הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש: עניינה של התובענה שבפניי הוא בפיצוי המגיע על פי הנטען לבעלי זכויות במקרקעין, אשר בשנת 1996 שונה הייעוד של חלק מתוכם לדרך ובשנת 1998 הופקע חלק זה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "פקודת הדרכים והמסילות" או "הפקודה"). הפקודה אמנם בוטלה בחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע- 2010 שפורסם ביום 15/2/10 - ואולם הוראותיה ממשיכות לחול בנוגע להפקעה דנן (ראו סעיפים 22 ו- 27 לחוק). העובדות הצריכות לעניין 1. במועדים הרלוונטיים לתובענה היתה גב' פרידה זונדלביץ' המנוחה (להלן: "המנוחה") בעלים במחצית מן הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 37 בגוש 3873 בגדרה (להלן: "המקרקעין"), כאשר שטח המקרקעין הוא 14,572 מ"ר. לאחר פטירתה ביום 22/3/05, ובהתאם לצו קיום צוואה מיום 26/6/05 - נרשמו שני ילדיה של המנוחה, התובע מס' 1 מאיר זונדלביץ' (להלן: "התובע") והתובעת מס' 2 רבקה זונדלביץ' (יחדיו יכונו להלן: "התובעים"), כבעלים במחצית מן הזכויות במקרקעין, כך שלכל אחד מהם רבע מן הזכויות במקרקעין (צו קיום הצוואה ונסח מקרקעין מחודש דצמבר 2005 צורפו כנספחים א1 ו- א2 לתצהיר התובע). ביום 17/3/96 פורסמה בילקוט הפרסומים (י"פ 4392, עמ' 2339) תכנית מיתאר ארצית להרחבתו של כביש מספר 7 - בין היתר על חשבון חלק מן המקרקעין נושא התובענה דנן (תמ"א 31/א/6, להלן: "התמ"א" ו- "הכביש" בהתאמה). עובר לפרסומה של התמ"א היה ייעודם של המקרקעין לחקלאות - הגם שלמעשה לא נעשה בהם שימוש למטרה זו כבר שנים רבות קודם לכן, וגם לא שימוש אחר כלשהו (ראו עדותו של התובע בעמ' 13 לפרוטוקול ש' 8-4); ואין מחלוקת כי התמ"א שינתה את ייעודו של חלק מן המקרקעין, שבו מתוכנן לעבור הכביש, מחקלאות לדרך - ואולם יצוין כי התמ"א עצמה לא הוגשה לתיק בית המשפט. כשנתיים לאחר פרסומה של התמ"א, ביום 23/4/98, פורסם צו לתפיסה מיידית של החזקה בקרקעות הדרושות להרחבתו של הכביש כקבוע בתמ"א, אשר הוצא על ידי שר התשתיות הלאומיות בהתאם לסמכותו מכוח סעיף 3 לפקודת הדרכים והמסילות (ק"ת 5893 דף 649; צורף כנספח א לתצהירו של מר מרדכי פרימן, יועץ למע"צ בנושא הפקעות, להלן: "פרימן"). בהמשך לכך, בחודש יולי 1999 קיבלה המנוחה הודעה מאת הנתבעת, מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (לעיל ולהלן: "מע"צ"), בגין תפיסת חלק המקרקעין המיועד להרחבת הכביש (להלן: "הודעת ההפקעה" ו- "השטח המופקע" בהתאמה; הודעת ההפקעה צורפה כנספח ב לתצהיר התובע). ביום 4/8/99 ערכה מע"צ פרוטוקול לתפיסת השטח המופקע, שבו נקבע כי שטח זה היה באותו מועד פנוי מגידולים או מבנים כלשהם (הפרוטוקול צורף כנספח ב לתצהיר פרימן). בפועל, מע"צ נטלה את החזקה במקרקעין רק בראשית שנת 2001 (ראו מכתב מיום 18/2/01 שנשלח למנוחה בנדון, צורף כנספח ג לתצהיר התובע). 2. בהתאם לשומה מיום 18/4/04 שנערכה על ידי מנהלת אגף מקרקעין במע"צ, בחודש נובמבר 2004 שילמה מע"צ למנוחה פיצוי כספי בגין ההפקעה בסכום של 228,890₪ (להלן: "השומה", צורפה כנספח ה לתצהיר פרימן). לטענתה של מע"צ, גודל השטח המופקע נקבע בשומה על פי תרשים שנערך מטעמה על ידי המודד מר אריה הראל - 7,567 מ"ר (להלן: "תרשים ההפקעה" ו- "המודד הראל" בהתאמה; ראו סעיף 3 לתצהירו של המודד הראל, תרשים ההפקעה צורף כנספח א לתצהיר). עם זאת, בעלי הזכויות במקרקעין נמצאו זכאים לפיצוי אך ורק בגין החלק מתוך השטח המופקע אשר עולה על 25% משטח המקרקעין בכללותם - כאמור בסעיף 8(1) לפקודת הדרכים והמסילות: "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע." (ההדגשה שלי- ע.ב.). מע"צ קבעה כי החלק מתוך השטח המופקע המהווה 25% מתוך המקרקעין בכללותם הוא 3,643 מ"ר - ועל כן בעלי הזכויות במקרקעין נמצאו זכאים לפיצויי הפקעה בגין 3,924 מ"ר בלבד (יתרת השטח המופקע). שיעור הפיצוי נקבע בשומה על פי הערכה מאת שמאי מקרקעין מטעם מע"צ מיום 11/7/02, בסכום של 100₪ למ"ר למועד ההפקעה (יום 23/4/98) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין - ובסך הכל 498,070₪; הערכתו של השמאי לא הוצגה לתיק בית המשפט, ואולם אין מחלוקת בין הצדדים כי השווי למ"ר נקבע לפי ייעוד לחקלאות. המנוחה נמצאה זכאית למחצית מסכום הפיצוי האמור, בהיותה בעלים במחצית מן הזכויות במקרקעין - קרי לסך של 249,035₪. לבסוף צוין בשומה כי סכום הפיצוי עשוי להשתנות בהתאם לשינויים שיחולו במדד המחירים לצרכן במועד התשלום בפועל וניכוי מס במקור - ואמנם התשלום שהועבר בסופו של יום למנוחה היה נמוך בכ- 20,000₪ מסכום זה. יצוין כי תרשים דומה לתרשים ההפקעה כהגדרתו לעיל נערך כבר בשנת 1999 - על ידי מודד אחר מטעם מע"צ, בשם גולדרייך (להלן: "המודד גולדרייך"). לגרסתם של התובעים, הלה מצא כי גודלו של השטח המופקע הוא 7,703 מ"ר - כלומר 136 מ"ר יותר מכפי שנקבע על ידי המודד הראל (ראו סעיף 11 לתצהיר התובע). פרימן הסביר בעדותו כי מע"צ החליטה להחליף את המודד גולדרייך במודד הראל בתפקיד מדידת שטחי הפקעות (ראו בעמ' 24 לפרוטוקול ש' 6-3); והמודד הראל הוסיף כי עם מינויו לתפקיד הוא התבקש על ידי מע"צ לערוך תרשימים חדשים לחלקות שכבר נמדדו על ידי המודד גולדרייך, וביניהן גם המקרקעין נושא התובענה (ראו בעמ' 17 לפרוטוקול ש' 8-1). 3. בתכתובת שהוחלפה בין הצדדים בנושא ההפקעה הודיעה המנוחה למע"צ כי קבלתו של הפיצוי על ידה אינה מהווה הסכמה מצידה לשיעורו, וכי היא שומרת לעצמה את הזכות לתבוע ממע"צ בעתיד את יתרת הפיצוי המגיע לה לטענתה בגין ההפקעה (ראו מכתבים שצורפו כנספחים ד1-ד3 לתצהיר התובע). והנה כי כן, במסגרת התובענה דנן עותרים התובעים - שהם כאמור יורשי זכויותיה של המנוחה במקרקעין - לפיצוי נוסף בגין ההפקעה, בסכום של כ- 480,000₪. מהלך הדיון בתובענה 4. על פי הסדר דיוני בין הצדדים שקיבל תוקף של החלטה (ראו החלטת כבוד הרשם ש' ברוך מיום 22/1/06) - בחודש מרץ 2006 הגישו הצדדים לתיק בית המשפט חוות דעת של מומחים מטעמם, שעניינן בסוגיית הפיצוי המגיע לתובעים בגין ההפקעה. מטעם התובעים הוגשה חוות דעת מחודש דצמבר 2003 מאת השמאי מר אלירם ליפה (להלן: "השמאי ליפה"); מטעם מע"צ הוגשה חוות דעת מחודש מרץ 2006 מאת השמאי מר ברוך דוד (להלן: "השמאי דוד"). השמאים מטעם הצדדים נחלקו ביניהם בנוגע לגודלו של השטח המופקע ושוויו במועד ההפקעה, בשאלה אם ההפקעה גרמה לירידת ערך המקרקעין הנותרים לאחר ההפקעה, וכן בשאלה אם התובעים זכאים לפיצוי בגין כל השטח המופקע או שמא רק בגין יתרת השטח לאחר הפחתה של 25% משטח המקרקעין בכללותם. ביום 10/7/06 הורה בית המשפט (כבוד הרשם ש' ברוך) על מינויו של השמאי מר דן אורמן כמומחה מטעם בית משפט - על מנת שיחווה דעתו במחלוקות שהתגלעו בין השמאים מטעם הצדדים כמפורט לעיל (להלן: "המומחה אורמן"). בחוות דעת מיום 23/10/06 (סומנה במ/1) אמד המומחה אורמן את הפיצוי המגיע לתובעים בגין השטח המופקע על פי שווי של 110₪ למ"ר, בהתאם לגודלו של שטח זה כפי שנקבע בתרשים ההפקעה מאת המודד הראל ובהפחתה של החלק המהווה 25% מן המקרקעין בכללותם - ובסך הכל 215,800₪ למועד ההפקעה ועל פי חלקם של התובעים בזכויות במקרקעין (ראו סעיפים 10.1.4, 10.3 ו- 11.2 לחוות הדעת). נוסף על כך, המומחה אורמן מצא כי ההפקעה גרמה לירידה בערכם של המקרקעין הנותרים בשיעור של 10%, וכי התובעים זכאים לפיצוי בראש נזק זה בסכום של 38,500₪ למועד ההפקעה ועל פי חלקם בזכויות במקרקעין (ראו סעיפים 10.2 ו- 11.3 לחוות הדעת). לבסוף, המומחה אורמן ציין כי הפיצוי המבוקש על ידי התובעים בגין החלק מתוך השטח המופקע המהווה 25% מן המקרקעין בכללותם הוא "פיצוי מן החסד" - ועל כן נתון לשיקול דעתו של בית המשפט (ראו סעיף 10.5 לחוות הדעת). ביום 10/12/08 ובהסכמת הצדדים, הוריתי כי חוות דעתו של המומחה אורמן תבוא במקום חוות הדעת של השמאי ליפה והשמאי דוד שהוגשו מטעם הצדדים; וכן כי חוות דעתו של המומחה אורמן בצירוף שאלות הבהרה שהופנו לו על ידי הצדדים והתשובות שהשיב יהוו חלק מחומר הראיות בתיק (שאלות ההבהרה והתשובות סומנו במ/2-במ/5). חזית המחלוקת בין הצדדים 5. הגם שהדבר לא קיבל ביטוי מפורש בכתבי הטענות מטעם הצדדים - במהלך הדיון בתובענה התברר כי המחלוקת היסודית הנטושה ביניהם נוגעת לטיבה של ההפקעה. לעמדתה של מע"צ מדובר בהפקעה דו-שלבית: בשלב הראשון, בחודש מרץ 1996 פורסמה התמ"א אשר הביאה לשינוי הייעוד של השטח המופקע מחקלאות לדרך (להלן: "השלב התכנוני"); בשלב השני, בחודש אפריל 1998 פורסם הצו המורה על העברת הזכויות בשטח המופקע לידי מע"צ (להלן: "השלב הקנייני"). התובעים מצידם מתייחסים אל ההפקעה כאל אקט אחד - שראשיתו עם שינוי ייעודו של השטח המופקע מחקלאות לדרך וסיומו בנטילת זכויותיה של המנוחה בשטח זה. ודוק: למחלוקת זו נפקות לעניין עמדתם של הצדדים בנוגע לסוג ושיעור הפיצוי המגיע לתובעים בגין ההפקעה, כפי שיפורט להלן. מחלוקת נוספת התגלעה בנושא גודלו של השטח המופקע. מע"צ סבורה כי גודלו של השטח המופקע הוא 7,567 מ"ר - כאמור בתרשים ההפקעה שנערך על ידי המודד הראל; התובעים מצידם נסמכים על תרשים קודם, שנערך לטענתם על ידי המודד גולדרייך ובו נקבע כי שטח ההפקעה הוא 7,703 מ"ר. הצדדים נחלקו ביניהם גם בסוגיית שוויו של השטח המופקע. המומחה אורמן העריך את שוויו של השטח המופקע על פי ייעוד לחקלאות וקיומו של פוטנציאל לשינוי ייעוד למגורים - בסכום של 110₪ למ"ר (ראו סעיף 10.1.4 לחוות הדעת). התובעים מקבלים את הערכת השווי של המומחה אורמן, אך מע"צ חולקת עליה. לגישתה של מע"צ שגה המומחה אורמן כאשר העריך את שווי המקרקעין בהתאם לייעודו בשלב התכנוני - שכן על פי פקודת הדרכים והמסילות המועד הקובע לחישוב הפיצוי הוא השלב הקנייני. בשלב זה כבר הביאה התמ"א לשינוי ייעודו של השטח המופקע מחקלאות לדרך, וממילא ביטלה כל צפי לשינוי ייעוד למגורים. משכך, לגישתה של מע"צ היה על המומחה אורמן להעריך את שוויו של החלק המופקע על פי ייעוד לדרך. לעניין ערכם של המקרקעין שנותרו לאחר ההפקעה - המומחה אורמן מצא כי כתוצאה מן ההפקעה הפכה צורתם של המקרקעין לבלתי רגולרית ומיקומם הפך צמוד לכביש ראשי, ועל כן קבע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין ירידת ערכו של החלק המותר לאחר ההפקעה, בשיעור של 10% (ראו סעיף 10.2 לחוות הדעת). גם בנקודה זו מסכימים התובעים עם המומחה אורמן, ואילו מע"צ חולקת על קביעתו. לגישתה, הפגיעה הנטענת בערכו של החלק המותר נגרמה בשלב התכנוני ולא בשלב הקנייני - ועל כן התובעים אינם רשאים לתבוע פיצוי בגין נזק זה מכוח פקודת הדרכים והמסילות, אלא אך ורק מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"): "(א)   נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. (ב)   התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה." (ההדגשה שלי- ע.ב.). משלא הגישו התובעים תביעה כלל לוועדה המקומית - מע"צ טוענת כי הם אינם זכאים לפיצוי כלשהו בראש נזק זה. לבסוף, התובעים טוענים כי חרף האמור בסעיף 8(1) לפקודת הדרכים והמסילות המצוטט לעיל - הם זכאים לפיצוי גם בגין החלק מתוך השטח המופקע המהווה 25% משטח המקרקעין בכללותם. לגרסתם של התובעים, הוראת סעיף 8(1) לפקודה חלה רק במצב שבו ההפקעה גרמה להשבחה של המקרקעין הנותרים שחלקם הופקע - שכן לאחר חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו לא ניתן עוד להלום מצב שבו גם נפגעה זכות הקניין של בעלים במקרקעין על ידי הפקעה, וגם לא ניתן פיצוי מלא בגין הפגיעה. מע"צ מצידה סבורה כי על פי ההלכה הנוהגת בעלים במקרקעין זכאי לפיצוי גם בגין השטח המופקע המהווה עד 25% משטח המקרקעין רק כאשר מדובר בהפקעה של המקרקעין בשלמותם - ולא כאשר עסקינן בהפקעה חלקית, כבמקרה דנן. עוד לגישתה של מע"צ, בנסיבות המקרה שבהן מדובר בהפקעה חלקית כאמור - היה על התובעים לפנות לשר התחבורה בבקשה לקבלת "פיצוי מן החסד" כאמור בסעיף 7 לפקודת הדרכים והמסילות: "לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבלת פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה לפי שיקול דעתו ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות העניין." (ההדגשה שלי- ע.ב.). אלא שהתובעים לא פנו לשר התחבורה כאמור, ומשכך לגישתה של מע"צ הם אינם זכאים לפיצוי המבוקש. דיון 6. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע, ומטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של פרימן ושל המודד הראל; המצהירים נחקרו על תצהיריהם. כפי שכבר צוין, חוות הדעת השמאיות שהוגשו מטעם הצדדים (חוות דעתו של השמאי ליפה מטעם התובעים וחוות דעתו של השמאי דוד מטעם מע"צ) הוחלפו בחוות הדעת מאת המומחה אורמן - והלה נחקר על חוות דעתו. טיבה של ההפקעה וטיבו של הפיצוי 7. אין חולק כי בנסיבות המקרה דנן קדמה פגיעה תכנונית במקרקעין לפגיעה הקניינית בהם: התמ"א הביאה לשינוי ייעודו של השטח המופקע מחקלאות לדרך כבר ביום 17/3/96, וזכויותיה של המנוחה בשטח המופקע ניטלו ממנה רק שנתיים לאחר מכן ולפי ייעודה החדש - בצו מאת שר התשתיות הלאומיות מיום 23/4/98. מצב דברים זה הוכר בפסיקה כהפקעה דו-שלבית: "'לפי תפיסתו של בית משפט זה, הפגיעה בבעל מקרקעין בעקבות מתן תוקף לתכנית חדשה, המייעדת את המקרקעין להפקעה, היא דו-שלבית: פעם אחת הוא נפגע מעצם שינוי הייעוד של הקרקע על-פי התכנית החדשה, ופעם נוספת הוא נפגע כאשר מבוצעת ההפקעה בפועל (...) במילים אחרות, בשלב הראשון זכאי בעל הקרקע לפיצויים על ירידת ערך הקרקע בשל התכנית הקובעת את שינוי הייעוד; בשלב השני, מגיעים לו פיצויים על עצם שלילת הבעלות שבאה כתוצאה מביצוע ההפקעה בפועל' (ראו גם ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשל"צ, פ"ד מד(3) 522 (1990)). הלכה זו הכתה שורש בפסיקת בית משפט זה ואין עליה עוררין (ראו עע"ם 1975/01 ועדה מקומית לתכנון ולבניה נ' רובינשטיין, פ"ד נו(6), 638, 653 (2002))." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [ע"א 8863/07 ב.מ.כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה, תק-על 2010(1) 10346, 10351 (2010); להלן: "עניין ב.מ.כפריס דדו"]. ודוק: ההכרה בהפקעה כדו-שלבית אינה סמנטית או מלאכותית - אלא בעלת נפקות בראש ובראשונה לעניין טיבו של הפיצוי המגיע לבעלי הזכויות בקרקע שהופקעה בדרך זו. עמד על כך מר אריה קמר: "זכות הפיצוי בעד הפגיעה התכנונית קמה עם מתן התוקף לתכנית, המייעדת את המקרקעין לצרכי ציבור ולהפקעה. עילת התביעה מוקנית בסעיף 197 לחוק (חוק התכנון והבניה- ע.ב.). שיעור הפיצויים הוא ההפרש שבין שווי המקרקעין ערב מתן התוקף לתכנית לעומת שוויים לאחריו כמיועדים לצרכי ציבור ולהפקעה. פיצוי זה הוא עיקר הפיצוי בעד המקרקעין. מאוחר יותר, משיופקעו המקרקעין, תקום הזכות לקבלת פיצויי הפקעה. פיצויי ההפקעה הינם בעד שלילת הזכויות במקרקעין, לפי השווי המופחת של המקרקעין בייעודם בתכנית לצרכי ציבור ולהפקעה." [ראו: אריה קמר דיני הפקעות מקרקעין כרך ראשון עמ' 91-90 (מהדורה שביעית 2008); להלן: "קמר"]. הפגיעה התכנונית במקרקעין מקימה לתובעים עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ואילו הפגיעה הקניינית בהם מקימה להם עילת תביעה מכוח סעיף 8 לפקודת הדרכים והמסילות. תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה תוך שלוש שנים מיום פרסומה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר חלפה. תביעה בגין הפגיעה הקניינית ניתן להגיש מכוח סעיף 8 לפקודת הדרכים והמסילות לבית המשפט המחוזי, כל אימת שהרשות המפקיעה והבעלים במקרקעין לא הגיעו להסכם על תשלום פיצויים או על סכומם (ראו סעיף 9(3)(א) לפקודה). יצוין בהקשר זה כי סעיף 9(ב)(1) לפקודה מורה כי הפיצוי בגין הפגיעה הקניינית יחושב על פי שווייה של הקרקע במועד שבו ניתן צו מכוח הפקודה לתפיסת הזכויות בה - והוברר כי בענייננו במועד זה כבר שונה ייעודו של השטח המופקע מחקלאות לדרך. מן האמור עולה אפוא כי ההבחנה בין שני שלביה של ההפקעה הדו-שלבית משליכה גם על שאלות של התיישנות - לנוכח תקופת ההתיישנות המיוחדת הקבועה בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה; וכן על האפשרות הקבועה בסעיף 8(1) לפקודת הדרכים והמסילות להפקיע חלק ממקרקעין ללא תשלום פיצויים - החלה רק על הפיצוי בגין ההפקעה עצמה (השלב הקנייני) ולא על הפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין כתוצאה משינוי ייעודם (השלב התכנוני) (ראו גם: עניין ב.מ.כפריס דדו, שם, בעמ' 10351). 8. במסגרת התובענה דנן עותרים התובעים לקבלת פיצוי נוסף מאת מע"צ בגין הנזק שנגרם להם לטענתם כתוצאה מן ההפקעה - ותביעתם תומכת יתדותיה אך ורק בפקודת הדרכים והמסילות. ואולם חרף ההלכה הנוהגת במקרה של הפקעה דו-שלבית - שלפיה מקנה הפקודה לתובעים זכות לפיצוי אך ורק בגין הפגיעה הקניינית - אין התובעים מבחינים בין נזק שיסודו בשלב התכנוני של ההפקעה לבין נזק שיסודו בשלב הקנייני שלה. למעשה מבקשים התובעים להכניס "בדלת האחורית" את הפיצוי בגין הפגיעה התכנונית שנגרמה להם - וזאת במסגרת עילת התביעה בגין הפגיעה הקניינית. כפי הנראה לא בכדי בחרו התובעים לנהוג כך - שכן בנסיבות המקרה הם אינם זכאים לקבלת פיצוי בגין הפגיעה התכנונית שנגרמה להם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ואולם, משדרך המלך אינה מקנה לתובעים זכות לפיצוי בגין הפגיעה התכנונית (תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) - אין באפשרותם לזכות בפיצוי המבוקש על ידי שימוש בדלת האחורית (תביעה מכוח פקודת הדרכים והמסילות). לאחר שאבאר מדוע זה בנסיבות המקרה אין התובעים זכאים לפיצוי בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אתייחס לנזק הנטען על ידי התובעים תוך הבחנה בין נזק שמקורו בשלב התכנוני של ההפקעה וכזה שיסודו בשלב הקנייני שלה - אבחנה שהתובעים עצמם לא ביצעו על אף שהיה עליהם לעשות כן. לבסוף, אקבע את שיעור הפיצוי לו זכאים התובעים בגין הנזק שיסודו בשלב הקנייני של ההפקעה. 9. התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין בראש ובראשונה משום שעילת התביעה בגין הפגיעה התכנונית התיישנה זה מכבר במועד הגשתה של התובענה דנן. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע בסעיף קטן (ב) תקופת התיישנות מיוחדת של שלוש שנים בלבד מאת פרסומה של התכנית, הניתנת להארכה על ידי שר הפנים מטעמים מיוחדים. התמ"א פורסמה כאמור ביום 17/3/96 - ועל כן כבר ביום 17/3/99, שנים רבות לפני הגשתה של התובענה דנן, תמה תקופת ההתיישנות בגין הפגיעה שהסבה תכנית זו לבעלי הזכויות במקרקעין כתוצאה משינוי ייעודו של השטח המופקע מחקלאות לדרך. לא המנוחה ולא התובעים שירשו את זכויותיה במקרקעין ביקשו משר הפנים ארכה להגשתה של תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - ומשכך אין התובעים זכאים עוד לפיצוי בגין הפגיעה התכנונית ככל שהיתה כזו [ראו והשוו: ע"א 10508/08 דור זהב חברה לקבלנות בנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, תק-על 2010(1) 2714 , 2728 (2010)]. נוסף על כך, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי תביעה בגין פגיעה תכנונית במקרקעין יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבניה; ויצוין בהקשר זה כי סעיף 119ד לחוק התכנון והבניה קובע הסדר לשיפוי הוועדה המקומית על ידי המדינה במקרה שבו נדרשת הוועדה המקומית לשלם פיצוי בגין פגיעה תכנונית במקרקעין שנגרמה כתוצאה מאישורה של תכנית להקמת דרך שהוגשה על ידי המדינה או מי מטעמה כאמור בסעף 119ב לחוק. ערר על החלטת הוועדה המקומית ניתן להגיש בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית (ראו סעיף 198(ד) לחוק התכנון והבנייה); על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים (ראו סעיף 198(ז) לחוק התכנון והבניה). הנה כי כן, בית המשפט המחוזי גם חסר סמכות עניינית לדון בתביעה לפיצוי בגין הפגיעה שהסבה התמ"א לזכויות התובעים במקרקעין. לא נעלם מעיני כי בפסק הדין בע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן [פ"ד לה(3) 645, 656-657 (1981); להלן: "עניין פייצר"] קבע בית המשפט העליון כי ניתן לפסוק פיצוי בגין פגיעה תכנונית בקרקע חרף העובדה שבעלי הזכויות במקרקעין לא נהגו על פי המסלול הקבוע בחוק בעניין זה - לאחר שנמצא כי ניתנה לצדדים הזדמנות להביא ראיות ולטעון טענות גם ביחס לעילה התכנונית. ואולם, קביעתו של בית המשפט העליון בעניין פייצר נסמכת על נסיבות המקרה המיוחדות שם, שלא מתקיימות בענייננו; ובכל מקרה גם בעניין פייצר נקבע כי תוצאה כזו אינה אפשרית במקרה שעילת התביעה מכוח סעיף 197 התיישנה זה מכבר במועד הגשתה של התובענה לקבלת פיצויי הפקעה: "...אוכל לחסוך לעצמי דיון בטענה נוספת של מר אולשנסקי, אשר נטענה באריכות רבה, שגם אם המערערות הפסידו את זכות תביעתן לפי סעיף 197, עדיין הייתה להן הזדמנות שנייה לתבוע גם פיצוי על ייעוד החלקות לצורכי ציבור, להבדיל מהפקעתן בפועל, בגדר הפקודה, כחלק מן הנזק שנגרם להן עקב ההפקעה עצמה. בלי להתעמק בטענה זו אומר, שעל פניה אין היא נראית לי, לאור הפסיקה הברורה, הקיימת לעניין זה (בבג"צ 75 /57 ובג"צ 62/61, שכבר הוזכרו לעיל). פסיקה זו מבהירה, שאת הנזק עקב ייעוד מקרקעין להפקעה ניתן לתבוע רק לפי סעיף 197, בתנאים המפורטים בו (ראה במיוחד פיסקה 5 בבג"צ 62/61). אכן, בהוראת סעיף 197 (ב) יש חומרה יתרה, כי אין לדרוש מן האזרח, שיערוך מעקב שוטף אחרי פרסומי תכניות בילקוט הפרסומים, כדי להיווכח אם פורסמה תכנית כלשהי, העלולה לפגוע במקרקעין שלו. יש מקום לתיקון הדבר, בדרך מתן אפשרות לוועדה המקומית לתת לבעלי מקרקעין, העלולים להיפגע מתכנית שנתקבלה, הודעה אישית על התכנית, תוך מתן ארכה להגשת תביעתם, ושבעל מקרקעין, שלא קיבל הודעה כזאת, יוכל לתבוע על-פי סעיף 197 ללא הגבלת זמן. אולם, זאת אני מעיר על הדין הרצוי, והדין המצוי כיום שונה מזה." (ההדגשה שלי- ע.ב.) (עניין פייצר, שם). עוד יבואר, כי בעניין פייצר הן הפגיעה התכנונית והן הפגיעה הקניינית נגרמו על ידי ועדה מקומית לתכנון ולבניה - ובנסיבות אלה ניתן היה לפסוק לטובת התובעים פיצוי בגין שני סוגי הפגיעות במסגרת התביעה שהוגשה נגד הוועדה. לעומת זאת, התובענה דנן הוגשה אך ורק נגד מע"צ - ועל פניו ממילא לא ניתן לחייבה בפיצוי בגין הפגיעה התכנונית, שכאמור מוטל על הוועדה המקומית. 10. התובעים טוענים לירידה בערכם של המקרקעין שנותרו לאחר ההפקעה. גם המומחה אורמן מצא כי חלה ירידה בערכם של המקרקעין הנותרים - בראש ובראשונה בעקבות סמיכותם על פי התמ"א לכביש המתוכנן, וכן לנוכח צורתם הבלתי רגולרית כקבוע בתמ"א (ראו סעיף 10.2 לחוות הדעת וכן עדותו של המומחה אורמן בעמ' 4 לפרוטוקול ש' 19 עד עמ' 5 ש' 13). ואולם, מתוך ממצאיו של המומחה אורמן עולה כי התמ"א היא שגרמה לפגיעה בערכם של המקרקעין הנותרים - ועל כן מדובר בפגיעה תכנונית, שהתובעים אינם זכאים לפיצוי בגינה בנסיבות שהובררו לעיל. בהקשר זה יצוין כי התובעים מוצאים שלל רב בכך שרק במסגרת חוות דעתו של השמאי דוד מטעמה, התייחסה מע"צ לראשונה להפקעה נושא התובענה דנן כהפקעה דו-שלבית - כאשר לטענתם של התובעים מדובר בהרחבת חזית אסורה שיש לדחותה על הסף. ואולם, הגם שמע"צ ראויה לביקורת על כך שלא השכילה להתייחס כראוי לטיבה של ההפקעה בה עסקינן כבר בכתב הגנתה - אין לומר כי הקביעה שלפיה מדובר בהפקעה דו-שלבית מהווה הרחבת חזית כנטען. ודוק: הגדרתה של ההפקעה כדו-שלבית היא מסקנה משפטית - המבוססת על עובדות המקרה שאין ולא יכול להיות עליהן חולק, קרי: שלפגיעה הקניינית שהסבה מע"צ למקרקעין קדמה פגיעה תכנונית אשר שינתה את ייעודו של השטח המופקע מחקלאות לדרך. 11. התובעים מוסיפים כי הם זכאים לפיצוי גם בגין הפגיעה בזכויותיה של המנוחה בחלק מתוך השטח המופקע המהווה 25% מן המקרקעין בכללותם. דרישתם בנדון נסמכת על ההלכה שנקבעה בע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן [פ"ד נה(4) 629, (2001); להלן: "פרשת הולצמן"] - שלפיה במקרה שבו מדובר בהפקעה מלאה של מקרקעין (להבדיל מהפקעה חלקית), אין לנכות אחוז כלשהו מן הפיצוי המגיע לבעלי הזכויות במקרקעין אלה בגין ההפקעה. הרציונאל העומד ביסודה של הלכה זו מורה כי במקרה של הפקעת מקרקעין בשלמותם - ברור וגלוי כי ההפקעה אינה יכולה להביא להשבחת ערך כלשהי לבעלים. במצב דברים מעין זה, הוראת חוק המאפשרת שלא לשלם פיצוי בגין כל הקרקע המופקעת מהווה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של הבעלים בקרקע, שהינה בעלת מעמד של זכות יסוד חוקתית: "פגיעה בקניין לצורכי ציבור הולמת, בדרך-כלל, את ערכי המדינה, והיא לתכלית ראויה. ברם, כדי שפגיעה בקניין על-ידי הפקעת מקרקעין תהיה במידה שאינה עולה על הנדרש, יש צורך בפיצוי הוגן ושווה-ערך. בלא פיצוי כזה תפגע ההפקעה בשוויון. שכן, רק בעלי המקרקעין הדרושים לשימוש הציבור, להבדילם מבעלי מקרקעין או נכסים אחרים, יצטרכו לשאת במימון התועלת הציבורית, מבלי שקיימת הצדקה להטיל את המימון על בעלים אלה בלבד. פגיעה בלתי-שוויונית בזכות היא פגיעה במידה העולה על הנדרש. ראו דברי השופט אליהו מצא בע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' חייט, פ"ד נא(2) 286, בע' 296; בג"ץ 205/94 נוף נ' מדינת ישראל - משרד הביטחון, פ"ד נ(5) 449; אהרן ברק, פרשנות במשפט (כרך שלישי - פרשנות חוקתית, תשנ"ד), 547-545. תשלום פיצויים בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק, רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או הם זוכים בהנאה שוות-ערך אחרת. כאמור, החוק מסמיך להפקיע לצורכי ציבור ללא תשלום פיצויים עד 40 אחוזים משטח שבבעלות אדם. על רקע זה אפשר לטעון, כי הנוהג שהשתרש, של הפחתת הפיצויים בשיעור מרבי זה מבלי לבחון את השפעת ההפקעה על ערך השטח שלא הופקע או על הנאת הבעלים ממנו, פוגע בשוויון, ובכך פוגע בזכות הקניין במידה העולה על הנדרש. על-כל-פנים, הפגיעה בקניין היא בלתי-שוויונית ולכן עולה על הנדרש, כאשר מופקע מלוא השטח של הבעלים, כך שברור וגלוי כי לא נגרמת להם כל תועלת או הנאה מן ההפקעה." (ההדגשות שלי- ע.ב.) (פרשת הולצמן, שם, בעמ' 642-643). יוער כי פרשת הולצמן עסקה בהפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 - ואולם הרציונאל העומד ביסודה יפה גם לעניין הפקעה שבוצעה מכוח פקודת הדרכים והמסילות, כבענייננו. כן יש להבהיר כי ההלכה שנקבעה שם על ידי בית המשפט העליון היתה בנסיבות שבהן דובר בהפקעה של מקרקעין בשלמותם - ועל כן אינה חלה לכאורה במצב של הפקעה חלקית, כבענייננו. ואולם לגישתם של התובעים הרציונאל העומד ביסודה של הלכה זו מתקיים גם במקרה דנן - לנוכח קביעתו של המומחה אורמן כי ההפקעה לא רק שלא השביחה את ערך המקרקעין הנותרים, אלא אף גרמה לירידת ערכם. בפסיקה שיצאה מלפני בתי המשפט המחוזיים בעקבות פרשת הולצמן, נחלקו השופטים בדעותיהם בנוגע לאפשרות החלתה של ההלכה שנקבעה בנוגע להפקעה מלאה של מקרקעין גם במצב של הפקעה חלקית [ראו למשל: הפ (תל אביב יפו) 166/05 אוזונוביץ נ' מדינת ישראל - מע"צ, תק-מח 2009(2) 13614, ומנגד - ת"א (חיפה) 461/05 סלים נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, תק-מח 2010(1) 2787]. עוד יצוין כי מספר ערעורים העוסקים בשאלת סמכותה של הרשות לבצע הפקעה חלקית של מקרקעין מבלי לשלם לבעלי הזכויות בהם פיצוי מלא בגין ההפקעה אוחדו זה מכבר בפני הרכב מורחב של שופטי בית המשפט העליון, והם תלויים ועומדים בפניו [ראו: ע"א 9333/04 מדינת ישראל (מע"צ) נ' מזרחי, תק-על 2007(1) 4250, 4252 (2007)]. 12. דעתי היא כי הרציונאל העומד ביסוד ההלכה שנקבעה בפרשת הולצמן יכול שיתקיים בנסיבות מתאימות גם מקום שמדובר בהפקעה חלקית. ואולם אינני נדרשת לקבוע מסמרות בסוגיה נכבדה זו במקרה דנן - מאחר שהתובעים לא הרימו את הנטל הרובץ לפתחם בעניין זה, ואבאר. סעיף 8(1) לפקודת הדרכים והמסילות מקנה לרשות המפקיעה סמכות להפקיע מקרקעין מבלי לשלם לבעלי הזכויות בהם פיצוי בגין החלק המופקע המהווה 25% משטח המקרקעין בכללותם. ואולם כבר הוברר באריכות לעיל כי במקרה של הפקעה דו-שלבית חלה הפקודה אך ורק על הפגיעה הקניינית בשטח המופקע - ועל כן גם הסעיף המאפשר הפקעה ללא פיצוי חל אך ורק בנוגע לפגיעה הקניינית בשטח המופקע. ודוק: על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שומה על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לשלם לבעלי זכויות במקרקעין שנפגעו על ידי תכנית פיצוי מלא בגין הפגיעה - ואולם הוברר כי בנסיבות המקרה אין התובעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין, בראש ובראשונה מאחר שעילת התביעה בגין פגיעה זו התיישנה זה מכבר. התובעים טוענים כי בדומה לנסיבות המקרה בפרשת הולצמן - לא רק שההפקעה לא הביאה להשבחה של המקרקעין הנותרים, אלא אף גרמה לירידת ערכם. אלא שאליבא דמומחה אורמן, ירידת ערכם של המקרקעין הנותרים לאחר ההפקעה נגרמה בשלב התכנוני וכתוצאה מן התמ"א, ולא בשלב הקנייני. בנסיבות המקרה גם ברור כי רובה ככולה של הפגיעה בשטח המופקע היא הפגיעה התכנונית ולא זו הקניינית - שכן שווייה של קרקע בייעוד לדרך נופל באופן ניכר משווייה בייעוד לחקלאות, אם בכלל ניתן לומר כי קרקע המיועדת לדרך היא בעלת שווי שוק כלשהו. לא זו אף זו, כפי שכבר צוין התובעים לא הבחינו בטיעוניהם בין הפגיעה התכנונית לבין הפגיעה הקניינית בשטח המופקע, וטעמיהם עימם. דא עקא שבמצב דברים זה כלל לא נטען על ידם, וממילא גם לא הוכח, כי ההפקעה גרמה לפגיעה קניינית כלשהי - לא בשטח המופקע ולא במקרקעין הנותרים - מעבר לפגיעה בשלב התכנוני. התוצאה היא אפוא, שגם אם נאמר שבהתקיים נסיבות מתאימות ניתן להחיל את ההלכה שנקבעה בפרשת הולצמן על הפקעה חלקית של מקרקעין - לא כך במקרה שבפניי; שכן התובעים כשלו להוכיח כי ההפקעה הסבה פגיעה קניינית כלשהי, לא כל שכן פגיעה בלתי מידתית, בזכויותיה של המנוחה במקרקעין נושא התובענה. משכך, אין התובעים זכאים לפיצוי בגין הפגיעה בזכויותיה של המנוחה בחלק מתוך השטח המופקע המהווה 25% מן המקרקעין בכללותם. 13. בשנת 2004 שילמה מע"צ למנוחה פיצוי בגין הפגיעה הקניינית בשטח המופקע - אשר חושב על ידה על פי שווי של 100₪ למ"ר, ביחס לחלק מתוך השטח המופקע העולה על 25% משטח המקרקעין בכללותם. התובעים מלינים על שווי וגודל השטח המופקע שלפיהם חישבה מע"צ את הפיצוי כאמור. לעניין גודלו של השטח המופקע - בשומה שנערכה מטעם מע"צ נקבע כי גודלו הוא 7,567 מ"ר, ואילו התובעים טוענים כי הגודל הוא 7,703 מ"ר. אומר מיד כי אני מעדיפה את עמדתה של מע"צ בנדון על פני עמדתם של התובעים, ואבאר. עמדתה של מע"צ בנוגע לגודלו של השטח המופקע מבוססת על תרשים ההפקעה שהוצג על ידה לתיק בית המשפט, ונתמכת כדבעי בעדותו של המודד הראל שערך את התרשים. מצאתי את עדותו של המודד הראל אמינה ומקצועית עד מאוד - ומכל מקום, אפילו התובעים עצמם אינם טוענים כי נפלו טעות או פגם כלשהם בתרשים ההפקעה שנערך על ידו. אף על פי כן, התובעים מבקשים מבית המשפט כי יקבע את גודלו של השטח המופקע על סמך תרשים אחר - שהוגש על ידם לתיק בית המשפט רק במהלך חקירתו של פרימן, ושעל פי הנטען על ידם נערך על ידי המודד גולדרייך (סומן ת/1). אלא מאי? התובעים נמנעו מהבאת עדותו של עורך התרשים - ומשכך כשלו להרים את הנטל הרובץ לפתחם להוכיח הן את האותנטיות שלו והן את תוכנו [ראו: יעקב קדמי על הראיות חלק שני עמ' 909-908 (2009)]. התובעים אף לא העלו כל טעם של ממש מדוע יש להעדיף את התרשים מטעמם שלא הוגש באמצעות עורכו, על פני תרשים ההפקעה מטעם מע"צ שכאמור הוגש כדבעי ושהאמור בו לא נסתר. תחת זאת, מוצאים התובעים שלל רב בעובדה כי בעוד שבכתב ההגנה מטעמה ציינה מע"צ כי גודל השטח המופקע נקבע בשומה על סמך תרשים מיום 2/8/00 (ראו סעיף 25 לכתב ההגנה המתוקן מיום 26/1/06) - המודד הראל מסר בעדותו כי ערך את תרשים ההפקעה שצורף לתצהירו רק בשנת 2001, ותרשים זה אמנם נושא תאריך יום 27/6/01. לגישתם של התובעים, במצב דברים זה לא הוכח על ידי מע"צ כיצד חישבה את גודלו של השטח המופקע, ואף קיימת סבירות גבוהה כי השטח הנכון הוא זה שנקבע כבר בשנת 1999 על ידי המודד גולדרייך - קרי: 7,703 מ"ר. ואולם מדובר בטענה סתמית, שכן אין בעובדה שמציינים התובעים כל רבותא. תרשים ההפקעה שצורף לתצהירו של המודד הראל והוגש לתיק בית המשפט עומד בפני עצמו, ולא נמצא בו כל דופי. בין אם קיים תרשים נוסף מיום 2/8/00 ובין אם לאו, אין בכך כדי לגרוע מקביעתו של המודד הראל בנוגע לגודל השטח המופקע - ובוודאי שאין בכך משום נימוק לאמץ את התרשים שהוגש על ידי התובעים שלא באמצעות עורכו. משכך, אני קובעת כי גודלו של שטח ההפקעה הוא כאמור בתרשים ההפקעה מאת המודד הראל - 7,567 מ"ר. 14. לעניין שוויו של השטח המופקע - מאחר שהתובעים זכאים אך ורק לפיצוי בגין הפגיעה הקניינית בשטח זה, על פי סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים והמסילות יש לכאורה לשום את הפיצוי המגיע להם בהתאם לשוויים המופחת כקבוע בתמ"א - בייעוד לדרך. עם זאת, אין חולק כי הפיצוי ששולם למנוחה בחודש נובמבר 2004 בגין זכויותיה בחלק מתוך השטח המופקע העולה על 25% מן המקרקעין בכללותם חושב על ידי מע"צ על פי ייעוד לחקלאות - אף שבעניין זה נטען על ידי מע"צ כי היא עשתה כן לפנים משורת הדין, ולמעשה שילמה למנוחה פיצוי בשיעור גבוה באופן ניכר מכפי שהיתה זכאית לו (ראו סעיף 7 לתצהיר פרימן). נוסף על כך, הטענה כי מדובר בהפקעה דו-שלבית לא נטענה על ידי מע"צ באופן מפורש בכתב ההגנה מטעמה, אלא רק בשלב מאוחר יותר של הדיון - ולמעשה במסגרת כתבי הטענות הסכימו הצדדים כי יש לשום את הפיצוי המגיע לתובעים בגין השטח המופקע על פי ייעוד לחקלאות (ראו סעיף 27 לכתב ההגנה המתוקן מיום 26/1/06). בסיכומי הטיעונים שהגישה הסבירה מע"צ כי נפלה טעות בכתב ההגנה מטעמה בנוגע לייעודו של השטח המופקע במועד הקובע - שיסודה בעובדה כי בפועל שולם למנוחה פיצוי על פי ייעוד לחקלאות, לפנים משורת הדין לטענתה. ואולם, לנוכח הגישה בה נקטה מע"צ בכתב ההגנה בנוגע לחישובו של הפיצוי בגין נטילת הזכויות בשטח המופקע על פי ייעוד לחקלאות - בהחלטה מיום 21/5/06 קבע בית המשפט (כבוד הרשם ש' ברוך) כי לא יותר שינוי חזית בעניין זה: "לא תותר הרחבת חזית ולא תותר העלאת טענה שזכרה לא בא בכתב ההגנה, בכל הנוגע לתשלום פיצוי לפי דרך. הויכוח לאורך כל הדרך היה בשאלת שווי הקרקע כחקלאית, והעלאת הטענה לראשונה, במסגרת חוות דעת שמאי שהוגשה על פי הסדר דיוני שאושר, הינה בגדר הרחבת חזית אסורה, ומשכך כאמור לא תתאפשר." (ההדגשות שלי- ע.ב.) (ראו עמ' 2 לפרוטוקול יום 21/5/06). בהתאם להחלטת הרשם כאמור, המומחה אורמן שם את שוויים של המקרקעין על פי ייעוד לחקלאות. מע"צ סבורה כי שגה המומחה אורמן כאשר העריך את שווי המקרקעין כבר בשלב התכנוני ולפי ייעוד לחקלאות - שכן המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין הוא השלב הקנייני, שאז כבר היה ייעודו של השטח המופקע לדרך. ואולם, אין לשעות לטענתה של מע"צ לעניין הייעוד שלפיו העריך המומחה אורמן את שווי המקרקעין - באשר טענה זו נדחתה כאמור על הסף על ידי רשם בית המשפט זה מכבר, משנקבע כי היא מהווה הרחבת חזית אסורה; ומע"צ לא ערערה על החלטה זו. 15. עוד בנושא שוויו של השטח המופקע, מע"צ טוענת כי שגה המומחה אורמן כאשר קבע כי יש להביא בחשבון גם פוטנציאל לשינוי ייעודם של המקרקעין מחקלאות למגורים - מכיוון שאפילו במועד פרסומה של התמ"א לא היתה כל תכנית לביצוע שינוי שכזה. על פי ההלכה הנוהגת, בית משפט יטה שלא להתערב בחוות דעתו של מומחה אשר מונה מטעמו - אלא רק כאשר קיימים נימוקים כבדי משקל לכך [ראו: בר"מ 5171/07 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, תק-על 2007(4) 4644, 4646 (2007)]. במקרה דנן, במהלך חקירתו הבהיר המומחה אורמן כי עצם העובדה שבמועד ההפקעה היו המקרקעין ממוקמים בצמידות לשכונת מגורים - היא הנותנת שכבר אז היה צפי עתידי לשינוי ייעודם למגורים. ודוק: אילו במועד פרסומה של התמ"א כבר היתה קיימת תכנית לשינוי הייעוד כאמור - אזי היה על המומחה לשום את המקרקעין על פי ייעוד למגורים, ולא על פי ייעוד לחקלאות עם פוטנציאל בלבד לשינוי למגורים, כפי שעשה (ראו עדותו של המומחה אורמן בעמ' 8 לפרוטוקול ש' 7-1). דברים אלה מתיישבים עם שורת ההיגיון ומסברים את האוזן - כך בהינתן קביעתו של הרשם כי יש לשום את שווי המקרקעין על פי ייעוד לחקלאות, וכאשר הפוטנציאל לשינוי הייעוד הוא פרמטר בהערכת השווי כאמור. על כן איני רואה כל טעם המצדיק סטייה מקביעתו של המומחה אורמן בנדון; ומשכך, אני קובעת כי יש להעריך את שוויו של השטח המופקע כפי שהעריכו המומחה אורמן - על פי ייעוד לחקלאות עם פוטנציאל לשינוי הייעוד בעתיד למגורים - בסכום של 110₪ למ"ר. מכיוון שמע"צ שילמה למנוחה פיצוי בגין הפגיעה הקניינית בחלק מתוך השטח המופקע המהווה למעלה מ- 25% מן המקרקעין בכללותם בשיעור של 100₪ למ"ר - עליה להוסיף ולשלם לתובעים פיצוי נוסף בסכום של 10₪ למ"ר עבור שטח זה, כדלקמן: 10₪ (תוספת הפיצוי למ"ר) X 3,924 מ"ר (החלק מתוך השטח המופקע בגינו זכאים בעלי הזכויות במקרקעין לפיצוי) X 0.5 (חלקם של התובעים במקרקעין) = 19,620₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 - למן מועד פרסומו של הצו מאת השר לתשתיות לאומיות לתפיסת הזכויות בשטח המופקע (יום 23/4/98) ועד התשלום בפועל. 16. טרם שאחתום את פסק הדין אני רואה לנכון להוסיף עוד מספר מילים. קבעתי כי התובעים אינם זכאים לפיצוי המבוקש על ידם בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין - וזאת בראש ובראשונה משום שעילת התביעה בגין פגיעה זו התיישנה זה מכבר במועד הגשתה של התובענה, מה גם שהתובענה לא נסמכה על עילה זו. ניתן למצוא בפסיקה ובספרות המשפטית הדי ביקורת בנוגע לתקופת התיישנות קצרה זו, הקבועה כאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה - כאשר על פי הנטען היא עלולה לגרום עוול כבד לבעלי הזכויות במקרקעין, אשר במקרים רבים אינם מודעים לכך שתכנית המשנה את ייעוד מקרקעיהם קיבלה תוקף, וכי עליהם להגיש את תביעתם לפיצויים בתוך שלוש שנים בלבד [ראו: עניין פייצר בקטע המצוטט לעיל; קמר, שם, בעמ' 93-92; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין כרך ראשון עמ' 77-76 (2005)]. ואולם ראשית דבר, במקרה דנן כלל לא נטען על ידי התובעים כי המנוחה לא היתה מודעת לפרסומה של התמ"א ולתקופת ההתיישנות הקצרה החלה על הפגיעה התכנונית. חשוב מכך, בסופו של יום מע"צ שילמה למנוחה פיצוי גם בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין - באשר היא חישבה את הפיצוי בגין נטילת הזכויות בשטח המופקע על פי ייעודו בשלב התכנוני, לחקלאות. ולבסוף, יוזכר כי הגם שהזכות לקניין היא כיום בעלת מעמד חוקתי, ההגנה על זכות הקניין שבבסיס הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אינה מוחלטת - וגבולות הפיצוי נקבעים על-ידי איזון בין זכות זו לבין האינטרס הציבורי בקידומם של תכניות לשינוי ייעודם של מקרקעין, העומד גם הוא בבסיס חוק התכנון והבניה: "אכן, פסיקתנו הדגישה את המשקל הרב שיש ליתן להגנה על הזכות לקניין בפרשנות הוראות חוק התכנון והבניה; יחד עם זאת, ברי כי הגנה זו אינה הגנה מוחלטת. זכות הקניין, כזכויות יסוד אחרות, היא זכות יחסית אותה יש לאזן עם אינטרסים ציבוריים וזכויות אחרות (ראו למשל: דנ"א הורוויץ הנ"ל, בע' 299 לפסק דינו של המשנה לנשיא אור; בג"ץ 1890/03 עיריית בית לחם נ' מדינת ישראל (טרם פורסם), בפסקה 20). לכן לא כל פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית תזכה בפיצויים לפי סעיף 197. מתן פיצויים בכל מקרה של פגיעה עלולה הייתה ליצור תוצאה בלתי מאוזנת, שהייתה פוגעת בתפקודן של רשויות המדינה (ע"א הורוויץ שלעיל, בע' 940 ואילך והאסמכתאות אליהן הוא מפנה; דנ"א הורוויץ הנ"ל, בע' 299 לפסק דינו של המשנה לנשיא אור). כפי שניסח זאת פרופ' ויסמן, במאמרו 'הגנה חוקתית לקנין': '...אין לצאת מן ההנחה שכל אימת שמפקיעים מאדם נכס, לצורך ציבורי, תהא חובה לפצותו וכי בלא פיצוי תיחשב הפגיעה בו כפגיעה מעל לנדרש...אין להעלות על הדעת שכל הגבלה המוטלת על בעלי נכסים תזכה אותם בפיצויים. רשויות המדינה לא יוכלו למלא את תפקידיהם, הכרוכים לעתים קרובות בהטלת הגבלות על בעלי נכסים, אם יחובו בתשלום פיצויים בכל מקרה של פגיעה' (הפרקליט מב (תשנ"ה) 258, 277-276; ראו גם ד' לוינסון-זמיר פגיעות במקרקעין על-ידי רשויות התכנון (תשנ"ה) 127 (להלן: לוינסון-זמיר), וכן ד"נ וארון). קביעה גורפת, לפיה כל פגיעה תזכה בפיצוי אף אינה מתיישבת עם לשון החוק. אדרבא, מלבד סעיף 197(א), הקובע כי רק מקרקעין הנמצאים בתחומה של תכנית או הגובלים עימה, יזכו לפיצוי, קיימים סעיפים נוספים המגבילים את זכותם של בעלי זכויות בקרקע לפיצויים. כך למשל סעיף 200 הקובע פטור מתשלום פיצויים במקרים מסוימים בהם הוכח כי למקרקעין נגרם נזק. גם סעיף 197(ב), הקובע תקופת התיישנות קצרה, מגביל את האפשרות לתבוע פיצויים." (ההדגשות שלי- ע.ב.) [עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים", תק-על 2005(3) 4319, 4331 (2005)]. סוף דבר 17. מע"צ תשלם לתובעים פיצויי הפקעה בסכום של 19,620₪ (מעבר לפיצוי הכספי בסך 228,890₪ ששולם למנוחה זה מכבר); סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כאמור בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 - למן יום 23/4/98 ועד התשלום בפועל. בהתחשב בתוצאה שאליה הגעתי מחד גיסא, ובפער שבין סכום התביעה לבין הפיצוי שפסקתי לטובת התובעים מאידך גיסא - אני מחייבת את מע"צ לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 8,000₪ בתוספת מע"מ כדין. קרקעותהרחבת דרך / כבישמקרקעיןהפקעהכביש