קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת דירה במתנה מאב לבן: התובע, מנחם, רופא ילדים, הוא בנו הבכור של הנתבע אריה. מנחם טוען, כי אביו, אריה, נתן לו במתנה, ביוני 1977, וילה דו-קומתית בבית דו-משפחתי הנמצא בגבעת המבתר בירושלים (גוש 30657חלקה 165, תת חלקה 1(ימין)). הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרעין. האב התחייב להשלים את רישום הבית על שם בנו, אך עד היום לא עשה זאת, והוא (האב) מחזיק בנכס, גר בו,משכיר אותו ונוהג בו מנהג בעלים (נ/4). אין חולק, כי בתאריך 9.6.77חתם האב על טופס "מש"ח 7002" (נספח א') (שהפרטים בו מולאו על ידי עו"ד דורון). בטופס זה נאמר, כי מדובר בהעברה ללא תמורה מאב לבנו, של זכות חכירה בלתי-רשומה. בחלק ג' (הצהרת המוכר) מצהיר האב, כי מכר את הזכות "היום" ללא תמורה. בחלק ד' (הצהרת הקונה) מצהיר הבן, כי רכש "היום" אותה זכות ללא תמורה. אף אין חולק, כי הנתבע מילא גם תצהיר (מוצג ב'), מיום 5.6.77, בו הצהיר, כי הוא הבעלים של זכות חכירה לדורות (בלתי-רשומה) בנכס הנ"ל וכי הוא מעביר את זכותו הבלתי-רשומה לבנו, ללא תמורה. שני מסמכים אלה הוגשו למס רכוש וקרן פיצויים על ידי עו"ד דורון, אשר ייצג את שני הצדדים. האב אינו מכחיש, כי התכוון לתת לבנו במתנה את הדירה הנ"ל. הוא מספר, כי בעבר היו לו הכנסות נכבדות והוא רכש נכסים שונים, כשעיקר מטרתו להבטיח את עתידם של ילדיו, הלא הם: מנחם הבכור, דוד אחיו ואביה - הבת הצעירה (שנולדה לו מנישואים שניים לאחר גירושיו מאשתו הראשונה, אימם של שני הבנים). יחד עם זאת רצה, קודם כל, להבטיח את קיומו שלו בעתיד, כדי שיוכל להתפרנס ברווחה גם לעת זיקנה. לפיכך, הקפיד שבכל מסירת נכס מנכסיו לאחד מילדיו יקבל מאותו בן תצהיר, דוגמת התצהירים א/1, א/2, א/3, אשר בו יאשר הבן, כי קיבל את המתנה מאביו על-תנאי "שכל זמן שאבי חי, הוא בלבד ינהל את כל ענייני הדירה לפי ראות עיניו והוא בלבד ייהנה מהכנסותיה. במשך השנים נתן האב לבנו מנחם דירה בת שלושה חדרים בשיכון צבא הקבע ברמות רמז, חיפה; פרדס, וכן מגרש, בן למעלה מדונם, בבנימינה, שעליו הקים האב עבור בנו מבנה למגורים. כאשר עבר מנחם לירושלים ללימודי רפואה, מסר לו אביו את הדירה בגבעת המבתר (בנכס נושא דיון זה) והבן גר בה שנתיים, ללא תמורה, ולטענת האב - אף ללא מילת תודה. לאחר מכן החזיר מנחם את הדירה לאביו, כי היא היתה רחוקה מדי ממקום עבודתו בבית החולים "הדסה" בירושלים. האב מאשר, כי היה בדעתו לתת את הדירה לבן מנחם במתנה, ואולם בתנאי מפורש, כי הבן יחתום על תצהיר כדוגמת התצהירים א/1, 3, 2הנ"ל. הבן הבטיח, שאכן יעשה כן ועל סמך הבטחתו הוא מילא את הטופס א' למס שבח, לפיו נמכר הנכס לבן מנחם ללא תמורה. בשנת 1985קיבל מנחם התראה ממס שבח, עקב העובדה שלא שולם מס רכישה בקשר לעיסקה זו. "לתדהמתו" - כך טוען מנחם - נודע לו, כי אביו לא שילם את מס הרכישה ולא השלים את רישום הנכס על שמו. הוא הודיע לאביו, כי הוא מוכן להחזיר את המצב לקדמותו, ולבטל את עיסקת המתנה, אך לקבל בחזרה נכסים שהוא מסר בינתיים לאביו (כפי שיפורט להלן). האב הבטיח שיעמוד בדיבורו והבן שילם את חובו למס שבח. בתאריך מאוחר יותר, החזיר האב לבנו, לפי דרישת הבן, את ההוצאה הזאת. מנחם טוען, כי עוד בשנת 1980הוא העביר לאביו, כנגד הנכס הנ"ל שניתן לו במתנה, על ידי יפוי-כוח נוטריוני (המסומן ב', מיום 10.10.80) דירה בקריית רמז בחיפה ומגרש עם בניין טרומי בבנימינה, הנכסים היו רשומים על שמו של מנחם הבן והיו בבעלותו ובחזקתו הייחודית. לדבריו, הועברה הדירה בחיפה על שמו, במסגרת הסכם גירושין בין הוריו, בשנת .1957בחקירתו הנגדית הודה התובע, כי טעה בעניין זה. אין ספק, כי גם הדירה בקריית רמז בחיפה וגם המגרש בבנימינה היו אף הם מתנות, שנתן האב לבנו מנחם, אך הקפיד, כי בה בשעה יאשר מנחם בכתב, כי הנכסים יהיו בשליטת אביו כל ימי חייו. הבן טוען, כי במשך השנים הוא בדק את מצב הרישום במינהל מקרקעי ישראל והתברר לו, כי בשנת 1978, לאחר שאביו נתן לו במתנה את הדירה, חתם אביו עם מינהל מקרקעי ישראל על חוזה חכירה לדורות (מסומן ו'). מנחם אינו מכחיש, כי "בשלב מסוים" דרש ממנו אביו למסור לו יפוי-כוח בלתי חוזר המאפשר לו לעשות כל פעולה בנכס, הנדון בתביעה זאת (הווילה בגבעת המבתר), לרבות העברת הנכס לשמו, אך "כמובן", הוא סירב לכך, שכן בדרך זאת היה נחשב כבעלים של דירה והיה מאבד זכויותיו להלוואה (הכוונה, כנראה, להלוואה ממשרד השיכון, שאינה ניתנת למי שהוא בעל מקרקעין; אולם אין ממש בטענה זאת, שהרי מנחם היה בעל נכסים גם ללא נכס זה). "דרישתי להחזר מס הרכישה נבעה מההתקשרות בינינו, לפיה חלו על הנתבע כל ההוצאות בגין ההעברה, שכן הנתבע הוא שנהנה מדמי השכירות של הנכס" (ההדגשה שלי - י' ב'). התובע מוסיף, כי אחיו דוד, הוא בעל רכוש שווה לשלו, שכן שניהם זכו בחלקים שווים בירושת סבם ז"ל. כך, למשל, יש לאח מחצית מגרש גדול (בשיתוף עמו) בקריית מוצקין. בשנים האחרונות - כך טוען האב - הורע מצבו הכלכלי ואילו הבן מנחם הפך לעתיר נכסים. מנחם אינו תומך באחותו, שחלתה במחלה אנושה, וגם לא באחיו ומתנכר להם, לכן חזר בו האב מכוונתו לתת לו את הדירה במתנה בחייו. עם זאת, הפקיד בשנת 1985צוואה בבית המשפט המחוזי בחיפה ובה הוריש, בין השאר, לבנו מנחם את הדירה הנ"ל לאחר פטירתו מן העולם, בתנאים מסוימים (שלא הובהרו). האב העיד, כי הוא תומך בבת שלו, החולה במחלה אנושה, וכל ההכנסות מהשכרת הדירה הנדונה הן קודש לריפוייה של הבת. בא כוח הנתבע טוען, כי התצהירים א ו-ב מכוונם אל שלטונות המס ואין להם תוקף של הסכם בין התובע לבין הנתבע. הנתבע היה מוכן לתת את הנכס במתנה לבנו, רק אם ימלא הבן תנאים מוקדמים אחדים, שמטרתם הבטחת השליטה בנכס וההכנסות ממנו לאב כל ימי חייו. יתר על כן, לפי סעיף 8א' להסכם בין האב לבין מינהל מקרקעי ישראל (מוצג ז') אין רוכש הנכס רשאי להעבירו לאחר. גם בהסכם החכירה מיום 20.4.78 (נספח ו'), שנחתם בין הנתבע לבין המינהל, נאמר, כי אין להעביר זכויות בנכס ללא הסכמת המינהל. התובע העיד (עמ' 10), כי אינו יודע אם ניתנה הסכמת המינהל לעיסקה הנדונה . מאחר שמדובר בנכס שאינו רשום בלשכת רישום המקרקעין אין חלות עליו הוראות סעיף 8לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בנוגע לעשיית עיסקה במקרקעין (ע"א 91/77 [1]), שכן אין לפנינו "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" (ע"א 247/79 [2] בעמ' 348).למוכר אין במקרה כזה כל זכות חפצית בנכס, אלא זכות אובליגטורית. לפיכך, גם על המתנה הנוכחית - מתנה של נכס מקרקעין שאינו רשום כלל בלשכת רישום המקרקעין - אין חל חוק המקרקעין, אלא חוק המתנה. עיסקה כזאת, אינה חייבת בעריכת מסמך בכתב (ע"א 274/79[2] הנ"ל, עמ' 350, 351). לפי סעיף 5(א) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968, התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב, ואולם בא כוח התובע טוען, כי לפנינו "מתנה לאלתר", כמובנה בסעיף 2לחוק המתנה, והיא נגמרת בהקניית דבר המתנה, על ידי הנותן למקבל, תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה. המדובר הוא על זכות אובליגטורית, שאינה "זכות במקרקעין", ולא נדרש על פי דין כל רישום, כשמדובר בהעברת זכות אובליגטורית. זכות כזאת ניתנת להעברה לאלתר, ללא רישום כלשהו. יתר על כן, גם כאשר לפי סעיף 5(א) לחוק המתנה נדרש מסמך בכתב להסכם מתנה, המסמך אינו צריך להיערך בלשון "אני מתחייב" דווקא. "העיקר הוא שהוא מביע את רצון הנותן לתת, והבעת רצון זו, היא היא ההתחייבות הדרושה על פי סעיף 5(א)" (ע"א 11/75[3],בעמ' 643). די בתצהירים לצורך ההעברה (ע"א 641/83, [4] בעמ' 256) "די בהודעות שחתמו האחיות, ושבהן מסרו לשלטונות מס שבח על עיסקת המתנה, כדי להוות מסמך, המזכה את המשיבה לקבל את הזכות האובליגטורית של ליאורה לדירה. על כך אין חולק. השאלה המתעוררת היא אם אין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין ההקנייה, שאז הוראת סעיף 6תיסוג מפניהן" (ע"א 307/85[5] בעמ' 831). "ברור אם כן שאין מדובר כאן בהתחייבות לתת מתנה בעתיד, שעליה חל סעיף 5לחוק המתנה, אלא במתנה שנגמרה בהקנייה של דבר המתנה כאמור בסעיף 6(שם, בעמ' 832). במישור העובדתי, אני קובע, כי אני מאמין לדברי האב, הנתמכים גם בעדות הבן ובנוהג שנהג האב בעבר, כי נתינת הווילה לבן במתנה היתה מותנית, על דעת שני הצדדים, במסירת מסמך, לפיו השליטה בנכס במשך חיי האב תהיה בידי האב. הבן לא קיים את התחייבותו בעניין זה. אני דוחה כבלתי-נכונה את טענת הבן כאילו הווילה נמסרה לו בתמורה לנכסים שהוא מסר לאביו. הווילה, כמו הנכסים האחרים, נמסרו לו במתנה על ידי אביו ללא תמורה ובתנאי מוסכם על הצדדים, שכל ימי חייו תישאר השליטה בנכס בידי האב. מסתבר, כי האב פיזר מתנות לילדיו כדי לרכוש את אהבתם, אולי מפני שהיחסים ביניהם נפגמו כתוצאה מהגירושין שנתגרשו ההורים בהיות הילדים קטנים. אך, נראה, כי בתוך ליבו לא סלח הבן לאב והוא מתנכר אליו, על אף המתנות הרבות והיקרות שמשפיע עליו האב. במישור המשפטי, דעתי היא, כי אין לפנינו מתנה לאלתר, שכן לשם מסירת הזכויות בנכס לבן היה עוד צורך בהליכים נוספים מצד הא, והם חלק בלתי נפרד מהמתנה. הליכים אלה נזכרים בכתב התביעה בסעיף 4והם: העברת הזכויות על שמו של התובע במינהל מקרקעי ישראל. וזאת, למעשה, הסיבה להגשת התביעה הנוכחית: "להזמין את הנתבע לדין ולצוות עליו למלא את התחייבותו כלפי הנתבע ולגרום לרישום הזכויות בנכס ע"ש התובע במינהל מקרקעי ישראל". נמצא, כי המתנה עוד לא הושלמה, לפיכך, הייתי אומר, כי לפנינו התחייבות ליתן מתנה בגדר סעיף 5(א) לחוק המתנה. אכן, הדרישה הקיימת בסעיף זה לקיום מסמך בכתב נתמלאה בענייננו על ידי התצהיר וטופס "מש"ח". עם זאת, על פי סעיף 5(ב) לחוק זה, כשמדובר בהתחייבות לתת מתנה, רשאי הנותן לחזור בו מהמתנה. כל עוד קבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, ואני קובע כי הבן לא שינה את מצבו על סמך ההתחייבות. על כן, הייתי אומר, כי רשאי האב לחזור בו מן המתנה. ואולם, נראה, כי לא כך היתה עמדת בית המשפט העליון בע"א 307/85 [5] שצוטט לעיל (ראה שם, בעמ' 831מול האותיות ג'-ד'). שם נפסק, כי עם מסירת התצהירים למס שבח על עיסקת המתנה, הושלמה מסירת המתנה. עולה מכאן, לכאורה, כי העובדה שנותן המתנה צריך לחתום עוד על טפסים שונים, כדי לאפשר רישום ההעברה, אין משמעותה כי מסירת המתנה לא הושלמה. מדובר, איפוא, לפי קו-מחשבה זה, במתנה לאלתר, כשמשמעותה בסעיף 2לחוק. אני מעדיף לאמץ גישה זאת, וקובע, לאור זאת, כי מדובר בענייננו במתנה לאלתר. יחד עם זאת, אני סבור, כי העיסקה שלפנינו היא מתנה על-תנאי, כמשמעותה בסעיף 4לחוק : "מתנה יכולה שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב". התנאי בענייננו הוא מסירת מסמך על ידי הבן, הקובע, כי השליטה בנכס והפקת ההנאה ממנו תהיינה מסורות לאב כל ימי חיי האב. לפיכך, יש להתנות את חיובו של האב, לרשום את הנכס בשם הבן, במילוי החיוב של הבן כנ"ל. ראה בעניין זה דברי כבוד הנשיא שמגר בע"א 343/87[6],בעמ' 159: "מקבל מתנה, אשר אליה צמוד חיוב, אשר מפר את החיוב, מפר בכך חיוב חוזי. על כן קובע סעיף 4הנ"ל, כי נותן המתנה רשאי לדרוש מן המקבל את מילוי החיוב. האם רשאי נותן המתנה לבטל את חוזה המתנה, אם החיוב לא קויים? סעיף 4הנ"ל אינו אומר דבר בעניין הביטול. בע"א 495/80[פ"ד ל"ו (4) 57] הנ"ל הביע השופט ברק את דעתו, כי נותן המתנה איננו רשאי לבטלה רק משום שהחיוב הצמוד לה הופר, ודעתו זו מקובלת עלי. הטעם לכך הוא לדידי כפול, והוא הן מהותי והן פורמאלי. מן הבחינה המהותית, אי קיומו של החיוב אינו יכול לבטל את המתנה, כי החוזה נשתכלל והמתנה הושלמה על כל מרכיביה. החיוב לא היה משום תנאי, אשר אותו צריך היה לקיים לשם השתכללות עיסקת המתנה. זו נסתיימה מעיקרה עם ההקנייה. החיוב הוא מרכיב נוסף הנצמד לחוזה מעת השתכללותו כמעין חוזה נלווה, היינו, כמעין סוכת משמר הנבנית ליד בית. אם החיוב איננו מקויים, חוזה המתנה אינו מופר בכך; חוזה החיוב הוא שמופר." אני מחייב, איפוא, את הנתבע להשלים את רישום הווילה על שם בנו, אך לא לפני שהתובע יחתום על תצהיר אשר יבהיר, כי כל ימי חיי הנתבע יהיה הנכס ברשותו ובהנהלתו של הנתבע, והתובע אינו רשאי לעשות בנכס זה כל פעולה משפטית. בהתחשב בתוצאות אליהן הגעתי, אני קובע, כי כל צד יישא בהוצאותיו.העברת נכסמקרקעיןמתנה