כישלון עסקת קומבינציה בגלל קשיים כלכליים של הקבלן

בשלב מסוים לפני סיום הבנייה בנובמבר 1988, הפסיק הקבלן את הבנייה בשל קשיים כספיים ובעקבות זאת לא קיים את התחייבויותיו כלפי התובעים, בכך שלא מסר להם את הדירות גמורות ומושלמות במועד.

הוגשה תביעה נגד קבלן עסקת קומבינציה.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כישלון עסקת קומבינציה בגלל קשיים כלכליים של הקבלן :

.1התובעים התקשרו עם החברה הנתבעת 1, קבלני בניין (להלן:ו הקבלן) בהסכם "קומבינציה", הנושא תאריך 30.12.86- ת/ 2- לפיו התחייבו התובעים, כבעלים של חלקה 90 בגוש 18171ברחוב רמז בנהריה למכור לקבלן ולהעביר על שמו את חלקת הקרקע שבבעלותם, על מנת שיקים עליה בית משותף בן 12דירות למגורים, לכל היותר, ויעביר לתובעים 2דירות בקומות ג' ו-ד' של הבניין הפונות לחזית המערבית על פי תכנית ומפרט טכני שצורפו להסכם. שטח רצפת הדירה בקומה ג' יהא 120מ"ר ברוטו והבנייה בקומה ד' - 16מ"ר ללא שטח חדר מדרגות, כאמור בסעיף 8לחוזה, כתמורה עבור החלקה שנמכרה. על הקבלן להתחיל בבניית הבניין מיד עם קבלת היתר הבנייה ולמסור לתובעים את הדירות כשהן גמורות ומושלמות, כולל פיתוח סביבתי, לא יאוחר מ- 18חודשים מקבלת היתר הבנייה. היתר הבנייה הוצא בדצמבר 1987(נ/6).
הוסכם, כי שתי הדירות תישארנה רשומות בלשכת רישום המקרקעין על שם המוכרים או על פי הוראתם, וכי בתקנון המוסכם לבית המשותף תישמר למכורים האפשרות לבנייה נוספת על הגגות מבלי להיזקק בעתיד להסכמת שאר הדיירים.
התובעים-המוכרים התחייבו לחתום על ייפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר לפיו יסמיכו את עוה"ד לורינג (הנתבע 3) וניר מנהריה לעשות מטעמם כל הדרוש לביצוע התחייבויותיהם, וזאת, לאחר שיוצג בפניהם היתר בנייה תקף. הקבלן התחייב לשלם מס שבח מקרקעין, מס השבחה ומס רכישה, וכל תקף. הקבלן התחייב לשלם מס שבח מקרקעין, מס השבחה ומס רכישה, וכל תשלום החל על החלקה בגין הבנייה (סעיפים 19ו- 25לחוזה). הקבלן התחייב לרשום משכנתא ראשונה ויחידה לטובת
המוכרים על דירת אביו של הנתבע 2, להבטחת קיום התחייבויותיו של הקבלן כלפי התובעים (סעיף 30לחוזה).
הנספח להסכם מתייחס להגשת בקשה משותפת על ידי הצדדים לתוספת בנייה ולשינוי תכנית הבניין המאושרת, כך שהקבלן יוכל לבנות 14דירות ותוספת 60מ' לשתי הדירות של המוכרים בקומה ד' ללא תשלום מצידם. זאת, בתמורה להסכמת התובעים להגדלת מספר הדירות במבנה, כך שרצפת כל דירה משתי הדירות שבקומה ד' גדלה ל- 46ממ"ר. החוזה קובע פיצוי מוסכם בסך 300דולר עבור כל דירה לכל חודש של פיגור במסירה; אם יעלה הפיגור על שנה "יוכפל הסכום הנ"ל אחת לשלושה חודשים" (סעיף 13לחוזה).
בשלב מסוים לפני סיום הבנייה בנובמבר 1988, הפסיק הקבלן את הבנייה בשל קשיים כספיים ובעקבות זאת לא קיים את התחייבויותיו כלפי התובעים, בכך שלא מסר להם את הדירות גמורות ומושלמות במועד.
התובעים הגישו תובענה זו נגד הקבלן, נגד מי שהיה המנהל ובעל השליטה בה באותה תקופה, הנתבע 2, ונגד עורכי הדין שטיפלו בעיסקה זו. בתביעה הם תובעים פיצויים בסך 000, 500שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית המכילים את כל המרכיבים המפורטים בסעיף 32לכתב התביעה. כן הם תובעים להחזיר לכלל הרכוש המשותף שטחים שהוצאו ממנו.
הנתבעים הכחישו חבותם בתשלום כלשהו לתובעים ודחו את דרישתם להחזר שטחים
לרכוש המשותף. לחלופין טענו, כי התובעים לא הקטינו את נזקיהם.
לאחר הפסקת הבנייה על ידי הקבלן, התארגנו קוני הדירות והשקיעו מכספם ובאמצעיהם הנוספים השלימו את בניית דירותיהם. התובעים ניסו למנוע מרוכשי הדירות את השלמת הבנייה, אך בסופו של דבר עלה בידי הקונים להשלים את הדירות שרכשו, שחוברו למים ולחשמל, נטלו בהן חזקה והם מתגוררים בהן. הדירות שהוקצו לתובעים נותרו בלתי-גמורות, כפי שהיו בעת שהקבלן הפסיק את הבנייה.
.4החלקה הנ"ל לא היתה רשומה בשם התובעים בלשכת רשם המקרקעין בעת כריתת החוזה. לזכותם נרשמה ב- 2.10.79הערת אזהרה בלבד - נ/14א. רישום זה, כפי שנאמר בבר"ע 178/70 [1], בעמ' 135ד, נותן "... לצד הזכאי על פיה הגנה מעין קנינית במקרקעין, ואין היא כשלעצמה יוצרת זכות בעלת תוכן קניני למאן דהו" (ראה גם ע"א 3/78 [3], בעמ' 364).
הנובע מהאמור הוא שבעת כריתת חוזה הקומבינציה התובעים עדיין לא היו

הבעלים הרשומים של הקרקע. הערת האזהרה משמעותה שהבעלים של הקרקע היו מנועים מעשיית עיסקאות סותרות ביחס לקרקע זו. מכאן, שההצהרה במבוא לחוזה כי התובעים הם הבעלים הרשומים של החלקה לא היתה מדוייקת. עו"ד לורינג היה מודע למצב זה והיה בדעתו לעכב את חתימת החוזה עד לרישום התובעים כבעלים (עמ' 60לרשומות), אלא שדבר זה לא נעשה. כשעבר הטיפול בעניין לעו"ד שינפלד הסדיר את הקניית הזכויות לרוכשי הדירות בכך שקיבל, בינואר 1987, ייפוי-כוח נוטריוני חתום מהבעלים הרשומים של החלקה (עמ' 65- 63לרשומות, סעיף 3לתצהירו נ/14).
.5הפסקת הבנייה על ידי הקבלן ואי-השלמתה במועד המוסכם ובכלל, מהווים הפרה יסודית של החוזה ביניהם, המזכה את התובעים בפיצויים מהקבלן. הפסקת העבודה הנעוצה במשבר כלכלי שפקד את הקבלן, אין בה כדי לגרוע מאופיה וממשמעותה המשפטית של ההפרה בתור שכזו.
זכותם של התובעים היתה לקבל את הדירות שהוקצו להם בבית כשהן גמורות ומושלמות, ומשלא עמד הקבלן בהתחייבותו זו זכאים התובעים לפיצוי על הנזק שנגרם להם. עמידתם על זכותם אין לראותה לחוסר תום לב מצידם (ראה ע"א 524/83, 528[4], בעמ' 553).
בע"א 355/80 [5], בעמ' 808א נאמר כי "מקובל הוא, כי בדרך כלל המבחן לקביעת שעור הפצויים הוא באותו סכום אשר במונחים כספיים יש בו כדי להעמיד את הנפגע, מבחינת הנזק שנגרם לו, באותו מצב בו היה נתון, לו קוים החוזה, ולולא התרחשה ההפרה..." לאמור, לפצותו בעלות השלמת הבנייה של הדירות שיהא בה כדי להעמיד את הנפגע, על אף ההפרה, במצב כאילו לא הופר החוזה. על התובעים הנטל להוכיח נזק זה ואת שיעור הפיצוי, לאמור, הערך הכספי של ביצוע עבודת ההשלמה. לעניין זה על הנפגע להניח תשתית עובדתיות, שתאפשר את הערכת מידת הנזק ואת קביעת שיעור הפיצוי המגיע, ואין העניין נתון לאומדנו של השופט.
.6הפיצוי בגין הפרת החוזה, להבדיל מהתביעה לפיצוי המוסכם בשל האיחור במסירת הדירות, מבוסס על סעיף 10לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- .1970בסעיף זה מדובר על פיצוי בשל נזק ממשי שנגרם לנפגע. אין לקבל את הטענה שלא ניתן לתבוע פיצוי על פי סעיפים 10ו- 15כשמדובר בראשי נזק שונים (ראה ע"א 628/87, 640[6]) מי שתובע פיצויים לפי סעיף 10חייב להוכיח את הנזק שנגרם לו בפועל, במידת ודאות סבירה, עקב ההפרה ותוצאותיה (ראה ע"א 355/80 [5], בעמ' 806ז'). הוא זכאי לנזק זה במלואו, בכפוף לסייג שבסיפא לסעיף 10לאמור "שהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

בענייננו, אין חולק כי המפר, הקבלן, צפה והיה אמור לצפות את הנזק שנגרם כתוצאה מאי-השלמת הבנייה במועד, בעת כריתת החוזה.
אין בחומר הראיות הוכחה לעניין העלות הדרושה להשלמת הדירות המבטאת את סכום הפיצוי. חוות הדעת של המומחה אליה מתייחס מר זילברמן בסעיף 26לתצהירו הדנה בעלות זו לא הוצגה כראיה. בהליך שהתנהל בין 26לתצהירו הדנה בעלות זו לא הוצגה כראיה. בהליך שהתנהל בין הקבלן לבין התובעים בת"א 1546/89
בבית-משפט השלום, בו תבע הקבלן כספים שלטענתו חבו לו התובעים בגין בנייה שביצע עבורם. באותו הליך מינה בית המשפט כמומחה את מהנדס גלוזמן שקבע את עלותם של השלמת הדירה ופיתוח הרכוש המשותף, נכון לתאריך 22.3.90, בסך 000, 73דולר לערך. עלות הבנייה הנוספת הוערכה ל-940, 91דולר (סעיפים 11ו- 12לפסק הדין - נ/3).
לפי חישוב שערך בית המשפט לעניין עלות הבנייה הנוספת, בהתבסס על טענות התובעים על ידיו ונתונים שהיו לפניו, הסתכם המגיע לקבלן לסך 622, 9+ 070, 55דולר 692,64, שהוא נמוך מעלות הרחבת הבנייה נקבעה על ידי המהנדס. לאור זה דחה בית משפט קמא את התביעה.

לא נטען, כי הוגש ערעור על פסק הדין.
מפסק דין זה עולה איפוא לכאורה, כי קוזז הפיצוי המגיע לתובעים עבור עלות השלמת הדירה ופיתוח הרכוש המשותף, שעליהם לשלם לקבלן כנגד המגיע להם עבור הרחבת שטח הבנייה, היא בסך:נ 018,9, כלומר 000, 73דולר נכון ליום ה- 22.3.90ובסכום זה יש לזכותם (ראה חישוב בפסקה 16לפסק הדין נ/3).
פסק דין זה הכריע, בין היתר, בעניין שווי עלות השלמת הדירות לגופה.
במחלוקת זו נתנה הכרעה שכתוצאה הימנה נדחתה תביעת הקבלן. לצדדים היה יומם בית המשפט שהכריע בפלוגתא כולל עניין זה שהווה את טענת הקיזוז שהעלו התובעים. קיים לכן השתק פלוגתא ולא היה מקום לסטות ולהתעלם ממה שנפסק באותו פסק-דין. היה על התובעים להסתפק בהפרש לזכותם בסך 109, 9דולרים ותו לא, ולא לחזור ולפתח עניין זה מחדש (ראה ע"א 364/88 [7], בעמ' 731ו).
.7סעיף 13(ג) לחוזה ת/ 2קובע, כי "במקרה של פיגור במסירת הדירות שלא מסיבת כוח עליון תהיה הקונה חייבת לשלם למוכרים סכום קבוע, מוסכם ומוערך מראש בסך השווה ל- 300דולר עבור כל דירה לכל חודש של פיגור, באם יהיה פיגור של למעלה משנה יוכפל הסכום הנ"ל אחת לשלושה חודשים".

לפי חישובו של בא-כוח התובעים מגיע שיעור הפיצוי בראש נזק זה, ליום הגשת התביעה לסך 700,366, 2שקלים (ראה גם חישובו של בא-כוח הנתבע 3, בעמ' 11

לסיכומו, פיסקה 16).
המבחן להתערבותו בסכום שנקבע כפיצוי מוסכם וקבוע מראש הוא אם הסכום עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בשל ההפרה שנגרמה בפועל וכי הנזק הוא תוצאה מסתברת של ההפרה הנ"ל בלא כל התייחסות לשאלה אם הסכום שנקבע כפיצוי מוסכם הוא נמוך או גבוה (ראה סעיף 15לחוק החוזים (תרופות)).
הפיצוי המוסכם, נקבע ל- 300דולר לחודש, המוכפל אם המסירה מתארכת מעל לשנה, מדי שלושה חודשים, הכפלתו של הפיצוי נועדה להוות תמריץ לקבלן לסיים את עבודתו במועד. כמו שנאמר ב-ע"א 524/83, 528[4], הנ"ל "זוהי מעין סקנציה לכפות ביצוע מזורז ועדכני של העבודה ולא דוקא הערכה סבירה, הוגנת והגיונית של הנזק הצפוי". יש איפוא מקום להתערב בחישוב הפיצוי בחלק המכפיל את שיעורו. לסכום של 300דולר לדירה לחודש, כדמי פיגור חודשיים, יש בסיס במציאות הכלכלית דאז, כמבטא שיעור דמי שכירות חודשי לדירה בנהריה באותו זמן, וסביר להניח כי זה שהנחה את הצדדים.
.8בטרם אתייחס לשיעורו של פיצוי זה אדון בטענת הקטנת הנזק.
משהופר החוזה על ידי הקבל זכאים התובעים לפיצוי על הנזק שנגרם להם עקב ההפרה ותוצאותיה. על התובע מוטל הנטל להקטין את הנזק שנגרם. הלכה פסוקה היא בע"א 491/77 [8], בעמ' 181:ב
"צד לחוזה אשר ניזוק אינו רשאי לשבת בחבוק ידיים כי אם מוטלת עליו החובה להפחית את הנזק אשר הצד שכנגד גרם לו..." (ראה גם סעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות)).
נטל ההוכחה של הטענה, כי הצד הנפגע לא עשה די להקטנת נזקים, רובץ על כתפי הצד המפר. הנפגע אינו צריך לצאת מגדרו בעשייה להקטנת הנזק אלא לעשות את אשר סביר לעשות בנסיבות שהוכחו. מעדותו של הנתבע 2עולה, כי לקראת סוף שנת 1988כינס את רוכשי הדירות, הביא בפניהם את מצבו הכספי הקשה של הקבלן שהתפרקה בסוף נובמבר - תחילת דצמבר 1988(עמ' 49שורה 20) והציע להם את עזרתו בהשלמת דירותיהם על חשבונם. הדיירים, למעט התובעים, קיבלו את דירותיהם והשלימו את בנייתן, כולל חבור למים ולחשמל, ומתגוררים בהן מאז שנת 1989(עמ' 57לרשומות). לא צויין בחומר הראיות תאריך תחילת המגורים. אניח לכן, בהתחשב במשך הזמן הדרוש להשלמת הדירות, כי הדירות הושלמו למגורים במחצית שנת .1989

היתר הבנייה הוצא ב- 19.12.86המועד של 18חודשים להשלמת הבנייה חל איפוא ב-18.12.88, אלא שבשל הבנייה הנוספת שבוצעו בדירות התארך משך הבניה ומר זילברמן, שפעל בשם התובעים בענין זה, בעמ' 22לעדותו, מאשר כי הצדדים לא סכמו על תוספת זמן לגמר הבניה בשל הבניה הנוספת. העד מכיר בצורך בתוספת זו. אין ראיה למשך הזמן שנדרש לבניית שינויים ותוספת אלה.
.9לא שוכנעתי, כי התובעים עשו מאמצים מספיקים בניסיון להשלים את הדירות על חשבונם כפי שעשו רוכשי הדירות האחרים ולתבוע את השבת עלות זו מהקבלן. מדברי התובעים עולה, לכאורה, כי עמד לרשותם המימון לכך אלא שלא "השתלם" להם "להכניס שקל לבנין זה" (כדברי התובע בעמ' 41לרשומות, שורות 15-14; כן ראה עדות מר זילברמן, עמ' 24לרשומות).
אין הוכחה, כי נמנע מהתובעים על ידי העירייה, בשל אי-תשלום מס השבחה, להשלים את הבנייה כפי שעשו הקונים האחרים.
מה גם שעולה מפסק הדין נ/3, כי היתרה שעמדה לזכות התובעים לאחר עריכת החשבון בינם לבין הקבלן, אינה עומדת על מלוא עלות השלמת הבנייה אלא על חלקה בלבד.
נראה לי, כי התובעים לא פעלו להקטנת נזקם וגרמו בכך להארכה משמעותית של משך הפיגור. היה ביכולתם להשלים את הבנייה וכמו הדיירים האחרים להתחבר לים ולחשמל, וליהנות מדירותיהם. מסקנתי היא, בהתחשב בזמן בגין התוספת לדירותיהם, כי יש לזכות את התובעים בזמן בגין התוספת לדירותיהם, כי יש לזכות את התובעים בפיגור עבור תקופה של 6חודשים בלבד, דהיינו:ו
600דולר x6 = 600, 3דולר בתוספת ריבית של % 11החל מ-1.4.89, שהיא מחצית תקופת ארכת היתר.
.10על פי סעיף 25לחוזה חל תשלום מס השבח על הקבלן ששילם את חלקו על פי שומה עצמית (עמ' 66). התובע דב סטאר, שהינו רואה-חשבון במקצועו, טיפל לדבריו בעניין מס השבח והפחית את השומות לסך 000, 30שקלים לכל ארבעת התובעים, בנוסף למקדמה שהקבלן כבר שילם על פי שומתו העצמית. אין בתצהירו ולא בעדותו אישור כי התובעים שילמו את סכום מס השבח לאוצר המדינה (ראה ת/ 4סעיף 14, עמ' 32- 33לרשומות). לא הוצגו קבלות על תשלום מס שבח.
מההחלטה בהשגה לפי סעיף 87לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963, עולה כי סכום המס שנקבע לתשלום הוא 458, 30שקלים (נ/10). החוק מטיל את המס על המוכר,
בעל נכס מקרקעין, בשל השבח שצמח לו בתקופת החזקתו בנכס, שאותו מימש במכירת הנכס. העברת חבות התשלום על פי החוזה אינה משחררת את הבעלים מחובת תשלום המס כלפי רשויות המס. מההודעה נ/ 10עולה לכאורה כי המס שנקבע בהשגה טרם שולם. מה שברור מהאמור בחוזה הוא שהקבלן התחייב כלפי הקונה לשלם את מס השבח המוטל לפי החוק בגין עיסקה זו. אילו שילם הקבלן את מס השבח היה עושה זאת מטעמם של התובעים ולמענם כמוכרים.
יש איפוא לחייב את הקבלן בתשלום יתרת חוב מס השבח שלא שולמה על ידי הקבלן, הנדרשת בתביעה, בסך 070, 20שקלים נכון לתאריך ה-19.12.91, כנטען בסעיף 30(א) לכתב התביעה. מסעיף 28לכתב ההגנה של הנתבעים 1ו- 2עולה הודיה באי-תשלום מלוא מס השבח וטענה, הנוגדת את שהתחייבו בחוזה, כי בשל מצבם הכספי הקשה חייבים היו התובעים בתשלומו.

אין לקבל טענתם זו.
.11באשר לתביעות לשכר טרחה בסך 000, 20שקלים עבור טיפולו של התובע דב סטאר בהשגה המופנה לעו"ד שינפלד - הנתבע 4- הרי שסכום זה לא הוכח כלל ועיקר.
הוכח, כי עו"ד שינפלד טיפל בעניין מס השבח והגיש את ההשגות לעניין זה עד שהתובע הנ"ל איבד אמון בו והחליט לטפל בעניין בעצמו (עמ' 42). בתצהירו ת/ 4טען תובע זה, כי השקיע בטיפול בשעות עבודה רבות, תחשיבים והתכתבויות, בלא שנקב בסכום שהוא דורש בתמורה לכך.
גם בעדותו לא נקב בסכום כולל אלא ציין שתעריף שכר עבודתו הוא לפי 100דולר לשעה (עמ' 36). ללא פירוט של שעות העבודה שהשקיע בטיפולו זה, בהיעדר הוכחה לעניין זה, יש לדחות תביעתו זו.
בא-כוח התובע אף לא טרח להביא עדות על השכר הראוי לעבודה שביצע לפי הערכת מומחה, מה גם שהתובע טיפל בעניין זה גם עבור עצמו.
אני דוחה, איפוא, את התביעה לפיצוי בעניין זה.
.12התשלום האחרון הנדרש הוא עבור היטל השבחה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה בסך 338.50, 75שקלים.
על פי סעיף 25(ב) לחוזה חלה חובת תשלום "מס השבחה בגין החלקה" על הקונה-הקבלן. לא הובאה כל ראיה לעניין שיעור היטל ההשבחה. העד זילברמן אמנם התייחס
בעדותו לכך שביכולתו להציג מכתב דרישה מהעירייה על סך 000, 70שקלים, אך משום מה לא הציג מכתב זה. בהיעדר ראיה לעניין זה אני דוחה את התביעה בפריט זה.
.13התוצאה היא שיש לזכות את התובעים בתשלומים הבאים:נ
א. סך 108, 9דולר, בתוספת % 11ריבית, החל מה- 22.3.90ועד התשלום בפועל שישולם בשווי שקלי לפי השער היציג ביום התשלום.
ב. פיצוי בסך 600, 3דולר, בתוספת ריבית של %11, החל מה- 1.4.89ועד לתשלום בפועל שישולם בשווי שקלי לפי השער היציג ביום התשלום.
ג. סך 070, 20שקלים, מס שבח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, החל מה- 19.12.91ועד לתשלום בפועל.
חיוב תשלום זה חל על הנתבעת 1ועל הנתבע 2ששימש כמנהל התובעת 1וערב אישית לקיום כל התחייבויותיה לפי החוזה הנ"ל (ראה מסמך יז/10). הנתבע מסביר את חתימתו על מסמך ת/8, יז/10, במצב הקשה הכלכלי, כשהוא נתון בלחץ של נושים, ובבעיות המשפחתיות שבהן היה שרוי אותה עת (סעיף 21לתצהיר, נ/12), ובבעיות המשפחתיות שבהן היה שרוי אותה עת (סעיף 21לתצהיר, נ/12), שגרם לו "לחתום כדי לסיים מהר את העניין" אף שלא היה חייב לעשות כן. בעדותו הוסיף הנתבע כי מר זילברמן השתמש במילים "חורבן והרס" שאילצו אותו לחתום על המסמך.
לעומתו העיד זילברמן, כי לאחר שהסתבר כי רישום המשכנתא על פי סעיף 30
לחוזה אינו ניתן לביצוע, פנה לנתבע 2בביתו, וביקש כתחליף שתירשם משכנתא על דירתו. לכך סירב הנתבע 2בביתו, וביקש כתחליף שתירשם משכנתא על דירתו. לכך סירב הנתבע 2מאחר שמחצית הבעלות רשומה בשם אישתו; כמוצא הסכים לחתום על המסמך יז/.10
הנתבע 2עתר לביטול המסמך יז/ 10ולא הוצגו פרטי הליך זה. מ-נ/ 1אין ברור שבית המשפט דחה את עתירתו.
לא שוכנעתי בעדותו של הנתבע כי חתם על המסמך מתוך אילוץ וכפיה שהתבטאו באיומים או באמירות שהוטחו כלפיו על ידי מר זילברמן.
הנתבע 2היה נתון בלחץ בשל נסיבות כלכליות ומשפחתיות, שאינו לחץ שהתובעים או מי מטעמם גרמו לו.
הנתבע 2גם לא שלח הודעות ביטול על פי סעיף 20לחוק החוזים (חלק כללי). אמנם הגיש תביעה משפטית שיש בה כדי להוות הודעת ביטול מכללא, אך תוצאות הליך
זה לא הוצגו על ידיו כראיה, וסביר להניח שלא דיברו לטובתו (ראה ע"א 11/84 [9], בעמ' 544).
אני דוחה, איפוא, את טענת הנתבע 2כי כתב ערבותו ניתן מתוך כפיה המצדיקה את ביטולו.
התוצאה היא, שעל התובעת 1והנתבע 2, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את החיובים כמפורט לעיל.

.14ומכאן לאחריותם של הנתבעים 3ו-.4
הלכה פסוקה היא ב- ע"א 37/86, 58[10], בעמ' 462א, מפי כבוד השופט ד' לוין כי:ב
"הבסיס העיקרי לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת דין בתמורה לשכר טרחה המשולם לו. יש שהסכם זה מעולה על הכתב ויש והוא מוצא ביטויו רק בדברים שבעל פה. הבנה והתאמה מכללא בכל הסכם כזה הינו כי לעורך הדין המקבל על עצמו את יצוג הלקוח, יש המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות, הגורם נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי ישור כלפי הלקוח, עשויות לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו".
בסיס נוסף לחבות עורך הדין היא לפי פקודת הנזיקין [נוסח חדש] בעוולת רשלנות מקצועית או אחרת. יסודות עוולת הרשלנות היא:ו

" .1קיום חובה כלפי התובע להשתמש בכושר סביר.

.2הפרת חובה זו.
.3נזק לתובע כתוצאה מההפרה" (ע"א 37/86, 58[10] הנ"ל, עמ' 462) ג). בערעור הנ"ל, בעמ' 462ואילך, מברר בית המשפט את סטנדרט המיומנות והזהירות הנדרש מעורך-דין כלפי לקוחו שאי-עמידה בו יכול להוות עילה לתביעה על-ידי הלקוח כמפר חוזה וכמעוול ברשלנות כלפיו. חובת עורך הדין לפעול בנאמנות ובמסירות חלה גם כאשר הוא מייצג שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים. בית המשפט מסכם, בעמ' 468ו:נ
"אמור מעתה חובותיו של עורך דין כלפי לקוחו בחבות הן:ב

נדרשת ממנו מידה רבה של מיומנות וזהירות בטיפולו בענייני הלקוח, בין אם הוא פועל למענו ובין אם הוא פועל למען יותר מלקוח אחד באותו ענין, עליו להיות עירני וקשור לצרכיו של הלקוח ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים שלו, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. על עורך דין לשוות עיקרים וערכים אלה נגד עיניו, שכן אז יבין, אל נכון, גודל האחריות המוטלת עליו ורמת חבותו כלפי הלקוח".
גם אם נניח שעורך הדין לא ייצגו את אחד הצדדים עשוי עורך-דין לחוב אם יתברר כי כתוצאה מהטיפול למען לקוחו היסב נזק לצד האחר, בדרך כלל בשל מעשה רשלנות.
.15נראה לי, כי אין זה מתפקידו של עורך-דין לחקור ולדווח לצד שהוא מייצג על מצבו הכלכלי של הקבלן ועל התקדמות עבודתו. אין טענה ולא הוכחה כי בעת עריכת החוזה היה הקבלן במצב כלכלי רעוע וכי הדבר היה ידוע לעורך הדין, להיפך, מצבו של הקבלן היה איתן והוא בנה אתר זה ואחרים בו-זמנית עד למשבר הכספי שנקלע לתוכו. אין לדרוש מעורך דין שיעקוב אחרי מצבו העיסקי של הקבלן. סביר לקבוע, שאם ידע על התפתחות צפויה ידווח על כך ללקוח ולא יחריש אלא יזהירו בפני הצפוי. אין כל ראיה שהנתבע 3, ובוודאי לא הנתבע 4, שנכנס לעניין בשלב מאוחר יותר, ידעו כי הקבלן אינו מתכוון לקיים את החוזה או שמצבו הכלכלי בעת עריכת החוזה הוא בשפל, שלא יאפשר לו לקיימו. להיפך, הושג היתר בנייה והבנייה התקדמה עד למשבר הכלכלי שקרה לקבלן, שאין להאשים בו את עורכי הדין ואין לתלות בהם את הקולר, משלא הושלמה הבנייה בשל המשבר הכספי של הקבלן. הנתבעים 3ו-4, כל אחד בזמנו, נתן שירותים משפטיים לצדדים בקידום העיסקה.
אציין ביתר פירוט, כי אין כל יסוד בראיה לטענה שהוטחה בסעיף 3לכתב התביעה על מעילתו של עו"ד לורינג בחובת נאמנות שחב כלפי התובעים, בכך שידע בעת עריכת ההסכם כי אין בכוונת הקבלן לבצע את הסכם הקומבינציה, וכי היקלעות הקבלן למשבר כלכלי הוא בבחינת קו-פעולה שנקט אותו בכוונה תחילה.
גם אם אניח שעו"ד לורינג ייצג גם את התובעים בעת עריכת הטיוטות של החוזה ואף בשלב כריתתו, הרי משהודיע על הפסקת טיפולו בעניין וקיבל את הסכמת התובעים לכך, פג הקשר ביניהם ועמו המחוייבות לגבי מה שקרה בשלב שלאחר מכן, ואין לקבל את הבנתו של זילברמן כי עו"ד לורינג לא הסיר את אחריותו הכוללת מהמשך הטיפול (סעיף 11(ד) לתצהירו). אין גם סבירות בהבנה שכזו כשהעניין הועבר, על דעת התובעים, לטיפולו של עו"ד שינפלד שלא פעל בתאום עם לורינג.

מסקנתי היא, כי לא הוכחה עילת תביעה כלשהי נגד הנתבעים 3ו-.4

.16התוצאה היא שאני מחייב את הנתבעים 1ו-2, יחד ולחוד, לשלם לתובעים את הסכומים כמפורט בסעיף 11דלעיל בתוספת הוצאות משפט על הסכום בו זכו ושכ"ט עו"ד בסך 000, 10שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, החל מהיום ועד לתשלום בפועל.
אני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשלם לכל אחד מהנתבעים 3ו- 4את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 5שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמפורט לעיל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קבלן לא רשום

  2. ערר רשם הקבלנים

  3. העסקת קבלן עצמאי

  4. הסכם עם קבלן שלד

  5. חוב לקבלן בפירוק

  6. לשון הרע נגד קבלן

  7. רישיון קבלן שירות

  8. תשלום לקבלן פיתוח

  9. ביטול חוזה עם קבלן

  10. מחיקה מפנקס הקבלנים

  11. רטיבות בדירה מקבלן

  12. זכות עיכבון של קבלן

  13. הסכם לרישום קבלנים

  14. חוזה עם קבלן בפירוק

  15. החזר תשלום יתר לקבלן

  16. זכות התיקון של הקבלן

  17. השוואת תנאי עובדי קבלן

  18. העלמת מס של קבלן בניין

  19. פירוק שותפות בין קבלנים

  20. עורך דין רכישת דירה מקבלן

  21. תביעה של קונים נגד קבלן

  22. עובד שכיר או קבלן עצמאי

  23. איחור במסירת דירה מקבלן

  24. בקשה לרישיון קבלן שירות

  25. יחסי עובד מעביד קבלן משנה

  26. קבלן משנה יחסי עובד מעביד

  27. עובד מדינה או קבלן עצמאי

  28. עורך דין קניית דירה מקבלן

  29. תאונת עבודה של קבלן עצמאי

  30. הסכם עם קבלן כפוף למשכנתא

  31. תביעה לפי חוק חוזה קבלנות

  32. ערר על רישום בפנקס הקבלנים

  33. יחסי עובד מעביד קבלן עצמאי

  34. פיצוי מקבלן בגין אי נוחות

  35. התקנת תשתית גז ע''י הקבלן

  36. ליקויים בדירה מקבלן בחולון

  37. יחסי קבלן עצמאי מזמין עבודה

  38. תביעה נגד קבלן - דירה חדשה

  39. רישום קבלנים - עתירה לבג''צ

  40. בקשה לקבלת רישיון קבלן שירות

  41. סכסוך עם קבלן משנה - בוררות

  42. אישור מהבנק לקבלן למכירת דירה

  43. יחסי קבלן לקוח או עובד מעביד

  44. בעיות בריצוף בדירה חדשה מקבלן

  45. סתימה בצנרת בדירה חדשה מקבלן

  46. חשבוניות מס פיקטיביות של קבלן

  47. נטישת קבלן משנה באמצע העבודה

  48. טענת ביצוע עבודה רשלנית של קבלן

  49. תביעה של קבלן עבודות אלומיניום

  50. חשבוניות קבלן שיפוצים לא רשום

  51. הודעת מזמין לקבלן על פגם בעבודה

  52. גמלאות שירות המדינה לעובדי קבלן

  53. תאונת עבודה באתר בניה - רשלנות קבלנים

  54. סכסוך בין מזמין עבודה לבין קבלן

  55. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  56. רכישת מחסן מקבלן - שינויים בגודל

  57. דירה מקבלן שלא נרשמה על שם הקונים

  58. פיצוי מקבלן על אי התקנת קו טלפון

  59. זכויות קבלן עצמאי שעובד לפי עמלות

  60. מסירת דירה לא ראויה למגורים מקבלן

  61. הקשר בין בנק מלווה לבין קבלני משנה

  62. פיטורי עובד קבלן סמוך לפני 9 חודשים

  63. תביעה נגד קבלן במסגרת תביעות קטנות

  64. תביעה כספית לתשלום קבלן לקבלן משנה

  65. ביטול צ'ק לקבלן עקב אי השלמת העבודה

  66. קרבה משפחתית לקבלן בעסקת קומבינציה

  67. איחור במסירת דירה מקבלן של 5 חודשים

  68. קבלן פושט רגל - סכסוך על מקומות חניה

  69. אי תשלום שכר לקבלן ע''י מזמין העבודה

  70. קבלת דירה מקבלן ללא חיבור לחשמל ומים

  71. יחסי עובד מעביד קבלן עצמאי פועלי בניין

  72. תביעה נגד קבלן בגין אי אספקת מחסן בדירה

  73. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  74. פיצויי פיטורים לעובד קבלן בחילופי מעבידים

  75. תביעת רוכשי דירות נגד הקבלן בתביעות קטנות

  76. פיצוי בגין הפרת הסכם לביצוע עבודות קבלנות

  77. אחריות בנק מלווה עקב קשיים כלכליים של הקבלן

  78. כישלון עסקת קומבינציה בגלל קשיים כלכליים של הקבלן

  79. דחיית מועד תשלום חובות קבלנים עבור החזר הוצאות פיתוח

  80. הסכמה חוזית עם קבלן הכוללת הסכמה לביצוע דבר שהוא מעבר לנדרש

  81. תביעה בגין נזקי הוצאות מימון לחברה הקבלנית כתוצאה מעיכובים בתשלום

  82. תשלום לקבלן משנה כאשר לא נערך הסכם בכתב ואף לא הוצאה הזמנת עבודה

  83. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון