במסגרת שתי התביעות להלן עתרה התובעת למתן סעדים זמניים במגמה לשמור על המצב הקיים בחלקת מקרקעין, שלא ישונה כל עוד התביעות תלויות ועומדות. ##להלן פסק דין בנושא סעד זמני שמירה על המצב הקיים במקרקעין:## 1. הדיון בתביעה זו נסב על חלקה 7 בגוש 10873, חיפה (להלן: החלקה הנ"ל) הרשומה בפנקס המקרקעין, לאחר תום הליכי הסדר המקרקעין, על שם חברת החשמל לישראל בע"מ (להלן: התובעת). שטחה של החלקה הנ"ל הוא 18 דונם ו- 627 ממ"ר (ראה תמצית רישום ת/52). החלקה הנ"ל, הממוקמת במבואותיה המזרחיים של העיר, היא בצורה מלבנית, כשאורכה הוא כ- 200 מ' ורוחבה הממוצע נע בין 75 ל- 110 מ' והיא סמוכה ומקבילה לדרך בן-יהודה, כשבין גבולה הדרומי לבין הדרך הנ"ל מפרידות חלקה מס' 3, ומעבר לה חלק מחלקה מס' 8 בגוש הנ"ל. ב- 5.7.81 פורסמה למתן תוקף, בילקוט הפרסומים מס' 2725 מיום 5.7.81 (עמ' 2142), תכנית בניין ערים (להלן: תב"ע) תפ/ 1654 שמטרתה היא "קביעת תואי חדש לפיצול תנועה של חטיבת גולני בקטע שמגשר פז ועד לרח' חירם (מול הטחנות הגדולות) ...". תוואי זה חצה את החלקה הנ"ל באלכסון לכל אורכה, מחלקת הדרום-מזרחי ועד לפינתה הצפונית-מערבית, בהתירו שני מגרשים משולשים בחלקה הנ"ל משני צידי התוואי (ראה תכנית ת/12א) (להלן: התכנית הנ"ל). בילקוט פרסומים 3508מיום 17.12.87, פורסמה על ידי יושב-ראש הוועדה המקומית בעיריית חיפה, מר אריה גוראל, בתוקף סמכות הוועדה על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כי המקרקעין המפורטים בתוספת להודעה, הכוללים חלק החלקה הנ"ל, דרושים באופן דחוף ולחלוטין לוועדה למטרה הציבורית שלה נועדו בתכנית הנ"ל וכי הוועדה מתכוונת לקנות מייד חזקה בהם ומורה שכל המחזיק במקרקעין, האמורים ימסור מייד את החזקה בהם. כן התייחסה ההודעה לנושא הפיצויים בשל הפקעה זו (ראה ת/1). ביום 12.4.88 תפסה הנתבעת 1את החזקה בחלק החלקה הנ"ל, המהווה את תוואי הכביש (ראה נספח ד' לחוות דעת נ/8) ובשנת 1990 הוחלה והושלמה סלילת הכביש בתוואי האמור בתכנית הנ"ל. הוועדה המקומית היתה רשאית להיכנס לחלקה הנ"ל ולתפוס חזקה בה ללא צו של בית-משפט, כעולה מסעיף 190(ב) לחוק התכנון והבניה. בילקוט הפרסומים 3982 מתאריך 12.3.92, עמ' 2400, פורסמה הודעה לפי סעיף 19לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), בה הצהירה הוועדה המקומית, כי חלק החלקה הנ"ל תהיה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית חיפה מיום פרסום הודעה זו, קרי, מה- .12.3.92 לאחר פרסומה של הודעה זו מוקנית החלקה הנ"ל לנתבעת 2, כשהיא חופשיה מכל נטל ויש לרשמה בשמה בפנקס המקרקעין. 2. התובעת הגישה שתי תביעות שהדיון בהן אוחד (ראה עמ' 1לרשומות). בת"א 97/89 שהוגש ב-10.11.88, עתרה התובעת למתן צו-מניעה שיאסור על הנתבעת לתפוס חזקה ולבצע פעולה כלשהי בחלקה הנ"ל. בת"א 158/89 שהוגש ב-30.1.89, עתרה התובעת כאמור בסעיף 11 לכתב התביעה: א. למתן צו שיאסור על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה, היא הנתבעת 1 (להלן: הוועדה המקומית) להפקיע את חלק החלקה הנ"ל כאמור בהודעה על פי הסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), שפורסמה ב-17.12.87, כמפורט לעיל. ב. להצהיר כי הוועדה המקומית תהא רשאית לקבל את חלק החלקה הנ"ל לבעלותה רק בתנאי שתרכוש מאת התובעת את כל שטח החלקה הנ"ל, אשר התובעת הצהירה על נכונותה למכרה לה. במסגרת שתי התביעות הנ"ל עתרה התובעת למתן סעדים זמניים במגמה לשמור על המצב הקיים בחלקה הנ"ל, שלא ישונה כל עוד התביעות תלויות ועומדות. בית המשפט (כבוד סגן הנשיא א' ד' בר) דחה בהחלטתו מה- 8.3.90 עתירות אלה (ראה תיק המ' 553/89) ובקשה לערעור על החלטה זו לבית משפט העליון נדחתה אף היא על ידי כבוד השופט ש' לוין ב- 29.4.90 (ראה רע"א 1502/90, 1503/90). במהלך הדיון בהמרצות הנ"ל, בעמ' 11 לסיכומים שבכתב של בא-כוח הוועדה המקומית, הובעה נכונות המשיבה להצהיר כי אם יוחלט במסגרת ההליך העיקרי כי יש לרכוש מהתובעת את כל החלקה הנ"ל היא תעשה זאת. עמדה זו עולה גם מסיכומיה בכתב של באת-כוח עיריית חיפה, היא הנתבעת 2 (להלן: העירייה) (עמ' 2 לסיכומיה בתיק המ' 553/89). 3. במצב הדברים הקיים, כל שנותר לדיון הוא העתירה המפורטת בסעיף 11(ב) לכתב התביעה בת"א 158/89, לאמור, שהקניית הבעלות בחלק החלקה הנ"ל לוועדה מותנית ברכישת החלקה כולה, אלא שבינתיים, במהלך בירורו של הליך זה, הכריז יו"ר הוועדה על הקניית חלק החלקה הנ"ל לוועדה. אין כל תשתית עובדתית לסברתו של בא-כוח התובעת כי הכרזה זו נעשתה שלא בתום-לב, תוך שימוש לרעה בהליכים לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). המדובר בהמשך הליך ההפקעה והשלמתו בהקניית החלק שהופקע לוועדה המקומית. השאלה היא, אם במצב דברים זה יש מקום לדיון, במסגרת הליך זה, במתן הסעד המתבקש, שהוא הצהרתי במהותו, כשלרשות התובעת עמדה או עומדת האפשרות לתבוע סעד מהותי של פיצויים (ראה ע"א 366/84, בעמ' 588). נראה לי, כי מן הראוי הוא לדון בעתירה לסעד זה. ההכרעה בעניין זה תהיה לתועלת במחלוקת בין הצדדים אם על הוועדה המקומית לרכוש את החלקה הנ"ל כולה אם לאו. מה גם שבאי-כוח הצדדים הביעו נכונותם לפעול על פי מה שיוכרע בעניין זה. 4. סעיף 188(א) לחוק התכנון והבניה מתיר לוועדה מקומית לתכנון ולבנייה להפקיע מקרקעין שנועדו לצרכי ציבור; כמוגדר בפרק ב' הגדרה זו כוללת "דרכים" כצורך ציבורי. באשר לדרך ביצוע ההפקעה נקבע בסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, כי: "במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להתשמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה, לפי הפקודה האמורה, לענין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתאומים אלה". חוק התכנון והבניה אינו מכיל הוראות מפורטות לעניין אופן ביצוע ההפקעה ותשלום פיצויים ומפנה אותנו להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) בכל הנוגע לביצוע ההפקעה בפועל ולתשלום פיצויים בשינויים ובתיאומים שקבע החוק. בסעיף 190(א)(1) נקבע, כי שיעור השטח שניתן להפקעה ללא פיצויים הוא % 40, במקום % 25 לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). עוד נקבע בסיפא של סעיף-קטן זה: "אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". על הגבלה זו משתית בא-כוח התובעת את טיעונו. טענת בא-כוח התובעת היא, כי משנוצר מצב של הפחתת שווייה של יתרת המגרש, זכאית היא לדרוש כי תופקע החלקה כולה או לדרוש את ביטולה של הפקעת חלק החלקה הנ"ל (ראה פיסקאות 10, 11לסיכומיו של בא-כוח התובעת). 5. באשר לפירוש הסיפא של סעיף 190(א)(1) נקבע בבג"צ 189/83, בעמ' 223, מול האות ג, כי: "פשיטא שאם ננגס חלק ממקרקעין עקב הפקעה אין שוויה של יתרת הנכס כשוויו של הנכס השלם, ולא לכך נתכון סעיף 190(א)(1) לחוק. כוונת הכתוב בדבר הפחתת שוויה של יתרת המגרש היא ליחס בין השווי של אותו שטח לפני ההפקעה לבין שוויו לאחר מכן". לאמור, ששווייה היחסי של יתרת המגרש לאחר ההפקעה לא יהיה פחות מאשר שווייה היחסי טרם ההפקעה. לדוגמא, אם הופקעו % 30 משטח המגרש ללא תמורה, ההפקעה תקפה כל עוד לא יהא שווי היתרה פחות מ-% 70 מהשווי המקורי (ראה מאמר של גב' אלטמן "הפקעת קרקע לצרכי צבור ללא תמורה" משפטים כרך טו, עמ' 179, בעמ' 214-210). נציין, כי בבג"צ 189/83 הנ"ל מבחין בית המשפט בין הפגיעה "עקב ההפקעה" לבין פגיעה "עקב התכנית" באמרו, בעמ' 224ג, ד, כי ייתכן "כי ההוצאת לבניית הפרוייקט המתוכנן תעלה עקב ההפקעה, כשיהיה על העותרת להרוס מבנים קיימים, אולם לא ההוצאה הנוספת, שתגרם לעותרת עקב ההפקעה, היא שעומדת לדיון, אלא שאלת שוויה של יתרת המגרש. יתכן כי ביד העותרים לתבוע מהוועדה המקומית פיצויים על אותם נזקים שהיא טוענת להם עקב התכנית. על פי סעיף 179(א) לחוק, אולם, כאמור, אין ענין זה נוגע לתוקפה של ההפקעה". (ראה לעניין הבחנה זו גם ע"א 761/85, 772, עמ' 351ה). מהאמור נובע, כי בבואנו להעריך את שווייה של יתרת המגרש יש להוציא מן החישוב כל ירידת ערך אשר אינה קשורה בקשר סיבתי להפקעה גופה. התכנית הנ"ל שפורסמה ב- 5.7.81 היא שביתרה את החלקה הנ"ל לשני משולשים, והיתה קיימת במועד ההפקעה ב-17.12.87; ללא ספק היתה לה השלכה על שאר החלקה לפני ההפקעה שנעשתה כעבור כשש שנים. סעיף 190(א)(1) עניינו בשווייה של יתרת המגרש לפני ההפקעה בהשוואה לשווייה לאחריה, טענת התובעת לפגיעה ביתרת המגרש מתייחסת, למעשה, לתכנית הנ"ל שיצרה את החלוקה למגרשים המשולשים ונולדה עם פרסומה ואין היא קשורה לביצועה של ההפקעה כעבור מספר שנים, שנועדה לממש את התכנית הנ"ל. בע"א 474/83 בעמ' 380ד, אמר כבוד הנשיא שמגר: "אם מדובר, למשל, בהקמת מוסד ציבורי הרי לא תהיה אפשרות לבצע את הבנייה של המוסד אלא אחרי הפקעת המקרקעין. אולם הפגיעה בנכס היא מיידית ואינה קשורה לבצועה של ההפקעה העתידה (אשר לעיתים אין לדעת בוודאות אימתי תבוצע)..." הפיצוי עבור ההפקעה הוא בשל "שלילת הבעלות" כששיעור הפיצויים עבור ההפקעה העתידה, כאשר תבוצע, יחושב כבר על יסוד ערכם של המקרקעין אחרי שינוי הייעוד, ועל כן לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה כשלעצמו, כדי לבטא את הפגיעה אשר בה נפגע נכס המקרקעין בהשוואה לשוויו ערב התכנית החדשה ששינתה את ייעוד המקרקעין. חוות דעתם של השמאים מטעם התובעת מנתחת את התכנית הנ"ל ואת השלכותיה ומתייחסות לשווי יתרת החלקות לאור התכנית הנ"ל כשהרלוונטי לענייננו על פי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה הוא שוויין, לפני ההפקעה ולאחריה (ראה חוות דעת ת/ 10ו-ת/56, עמ' 3 ו-4, עמ' 130 לרשומות). 6. אין חולקין, כי חלק החלקה הנ"ל שהופקע למטרת תוואי הדרך שחילק את החלקה לשני שטחים משולשים, גרם לכך שהשימוש ביתרת המגרש הפכה לפחות יעילה "מהשימוש במגרש ששטחו זהה אך צורתו מרובעת" כנאמר בקטע שצוטט על ידי בא-כוח התובעת מספרו של בר הסמכא קמר (פיסקה 15 לסיכום שבכתב). אולם, אין לאמר כי חלוקה משולשת זו אינה מאפשרת את ניצולו ופיתוחו כלל ועיקר. אלא שחלוקה זו מקורה בתכנית הנ"ל ולא באקט ההפקעה שנועד לממשה. השמאי צור העיד (עמ' 95, שורה 6-11): "כי מה שיצר את המגרשים זה לא ההפקעה אלא תכנית בנין ערים, אם בטווח שבין אישור תכנית בנין ערים 81 עד לפרסום ההפקעה חברת חשמל היתה רוצה לבנות, היא היתה חייבת לבנות בתוך המשולשים ולא בתחום הדרך, להפקעה אין כאן שום נפקות". גם השמאי פרמינגר, מטעם התובעת, בעדותו בהמ' 553/89 (עמ' 4 לרשומות) אישר "שעם אישורה של תכנית חפ/ 1654 בשנת 1981 היתה אפשרות לתבוע עקב החלוקה לשני משולשים. נכון שאילו הייתי מתבקש בשנת 1981 לתת הערכה כשמאי, הייתי צריך כבר אז לקחת בחשבון שנוצרו מהנכס שתי חלקות בצורת משולשים..." אכן מן ראוי היה לפעול בהתאם בשלב ההתחלתי האמור, ולא להמתין עד לתחילת מימושה בדרך ההפקעה, ודבר זה לא נעשה. שמאי זה לא הצביע על ירידת ערך יתרת המגרש, הנובעת ישירות מעצם ההפקעה; שעתם וזמנם של פירוט יתרונות ומגרעות של התכנית והשלכתם על שווי החלקה הנ"ל אינם נוגעים לשלב ההפקעה. מסקנתי מכל המקובץ היא, שיש לדחות את טענת התובעת המתייחסת לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, בהיעדר הוכחה כי שווי יתרת החלקה הנ"ל הופחת כתוצאה מההפקעה. 7. לא מצאתי לראוי להתייחס לטענת בא-כוח התובעת המבקש לפסול את ההפקעה עצמה בשל פגמים שטען לקיומם בה, מה גם שלא נתבקש סעד שכזה בכתבי התביעות שלפניי. על השטח שהופקע נסלל הכביש על פי התכנית הנ"ל ואין עוד כל אפשרות להחזיר את הגלגל לאחור. על התובעת היה לברר, עם אישורה של התכנית הנ"ל, את העובדות לאשורן ואם אכן עלה אחוז ההפקעה על השיעור המירבי היה עליה לנקוט צעדים המתחייבים, כולל תביעת פיצוי מתאים על החלק בהפקעה שמעבר לאחוז המירבי. יתירה מזאת, גם לגופו של עניין אין לקבל את טענת התובעת. סעיף 2לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, קובע שמותר להפקיע ללא תשלום פיצויים, ושיעור ההפקעה משתנה ממקרה למקרה. כשההפקעה נעשתה על פי חוק התכנון והבניה מותר להפקיע עד לשיעור מירבי של % 40 משטח החלקה המקורית, וזהו השיעור המירבי החל בענייננו. שטח החלקה הרשום, לאחר תום פעולת ההסדר ב-16.12.40, נקבע ל-627, 18 ממ"ר ורישום זה הוא הקובע. על כל פנים במידה שנגרע משטחה המקורי של החלקה הנ"ל בהליכי הסדר המקרקעין לא נעשה הדבר מכוח רכישה כמוגדר בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור. השטח שנלקח בשנת 1964 מהחלקה הנ"ל לצרכי הרישום לפי פקודת הדרכים ומסילת הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, היה בגודל 6.690 דונמים שטח ההפקעה בהתאם לתכנית הנ"ל הוא 235, 2דונמים סה"כ הופקעו משטח החלקה 924, 8 דונמים המהווים % 47.91 משטחה, לאמור, מעל השיעור המירבי הקבוע בחוק הנ"ל. טענות הנתבעות היא, כי בתמורה להפקעה מ- 1964 קיבלה התובעת על פי הסכם החליפין נ/ 1מיום 3.7.64, שנכרת בין התובעת לבין מדינת ישראל על ידי מינהל מקרקעי ישראל, את התחייבות המדינה להקנות לתובעת את הבעלות בחלקות 3 ו- 8 בגוש הנ"ל, תמורת השטח שהופקע, בתוספת תשלום כספי והתחייבות להשלמת החסר במידה שיתברר ששטח החלקות הנ"ל קטן מהשטח שהופקע. אם ניטול בחשבון את ההקנייה על פי ההסכם, הרי ששיעור ההפקעה הכולל מצטמצם ל-890, 6מ"ר המהווה % 36.98 משטח החלקה המקורי. השאלה היא, איפוא, אם יש לראות את ההסכם הנ"ל כתקף אם לא, ועל כך משיב אני בחיוב. חוזה אינו מתבטל מאליו ו"... אין אדם יכול לבטל חוזה אם אינו רשאי לעשות כן על פי דין או על פי החוזה עצמו... ע"א 246/79, בעמ' 511ד. בחוזה נ/ 1אין כל הסדר לביטול החוזה, ולא נקבע מועד מסוים לביצועו. לא מצאתי טעם מבורר המצדיק ביטולו של החוזה ואין לפניי טיעון שלא ניתן לקיים את החוזה נ/1, או לאכוף את ביצועו. יתירה מזאת: תשומת לבי לא הופנתה להודעת ביטול ברורה וחד-משמעית המבטאת כוונה מצד התובעת לשים קץ לחוזה זה בשל משך הזמן הארוך שחלף מאז כריתתו (ראה ע"א 277/89; ראה עדות הופמן עמ' 45 והעד זוהר לביא, בעמ' 62 שורות 25-24). מצד מינהל מקרקעי ישראל הובעה נכונות לקיים את החוזה (ראה ת/ 9 מכתבים 27, 29 ו-31). 8. בא-כוח התובעת מסתמך על מסמך 19 בת/9, שהוא מסמך פנימי, בו קבע עובד המינהל שהסכם החליפין לא אושר בהנהלה ולכן הינו חסר תוקף. על כך הגיב עובד אחר כי ההסכם מחייב ואינו ניתן לביטול אלא בהסכמת שני הצדדים והוסיף כי "לא ניתן לקשור ביצוע ההסכם עם אשור ההנהלה" עמדת המחלקה המשפטית של המינהל היא, כי "אין בחוזה הגבלה של אישור ההנהלה ועל פניו החוזה נראה מחייב" (מכתב 7 בת/9). אין לקבל את טיעונו של בא-כוח התובעת, המסתמך על מידע הנוגע ל"נהול הפנימי" של מינהל מקרקעי ישראל, כשאין בהסכם עצמו כל סייג והגבלה לתוקפו המחייב. יש איפוא לראות את הסכם החילופין נ/ 1 כמחייב ולהפחית משטח ההפקעה את השטח שהוקנה לתובעת בהסכם החליפין. הדבר יגדיל את המשולש הדרומי ואת אפשרויות הניצול הטמונות בו. 9. אין אני רואה מקום להסתמך על סעיף 127 לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית בחרה בענייננו בדרך ההפקעה לביצוע סלילת תוואי הכביש ולא בדרך ההליכים שנקבעו לתכנית מפורטת הקובעת חלוקה חדשה. הלכה פסוקה היא בע"א 26/70: "... שכאשר שתי אפשרויות מצויות בחוק אחד, רשאית אז הרשות לבחור לעצמה את הדרך המועילה ביותר, מבחינתה היא, להשגת מטרתה. במקרה שלפנינו הברירה היא בין הפקעה ותשלום פיצויים לבין ביצוע תכנית חלוקה חדשה, שאינה מצריכה הוצאת כספי ציבור ומפצה את הבעלים בדרך אחרת..." בענייננו, בחרה הוועדה המקומית בדרך של הפקעת התוואי הדרוש לסלילת הכביש. יתירה מזאת, בענייננו התקיים האלמנט המרכזי בהפקעה, קרי, רכישת חלק הקרקע שהופקע על ידי המדינה כפי שנעשה בפועל, להבדיל מכפיית תכנית לשינוי החלוקה הפנימית של חלקות הקרקע בחטיבת קרקע מסוימת, כשהקרקע ממשיכה להיות מיועדת לרישום בשם בעליה, בלא שהמדינה תדרוש לעצמה זכות כלשהי בחלקות קרקע אלה (ראה ע"א 408/83). התייחסותו של בא-כוח התובעת לנוסח תנאים מסוימים בתכנית הנ"ל, אין בה כדי לשנות את המסקנה, שלא נתמלאו, עובדתית, התנאים הבסיסיים לחלוקה חדשה (ראה סעיף 9 לסיכומים בכתב של באת-כוח הנתבעים). 10. על סמך כל האמור, אני מחליט לדחות את התביעה ומחייב את התובעת לשלם לכל אחד מהנתבעים הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961, החל מהיום ועד לתשלום בפועל. סעד זמנישמירה על המצב הקיים