איחור במסירת דירה - תביעות קטנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איחור במסירת דירה - תביעות קטנות: התובעים רכשו דירה מהנתבעת, על פי חוזה מיום 30.12.97. על פי סעיף 4א' לחוזה היה על הנתבעת למסור את הדירה לתובעים עד ליום 30.7.99. יחד עם זאת, מאפשר סעיף 7 לחוזה, לנתבעת, למסור את הדירה באיחור של שלושה חודשים, מבלי שהדבר ייחשב הפרה של החוזה. כמו כן, בהתמלא תנאים מסויימים, האמורים בסעיף 7, רשאית הנתבעת לאחר במסירת הדירה, בשל סיבות אשר לנתבעת אין שליטה עליהן או בשל "כח עליון". אין מחלוקת כי הדירה נמסרה לתובעים רק ביום 29.12.99, דהיינו - באיחור של חמישה חודשים. הנתבעת טוענת כי, למרות האמור אין היא מחוייבת לפצות את התובעים בגין האיחור, וזאת - משני טעמים עיקריים. האחד - האיחור נבע מגורמים אשר לא היה לנתבעת שליטה עליהם, וליתר דיוק - דרישה חדשה אשר הועלתה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה והמועצה המקומית יוקנעם, אשר בתחומה נמצא הפרויקט, לפיה יהווה פיתוח השצ"פ הנמצא בצד הפרויקט, תנאי לקבלת טופס 4. הנתבעת מודה כי ידעה על חיובה בפיתוח השצ"פ סמוך לתחילת הבניה, אולם, לטענתה, לא ידעה שהפיתוח יהווה תנאי למתן טופס 4, והניחה כי סיום פיתוח השצ"פ לא יעכב מתן טופס 4, במיוחד מאחר שהיו לפרויקט שלבים נוספים. מסיבה זו לא הזדרזה הנתבעת לבצע את פיתוח השצ"פ, ומהרגע שהתברר לה כי אכן טופס 4 מותנה בפיתוחו (לדברי נציגה - בסביבות מאי-יוני 1999), לא נותר לה די זמן על מנת לסיים את פיתוח השצ"פ כך שתוכל למסור את הדירות במועד. בסופו של דבר סוכם בין הנתבעת למועצה המקומית יוקנעם, כי המועצה תבצע את השצ"פ, תמורת תשלום מהנתבעת. השני - למרות אי קבלת טופס 4 איפשרה הנתבעת לדיירים אשר רצו בכך, להכנס לדירותיהם, תוך שהנתבעת דואגת לחיבורם לתשתיות, באופן זמני. לטענת נציג הנתבעת בפני, אפשרות זו הוצגה בפני כל הדיירים במהלך סיור הפרוטוקול הראשוני למסירת הדירה, לרבות בפניהם של התובעים, אולם התובעים סירבו להצעה, ואין להם להלין אלא על עצמם. טענה זו מוכחשת ע"י התובעים מכל וכל. הנתבעת צירפה לכתב הגנתה את טופס הנחיות ודרישות המועצה המקומית, מיום 24.6.1996, המהוות חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה על מנת להראות כי אינו כולל את פיתוח השצ"פ. לטענתה, הדרישה לפיתוח השצ"פ היתה דרישה בעל פה ולא בכתב. אומר מיד כי לא שוכנעתי כי האיחור במסירת הדירה לתובעים, הינו איחור בנסיבות אשר, על פי החוזה, פוטרות את הנתבעת מתשלום פיצויים בגינו. נציג הנתבעת אמר, בהגינותו, כי הנתבעת הניחה שהרשויות לא יעמידו את פיתוח השצ"פ כתנאי להיתר הבניה. למעשה - לא מדובר בגורם שלנתבעת אין שליטה עליו, כטענתה, אלא בהימנעותה של הנתבעת מלברר, ברר היטב, האם פיתוח השצ"פ יהווה תנאי להיתר הבניה. עם קבלת דרישת הרשויות לפתח את השצ"פ לא היתה הנתבעת רשאית, ככל שהדבר נוגע לחובותיה כלפי קוני הדירות, להניח כי הרשויות ימחלו על מילוי דרישה זו כתנאי למתן טופס 4. היה על הנתבעת לברר ענין זה במפורש, ומשלא עשתה כן - עליה לשלם מחיר הנחתה השגויה. בנוסף - הנתבעת לא הוכיחה, כפי שהיה עליה להוכיח, טענתה בדבר המועד בו הוברר לה כי פיתוח השצ"פ יהווה תנאי למתן טופס 4. הנתבעת אף לא הוכיחה כמה זמן בפועל היה דרוש לשם פיתוח השצ"פ, כמה זמן לקח ביצועו, בסופו של דבר, ומדוע לא יכלה להגיע, קודם לכן, להסדר עם הרשויות, כפי שהגיעה עימן לבסוף - אותו הסדר לפיו הנתבעת שילמה לרשויות והן ביצעו את השצ"פ, ולא עמדה בחובתה להוכיח כי העיכוב במסירת הדירה הינו "תוצאה הכרחית" מדרישת פיתוח השצ"פ, כאמור בסעיף 7א' לחוזה. התנאים לסיום הפרויקט, ובכללו - דירת התובעים, במועד, ידועים לנתבעת ונמצאים בשליטתה , וחזקה על הנתבעת שבשעה שהיא כורתת חוזה עם קוני דירות, היא לוקחת בחשבון עיכובים מסוג זה, ואם לא עשתה כן - אין לה אלא להלין על עצמה. הקונה הסביר זכאי לצפות לכך שהנתבעת תיקח בחשבון את כל הגורמים המעכבים, אשר צפוי כי יתרחשו, ובהתאם למועד האמור בחוזה - ובנוסף - לשלושת חודשי החסד העומדים לנתבעת ללא צורך להוכיח הסיבה לכך, הוא מתכנן את צעדיו ואת מועד כניסתו לדירה. דרישת פיתוח השצ"פ כתנאי למתן טופס 4, איננה דרישה מפתיעה, בנסיבות הענין, ואיננה נכנסת אף בגדר "כח עליון" או גורם שאין לנתבעת שליטה עליו", האמורים בסעיף 7א' לחוזה. לענין טענת התובעת כי הציעה לתובעים להיכנס לדירה, תוך חיבור תשתיות זמני - טענה זו לא הוכחה ע"י הנתבעת. התובעים מכחישים כי הדבר נאמר להם והנתבעת לא הביאה לעדות את נציגה אשר ערך עימם את הפרוטוקולים, ואשר, כביכול, אמר להם זאת. בנסיבות אלה עומדת הכחשתם של התובעים, מבלי שנסתרה ואני מקבלת טענתם כי הדבר כלל לא הוצע להם. במאמר מוסגר אומר כי ספק בעיני אם היתה חובה על התובעים לקבל הצעה כזו, גם אם היתה נעשית. לאחר שקבעתי כי האיחור של חמישה חודשים במסירת הדירה לא היה מוצדק, עלי לדון בשאלה האם מגיע לתובעים פיצוי בגין חודשיים בלבד (אותו זמן שהינו מעבר לשלושת חודשי ה"חסד") או, שמא, על הנתבעת לפצות את התובעים בגין האיחור מהיום הקבוע בחוזה כמועד המסירה ועד למועד בו קיבלו את הדירה בפועל. שאלה זו נדונה, בעבר, בפסיקה, והוכרעה (כאשר אין תניות מפורשות בחוזה השוללות זאת), לטובת התובעים. בע"א 804/87 מרדכי קאופמן נ' גזית בע"מ ואח' ובפסקי דין אחרים נקבע כי אם האיחור גולש אל מעבר לתקופת החסד הקבועה בחוזה, הפרת החוזה חוזרת אל מועד המסירה המקורי, וממועד זה זכאים הנפגעים לפיצוי. הטעם העיקרי לכך הוא הסכמת הצדדים, תוך איזון בין האינטרסים של שני הצדדים לחוזה. מחד - לאור המורכבות שבמכירת דירה "על הניר" ניתנת לחברת הבניה אפשרות של תקופת חסד (למקרה שתכנוניה, על מרווחי הזמן אשר לקחה בחשבון, לא התממשו), דהיינו - גלישה, לתקופה מוגבלת, אל מעבר לזמן בו תכננה את סיום הבניה. ומאידך - אין עושים פלסתר את מועד המסירה הקבוע בחוזה, כך שאם חברת הבניה מאחרת מעבר לתקופת החסד - נלקח בחשבון אותו מועד מסירה, אשר נקבע בחוזה וניתן תוקף להסכמה המקורית של הצדדים בדבר מועד המסירה. בעניננו - האמור בחוזה תומך, במפורש, בטענתם של התובעים; לשון החוזה בין הצדדים הינה ברורה: סעיף 7ג' קובע כי בכל מקרה לא יראו בפיגור, או בהקדמה, בני 3 חודשים במסירת החזקה לרוכש, מכל סיבה שהיא, משום הפרה של ההסכם. "הפרה" נאמר. לא "איחור". וסעיף 7ו' קובע כי: "לא תעמוד החברה בלוח הזמנים לאחר תום כל מועדי ההארכה המוקנים לה על פי סעיף 7 זה לעיל … יהיה הרוכש זכאי לקבל … תשלום סך השווה בשקלים חדשים ל- 500 $ לכל חודש מלא של איחור עד למסירה". מכאן - שאיחור של מעבר לשלושה חודשים ייחשב הפרה, ואיחור זה יש לספור מהמועד הקבוע בחוזה כמועד מסירה, שכן, לא רק שהדבר יהא בניגוד לסעיף 7ו', אלא שנרוקן מתוכן את מועד המסירה הקבוע בחוזה. אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך של 10,025 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 5285 ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות המשפט בסך של 250 ש"ח מהיום. זכות לבקש רשות ערעור בביהמ"ש המחוזי בתוך 15 יום. איחור במסירת דירהמסירת דירה / איחור במסירת דירהתביעות קטנותמקרקעין