ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

בע"א 635/76 טייבר וא' נ' טיבר ואח' [2], נדון מקרה בו עתרו המערערים לביטול הסכם חכירה שנרשם לטובת אחת המשיבות בערעור (המשיבה הרביעית). הועלתה הטענה, כי לא היתה לבית-המשפט המחוזי סמכות לדון בעתירה זו. בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי יש לבית-המשפט המחוזי סמכות לדון בעתירה. משמע, לא כל תביעה הנוגעת להסכם חכירה מסורה לסמכותו של בית-משפט השלום. בע"א 27/77 טובי ואח' נ' רפאלי ו- 2אח' [3], היה מקרה בו התקשרו המערערים בהסכם עם המשיב, קבלן בניה, אשר לפיו ניתנה למשיב רשות לבנות על המגרש שבבעלות המערערים, ובתמורה יקבלו המערערים שתי דירות בבית שייבנה. לאחר שנבנה הבית, אך לטענת המערערים לא נבנה כפי שהשיב התחייב בהסכם, פנו המערערים לבית-המשפט המחוזי ובקשו צו אשר יחייב את המשיב "לסלק ידו מהנכס, ולמסור את החזקה בנכס לידי המערערים". ביתהמשפט המחוזי קיבל את הטענה כי אין הוא מוסמך לדון בתביעה ומחק מכתב התביעה את הסעיפים המתייחסים לתביעות המערערים לסילוק יד, כמצויין לעיל. בית-המשפט העליון, ברוב דעות כנגד דעתו החולקת של השופט עציוני, דחה את הערעור וקבע, כי אכן הסמכות נתונה לבית-משפט השלום, וזאת מכיוון ש"הסמכות נקבעת על-פי העתירה של התובע, ולא על-פי מהותו של הסכסוך", שהיתה, באותו מקרה, סכסוך על בעלות. קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית: זוהי בקשה לדחות על הסף את התובענה בנימוק של "מרבית הסעדים המבוקשים בתובענה זו, נתונים לבית-משפט השלום". בכתב בתביעה שהגיש התובע (המשיב מס' 1בבקשה זו) כנגד המבקשת ויתר המשיבים (ששת הנתבעים), טענה המשיבה מס' 1כי היה על הנתבעים לחתום או לדאוג לחתימה עמה על הסכם חכירה לגבי נכס מקרקעין. הסכם חכירה כזה, טוען התובע בכתב התביעה, לא רק שלא נערך ונחתם עמו אלא, שלא כדין, נערך עם מושב משואות יצחק, הוא הנתבע מס' 3בכתב התביעה. עתירת התובע (המשיב מס' 1) בכתב התביעה היא: א. להצהיר כי הסכם החכירה שנעשה עם מושב משואות יצחק, הינו בטל ומבוטל. ב. להצהיר כי התובע זכאי לקבל את זכות החכירה ואת החזקה במקרקעין, וכי על הנתבעים לחתום, או לדאוג לחתימת הסכם חכירה, עם התובע. כן דורש התובע בכתב התביעה מהנתבעים לשלם לו "דמי שימוש ראויים" בסך של -.000,500, 1שקל. טענת המבקש היא, כי הואיל והתביעה מתייחסת לזכות חכירה במקרקעין, הסמכות לדון בה נתונה לבית-משפט השלום, ולא לבית-המשפט המחוזי. בא-כוח המבקש מסתמך על ההלכה שנקבעה בע"א 331/67 אהרונוב נ' בן דרור ואח' [1] דהיינו, כי "תביעה לביצוע בעין של חוזה חכירה לזמן ארוך, או ארוך מאד, נתונה לסמכותו של בית-משפט השלום". אכן, הלכה זו חזרה ונשנתה על-ידי בית-המשפט העליון בפסקי-דין שונים. אולם, אני מסכים לטענתו של עו"ד ביאור, ב"כ המשיב מס' 1כי ניתן לאבחן הלכות אלו מהמקרה הנדון בפנינו, וכי הסמכות לדון בתביעה הנדונה הינה בבית-המשפט המחוזי, שכן העתירה איננה למסירת חזקה, או לביצוע בעין של חוזה חכירה. אני סבור, כי אף אם מטרתו של התובע (המשיב מס' 1) הינה בסופו של דבר, לקבל החזקה במקרקעין, על פי חוזה חכירה שרצונו כי ייחתם עמו, הנה הואיל והעתירה בכתב התביעה איננה למסירת חזקה, אלא למתן הצהרה כי התובע זכאי לכך, ולמתן צו כי על הנתבעים לחתום עמו או לדאוג שייחתם עמו חוזה חכירה - אין תביעה כזו נכנסת למסגרת סמכותו של בית-משפט השלום, ומשום כך מוסמך בית-המשפט המחוזי לדון בה. מה עוד, שהתובע כרך בתביעתו גם עתירה לתשלום פיצויים בסך -.000,500, 1שקל, עתירה שרק בית-המשפט החוזי מוסמך לדון בה, ופיצול התביעות בבית-משפט השלום ובית-המשפט המחוזי, יגרום רק לטרחה ובזבוז זמנם של הצדדים ובתיהמשפט. קביעתי זו סומכת על הלכות שנקבעו בפסקי-דין של בית-המשפט העליון, אותם אציין להלן. בע"א 635/76 טייבר וא' נ' טיבר ואח' [2], נדון מקרה בו עתרו המערערים לביטול הסכם חכירה שנרשם לטובת אחת המשיבות בערעור (המשיבה הרביעית). הועלתה הטענה, כי לא היתה לבית-המשפט המחוזי סמכות לדון בעתירה זו. בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי יש לבית-המשפט המחוזי סמכות לדון בעתירה. משמע, לא כל תביעה הנוגעת להסכם חכירה מסורה לסמכותו של בית-משפט השלום, כפי שעולה מטענת בא-כוח המבקש בפני. בע"א 27/77 טובי ואח' נ' רפאלי ו- 2אח' [3], היה מקרה בו התקשרו המערערים בהסכם עם המשיב, קבלן בניה, אשר לפיו ניתנה למשיב רשות לבנות על המגרש שבבעלות המערערים, ובתמורה יקבלו המערערים שתי דירות בבית שייבנה. לאחר שנבנה הבית, אך לטענת המערערים לא נבנה כפי שהשיב התחייב בהסכם, פנו המערערים לבית-המשפט המחוזי ובקשו צו אשר יחייב את המשיב "לסלק ידו מהנכס, ולמסור את החזקה בנכס לידי המערערים". ביתהמשפט המחוזי קיבל את הטענה כי אין הוא מוסמך לדון בתביעה ומחק מכתב התביעה את הסעיפים המתייחסים לתביעות המערערים לסילוק יד, כמצויין לעיל. בית-המשפט העליון, ברוב דעות כנגד דעתו החולקת של השופט עציוני, דחה את הערעור וקבע, כי אכן הסמכות נתונה לבית-משפט השלום, וזאת מכיוון ש"הסמכות נקבעת על-פי העתירה של התובע, ולא על-פי מהותו של הסכסוך", שהיתה, באותו מקרה, סכסוך על בעלות. כב' השופט י' כהן (בדעת הרוב) מזכיר בהחלטתו את פסק-הדין בע"א 635/76 הנ"ל טייבר ואח' נ' טייבר ואח' [2], ומאבחן אותו מהמקרה הנדון בפניו, ומציין לאמור (שם, בעמ' 570): "גם מפסק-הדין השלישי והוא ע"א 635/76 (3) שאותו הזכיר אב בית הדין הנכבד, אין ללמוד לענין שבפנינו. מעיון בפסק-דין זה מסתר (בעמ' 740) שתביעת המערערים באותו מקרה היתה 'לצוות על המשיבה הרביעית להופיע בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב ולחתום על שטרי בטול החכירה שנרשמה לזכותה לגבי חלק מן המרתף נשוא הערעור, ולצוות על כל המשיבים לגרום לבטול החכירה האמורה ולהצהיר כי אין למשיבה הרביעית כל זכויות במרתף נשוא הערעור וכי זהות החכירה שנרשמה ביום 7.7.66על פי שטר השכירות הנ"ל בטלה'. ברור היה לבית-המשפט על-פי ניסוח זה של התביעה, שהתביעה לא היתה למסירת חזקה, אלא החיוב במסירת חזקה באותו מקרה היה רק תוצאה של המסקנה שהחוזה בין בעלי הדין הוא בטל, לא כן במקרה שלפנינו, כשהסעד העיקרי של המערערים הוא סילוק יד. לו היו המערערים מבקשים בתביעתם שבית-המשפט יכריז שכתוצאה מהפרת החוזה ע"י המשיבים בוטל החוזה כדין וכסעד טפל היו מבקשים צו לסילוק יד, לא היה מקום לספק שהתביעה היא בסמכות בית-המשפט המחוזי. אולם המערערים בחרו בדרך שונה קשר עם הסעד שאותו הם מבקשים, זו כמובן זכותם, וביתהמשפט לא יכפה עליהם ניסוח שונה של התביעה, אולם לגבי סמכותו של בית-המשפט חייבים המערערים, כל עוד תביעתם לא תוקנה, לשאת בתוצאות של ניסוח התביעה כפי שהם רצו בו" (ההדגשות שלי). הנה כי כן, מבחין כב' השופט י' כהן (כתארו אז) בין מקרה שהעתירה היא למסירת חזקה, כי אז התביעה הינה בסמכותו של בית-משפט השלום, לבין תביעה אחרת, לביטול הסכם חכירה, או למתן הצהרה על בטלות הסכם חכירה, שהסמכות נתונה לבית-המשפט המחוזי, גם אם התוצאה היא מסירת חזקה במקרקעין. אף בעניננו, כך הדבר. התביעה איננה למסירת חזקה, או לביצוע חוזה חכירה, אלא העתירות הן, למתן הצהרה בקשר לחוזה חכירה. משום כך, אף אם כתוצאה מעתירות אלה תימסר, בסופו של דבר, חזקה במקרקעין לתובע, אם יזכה בתביעתו, גם אז הסמכות לדון בעתירות, כפי שהן מצויות בכתב התביעה, נתונה לבית-המשפט המחוזי. בע"א 613/77 אדלר ו- 3אח' נ' שומר אמונים בע"מ ואח' [4], היה מקרה בו התקשרו המערערים עם המשיבה בחוזים לרכישת זכויות חכירה לדורות בבתים שהקימה המשיבה. החזקה בדירות נמסרה למערערים. בין עתירותיהם בתביעה שהגישו לבית-משפט השלום, כללו המערערים עתירה להצהיר שאחד מהסעיפים בחוזה החכירה (סעיף המחייב את המערערים להיות שומרי תורה ומצוות) הוא בטל וחסר תוקף. שופט בית-המשפט השלום דחה עתירה זו. בית-המשפט המחוזי (השופט זיילר) דחה את ערעורם של המערערים מן הטעם שבית-משפט השלום לא היה מוסמך לדון בתקפות ההוראה שבחוזה, אלא בית- המשפט המחוזי. בית-המשפט העליון הסכים לקביעתו של כב' השופט זיילר, וכך מציין כב' השופט ויתקון, בעמ' 791, ליד האותיות ג' ד': "לדעתי, צדקו שופטי בית-המשפט המחוזי בדעתם שעתירת המערערים בדבר ההוראות האמורות חורגת מסמכותו של בית-משפט השלום לפי סעיף 28(א) לחוק בתי המשפט, תשי"ז- .1957כפי שאמר השופט זיילר, ניהו אורח חיים מסוים אינו עניין של חזקה או שימוש במקרקעין, אפילו מותנה השימוש בהסכמה לנהל אורח חיים כזה. גם כדבר טפל הנגרר אחרי העיקר (ראה ע"א 145/58, קולקודה נ' "אגד" (1)) קשה לי להכניס את הויכוח על תקנות למסגרת התביעה עצמה. בעצם אפשר היה לשאול, אם לא מן הדין היה להביא את כל התובענה לבית המשפט המחוזי, שכן החזקה היא בידי המערערים ורק הרישום חסר למערערים, אך שאלה זו אינה עומדת לדיון. אילו באו מערערים והשיגו על תקנה ספציפית הקשורה ממש בדירה, כגון איסור להחזיק בה רדיו או טלויזיה, אולי אפשר היה לטעון שהדיון נופל לגדר סמכותו של בית משפט השלום. גם שאלה זו מניח אני בצריך עיון. כאן, כאמור, לא טרחו המערערים לעולם להבדיל בין תקנה ותקנה (כולל אלו הדנות בעניני הורשה וחינוך). תביעה שכזאת מקומה בבית משפט מחוזי". משמע, רק תביעה למסירת חזקה במקרקעין, או תביעה "הקשורה ממש בשימוש בדירה" הינה בסמכתו של בית-משפט השלום. לא כן הדבר בעתירה שבפנינו בתיק זה. פסק-דין רביעי ואחרון שברצוני לציין, לענין הנדון, הוא בר"ע 16/79 מדינת ישראל נ' גל ואח' [5] היה זה המקרה שבו הצטרפו המשיבים למפעל של שיכון עליו הכריזה המערערת, מדינת ישראל, ושעל-פיו התחייבה המערערת למסור למצטרפים למפעל דירות בתנאי חכירה ל- 49שנים, אם המצטרפים ישלמו סכום קבוע מראש במשך "תקופת הפקדון". המשיבים פנו בעתירתם לבית-המשפט המחוזי בקשו כי יצהיר כי מועד התחלת הבניה באתר, אלי הם יצטרפו מכוח התקשרות עם המדינה "הוא לא מוקדם מיום 12.1.75ולא יאוחר מיום 31.8.75וכי תוך מועד זה נסתיימה תקופת הפקדון". המדינה-המערערת, העלתה את הטענה כי לבית-המשפט המחוזי לא היתה סמכות לדון בעתירת המשיבים, הואיל והתובענה מתייחסת לבנית דירה בתנאי חכירה. בית-המשפט העליון דחה טענה זו, והוא מבחין ומבדיל בין עתירת המשיבים באותו תיק לבין פסקי-דין עליו סמכה המדינה, ושבהם נקבע כי ביצוע בעין של חוזה חכירה הינו בסמכותו של בית-משפט השלום, כפי שעשתה ב"כ המבקש, בפני. השופט בייסקי קובע, שם, בעמ' 497, ליד האותיות ה'-ז' [5]: "בענין שלנו נוטה אני לאמר כי על-פי שני המבחנים, הן על פי מבחן המהות והן על פי מבחן הסעד, מצוי הענין בסמכותו של בימ"ש המחוזי, בהיותו ענין בסמכותו הייחודית של בית דין אחר, כלשון הסעיף 28(2) לחוק בתי המשפט, תשי"ז- .1957כבר הצבעתי על כך כי מימוש החכירה מכוח ההתקשרות כלל אינו עומד על הפרק, וכנראה אינו כול לעמוד מכיוון שהסכם ההתקשרות אינו קובע מועד להתחלת הבניה והעתירה היא כי ישלים ביהמ"ש פרט חסר זה בדרך של הצהרה, וזו גם מהות התביעה. גם אם יעתר בית-המשפט לסעד זה (ובכך אין להביע כל דעה) עדיין אין לדעת אם יבקשו המשיבים להמתין לבניה כדי לממש זכויות החכירה - או שמפאת אורך הזמן שיהא עליהם עוד להמתין לסיום הבניה יבכרו תביעת פצויים, שגם היא מוזכרת בבקשתם. טענת המערערת כי אף במקרה ויבחרו המשיבים בתביעת פיצויים תהא גם זו מסתמא בתחום סמכותו של בית-משפט השלום, אינה מבוססת כלל וגם לא שייכת לענין. לגופו של ענין; המחלוקת הן מבחינת המהות והן מבחינת הסעד, היא השלמת פרט חסר בהסכם ההתקשרות, והעובדה כי נושא ההתקשרות הוא מפעל בדבר בניית דירה בתנאי חכירה אינה מכניסה התביעה הנוכחית לתחום התביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין שהסעיף 28(א)(3) לחוק בתי המשפט, תשי"ז-1957, חל עליהן, אלא על פי הסמכות העודפת היא שייכת לבית-המשפט המחוז". גם בעניננו, ניתן לומר כי לא "מימוש החכירה עומד על הפרק", אלא השאלה אם יש מקום להצהיר על ביטול חוזה חכירה מסויים, וכן אם יש לכרות חוזה חכירה עם התובע. אין נפקא מינה, לדעתי, לשאלת הסמכות, לעובדה שבר"ע 16/79 הנ"ל [5] נתבקש בית-המשפט לבחון שאלה הנוגעת להסכם חכירה לבין השאלה, שבפנינו, דהיינו, אם יש מקום לכרות עם התובע הסכם חכירה. העובדה שתכלית התובע היא, בסופו של דבר, לקבל החזקה במקרקעין, איננה מכניסה את התביעה לגדר התביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין שסעיף 28(א)(3) לחוק בתי המשפט [6], חל עליהן. אני סבור, לכן, כי אין מקום לדחות את התובענה על הסף. אני דוחה את הבקשה ומחייב את המבקש לשלם למשיב מס' 1הוצאות בסך -.000, 4שקל ללא קשר עם תוצאות המשפט. חכירהחוזהסמכות ענייניתביטול חוזה