החלטה 438 של מועצת מקרקעי ישראל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החלטה 438: 1. מבוא עניינה של תביעה זו הוא ב - "(...) זכותם של התובעים, מכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 438 (להלן - "החלטה 438"), להירשם כחוכרים לדורות של בית מגורים והמקרקעין עליו בנוי בית המגורים, המתוארים כמגרש מס' 23 בגוש 11242 בשטח של כ- 1,560 מ"ר (להלן - "הבית" ו/או "המגרש" לפי הענין), הנמצאים בתחום מושב בית שערים". התובעים 1 ו-2 (להלן - "התובעים") הם תושבי מושב בית שערים. התובע מס' 3 (להלן - "הבן") הינו בנם של התובעים. הבן מתגורר אף הוא במושב, עם בני משפחתו, בנחלה הידועה כחלקה 27 בגוש 11248 (להלן - "הנחלה"). שלושת התובעים עותרים למתן צו המורה לנתבע, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל"), לחתום על חוזה חכירה לדורות עם התובעים 1 ו- 2 ולהשלים את רישום זכותם במגרש הנ"ל וזאת בתנאי החלטה 438 והחלטה 897 של מועצת מקרקעי ישראל ו/או כל החלטת מועצה שהיתה בתוקף בעת מתן ההמלצה הראשונה ו/או השניה (אודותיהן עוד יפורט להלן). לחילופין עתרו שלושת התובעים לחייב את המינהל לחתום על חוזה חכירה לדורות עם הבן, התובע מס' 3, בתנאים האמורים. 2. הצדדים והנפשות הפועלות א. התובעים הינם תושבי מושב בית שערים והם מחזיקים במגרש באופן קבוע וברציפות החל משנת 1965 (להלן - "התובעים"). ב. מושב בית שערים מחזיק במקרקעי המושב כבר רשות. בעלת המקרקעין היא הקרן הקיימת לישראל שענייניה מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל. המינהל הינו הגוף המופקד על ניהול מקרקעי ישראל ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ובכללם על המקרקעין הנזכרים בתביעה. ג. זכויות החכירה לדורות בבית ובמגרש היו רשומות, עד לשנת 2001, בלשכת רישום המקרקעין על שם בית שערים מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ (להלן - "האגודה" או "המושב"), זאת על פי חוזה חכירה שנערך עם הקרן הקיימת לישראל ביום 19.3.46. 3. רקע עובדתי א. על-פי הנטען בכתב התביעה, בשנת 1965 הקצתה האגודה לתובעים את הבית ואת המגרש והם עברו להתגורר בו. במקור, נבנה הבית על-ידי האגודה בשנת 1940 כבית ציבורי, והוא שימש את רופא המושב ואף היה ידוע בכינויו "בית הרופא". ב. בשנת 1972 מכרה האגודה את זכויות החכירה לדורות בבית ובמגרש לתובעים, תמורת 6,000 לירות (נספחים ב' ו- ג' לכתב התביעה). ג. על אף מכירת הזכויות לתובעים נותרו זכויות החכירה בבית ובמגרש רשומות בלשכת רישום המקרקעין על-שם האגודה עד לשנת 2001. ד. התובעים טענו כי הם מתגוררים ומשתמשים בבית באופן רציף משנת 1965 ועד היום. הם השקיעו בבית ובמגרש ממיטב כספם על-מנת להביא אותם למצב ראוי למגורים. הם הרחיבו את הבית ולטענתם הם זכאים להירשם כחוכרים לדורות של הבית ושל המגרש. ה. ביום 4.1.90 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 438 (נספח ה' לכתב התביעה). החלטה זו, תוכנה, תכליתה ותנאיה עומדים במרכז הפרשה שלפני. ו. החלטה 438 הכירה, בהתקיים תנאם מסוימים, בזכותו של מחזיק במגרש מגורים מבונה, כשהמבנה או התוספות נבנו על ידי המחזיק בו, לרישום זכויות החכירה על שמו של המחזיק, או צאצאיו, בכפוף לתשלום דמי חכירה מופחתים. ז. התובעים טענו כי מראשית שנות ה-90, בסמוך לקבלת החלטה 438 הנ"ל, הם ביקשו לממש את זכויותיהם ולחתום על חוזה חכירה עם המינהל. התובעים צרפו לכתב תביעתם את מכתב האגודה מיום 11.8.93 שבו השיבה האחרונה על פנייתם לרשום את הזכויות במגרש ובבית על שמם. האגודה כתבה ש"כל עוד לא נתקבלה החלטה לגבי כל החברים המחזיקים מגרשים בנויים בקשר לרישום המגרם וטאבו לא נוכל לאשר ביצוע רישום כל שהוא. ההחלטה, כאשר תתקבל, תחול על כל החברים וביצועה יהיה מותנה בעמידה בכל ההתחייבויות כפי וידרש". (נספח ו' לכתב התביעה). ח. ביום 2.6.94 העבירו התובעים, ללא תמורה, את זכויות החכירה שלהם בנחלה לבנם אורי סיוון, התובע מס' 3 (ההסכם צורף כנספח ז' לכתב התביעה). ביום 19.7.94 נרשמה הערת אזהרה בהתאם להסכם הנ"ל, לטובת התובע מס' 3 בלשכת רישום המקרקעין (נספח ח' לכתב התביעה). העסקה דווחה לרשויות מס שבח והמיסים בגינה שולמו (נספח ט' לכתב התביעה), אך העסקה לא הסתיימה ברישום. ט. כעבור מספר שנים, בשנת 2001, ניתנה המלצת האגודה להחכרת הבית והמגרש לתובעים (נספח י' לכתב התביעה; להלן - "ההמלצה הראשונה"). י. בהמשך לאמור לעיל, הודיע המינהל ביום 1.11.2001 לתובעים, באמצעות ראש ענף חוזים חקלאיים במחוז צפון אצל הנתבע, הגב' רחל גבעון, כי "על חלקה 23 רשומה בטאבו חכירה ע"ש אגודת בית שערים, נוכל לטפל בהקצאת המגרש רק לאחר ביטול החכירה" (נספח י"א לכתב התביעה). י"א. התובעים טענו כי לאור ההודעה האמורה החלו לפעול לביטול זכויות החכירה של האגודה בבית ובמגרש, ואלה אכן בוטלו (נספחים י"ב - י"ד לכתב התביעה). י"ב. ואולם, טענו התובעים, במקום לרשום את זכויות החכירה במגרש על-שמם של התובעים בד בבד עם ביטול זכות החכירה של האגודה, הודיע להם המינהל, לראשונה, על סירובו לחתום עימם על חוזה חכירה בטענה כי הם כבר בעלי זכויות חכירה בנחלה. התובעים מצידם טענו, כי בשנת 1994 העבירו את זכויות החכירה בנחלה לבנם אורי, התובע מס' 3, וכי אין להם זכויות מכל סוג שהוא בנחלה. י"ג. לטענת התובעים, העובדה שעסקת העברת הזכויות בנחלה לא הסתיימה ברישום לא היה בה כדי לשלול את זכותם לקבלת זכויות החכירה לפי תנאי החלטה 438, היינו, זכויות חכירה במגרש תמורת דמי חכירה מופחתים. לטענת התובעים, המינהל יכול היה, לכל היותר, להתנות את תוקפו של חוזה החכירה עימם בכך שרישום הנחלה בלשכת המקרקעין על שם התובע מס' 3 יושלם בתוך זמן סביר, כפי שנהג במקרים דומים לגבי הקצאות אחרות. י"ד. לאור האמור לעיל, החליטו התובעים, בהתייעצות עם בני משפחתם, כי בתם, הילה לוין ובן זוגה דורון, יהיו מועמדי המשפחה לקבלת זכויות חכירה לדורות במגרש ויעברו לגור בו במקום התובעים, ואילו התובעים יעברו לגור בבית המגורים המקורי בתחום הנחלה (לצד בנם, התובע מס' 3, המתגורר עם משפחתו בבית נוסף שנבנה על הנחלה). [כאן המקום לציין כי התובעים טענו כי בשל מחלתה הקשה של התובעת מס' 2, שחלתה בסרטן, גרו בני הזוג לוין בתחום המגרש בקרוואן מגורים שהוצמד לבית המגורים, מתוך כוונה לסעוד את התובעת ולטפל בה. התובעים טענו כי הקרוואן פונה בינתיים לאור דרישת המינהל ולנוכח הליכים משפטיים שננקטו כנגד התובעים בעניין זה]. לאור האמור לעיל פעלו התובעים לקבל המלצה חדשה מהאגודה, הפעם על שם בתם הילה לוין ובן זוגה דורון, והמלצה זו אכן ניתנה (להלן - "ההמלצה השנייה"; נספח ט"ו לכתב התביעה). בעקבות ההמלצה הנ"ל שלח המינהל לבני הזוג לוין מפרט כספי המתבסס על שומה שנערכה לפי הכללים בהחלטה 438, ולפיו דמי החכירה המופחתים הועמדו על סך 41,644 ₪ בלבד (נספח ט"ז לכתב התביעה). ביום 18.11.03 אושרה החכירה בין המינהל לבין ה"ה לוין על-ידי הנהלת המחוז במינהל. ברם, בשל סכסוך משפחתי ובשל חשש לאבד זכויות כלכליות חזרו בהם בני הזוג לוין מכוונתם לגור בבית. (** ס' 23 לכתב התביעה). ט"ו. הואיל והמינהל סרב להכיר בבנם של התובעים כבעל זכויות בנחלה בקשו התובעים מן האגודה להמליץ על הקצאה לבנם אורי סיוון, התובע מס' 3. וכך אמנם היה (להלן - "ההמלצה השלישית"; נספח י"ז לכתב התביעה). ט"ז. ביום 23.3.04 שיגר המינהל לתובע מס' 3 ולרעייתו את המכתב הבא (נספח י"ח): "במשרדנו התקבלה בקשתכם להקצאת המגרש שבנדון על שמכם במקום לוין דורון והילה, הריני להודיעכם כי הקצאת המגרש תערך לפי כללי הוראת אגף חקלאי 66 - בדמי חכירה מהוונים על בסיס שומה פרטנית למלוא קיבולת הבניה המותרת לפי הת.ב.ע. השעור לתשלום עד סוף 6/04 = 51%.(לפי הוראת השעה, החלטה 983) ואח"כ - 91%. לאור האמור לעיל, נא הודיעני האם להמשיך בטיפול בהקצאה". י"ז. לנספח י"ח האמור צורף מפרט כספי חדש שלפיו דמי החכירה המהוונים הם 265,200 ₪ (נספח י"ט לכתב התביעה). י"ח. ביום 23.8.04 וביום 4.11.04 פנו התובעים, באמצעות בא-כחם עו"ד יהודה וישניצקי, למינהל בדרישה להחיל עליהם, ולחילופין על צאצאם, התובע מס' 3, את החלטה 438 (נספחים כ' - כ"א לכתב התביעה). י"ט. במכתב התשובה מיום 19.1.05 דחה המינהל את בקשת התובעים. (נספח כ"ב לכתב התביעה). מכאן התביעה שלפני. 4. כתב התביעה א. בתביעתם טענו התובעים 1 ו- 2 כי הם היו זכאים לרישום זכויות החכירה על שמם, וכי על המינהל לחתום על חוזה חכירה עימם בהתאם להמלצה הראשונה שהועברה אליו. ב. בהקשר זה טענו התובעים כי לסירוב המינהל לחתום על חוזה חכירה כאמור, לאחר שבוטלה זכות החכירה של האגודה במגרש בשנת 2001, לא היה כל עיגון בדין, והוא מהווה, בין השאר, טעות ו/או הטעייה ו/או מצג רשלני ו/או הפרת חובת הנאמנות וההגינות של המינהל כלפי התובעים. ג. התובעים הוסיפו וטענו כי בנסיבות המפורטות לעיל, לא היה כל צורך במתן ההמלצה השנייה או השלישית, ועל המינהל היה ליתן את הסכמתו לרישום הזכויות בבית על שמם בהתאם להוראות החלטה 438, שהייתה בתוקף במועד מסירת ההמלצה הראשונה והשנייה. ד. לחילופין, טענו התובעים שככל שתידחה תביעתם דלעיל, ומאחר והשינוי שהתבקש בהקצאת המגרש היה חילופי צאצאים בלבד, הרי שעל המינהל לאשר את הקצאת המגרש לתובע מס' 3 בהתאם לתנאי החלטה 438, שאין חולק שהייתה בתוקף בעת מתן ההמלצה הראשונה והשנייה. 5. מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובע מס' 1 שאול סיוון, ושל התובע מס' 3 אורי סיוון. 6. מטעם המינהל הוגש תצהיר עדות ראשית של הגב' רחל גבעון, המשמשת כראש ענף חוזים חקלאיים במחוז צפון של המינהל . 7. במהלך הדיון בבית המשפט הודיעו באי כח הצדדים כי הגיעו להסכמה דיונית לפיה הם מוותרים על חקירת המצהירים ובקשו כי פסק הדין יינתן על סמך התצהירים, הסיכומים בכתב ומסמכים בכתב. 8. טענות התובעים בסיכומיהם א. התובעים טענו כי סירוב המינהל להחיל עליהם את החלטה 438 היה שלא כדין, זאת, בשל כל אחד מהטעמים הבאים: (1) החלטה 438 אינה כוללת בחובה תנאי האוסר על תושב ותיק המחזיק במגרש מגורים ומבקש לחוכרו, להיות בעל זכויות בנחלה או מגרש מגורים אחר. (2) הוראות האגף החקלאי במינהל מס' 10 ו- 51, אליהן הפנה המינהל כאסמכתא לשלילת זכות התובעים, אינן רלוונטיות לענייננו. הוראות אלה עוסקות במגרשים ריקים ופנויים או בהקצאת מגרשים מבונים שהמבנה בהם שייך לאגודה, ואולם, בענייננו המבנה שייך לתובעים שרכשו אותו מהאגודה. (3) בכל מקרה, התובעים אינם בעלי זכויות בנחלה, באשר אלו הועברו על ידם כבר בשנת 1994 לבנם אורי סיוון. (4) לחילופין,טענו התובעים כי היה על המינהל להתנות את תוקפו של חוזה החכירה עימם בקשר למגרש, בכך שהעסקה להעברת הזכויות בנחלה לאורי תושלם ברישום תוך זמן סביר, בדיוק כפי שנעשה על-ידי המינהל במקרים דומים אחרים. (5) בנסיבות אלו, טענו התובעים, לא היה כל צורך בהמלצות השנייה והשלישית, ועל המינהל היה להחכיר את המקרקעין לתובעים בתנאי החלטה 438 על-פי ההמלצה הראשונה. (6) יחד עם זאת, ככל שתידחה טענת התובעים באשר להמלצה הראשונה, יש מקום להחכיר את המקרקעין לצאצאי התובעים, היינו לבנם אורי סיוון התובע מס' 3, גם זאת על-פי תנאי החלטה 438. ב. באשר להמלצה הראשונה, טענו התובעים כי סירוב המינהל לרישום זכויות התובעים 1 ו-2 במגרש, בשל זכויותיהם בנחלה, נעשה שלא כדין. ראשית, טענו התובעים כי החלטה 438 חלה גם על בעל זכויות בנחלה או במגרש אחרים. לטענתם, החלטה 438 מעלה על נס את החזקה והשימוש רב השנים של התושב הוותיק במגרש המבונה. לעניין זה הפנו התובעים לפסק הדין בה"פ (נצרת) 345/97 ברבירו נ' כפר יהושע ואח', פ"מ תשנ"ט (2) 817, 829. שנית, טענו התובעים, סייג, התניה או איסור משמעותיים שכאלו, אם וככל שהם קיימים בכלל, יכולים להתקבל רק בהסדר ראשוני מבחינה נורמטיבית - היינו בהחלטה של מועצת מקרקעי ישראל (ראו: ת.א. (ת"א) 1858/02 שביט ואח' נ' רשפון מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ ( ניתן ביום 28.3.07), בסעיף 35). מכאן שהמינהל, טענו התובעים, אינו יכול לפגוע בזכויות מוקנות שלהם ולקרוא אל תוך החלטה 438 התניה שזכרה לא בא בגוף ההחלטה. שלישית, הוראות מס' 10א' ו- 51 של האגף החקלאי במינהל, בהן מנסה המינהל להיתלות על מנת להצדיק את אי ההקצאה לתובעים, אינן רלוונטיות לענייננו, כאמור לעיל. רביעית, סירוב המינהל להחכיר את המגרש לתובעים 1 ו- 2 לא נעשה "בזמן אמת" אלא רק בשלב מאוחר יותר, ועל-כן הוא מנוע מלהעלותו בשל טעמי מניעות ושיהוי. לעניין זה, הפנו התובעים למכתבי המינהל אליהם משנת 1989 ומשנת 1994, המעידים על כך ש"בזמן אמת" לא הייתה למינהל התנגדות לחתום עימם על חוזה חכירה בקשר למגרש. המינהל אף לא העלה ולו בדל טענה באשר לזכויות התובעים בנחלה. התובעים הוסיפו וטענו בהקשר זה כי רק בדיעבד הסתבר להם שלסירוב המינהל לחתום עימם על חוזה חכירה - אך ורק על סמך הטענה כי יש להם זכויות חכירה בנחלה - לא היה כל עיגון וביסוס בהוראות מועצת המינהל והטענה נטענה בחוסר סמכות. ג. כטענה חילופית טענו התובעים כי גם אם היה ממש בטענת המינהל כי החלטה 438 שוללת מהם לחכור את הבית בו הם מחזיקים בשל היותם בעלי זכויות בנחלה - הרי שבשים לב לכך שבשנת 1994 הם העבירו את זכויותיהם בנחלה לבנם אורי, אין לראות בהם בעלי נחלה, לפחות לצורך יישום החלטה 438. התובעים טענו שהגם שהעסקה מול אורי לא הסתיימה ברישום הרי שהשתכללה לתובע מס' 3 זכות מעין קניינית, זכות שביושר, אשר פועלת כלפי צדדים שלישיים. לא זו אף זו, התובעים טענו כי הרציונל המונח בבסיס האיסור להיות בעליה של נחלה נוספת נובע מחובת העיבוד והמגורים האישית במגרש שהחכרתו מתבקשת לפי החלטה 438, היינו העיקר הוא זכות ההחזקה ולא זהות הבעלים הרשום. מכאן שהואיל ואין חולק על כך שאורי ומשפחתו מחזיקים בנחלה, ממילא יש לראות בבני הזוג סיוון כמי שאינם מחזיקים בנחלה, לפחות לצורך בחינת זכאותם להחכרת בית המגורים שלהם בתנאי החלטה 438. היינו, מבחינת תכליתה של החלטה 438 ומבחינה פרקטית אין לראות את בני הזוג סיוון כבעלי הזכויות בנחלה, באופן המונע מהם לקבל זכויות במגרש. ד. לאור כל האמור לעיל, טענו התובעים כי לו היה המינהל נוהג בהם בהתאם להוראות הדין, ולא היה מחיל עליהם כללים בלתי רלוונטיים, לא היה כל צורך בהמלצה השנייה והשלישית ובהקצאה לצאצאים. ה. באשר להמלצה השנייה, טענו התובעים כי המלצה זו הוגשה כשנה וחודשיים לפני פקיעתה של החלטה 438, והלכה היא שעל הרשות המנהלית מוטלת החובה להחיל את ההוראות שהיו בתוקף בעת הגשת הבקשה. ו. הגם שההמלצה השלישית הוגשה לאחר פקיעת החלטה 438, טענו התובעים כי היה על המינהל לראות בכל שלוש ההצעות שהוגשו משום המלצה אחת, ולא לראות בהמלצה השלישית משום המלצה חדשה. ז. על שום כל אלה, טענו התובעים כי הם זכאים, בזכות ולא בחסד, לחכור את המגרש בתנאי החלטה 438. לחילופין טענו התובעים שבנם, התובע מס' 3, זכאי לעשות כן, ועל שום כך יש לקבל את התביעה. 9. טענות המינהל בסיכומיו א. הנתבע, באמצעות בא כוחו עו"ד עופר גוט, טען כי דין התביעה להידחות. ב. המינהל טען כי התובעים 1 ו- 2 הינם חוכרים של נחלה, וזאת בנוסף להחזקתם במגרש מס' 23 נשוא התובענה דנן. המינהל טען כי התובעים 1 ו-2 נרשמו עוד בשנת 1986 כחוכרי הנחלה ובתאריך 1.8.01 הם אף חתמו עם הנתבע על חוזה חכירה לתקופה נוספת של 49 שנים בקשר לנחלה. הנתבע ציין כי הן בשנת 1988 והן בשנת 2001 הצהירו בני הזוג סיוון כי הם מתגוררים, מחזיקים ומעבדים את הנחלה. הנתבע הוסיף וטען כי בני הזוג סיוון לא הודיעו למינהל בשום שלב על העברת הזכויות בנחלה לבנם אורי. הנתבע ציין כי אחת מאבני היסוד של חוכר נחלה היא שעליו לשבת בנחלה ישיבת קבע, להתגורר בנחלה ולעבדה עיבוד חקלאי. הנחלה נועדה לשמש בית ומקור פרנסה למשפחה המתגוררת בה. נגזר מכך, שאדם לא יכול להחזיק ביותר מנחלה אחת. ג. המינהל טען כי בשום שלב לא ידע כי התובעים אינם מתגוררים בנחלה אלא במגרש, וכי בנם, התובע מס' 3, מתגורר בנחלה. נהפוך הוא, מהמכתבים שהוחלפו בין הצדדים במהלך השנים הדברים לא הובהרו לאשורם, ובני הזוג סיוון לא טרחו להעמיד את הנתבע על טעותו ואף ניסו להיבנות מ"טעות" זו. ד. על שום כל אלה, טען הנתבע, משהוברר לו כי בני הזוג סיוון הם בעלי נחלה, נחלה שעל פי דין עליהם להחזיק, לעבד ולהתגורר בה, הרי שלא ניתן היה להקצות להם זכויות חכירה על פי החלטה 438 במגרש 23 כבקשתם. בעל נחלה אינו יכול להיות בעת ובעונה אחת הן מחזיק בנחלה והן בעל זכות חכירה של מגרש מחוץ לנחלה מכוח מגוריו בו שנים רבות. הדברים סותרים ומוציאים זה את זה. עניין זה קשור לחובת ההגינות ולחובת תום הלב של בעל נחלה כלפי מינהל מקרקעי ישראל. בהקשר זה הפנה הנתבע, בין היתר, להלכה שנקבעה בבג"ץ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר - אגף המכס והמע"מ, פ"ד נב1), 289 (להלן - "בג"ץ קונטרם"). הנתבע טען כי התובעים מבקשים מבית המשפט לאפשר להם להפר תניה עיקרית של חוזה החכירה ולזכות עקב הפרה זו בממון רב (הטבה כלכלית בשווי נומינאלי של 220,000 ₪ על-חשבון קופת הציבור). הדבר נוגד את דיני החוזים ומהווה ניסיון לעשיית עושר ולא במשפט. טענות התובעים מהוות ניסיון לחבל בחובה הבסיסית של בעל נחלה לעבוד את אדמתו ולגור בה. ה. באשר להמלצה השנייה, להקצות את המגרש לבתם של התובעים גב' הילה לוין, הרי שבטרם נתקבלו כל האישורים הודיעה הבת על כך שחזרה בה מהבקשה לחכירת המגרש בשל חשש לפגיעה באפשרותה לקבל הטבה כלכלית אחרת. ו. הנתבע הסביר כי החלטה 914 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן - "החלטה 914") התקבלה ביום 5.11.01 ועניינה ביטול החלטה 438. בסעיף 3 להחלטה 914 נקבעה הוראת מעבר למשך שנתיים לפיה אגודות ויחידים יוכלו לחכור מגרשים מבונים בתנאי החלטה 438 עד ליום 5.11.03. ואולם, ההמלצה שנתנה האגודה לאורי, התובע 3, נעשתה ביום 1.3.04, קרי ארבעה חודשים לאחר תום תוקפה של הוראת המעבר. במועד זה חל כבר סעיף 2 להחלטה 914 וההטבות הכלכליות שניתנו מכוח החלטה 438 אינן ניתנות עוד. המינהל הדגיש כי פנייתו של אורי אל האגודה והמלצת האגודה הינן עצמאיות, נפרדות ומנותקות מההמלצות והפניות של בני הזוג סיוון או של בני הזוג לוין. כל פניה היא פניה נפרדת והיא נבחנת ומטופלת אצל מינהל מקרקעי ישראל בהתאם לדין התקף ביום קבלת ההמלצה. כפי שהאגודה נדרשת ליתן המלצה מחדש לכל אחד מהמבקשים, כך קבלת ההמלצה על-ידי המינהל מהווה התחלת טיפול מחדש. לא הרי זכותו של פלוני כזכותו של אלמוני. כל אחד מהמבקשים מהווה אישיות משפטית נפרדת בעלת זכויות וחובות שונות ואין האחד בא בנעלי האחר. הנתבע הוסיף והפנה בהקשר זה להלכה הפסוקה לפיה מבחן חוקיות הפעולה המינהלית הוא בהתאם למצב החוקי במועד ביצוע הפעולה המינהלית (ראו, למשל, בג"ץ 653/79 עזריאל נ' מנהל אגף הרישוי, פ"ד לה(2) 85, 97- 98). ז. הנתבע התייחס לטענת התובעים על כך שהיה מקום לפעול באופן "יצירתי" ולהתנות את חוזה החכירה של המינהל עם בני הזוג סיוון בהתחייבות להעברת הנחלה תוך פרק זמן קבוע מראש, כפי שעושה המינהל במקרים של חוזה פיתוח. הנתבע טען כי בהקשר זה ערבבו התובעים מין בשאינו מינו, שכן חוזה חכירה עניינו הקניית זכות קניין במקרקעין, ואילו חוזה פיתוח אינו זכות לקניין אלא הוא מהווה זכות אובליגטורית במסגרתה מתחייב אדם לבנות על מגרש מסוים בהתאם להיקף, לייעוד וללוח הזמנים שנקבע בחוזה הפיתוח. בהתאם לרציונל של חוזה הפיתוח, אם יעמוד המתקשר בתנאי החוזה הוא יהיה זכאי בסיום הבניה לחוזה חכירה ולזכות חכירה במבנה אשר הקים. מדברים אלה עולה, כך המינהל, שמשום טבעם השונה של החוזים לא ייתכן מצב שבזמן חלותו של חוזה פיתוח יגור אדם במגרש שנמסר לו לבניה. מכאן שמה שמבקשים התובעים הוא בלתי אפשרי. ח. המינהל טען כי על שום כל אלה הוא נהג כדין הן עם בני הזוג סיוון והן עם בנם אורי ועל כן יש לדחות את התביעה, תוך חיוב התובעים בהוצאות. 10. במסגרת סיכומי התשובה, הסכימו התובעים עם טענת המינהל לפי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה בעלות בנחלה הינה זכות אישית המצריכה החזקה, עיבוד ומגורים, אולם טענו כי "(...) בנסיבות המיוחדות שבענייננו (כמפורט להלן), ניתן (וצריך) להדיר בכפיפה אחת את זכויותיהם של בניה"ז סיוון גם במגרש וגם בנחלה, למצער - עד להשלמת העברת הזכויות בנחלה - לאורי" (סעיף 7 לסיכומי התשובה מטעם התובעים). ומהן אותן "נסיבות מיוחדות"? לטענת התובעים, הראשונה היא שהתובע 1 עיבד את הנחלה, ללא קשר לרישום זכויותיו בה, והוא ממשיך לעבד את הנחלה עם בנו אורי גם היום. השנייה, שבני הזוג סיוון העבירו את הזכויות בנחלה ללא תמורה לבנם אורי, אך העברת הזכויות לא הושלמה ברישום מסיבות שאינן תלויות בהם. השלישית, בני הזוג סיוון המשיכו לגור במושב בית שערים, בסמוך לנחלה מרחק כ- 300 מטרים ממנה ולעבד את הנחלה עצמה. על שום כך, טענו התובעים כי "(...) למצער - לצרכי יישום החלטה 438, היה על המינהל להתייחס לבניה"ז סיוון כמי שהעבירו זכויותיהם בנחלה לאורי, ולא לראות ברישום הפורמאלי של הנחלה שנותר על שמם ככזה השולל מהם לחלוטין את הזכות לבוא בגדרה של החלטה 438". בהמשך סיכומי התשובה הוסיפו התובעים כי "(...) שומה היה על המינהל להפעיל מעט שכל ישר בכדי לפתור את הסיטואציה האבסורדית והפרדוכסלית שנוצרה בענייננו". 11. ביום 20.10.09 הגישו התובעים "בקשה להתיר צירוף ראיות נוספות לתיק המוצגים". במסגרת הבקשה ביקשו התובעים לצרף את פסק דינו של המשקם שניתן במסגרת הליכים על-פי חוק ההסדרים במגזר החקלאי משפחתי, תשנ"ב - 1992 (להלן - "חוק ההסדרים") בעניינם של בני הזוג סיוון; את החלטת המשקם לביטול צו המניעה בנוגע לנחלה מס' 44 במושב בית שערים; ובהתאם את הבקשה להעברת זכויות בנחלה מבני הזוג סיוון לבנם אורי. הנתבע הותיר את ההחלטה בבקשה לשקול-דעתו של בית המשפט, אך ביקש להפנות את תשומת הלב לכך שעל פי נספח ג' לבקשה רק ביום 4.10.09 הוגשה בקשה להעברת הנחלה מהתובעים 1 ו-2 לתובע מס' 3. מועד המרוחק כחמש שנים מחלוף אחרון האירועים הנזכר בכתב התביעה. לאור נימוקי הבקשה, לאור עמדת המינהל כאמור לעיל ומאחר שמדובר במסמכים ממועד המאוחר למועד הגשת המוצגים בתיק זה, אני מתיר את צירוף שלושת המסמכים האמורים כראיות בתיק. 12. דיון א. ההמלצה הראשונה - האם היה על המינהל לאשר את החכרת המקרקעין לבני הזוג סיוון (התובעים 1 ו- 2) בתנאי החלטה 438 ? ביום 4.1.90 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 438, אשר האריכה את תוקפה של החלטה 339 עד ליום 30.6.90. החלטה זו שינתה גם את גובה דמי החכירה שישולמו (להלן - "החלטה 438"). בחודש יולי 1990 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 454, המאריכה את תוקף ההחלטות דלעיל ללא הגבלת זמן (להלן - "החלטה 454"). ההחלטות הנ"ל, אפשרו החכרת מגרשים לבעלי מקצוע במושבים. החלטות אלה אינן בתוקף עוד לאור החלטה 914 שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ביום 5.11.01, ואשר ביטלה את החלטות 438 ו- 454 (להלן - "החלטה 914"). יחד עם זאת, נקבעה תקופת מעבר בת שנתיים מיום קבלת החלטה 914 ועד ליישומה (סעיף 3 להחלטה). משמעות הדבר היא כי מיום 5.11.03 מוחכרים מגרשים לעובדי ציבור תושבי המושבים באותם תנאים שהם מוחכרים לכל אדם הבא מחוץ למושב, לפי המלצה של המושב. לאור חשיבותה של החלטה 438 לענייננו, והואיל ואין הסכמה בין הצדדים על התנאים להחלתה, אצטט את עיקרי ההחלטה: "הנדון: הודעה על החלטה בדבר הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה) לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 (...) תוספת 1. (...) 2. מגרשים קיימים ומבונים אשר המבנה ו/או תוספות (לפחות חדר) נבנו בידי הדייר ועל חשבונו, יוחכרו למחזיקים בהם לפי הכללים הבאים: א) החכרת המגרשים תיעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה, ובהעדר המלצתה - בהמלצת מזכיר התנועה ההתיישבותית שאליה משתייך הישוב, וכן בקבלת אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות היהודית, לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו/או הבניה על ידי המחזיק, או כל הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית (אם היה קיים) או על מועד קבלת המגרש, על המשכיות ורציפות המגורים, (כגון אישור על תשלום מיסים, רשיונות בניה, תעודת זהות - מקום מגורים, וכד'); ב) החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי ת.ב.ע, ועל פי גבולותיהם בתוכנית; ג) צאצאים יכנסו ב"נעלי" הוריהם; (...)". לאחר עיון בטענות הצדדים, בהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל ובמכלול נסיבות העניין, הגעתי למסקנה כי הדין עם המינהל. בחינת הדברים מעלה כי התובעים 1 ו- 2 לא עמדו בתנאי החלטה 438 ועל-כן לא היו זכאים ליהנות מתשלום דמי חכירה מופחתים בעבור המגרש. ובמה דברים אמורים? מהמסמכים עולה כי אכן התובעים 1 ו- 2 קיבלו את המלצת האגודה, בהתאם לתנאי שבסעיף 2(א) להחלטה 438 שלעיל (נספח י' לכתב התביעה). עם זאת, ראוי להבהיר כי הגורם המקצה את המגרשים אינו המושב אלא המינהל. בהחלטות המינהל, שדרשו את המלצת המושב עובר להקצאה, אין כדי לשחרר את המינהל מסמכויותיו או להעבירן למושב (ראו: ע"א 3962/97 בארותיים מושב עובדים נ' מרים ארד ואח', פ"ד נב(4) 614, 622-623). זכות החכירה של התובעים אינה זכות המוקנית אוטומטית. מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שמצאה ביטויה בהחלטות האמורות, מהווה "הליכה לקראת" החוכרים (ראו: בג"ץ 3939/99 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' קיבוץ שדה נחום, פ"ד נו(6) 25, 61). נקודת המוצא היא שבהצעת החכירה מוצעת לבן המושב, במקרה זה המחזיק במגרש מגורים בנוי, זכות שלא הייתה בידו קודם לכן. מדובר בהענקת זכות שבמהותה היא זכות קניינית הנוגעת למשאב יקר וחסר במדינה. חלוקה כזו מחייבת זהירות ועמידה דווקנית על התנאים להקצאה. על בסיס זה יש לבחון את פעולות המינהל מול בני הזוג סיוון בקשר לחוזה החכירה על פי ההמלצה הראשונה. בחינת החלטה 438 הנ"ל, מעלה כי לא נקבע בה במפורש תנאי שלפיו אם המחזיק הוא גם בעל נחלה, אזי, כטענת המינהל, נשללת ממנו זכות החכירה במגרש על-פי תנאי החלטה 438. ואולם, לאחר בחינת הדברים ולאור מהות ההקצאה ורגישותה כמשאב חסר ויקר במדינתנו, הגעתי למסקנה כי הן לאור הוראות החלטה 438 והן לאור תכלית החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, לא ייתכן מצב שבו מי שהוא בעל נחלה יהיה גם בעל זכות חכירה במגרש. השניים סותרים זה את זה ואין האחד יכול לדור בכפיפה עם האחר. בסעיף 2 (א) להחלטה 438 נקבע לאמור: "א) החכרת המגרשים תיעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה, ובהעדר המלצתה - בהמלצת מזכיר התנועה ההתיישבותית שאליה משתייך הישוב, וכן בקבלת אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוכנות היהודית, לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו/או הבניה על ידי המחזיק, או כל הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית (אם היה קיים) או על מועד קבלת המגרש, על המשכיות ורציפות המגורים, (כגון אישור על תשלום מיסים, רשיונות בניה, תעודת זהות - מקום מגורים, וכד'); " (ההדגשה שלי - ע.ג.). מכאן, שהחלטה 438 דורשת את קיומם של שני תנאים מצטברים: האחד, המלצת האגודה. תנאי זה מתקיים בענייננו; והשני, החזקה רצופה במגרש ("המשכיות ורציפות המגורים"). תנאי זה אינו מתקיים בענייננו, זאת לאור העובדה שהתובעים 1 ו- 2 הינם, בנוסף, בעלי נחלה במושב. אין חולק, כי החלטה מס' 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל דורשת שבעל זכויות בנחלה - יגור, יחזיק ויעבד את הנחלה באופן קבוע ורציף. ואכן, בני הזוג סיוון פעלו כמי שהיו והינם בעלי נחלה (ולעניין זה ראו נספחים ב' ו- ג לתצהירה של הגב' רחל גבעון מטעם המינהל, לפיהם הצהירו והודיעו התובעים למינהל בשנים 1988 ו- 2001 כי הם גרים בנחלה ומעבדים אותה ברציפות). בני הזוג סיוון טענו שלא כך הוא. על-פי הטענה, עוד בראשית שנות ה- 90 הם פעלו להעביר את הזכויות בנחלה לבנם אורי סיוון (התובע מס' 3), ואולם, מסיבות שאינן תלויות בהם, העסקה לא הסתיימה ברישום בלשכת המקרקעין. בני הזוג סיוון טענו שאורי ומשפחתו מתגוררים בנחלה ומעבדים אותה (סעיף 16 לתצהירו של מר שאול סיוון). ואולם, כל אלה אינם משנים את לב העניין: התובעים אינם יכולים לאחוז במקל משני קצותיו. החלטה 438 עניינה בהקצאת זכויות חכירה למי שמחזיק וגר במגרש בנוי במושב. הואיל והתובעים, מסיבות השמורות עימם, חזרו והצהירו כלפי רשויות המינהל כי הם גרים, מחזיקים ומעבדים נחלה, אזי הם אינם יכולים, בו זמנית, להתגורר במגרש אותו הם מבקשים לחכור, תוך קבלת הטבה כלכלית של דמי חכירה מופחתים באופן משמעותי. אכן, הדברים לא נאמרו בהחלטה 438 "ברחל ביתך הקטנה". ואולם, סבורני כי הם מגשימים את תכלית הקצאות המקרקעין על-ידי המינהל במדינת ישראל, וכי מסקנה זו עולה מצירוף ההוראות שבהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל מס' 1 ומס' 438 גם יחד. ההחלטה שלא להחכיר לתובעים את המגרש, עד שלא יסדירו את עניין הנחלה הנוספת שבבעלותם, מבטאת מדיניות כללית יותר. החלטות המינהל יוצקות תוכן קונקרטי בהחלטות הכלליות של מועצת המינהל, כפי שהובאו לעיל, ומאפשרות את ביצוען הלכה למעשה. לפיכך אין לקבל את טענות התובעים על כך שמדובר בהחלטות הפוגעות בזכויות מוקנות שלהם שיכלו להתקבל, אם בכלל, אך ורק בהסדר ראשוני. ראשית, כאמור לעיל, אין מדובר ב"זכויות מוקנות" של התובעים, אלא הליכה לקראתם במובן של הענקת זכויות קנייניות משמעותיות שלא היו להם קודם לכן. שנית, וכאן העיקר, אני סבור שפעולות המינהל ועמידתו הדווקנית על תנאי יישום והחלת ההחלטות השונות מגשימות, הלכה למעשה, את החלטות מועצת מקרקעי ישראל. מסקנתי היא, על כן, שבנסיבות העניין לא דבק כל פסול בהחלטת המינהל שלא לפעול על פי ההמלצה הראשונה, ולא להקצות לתובעים 1 ו-2 מגרש בדמי חכירה מופחתים, כאמור בהחלטה 438. ב. ההמלצה השנייה - החכרת המקרקעין לבתם של התובעים, הילה לוין, ולבעלה דורון לוין לאחר שבחנתי את התנהלות המינהל אל מול בתם של התובעים, הגב' הילה לוין, ובעלה מר דורון לוין, הגעתי למסקנה שגם כאן פעל הנתבע בהתאם לאמור בהחלטה 438 ובהתאם להמלצת האגודה. הסיבה לאי חכירת המגרש נעוצה כולה בהחלטה עצמאית שלקחו בני הזוג לוין, משיקוליהם האישיים וללא קשר למינהל (ראו את סעיף 23 בעמ' 8 לתצהיר התובע מס' 1; וסעיף 14 לתצהיר מטעם הנתבע). ג. ההמלצה השלישית - החכרת המקרקעין לאורי סיוון (התובע מס 3) - באילו תנאים? לבסוף, ולחילופין, טענו התובעים כי יש להחכיר את המגרש לבנם, התובע מס' 3 מר אורי סיוון, וזאת באותם תנאים של החלטה 438 ועל פי ההמלצה השלישית של האגודה. התובעים היו מודעים לכך שההמלצה השלישית הגיעה למינהל לאחר פקיעת החלטה 438 (ההמלצה השלישית הינה מיום 1.3.04, ואילו ההחלטה פקעה ואף תקופת המעבר הסתיימה, כאמור, ביום 5.11.03), אך טענו שיש לראות בכל שלוש ההמלצות משום המלצה אחת, ואין לראות בהמלצה השלישית המלצה חדשה משום שמדובר בחילופי צאצאים בלבד. אין בידי לקבל את טענת התובעים בהקשר זה ואני דוחה אותה. בתי המשפט פסקו לא אחת כי יש להחיל את תנאי החכירה שנהגו בעת הגשת הבקשה למינהל, ולא בכדי נפסק כך. אכן, לבנם של התובעים, התובע מס' 3, ישנה זכות לחכור את המגרש והוא אף קיבל את המלצת האגודה לעשות כן. ברם, הוא רשאי לעשות כן רק בתנאים שיהיו תקפים במועד החתימה על חוזה החכירה. אין חולק כי לתובע מס' 3, כצאצאם של התובעים, ישנה זכות לחכור את המגרש (ראו: סעיף 2(ג) להחלטה 438). ואולם, החלטה 914, אשר נכנסה לתוקפה לאחר סיום תקופת המעבר ביום 5.11.03, קובעת בסעיף 2 כי "החל מתאריך החלטה זו יחכיר המינהל מגרשים מבונים במושבים בתנאים שיהיו נהוגים באותה עת לגבי החכרת מגרשים למגורים במושבים". בהקשר זה, מקובלת עלי טענת הנתבע בסיכומיו לפיה כל פניה אל המינהל הינה פנייה עצמאית ונפרדת אשר נבחנת ומטופלת בהתאם להחלטות התקפות באותה עת. הלכה היא כי פעולת הגוף המנהלי נבחנת בהתאם למצב החוקי במועד הגשת הבקשה ולא ניתן להסתמך על דין שכבר אינו בתוקף, בפרט בנסיבות שלפנינו כאשר הגעתי למסקנה שהמינהל פעל כדין במסגרת שתי ההמלצות הראשונות (ראו: בג"ץ 653/79 עזריאל נ' מנהל אגף הרישוי, פ"ד לה(2) 85, 98). החלטות המינהל מבטאות את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל, וטבעה של מדיניות הוא להשתנות מעת לעת (ראו, למשל, ע"א 2104/99 רמת מגשימים כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח' נ' אברהם ויעל פלד ואח' ( ניתן ביום 30.3.03)). המסקנה מכל האמור לעיל, היא שלא נפל פגם או פסול בהחלטת המינהל להקצות לתובע מס' 3 את המגרש על פי שומה שנערכה בהתאם להחלטה 914. 13. אחרית דבר אשר על כן ולאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה. התובעים, יחד ולחוד, ישלמו לנתבע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.קרקעותמקרקעיןמקרקעי ישראל