בית המשפט ציין כי השאלה על פיה תוכרע התביעה היא, מי מהצדדים הפר את הסכם מכר הדירה ? בית המשפט שוכנע כי שהתשובה היא - הקונים הם שהפרו. להלן ההנמקה: קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם מכר דירה ע''י הקונים: 1. שתי תביעות בין אותם צדדים, שעילתן - כשלון הסכם מכר דירה, שצויינה בו תמורה, שאינה תואמת את המציאות. הצדדים הסכימו, שפסק הדין יינתן על דרך פשרה, לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט, ללא חקירת עדים. 2. עולים מחבר העמים, התקשרו בהסכם, עם המוכרים לרכוש מהם דירת מגורים בעכו. להלן יכונו - "הקונים" ו- "המוכרים". עורך דין ניסח עבור שני הצדדים טיוטת הסכם וביום 14.11.91 חתמו הצדדים על ההסכם. 3. להלן הדברים החשובים לעניינו בהסכם: הקונים התחייבו לשלם עבור הדירה 85,000 $, בשקלים. לגבי 17,000 $ נאמר בהסכם, שהם שולמו במעמד חתימתו, 67,000 $ היו אמורים להשתלם תוך 45 יום, ממשכנתא שיקבלו הקונים, והיתרה, בסך 1,000 $, נועדה לתשלום כנגד מסירת החזקה. עוד נקבע בהסכם, שהפרתו תזכה את הצד המקיים, בפיצויים מוסכמים בשווי של 17,000 $. 4. הסך 17,000 $, שנאמר כאילו שולם במעמד החתימה, לא שולם למוכרים, לא באותו מעמד ולא מאוחר יותר. הקונים לא קיבלו את המשכנתא ולא שילמו גם את הסכום של 67,000 $. רק ביום 31.12.91, שילמו הקונים 2,200 $ וזה סכום הכסף היחיד ששולם. העסקה לא בוצעה וכל צד הגיש תביעה נגד משנהו: הקונים תובעים מהמוכרים, השבת הסך 2,200 $ ששילמו וכן את הפיצוי המוסכם, בסך 17,000 $ ואילו המוכרים תובעים מהקונים, את סכום הפיצוי המוסכם, בניכוי הסך 2,200 $ שקיבלו ואותו הם מבקשים לחלט. 5. עמדות הקונים, כפי שהוכחו, רחוקות מעיקביות: במכתב של עורך דינם הראשון, ביקשו ש"יוחזר להם" לא רק הסכום של 2,200 $, אותו שילמו, אלא גם הסך 17,000 $, שכזכור - לא שולם מעולם; בתביעתם הם מבקשים "רק" החזרת הסך 2,200 $ וכן חיוב המוכרים בפיצוי המוסכם; ואילו בהגנתם נגד תביעת המוכרים, הם טוענים לאי חוקיות ההסכם, - אותו הסכם, שעליו הם מבססים תביעתם. היתכן? מסתבר שהכל יתכן! 6. מקובלת עלי טענת המוכרים, שההסכם נקב בסכום לא אמיתי, כדי להטעות את המדינה והבנק למשכנתאות, ולגרום להם, להעמיד לרשות הקונים, סכום משכנתא גבוה מזה שהיו זכאים לו, על פי העובדות האמיתיות. מאידך, אני דוחה את הגישה המשתקפת מטענות המוכרים, כאילו היו צד תמים בענין וקובע, שהם היו מודעים לנסיון התרמית ונתנו ידם לו. 7. לשאלה אם עסקינן ב"הסכם בלתי חוקי", כמשמעות הביטוי בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, אינני צריך להיזקק. על פני הדברים נראה, שמטרת ההסכם לא היתה בלתי חוקית והסעד המבוקש, אינו אכיפת מעשה בלתי חוקי. פסלותו של ההסכם נוגעת לסכום הנקוב בו, אך בכך אין כדי לסכל את התביעה של איש מהצדדים: ע"א 81/151, נחושתן נ' זונברג, פד"י מ"ב(3) 4, בעמ' 9 ועל דרך האבחנה, בהתייחס למקרה דומה לשלנו בעובדותיו: ע"א 19/365, 359, אלחנני נ' רפאל, פד"י ל"ה(1) 101, בעמ' 109-10 8. השאלה על פיה תוכרע התביעה היא, מי מהצדדים הפר את ההסכם. שוכנעתי שהתשובה היא - הקונים הם שהפרו. להלן ההנמקה: א. ההסכם לא בוצע מחמת אי תשלום ע"י הקונים. הקונים מודים בכך אלא שהם טוענים, שהמחדל נובע מאי קבלת המשכנתא, בשל גורמים שאינם בשליטתם. טענה זו עליהם להוכיח והם לא עשו זאת. ב. בשני גורמים תלו הקונים את אי קבלת המשכנתא: הראשון - העובדה שהמוכרים לא קיימו את התחייבותם, לסלק את המשכנתאות שרבצו מקודם על הדירה, כדי לאפשר לקונים לרשום עליה את המשכנתא והשני - "הקפאת" המשכנתאות במשק, באותה תקופה. גורם מגורמים אלה לא הוכח, אפילו לא לכאורה. ג. המוכרים טענו, שאי קבלת המשכנתא נבעה מכך, שהקונים ניסו להטעות את הבנק והמדינה, כאילו אינם בעל ואשתו, אלא קרובים מדרגה שנייה, דבר שהיה מאפשר להם לקבל משכנתא, בסכום גבוה יותר. לפני שאוכל להתייחס לשאלה זו, עלי להתייחס לשאלה שעוררו הקונים ואשר את ההכרעה בה השארתי לשלב פסק הדין: האם יש לקבל כראייה את תצהירו של עו"ד יעקב בכר, שערך את ההסכם בין הצדדים, או שהתצהיר חסוי. הקונים טוענים לחסיון התצהיר, בשל יחסי האמון בין לקוח לעורך דין. לאחר שעיינתי בתצהיר, שוכנעתי שאין בו מידע חסוי. חסיון בגין יחסי עו"ד ולקוח, חל רק על מידע שמסר הלקוח לעורך דינו בהסתמך על יחסי האמון ביניהם. לא כל מידע שנמסר לעורך הדין חסוי, ומידע שהיה חלק מהקשר בין עורך הדין לשני הצדדים להסכם - ודאי אינו חסוי בפני אחד מהם: ע"א 81/442, גרומט נ' סרוסי, פד"י ל"ו(4) 222-3. בתצהיר אין מידע שמסרו הקונים לעו"ד בכר ולאזניו בלבד. כל מה שיש בו, הוא תיאור השתלשלות האירועים, מסמכים שנחתמו במסגרת הדיווח למס שבח וציטוט דברים שאמר עורך הדין לקונים. דבר מאלה, אינו מידע שנמסר ע"י הקונים לעו"ד בכר על מנת שישאר חסוי בפני המוכרים ולכן אין התצהיר חסוי. משהוכרעה טענת החסיון, אשוב להסברים השונים לאי קבלת המשכנתא: אינני נזקק להכריע, אם הסיבה היתה כשלון נסיונם של הקונים, להטעות את הבנק, לענין יחסי המשפחה ביניהם, כפי שעולה מתצהיר עורך הדין, כשלון נסיונם להטעות את הבנק בענין סכום הרכישה, או שמא סיבה אחרת, - די בכך שקבעתי למעלה, שההסברים שהעלו הקונים כבסיס לטענתם, שאי קבלת המשכנתא נבעה מסיבה שלא היתה באחריותם, לא הוכחו. ד. הקונים טענו עוד, שהם ניסו לפתור את התקלה בענין המשכנתא, על ידי הוספת בת משפחה נוספת לעסקה , אלא שהמוכרים סירבו לכך, ללא הצדקה. הטענה מכוונת, לייחס למוכרים חוסר תום לב בביצוע חוזה ואני דוחה אותה: אינני רואה, מכח מה היתה חובה על המוכרים להסכים. "ההוספה" האמורה, משמעותה ביטול ההסכם הישן וחתימת הסכם חדש, אחרי שהקונים הפרו את התחייבויותיהם. על ידי הסכמה כזו, היו המוכרים מסכימים להתחלת כל ההליכים מחדש ולדחיה לא מבוטלת בקבלת התמורה עבור דירתם. החובה לקיום הסכם בתום לב, אינה מגעת עד כדי כך: בג"צ 91/164, קונטרם נ' משרד האוצר, תקדין עליון 98(1) 1988, עמ' 488, מפי כב' הנשיא ברק: "האם מוטלת חובת הגינות כללית ביחסים בין פרטים, בינם לבין עצמם? התשובה על שאלה זו היא בשלילה. נקודת המוצא של המשפט הינה כי לאדם זכויות (במובן הרחב) כלפי זולתו. המשפט מכיר באינטרס העצמי של הפרט, ובכוחו להגן על אינטרס זה ולהגשימו. המשפט אינו דורש מהפרט להחניק את האינטרס העצמי ולהעדיף על פניו את האינטרס של הזולת (אשר גם הוא צריך היה להחניק כל אינטרס אישי משלו). המשפט אינו דורש מידת אלטרואיזם שכזו. המשפט מכיר באינטרס העצמי של הפרט וברצון להגשימו. כמובן, אסור לו לפר להונות ולרמות. אך לא נדרש ממנו להתעלם מכל אינטרס אישי שלו יחסיו עם זולתו. "מידת חסידות" מעין זו (כלשונו של השופט אלון בע"א 77/148 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 635) לא הוכרה במשפטנו." ה. הוכח, איפוא, שהקונים, הפרו את חובת תשלום התמורה, החובה העיקרית שלהם בהסכם, ולא הוכח דבר הפוטר אותם מהאחריות לכך. 9. משהוכרעה שאלה זו, קמה השאלה, אם הוכיחו הקונים הצדקה להתערבות בית המשפט בסכום הפיצויים המוסכמים. נטל הוכחת טענה זו, הטענה שהפיצוי המוסכם, לא עמד בכל יחס סביר לנזק שהצדדים ראו כתוצאה סבירה מההפרה, עובר לחתימת ההסכם, מוטל על מבקש ההתערבות: ע"א 84/630, בוקובזה נ' רוזוליו, פד"י ל"ט(2) 548, 587. השאלה היא, אם הונחה התשתית העובדתית לטענה. לעניין זה, נראה לי לעשות שימוש בעובדה, שתיק זה נשמע על דרך פשרה, לתת משקל לעובדה, שגם המוכרים נטלו חלק בהסכם הפסול, לעובדה שהפיצוי המוסכם בסך 17,000$ מתוך 65,000$ מגיע כדי יותר מ- 26% מהשווי האמיתי של העיסקה, ולעובדה, שהסכום של 17,000 $ הוא, אמנם 20% מהשווי הפיקטיבי של העסקה, אבל הוא גם זהה, בדיוק לשעור התשלום הראשון ע"ח התמורה, זה שצויין כאילו שולם, בעוד שלא שולם. על בסיס שיקלול כל העובדות הנ"ל שוכנעתי, שיש בסיס המצדיק להתערב, במידת מה, בסכום הפיצוי. לאחר ששקלתי את כל הנסיבות, נראה לי שיהיה סביר לקבוע, שפיצוי בסך 10,000 $, ישקף נכון יותר את ציפייתם של הצדדים לגבי הנזק הצפוי מהפרת ההסכם. מסכום זה יש לנכות את הסכום של 2,200 $, שעל המוכרים להשיב לקונים, עקב כישלון ההסכם. 10. אשר להוצאות המשפט, - הקונים יחוייבו לשלם למוכרים הוצאות משפט בגין שתי התביעות יחד, אך לאור קביעתי, ששני הצדדים חברו כדי להונות את הבנק והמדינה, תועמדנה ההוצאות על הצד הנמוך. 11. התוצאה היא כדלקמן: א. התביעה בתיק אזרחי 92/8391 נדחית. ב. התביעה בתיק אזרחי 92/2646 מתקבלת בחלקה: אני מחייב את הנתבעים בתביעה זו, לשלם לתובעים בה, סכום השווה ל- 7,800 $, בתוספת ריבית בשיעור 11% לשנה, מיום ביטול ההסכם,- 5.2.92 ועד ליום פסק דין זה, הכל לפי השער היציג של הדולר, ביום פסק הדין. ג. הנתבעים בת"א 92/2646 ישלמו לתובעים, בגין שני התיקים, הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך - 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ. הסכומים בסעיפים ב' ו- ג' ישאו הצמדה וריבית חוקית מיום פסק הדין. פסק דין זה ניתן בחיפה, לאחר שכהונתי בבית המשפט בעכו הסתיימה. מזכירות בית משפט השלום בחיפה תעביר את התיק, יחד עם עותקי פסק הדין, לבית משפט השלום בעכו ושם תדאג המזכירות להעביר העתקי פסק הדין לבאי כוח הצדדים. מכירת דירההפרת חוזהחוזהמקרקעיןחוזה דירההסכם מכר