איחור במסירת דירה מקבלן

ההלכה הפסוקה מורה כי איחור במסירת דירה מקבלן הינה הפרה יסודית של הסכם המקנה לרוכשים את זכות הביטול. מועד מסירת הדירה הוא מעיקרי הסכם מכר דירה, לכן, אם הקבלן לא עמד במועד, יש לראותו כמי שהפר את ההסכם באופן יסודי.

הלכה הפסוקה בחנה את שאלת ההפרה היסודית לפי סעיף 6 לחוק התרופות לפי מבחן אובייקטיבי ולא מה התכוון המפר. לעניין זה יפים דברי בית המשפט העליון בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבנייה 1992 בע"מ ואח' נ' טהוליאן ואח' (2009). בסעיף 43 לפסק הדין נקבע:
"הגדרת המונח "הפרה" בחוק התרופות אינה מותנית בקיומו של יסוד נפשי של "אשם", היינו כוונה, זדון או התרשלות מצד המפר: בבואו לקבוע אם הייתה הפרה, אין הדין שואל מה היה מצבו הנפשי של המפר... הפרה אינה טעונה יסוד נפשי כלשהו. האחריות החוזית היא אחריות מוחלטת, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של המפר".


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איחור במסירת דירה מקבלן:


1. לפניי תביעה למתן פסק הצהרתי לביטול הסכם מכר לפיו רכשה התובעת מהנתבעת, חברה יזמית לבניה, הנמצאת בבעלות מר ששון (להלן: "ששון"), דירה בפתח תקווה. כן עותרת התובעת לחייב את הנתבעת להשיב את התמורה ששולמה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה
ובנוסף לשלם לה פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה בסך של 228,800 ₪, בערכי מועד הגשת
התביעה.

2. עיקר העובדות הדרושות לעניין:

2.1 בין הצדדים נחתם ביום 1.10.03 הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), לפיו מכרה הנתבעת לתובעת, דירה בת שלושה חדרים, בקומה רביעית בבניין שבנתה הנתבעת (להלן: "הבניין") ברחוב שטמפפר בפתח תקווה, לה צמוד גם מקום חניה (להלן: "הדירה"). תמורת הדירה נקבעה לסך שקלים השווה ל 149,000 דולר, אשר מתוכו שולם סך של 140,000 דולר.

2.2 בהתאם להוראת סעיף 6.1 להסכם, התחייבה הנתבעת למסור את החזקה בדירה לתובעת עד ליום 31.12.03 (להלן: "מועד המסירה") כשהיא ראויה למגורים. בסעיף 8 להסכם נקבע כי הנתבעת רשאית להמשיך את עבודות הפיתוח במגרש, במשך שישה חודשים לאחר מסירת הדירה האחרונה בבניין. בסעיף 20.4 להסכם נקבע כי במקרה של פיגור במסירה מעבר למועד הקבוע בסעיף 7.1 להסכם, תשלם הנתבעת לתובעת פיצוי בסך 500 דולר לחודש, אלא שסעיף 7.1 להסכם בוטל.

2.3 בעקבות בקשה של הנתבעת להקלה בהיתר הבניה, באופן שיאפשר הגדלת מספר יחידות בבנין על אותו שטח מבונה, התעכבה קבלת טופס 4 המאפשר את חיבור הבניין לרשת המים והחשמל. לפיכך לא ניתן היה לחבר את הדירה לחשמל ומים במועד המסירה; טופס 4 לא הומצא לבית המשפט אך אין חולק כי הטופס האמור הומצא במהלך שנת 2006, לאחר שחלפה כשנה וחצי לפחות ממועד המסירה.

2.4 התובעת שאמורה הייתה לקבל את החזקה כאמור ביום 31.12.03, נאלצה לדאוג למגורים חלופיים עד אשר יחובר הבניין לתשתיות. לעמדתה, היא שילמה דמי שכירות בגין השכירות החלופית, תוך הבטחה של ששון, שהבניין יתחבר לתשתיות בעוד זמן קצר.

2.5 בחלוף כשנה מאז מועד המסירה, ולאחר מגורים בשכירות, ולמרות שהדירה לא חוברה למים וחשמל, ובלית ברירה, נכנסה התובעת לגור בידיעת והסכמת ששון. הנתבעת דאגה לספק לדירה מקור מים וחשמל ארעיים, הגם שלא היה בהם כדי לאפשר מגורים כרגיל שכן המעלית לא פעלה, מדי פעם היו הפסקות בזרם החשמל ואספקת המים כדרכם של חיבורים זמניים. התובעת התגוררה בדירה באופן כמתואר לעיל במשך כשנה וחצי עד שבשנת 2006 הונפק טופס 4, והבניין והדירות חוברו לחשמל ומים. יודגש כי בכל אותה העת, לא התגוררו דיירים נוספים בבניין, למעט התובעת, ורק כשלושה חודשים קודם לקבלת טופס 4, אוכלסה דירת אחת נוספת על-ידי הרוכשת, הגב' סימה ליאני, שהעידה מטעם התובעת (להלן: "השכנה").

עוד יצוין כי גם השלמת הפיתוח הסביבתי של המגרש, חרגה במידה ניכרת מהמועד הקבוע בהסכם.

3. ביום 15.12.04, כשנה לאחר חלוף מועד המסירה, פנה בא כוח התובעת במכתב לנתבעת בו התריע לפניה על הליקויים החמורים ובכללם כי הבניין והדירה לא חוברו לתשתיות החשמל והמים, כי חדר המדרגות אינו מוכן, וכי בדירה ליקויים ופגמים המקשים על המגורים. במיוחד נדרשה הנתבעת לפעול ללא דיחוי להשלמת הבניה, לקבל תעודת גמר וחיבור לתשתית, וכל זאת לא יאוחר מיום 1.1.05. הנתבעת לא הגיבה למכתב ולגופו לא ביצעה את הנדרש על פיו, וכעולה מהאמור לעיל.

4. סופו של דבר, ביום 28.9.05 ולאחר שחלפו כשנה ועשרה חודשים מאז מועד המסירה, הדירה לא הייתה מחוברת לתשתיות, ולאחר שהנתבעת לא הגיבה למכתב האתראה ולא פעלה להסדרת חיבור הדירה לתשתיות, הודיע התובעת לנתבעת במכתב בא כוחה על ביטול ההסכם מחמת הפרתו (להלן: "הודעת הביטול"). מכתב הביטול נשלח לנתבעת בדואר רשום, ולא זכה למענה.

5. בתביעתה עתרה התובעת למתן פסק דין המצהיר כאמור על ביטול הסכם מחמת הפרתו על ידי הנתבעת. בכלל אלה, הפרה במסירה של עשרים ושלושה חודשים, של הסתרת המצב הקיים שבהעדר טופס 4, מצגים כוזבים הן קודם להתקשרות כגון ההליכים לקבלת היתר לשינוי מספר היחידות, דבר שיהיה בו כדי לעכב באופן ניכר את קבלת טופס 4, התנהגות בחוסר תום לב ועוד. לעמדת התובעת, הפרה הנתבעת גם חובה חקוקה בכך שבנתה את הבניין ללא היתר בכך שלפי ההיתר ניתן היה לבנות בבניין 18 יחידות אך בפועל נבנו 22 יחידות.

כתוצאה מהביטול טענה התובעת שיש להשיב את המצב לקדמותו, קרי היא תשיב את הדירה לנתבעת ותקבל את כספה בצירוף ריבית והצמדה כדין. בנוסף טענה שיש לחייב את הנתבעת בנזקיה שהם דמי שכירות, מעבר פעמיים לדירות שכורות, מס רכישה ואגרות, התאמת רהיטים לדירה, השקעה במזגנים ואביזרים נוספים, אובדן הכנסות מהפעלת גן הילדים שתכננה לפתוח בדירה וכן עוגמת נפש.



הנתבעת הכחישה את טענות התובעת. אמנם הנתבעת לא כפרה בכך שהיה איחור בקבלת טופס 4, אך טענה שהדבר לא היה תלוי בה אלא בכך שהיה צורך בפרסומים שונים שחייבה הועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך מתן היתר לשינוי מספר היחידות בבנין דבר שגרם עיכוב מיותר בקבלת טופס 4. עוד נטען כי התובעת ידעה על מספר היחידות המיועד בבניין. הנתבעת הכחישה את נזקי התובעת באשר לדידה הדירה הייתה ראויה למגורים שכן חוברו לה תשתיות חשמל ומים. עוד הכחישה הנתבעת את דמי השכירות להם טענה התובעת, שכן לא הוצגו קבלות. מכל מקום, הנתבעת הפנתה לסעיף הפיצוי בהסכם ואף טענה כי התובעת קזזה סך של 9,000 דולר מהתמורה בגין דמי השכירות ששילמה. הנתבעת טענה כי אין מקום להורות על ביטול ההסכם שכן התובעת תפסה חזקה בדירה ומתגוררת בה מספר שנים, גם אם לא "בתנאי מגורים רגילים" כלשון סעיף 9 לכתב ההגנה, מה גם שלא חויבה בתשלום ארנונה, חשמל ומים בהם נשאה הנתבעת. עוד טענה הנתבעת כי היה על התובעת להקטין את נזקיה ולמכור את הדירה או לצאת ממנה על מנת לאפשר לנתבעת למכור אותה.


7. מטעם התובעת הוגש תצהיר שלה וכן של השכנה שכאמור נכנסה לגור בדירתה כשלושה חודשים קודם לקבלת טופס 4. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר של ששון בלבד. יאמר כבר עתה כי תצהיר ששון נעדר כל מסמכים.
8. השאלה הראשונה הדרושה להכרעה הינה האם הנתבעת הפרה את ההסכם, והאם הפרה זו היא יסודית המבססת את זכות הביטול בין לפי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), ובין מחמת שלא תיקנה את ההפרה, ככל שעסקינן בהפרה רגילה ולאחר שלא תוקנה בעקבות התראה, לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות. עוד יהא מקום לבחון האם אין מקום לדחות הביטול מחמת היותו בלתי צודק כלשון סעיף 7(ב) הנ"ל. כפוף להכרעה בסוגית הביטול, יהיה מקום לבחון את ההשבה והפיצויים הנתבעים בגין ההפרה.

הפרת ההסכם
9. סבורני כי לא יכול להיות חולק כי הנתבעת הפרה את ההסכם באופן יסודי. ההלכה הפסוקה מורה כי הפרת תנייה זו, הינה הפרה יסודית של הסכם. גם אם לא הייתה כזו, אזי שעה שניתנה לנתבעת התראה לתקן את ההפרה והיא לא תוקנה, גם בעבור כשנה, אזי אי תיקון ההפרה, מקנה לתובעת את זכות הביטול. מועד מסירת הדירה הוא מעיקרי הסכם מכר דירה, לכן, אם הקבלן לא עמד במועד, יש לראותו כמי שהפר את ההסכם באופן יסודי.

ההלכה הפסוקה בחנה את שאלת ההפרה היסודית לפי סעיף 6 לחוק התרופות לפי מבחן אובייקטיבי ולא מה התכוון המפר. לעניין זה יפים דברי בית המשפט העליון בע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבנייה 1992 בע"מ ואח' נ' טהוליאן ואח' (2009). בסעיף 43 לפסק הדין נקבע:
"הגדרת המונח "הפרה" בחוק התרופות אינה מותנית בקיומו של יסוד נפשי של "אשם", היינו כוונה, זדון או התרשלות מצד המפר: בבואו לקבוע אם הייתה הפרה, אין הדין שואל מה היה מצבו הנפשי של המפר... הפרה אינה טעונה יסוד נפשי כלשהו. האחריות החוזית היא אחריות מוחלטת, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של המפר".

(ראה גם גבריאלה שלו "דיני חוזים" מהדורה שנייה (התשנ"ה) בעמוד 465; דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך ג' 385 (2003))

משכך, גם אם ששון קווה והאמין שעניין ההיתר יוסדר בהקדם, אין בכך כדי לשנות שכן כאמור אין רלוונטיות למחשבתו והגיגיו של המפר, לצורך ההפרה. מעבר לדרוש, לא היה גם יסוד סביר לחשוב שההיתר אכן יתקבל לנוכח הצורך באישור תכנית בניין עיר נקודתית, דבר המצריך מטבע הדברים, הליכים בוועדות התכנון והבנייה, פרסומים והתנגדויות, וגם אין ודאות שתאושר.

לתובעת לא הייתה, וגם לא יכלה הייתה להיות ידיעה כי במועד המסירה, לא ניתן יהיה לקבל את החזקה בדירה. זאת ניתן לבסס לא רק על עדותה של התובעת אלא גם על אדנים נוספים: הראשון בכך שהנתבעת ביטלה את ההוראה בהסכם שהקנתה לה את הזכות לדחות את מועד המסירה של הדירה בתשלום דמי שכירות. השני, הדירה הייתה גמורה מבחינת הבנייה בעת ההתקשרות למעט פרטים שוליים, לכן לא סברה הנתבעת שיהיה צורך בדחיית מועד המסירה. מכאן, שלא הייתה ציפייה של התובעת ואף לא של הנתבעת לאי מסירת הדירה במועד ואין מנוס אלא לקבוע כי הייתה הפרה יסודית של ההסכם.



הנתבעת אף לא השכילה להביא ראיות לבית המשפט באשר לסיבת העיכוב בקבלת טופס

4. אמנם, ששון טען בתצהירו כי הסיבה לכך הינה הבקשה שהגישה הנתבעת להגדלת מספר היחידות בבניין, דבר שהיה כרוך לדבריו, וזאת רק בחקירה הנגדית, להכנת תכנית בנין עיר שמיעת התנגדויות ופרסומים. שומה היה על הנתבעת להביא ראיות לתמוך את גרסתה באשר נסיבות הדחייה, לא כל שכן הממושכת, וודאי שמצופה כי יהיו ברשותה אסמכתאות לעניין ולמצער יכלה לזמן עדים מהועדה המקומית הנוגעת בדבר, על מנת לאושש את טענתה, כמו גם לבחון האם היו נסיבות שלא בשליטתה אשר גרמו להתמשכות ההליכים לקבלת ההיתר (ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ, פ"ד מו (3) 350. דא עקא, הנתבעת מטעמים התלויים בה נמענה מלהביא כל ראיות בענין, ואף לא את טופס 4 ובכך כשלה. אוסיף כי דברי ששון בחקירתו לא היו סדורים וברורים, נעדרים פרטים מהותיים כמו מתי הגישה את הבקשה להיתר, מה הייתה עמדת הרשות עת הגישה, מה נאמר לה על ידי המומחים לדבר, כגון אדריכל מטעמה ועוד. התנהלותה של הנתבעת עומדת בעוכריה.



ההפרה בוטה היא גם בשים לב לאיחור הניכר במסירה. אין עסקינן באיחור של מספר ימים, אף לא שבועות או חודשים אלא איחור של כשנה וחצי. עסקינן אפוא באיחור ממושך שיש בו כדי להעצים את ההפרה.




מעבר לדרוש:

גם אם אקבל את גרסת הנתבעת לפיה הסיבה לדחיית המסירה נעוצה בהליכים שנדרשו לקבלת היתר לשינוי מספר היחידות בבניין, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה. על הנתבעת חובה הייתה ליידע את התובעת כי היא הגישה בקשה לשינוי מספר היחידות, נקטה בהליכי התכנון המתחייבים וכי הדבר יגרום לדחייה ניכרת במועד המסירה. כזאת לא עשתה הנתבעת. מכאן המסקנה שהנתבעת לקחה אפוא סיכון מחושב בעת שמחד גיסא התחייבה כלפי התובעת למועד מסירה, ומאידך גיסא לא לקחה כל טווח ביטחון למקרה ויהיה עיכוב עקב בקשתה להגדלת מספר היחידות, לא כל שכן, לא בדקה כדבעי את ההתארכות של ההליכים הכרוכים בקבלת ההיתר ובעקבותיו טופס 4. למצער, שומה היה על הנתבעת לדאוג לדיור חילופי הולם לתובעת למשך הדחייה או למשוך את בקשתה לשינוי מספר היחידות, שעה שראתה כי הדבר יגרום לאיחור ניכר במסירה. עוד אוסיף, על הנתבעת כיזם בנייה, היה לדעת ככל קבלן משך הזמן המשוער של קבלת ההיתר, אם בכלל, לשינויים המבוקשים, ולא להתחייב כלפי רוכשי דירות באופן שיש בו כדי להפר את ההתחייבות כלפיהם. אין לצפות מדיירת תמימה שאינה מצויה בהליכי התכנון והבנייה כי בעקבות יוזמה של הקבלן לשינוי מספר היחידות, יידחה מועד המסירה למשך שנה וחצי.



חומרת ההפרה באה לידי ביטוי גם בכך שהנתבעת, הייתה מודעת לכך שהתובעת מתגוררת בדירה, ללא אספקה סדירה של חשמל ומים, ללא יכולת להשתמש במעלית, כדיירת יחידה בבניין, וחרף זאת לא ראתה לנכון להחיש את הפעולות על מנת לזרז את הבקשה להגדלת היחידות. סבורני כי בנסיבות המקרה, נכון הייתה עושה הנתבעת לו משכה את בקשתה לשינוי ההיתר ומאכלסת את הדירות כמו שהתחייבה ולאחר ממכן נוקטת בהליכים הדרושים לשינוי מספר היחידות. הנתבעת לא נתנה כל טעם מדוע לא נהגה באופן זה שיתכן והיה בו כדי לצמצם את ההפרה.




התנהגות הנתבעת לוקה גם בכך שלא מצאה לנכון לתקן את ההפרה הבוטה, לאחר שקיבלה התראה לכך מב"כ התובעת, לא כל שכן, התעלמה מהמכתב ולא טרחה להשיב לו. אמנם ששון טען כי לא קיבל את מכתב ההתראה, אך מתקשה אני ככלל לקבל את דבריו, ואת טענתו כי לא קיבל את מכתב האתראה בפרט. לעניין זה אבהיר כי ששון לא טרח להביא כל מסמכים שהם, בניגוד למצופה ולכן לא ניתן היה לעיין בתיק הבניין והדירה על מנת לוודא את נכונות טענתו. שנית, התרשמתי כי ששון אינו אדם שמקפיד על דיוק וסדר, כפי שהדבר גם עלה מעדותו, שעה שלא דייק בפרטים רבים, לא זכר את השתלשלות הליכי התכנון בעקבות יוזמת הנתבעת להגדלת מספר היחידות וכדומה ואיני מוכן לסמוך על זכרונו. הנמקה נוספת ככל הנדרש באה לידי ביטוי שעה שששון טען שגם לא קיבל את מכתב הביטול, למרות שהובאה ראיה כי המכתב הומצא לו בדואר רשום, וגם למכתב הביטול לא טרח להשיב, דבר שיש בו כדי להוסיף נופך למסקנתי.


לא התעלמתי מטענת ב"כ הנתבעת לפיה ההפרה נמשכה "רק" שנה וחצי, תוך הצלבת עדות השכנה למול עדות התובעת. לא זו בלבד שאין בידי לקבל את נכונות הדברים לגופם, סבורני כי גם איחור של שנה וחצי במסירה, מגיע לידי הפרה יסודית.

גם אין בידי לקבל את טענת ששון לפיה הדירה הייתה מחוברת למים וחשמל ולכן אין הפרה במסירה. חיבור ארעי כמות שהיה בדירה למים וחשמל אינו יכול להוות תחליף לחיבורי קבע ואין בית המשפט יכול להכיר בכך שקבלן יצא ידי חובת המסירה שעה שהדירות תהיינה מחוברות באופן בו הייתה דירת התובעת. למותר לציין כי אסור היה לנתבעת אף לחבר את הדירה לחשמל הזמני שעה שלא ניתנה הרשאה לכך של הגורם המוסמך ובטרם ביקורת של חברת החשמל. מעבר לדרוש, שמענו מהתובעת את התלאות המובנות מאליהם של מגורים בדירה אשר זרם החשמל בה זמני, ניתוקים מפעם לפעם, כמו גם באספקת המים. זאת ועוד, הדירה נמצאת בקומה רביעית, והמעלית לא עבדה, כך שנמנע מהתובעת השימוש הרגיל והסביר בדירה.



למען השלמות אציין כי קביעתי בדבר ההפרה מושתת לא רק על עדות התובעת שלא נסתרה באשר למועד החיבור של הדירה לתשתיות, לא כל שכן, דבריה נתמכו בעדות השכנה ואף לא הוכחשו על ידי ששון (עמוד 17 שורה 8) אשר אף הודה בנכונות הטענה (עמוד 16 שורה 25).


נתתי דעתי לשאלה האם יש מקום לדחות את הביטול מחמת שאינו צודק כקבוע בסעיף 7(ב) לחוק התרופות, אך לא ראיתי מקום לעשות כן. ראשית, עסקינן בביטול מחמת הפרה יסודית לפי סעיף 7(א) לחוק התרופות שאינו מאפשר שלילת זכות הביטול באם אינו צודק, בהבדל ממקרה של ביטול מחמת הפרה רגילה שלא תוקנה לאחר התראה. אוסיף כי גם לפי סעיף 7(ב) המאפשר דחיית הביטול, לא מתקיימות נסיבות של "ביטול בלתי צודק" שכן עסקינן בהפרה ממושכת, מהותית וניכרת שגרמה לתובעת סבל רב. לא כל שכן, התובעת עמדה על הביטול לאחר שנתנה אורכה לתיקונו והנתבעת התעלמה מחובתה. שקלתי גם את הנזקים שיגרמו לכל אחד מהצדדים בשים לב לכך שהדירה כבר מחוברת מזה זמן ממושך למערכת החשמל והמים ולמעשה ההפרה תוקנה, אך יש לבחון את מעשה ההפרה ליום הביטול ולא בחלוף שנים לאחר מכן, בין היתר מחמת התארכות ההליכים המשפטיים. יש לזכור כי התביעה הוגשה עוד בטרם ניתן טופס 4 ואין לשלול את זכות התובעת לסעד הביטול רק מחמת התמשכות ההליך השיפוטי שאינו באשמתה, אחרת יצא חוטא נשכר.



לאור כל האמור, נקבע בזאת כי הנתבעת הפרה את ההסכם באופן שהקנה לתובעת את הזכות לבטלו כדין, כמבוקש בתובענה. כפועל יוצא של הביטול, ובהתאם לסעיף 9(א) לחוק התרופות על צד להשיב למשנהו את שקיבל או את שוויו.


התובעת זכאית לשערוך של סכום ההשבה כנטען על ידה ואין בידי לקבל את טענת בא כוח הנתבעת שיש להשיב לתובעת את הסכום הדולרי ששילמה. ההלכה הפסוקה מורה כי השבה צריכה להביא בחשבון את השווי הראלי של הסכומים ששולמו, קרי צירוף ריבית והפרשי הצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א -1961 (ע"א 359/79 יפה אלחנני ואח' נ' מרגליט רפאל ואח', פ"ד לה(1) 701), בהעדר סיבות מיוחדות בעטין יש לפסוק אחרת. על חובת השבה של כספים בערכים ראליים ראה גם דברי כב' השופטת דורנר בע"א 397/90 האחים ליפשיץ נ' ברק מושב עובדים (1993):
"יש לחשב את סכום ההשבה על פי ערכו הריאלי, דהיינו: שווי הכסף ביום בו הוא שולם לצד המחזיק בו. לסכום זה יש להוסיף דמי שימוש ריאליים, שמטרתם ל מנוע התעשרות שלא כדין של הצד שהחזיק בכסף".
כל זאת כאמור אלא אם קיימות לדעת בית המשפט נסיבות המצדיקות סטייה וכאמור בדברי בית המשפט העליון בע"א 397/90 לעיל. כן ראה באנאלוגיה לעניין השבה מחמת פגם בכריתה ע"א 5393/03 אברהם פרג' נ' יעל מיטל (2005). אין במקרה שלפניי כל נסיבות בעטיין יש לסטות מהכלל לפיו התובעת אינה זכאית לשערוך סכומי ההשבה.

כפועל יוצא של האמור:
התובעת שילמה לנתבעת ביום 1.12.03 סך של 100,000 דולר וסכום נוסף של 40,000 דולר שולם בתשלומים עד ליום 1.4.04. בכתב התביעה, סעיף 17-18, טענה התובעת שיש להצמיד את התמורה לשער הדולר שכן המחיר היה צמוד דולר, קרי סך של 140,000 דולר כערכו ליום הגשת התביעה 657,160 ₪ ולכך יש להוסיף ריבית בהתאם לתקנות ריבית והצמדה (קביעת שיעור הריבית ודרך חישובה), תשס"ג – 2003, בסך 39,730 ₪ ובסך הכל סכום ההשבה ליום הגשת התביעה הינו 696,890 ₪ (סעיפים 26.1-26.2 לתביעה). סכום זה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום מתן פסק הדין, מגיע לסך של 884,477 ₪.



לאור המסקנה אליה הגעתי לא ראיתי צורך לדון גם בטענת התובעת לפיה הפרה הנתבעת את ההסכם מחמת שבנתה את הבניין בניגוד להיתר בכך שבנתה 22 יחידות ולא רק 18 כקבוע בהיתר, בטרם שונה.

פיצויים בגין נזקי התובעת עקב ההפרה


טרם התייחסות פרטנית לנזקי התובעת אקדים ואציין כי התיק הובא לפניי רק לשמיעת הראיות, לאחר קדם המשפט והגשת תצהירי עדות ראשית. הסבתי את תשומת לב ב"כ התובעת לקושי בתביעה לפיצויים בגין הנזקים מחמת שסכומם של אלה בסך של 228,800 ₪ נמצא בסמכות העניינית של בית משפט השלום בהתאם להוראת סעיף 51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד -1984, הגם שהטענה לא הועלתה על ידי הנתבעת. עם זאת, מאחר והטענה הועלתה רק לאחר הגשת הראיות, ומיוזמת בית המשפט, לא ראיתי מקום להתעלם מהראיות בעניין, מה גם שהתובעת נחקרה על נזקיה ובחרתי לדון בנזקים ועל מנת למנוע התדיינות נוספת בין הצדדים ובכך לגרום לבזבוז זמן שיפוטי וזמנם של הצדדים. מסקנתי תואמת את ההלכה הפסוקה מהעת האחרונה לפיה אין בעובדה שהסעד התברר בערכאה שאינה המוסמכת כדי לאיין את ההכרעה בנסיבות מסוימות כגון עיתוי מאוחר בהעלאת הטענה (ראה רע"א 9343/08 פלוני נ' פלונית (2009)).


בטרם בחינת הנזק לפרטיו אבהיר כי התובעת כשלה בהבאת ראיות למרבית ראשי הנזק למרות שלכאורה וכפי שיפורט להלן לא הייתה מניעה בידה להביא אסמכתאות ולמצער חלקיות לעניין זה ובאופן שאין מנוס אלא לדחות את התביעות בנוגע לאותם נזקים שלא הוכחו כדבעי. נתתי דעתי לעמדת בא כוחה בסיכומיו לפיהם בית המשפט רשאי לאמוד את הנזקים תוך הפניה להלכה בע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, אך עיון בפסק הדין מלמד אחרת. בית המשפט בדעת רוב קובע במפורש כי תנאי הכרחי הוא שעל התובע להוכיח את ההוצאות שהוציא, הנתבעות על ידו, ולא די שיוכיח את עצם ההפרה (עמ' 808):
"מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט". אמנם בית המשפט העליון מבהיר כי לגבי אותם נזקים שלא ניתן להביא נתונים מדויקים די שהתובע יביא נתונים מהם ניתן יהא להסיק את הנזקים, וזאת בהבדל מאותם נזקים שניתן להביא נתונים סדורים לגביהם.



הובלה לדירות שכורות

התובעת טענה שנאלצה לעבור מדירתה הקודמת לדירה שכורה וממנה לדירה, בעלות משוערת של 10,000 ₪. דין הטענה להידחות; לא זו בלבד שהתובעת לא המציאה כל ראיה לעניין, ולמצער קבלה על ההובלה המיותרת אלא שבעדותה, התברר כי את הרהיטים אפסנה התובעת מייד בדירה ללא הצורך לבצע הובלה נוספת (עמוד 10 שורה 22). עם זאת, זכאית התובעת להובלה של הרהוט שכן עם ביטול החוזה, יהא עליה לפנות את הרהוט. אין לפניי כל אסמכתא בדבר עלות העברת דירה, והדבר תלוי במספר משתנים מצאי הריהוט המועבר, המקום אליו יש להעביר את הריהוט וכדומה. ללא בדל ראיה ולו הצעת מחיר, אין לפניי כל ראשית ראיה עליה ניתן היה לבסס פסיקת דמי הובלה המגיעים כעקרון לתובעת.

20. השקעות בדירה
התובעת טענה כי השקיעה בדירה סכומים שונים. בין היתר במטבח, במזגנים, במקלחון ועוד (להלן: "התוספות"). ראשית, לא הובאו ראיות האם התוספות קיימות בפועל בדירה כמו גם האם עסקינן בתוספות מעבר למפרט שאף הוא לא צורף לתצהיר התובעת שניתן היה ללמוד הימנו האם עסקינן בפריטים שסופקו על ידי הנתבעת או שמא תוספות כגרסתה, במיוחד שהנתבעת הכחישה את הדברים. שנית, התובעת לא הביאה כל ראיות שהן על תשלומים בגין התוספות ששולמו על ידה, לטענתה. מצופה היה שהתובעת תמציא קבלות על תשלום הפרטים האמורים, ולמצער תעיד את מי שאצלם הוזמנו באם לא נשמרו בידיה קבלות, אך הדבר לא נעשה. גם לא הובאה כל חוו"ד לעניין ולמצער גם הצעת מחיר. מכאן, שאיני מוכן לחייב את הנתבעת בתשלום שנטען בתצהיר מבלי שמגובה בכל אסמכתא שהיא, לא כל שכן, לא הייתה מניעה להציג לפני בית המשפט את הראיות הדרושות.



הפסד השתכרות

התובעת טענה כי תכננה לפתוח בדירה גן ילדים. בדיון הוברר שכוונתה הייתה למשפחתון של כשלושה, ארבעה תינוקות כמו שנהגה, לטענתה, בשנים קודם להתקשרות נשוא העסקה. גם דין ראש נזק זה להידחות מחמת שלא הוכח כנדרש. התובעת הסתפקה בטענה בעלמא לפיה היא הייתה אמורה לפתוח בדירה משפחתון ולא הביאה כל שמץ של ראיה בנוסף, הן באשר לעצם פתיחת העסק והן באשר להשתכרות מהעסק המיועד. אמנם התובעת טענה כי שנים עובר לרכישת הדירה, ניהלה משפחתון בבית בו גרה, אך לא הביאה עדות שתתמוך בגרסתה כגון הורים לילדים שטיפלה בהם, שכנים שיתמכו בגרסתה, או אסמכתאות אחרות, כך למשל דוחות שהגישה למס הכנסה או מעמ בדבר ההכנסות שהיו לה בשנים עברו מהפעלת עסק של משפחתון. בנוסף, מתקשה אני לקבל את הטענה גם בשים לב לכך שלמרות שאין חולק כי חלפו מספר שנים מאז ניתן טופס 4 והדירה מחוברת כדין לחשמל ומים, התובעת לא פתחה עסק של משפחתון למרות שלכאורה לא הייתה כל מניעה בידה לעשות כן. זאת ועוד, התובעת טענה שצפי הרווחים מטיפול בארבעה ילדים הוא 6000 ₪ לחודש לאחר תשלום מס הכנסה וביטוח לאומי (סעיף 27. לתצהירה). דא עקא, פרט לאמירה זו, לא צירפה התובעת כל דוחות מס משנים עברו שניתן יהיה להווכח באמיתות הנתונים האמורים כמו גם חוו"ד של רו"ח או כלכלן שיאושש את הטענות.



נזקים רפואיים

התובעת טענה כי כתוצאה מכך שלא הייתה מעלית בדירה, נגרמו לה כאבים בברכיים, אשר הוחמרו כתוצאה מעליה וירידה במדרגות במשך תקופה ממושכת. לפי תקנה 127 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד -1984, על מנת להוכיח עניין שברפואה היה על התובעת להמציא חוו"ד רפואית כדין. לא הוגשה חוו"ד רפואית, לא התבקש פטור מהגשתה, ודין ראש נזק זה להידחות אפוא.



עוגמת נפש

בהקשר זה טענה התובעת בפירוט על הקשיים שהיו לה עת נאלצה לנדוד מדירה לדירה, מחמת שהדירה לא הייתה מוכנה למסירה במועד, על הסבל שהיה מנת חלקה בעת המגורים בדירה ללא חיבור של קבע לרשת המים והחשמל (עדות התובעת עמוד 11 שורות 24-26). העדר יכולת של מגורים סבירים בין היתר מחמת אי יכולת להשתמש במעלית, העדר פיתוח סביבתי, היות הבניין נטוש. כל זאת יש להביא בחשבון, נמשך פרק זמן של כשנה וחצי. לאחר ששמעתי את התובעת, נתתי דעתי לכלל השיקולים בעניין וברוח ההלכה הפסוקה באשר לנזק לא ממוני, לפי הוראת סעיף 13 לחוק התרופות, הגעתי למסקנה כי הפיצוי ההולם לתובעת בגין עוגמת נפש הינו סך 100,000 ₪, כערכו ליום הגשת התביעה.



דמי שכירות

הנתבעת טענה שיש לקזז מהמגיע לתובעת את הסך של 9,000 דולר, יתרת התמורה. הואיל וקבעתי כי דין ההסכם להתבטל ממילא על הנתבעת להשיב את ששולם לה, קרי הסך 140,000 דולר בלבד, ואין נפקות אפוא לסכום האמור, שיכול היה להיות מקוזז אילו נדחה הסעד של הביטול וההשבה והייתה נותרת רק פסיקת פיצויים ממנה ניתן היה לקזז את הסך האמור. יש לזכור כי התובעת לא תבעה דמי שכירות בגין תקופת האחור.




מס רכישה

התובעת עותרת לחייב את הנתבעת בתשלום מס רכישה ששולם על ידה בקשר עם רכישת הדירה. אין חולק כי אכן חובת הקונה לשלם מס רכישה תוך פרק הזמן הקבוע בהקשר זה בדין. לעמדת התובעת היא שילמה מס רכישה בסך של 9,262 ₪, אך לא הביא אסמכתא לתשלום. אמנם ב"כ התובעת טען בסיכומיו כי התובעת שילמה סך של 9,262 ₪ לפי חישוב שערך בהתאם לטבלת שיעורי מס הרכישה בעת הרלוונטית אך אין בכך ראיה לעצם תשלום המס. העובדה שאכן מוטלת חובת תשלום מס רכישה אינה שנויה במחלוקת, אך מי יתקע כף לידנו שהתובעת אכן שילמה אותו והחסרים מקרים בהם דייר לא שילם את מס הרכישה? ומדוע לא המציאה התובעת את הקבלה על התשלום, וככל שלא הייתה ברשותה, מה פשוט יותר היה לפנות לרשויות המס על מנת שינפיקו לה אישור כאמור. העדר אסמכתא לפיה שילמה התובעת את מס הרכישה כטענתה, אינו מאפשר חיוב הנתבעת בתשלום האמור שכן לא ניתן לשלול שהתובעת כלל לא שילמה סכום זה. עם זאת, ובהנחה ומס הרכישה אכן שולם על ידי התובעת, והסכם המכר בוטל, יהיה מקום שרשויות מיסוי מקרקעין ישקלו האם אין מקום להשיב את המס ששולם, ומבלי שיהיה בפסק הדין כדי לחייב את הרשויות לעשות כן.

26. הקטנת הנזק והפחתת שווי שימוש בדירה
נתתי דעתי לטענת הנתבעת לפיה היה על התובעת להקטין את נזקיה, קרי למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת ואין בידי לקבלה. לעניין זה אציין כי שעה שצד טוען שהסכם המכר בוטל, ממילא אינו רשאי למכור את הנכס נשוא ההסכם שכן הנכס חוזר לבעליו. מעל ומעבר, לא הובאו על ידי הנתבעת ראיות כי אם אכן הדבר היה נעשה, הנזק היה קטן, לעומת סכום ההשבה, וגם בכך טעם לדחיית הטענה. זאת ועוד, הכיצד יכלה התובעת למכור דירה שאינה מחוברת לתשתיות ואין ידיעה מתי תחובר ודי בכך כדי לסכל אפשרות מעשית של מכירת הדירה כנטען.

גם לא ניתן לבוא בטרוניה לתובעת על כך שלא השכירה את הדירה ושכרה דירה אחרת מאז הדירה חוברה לחשמל, שכן הנתבעת לא השכילה להביא ראיות שבכך היה הנזק קטן. שקלתי את טענת בא כוח הנתבעת בסיכומיו לפיהם היה על התובעת למכור את הדירה לאחר קבלת טופס 4 ובכך להקטין את הנזק ואין בידי לקבל את טענתו.

אין מקום לקבל את טענת הנתבעת לפיה יש להפחית מהמגיע לתובעת את שווי דמי השימוש בדירה, במהלך השנים בהן התובעת התגוררה בדירה. לעניין זה אפנה להלכה הפסוקה (ע"א 1846/92 נפתלי ועליזה לוי נ' מבט בניה בע"מ, פ"ד מז(4) 48), קל וחומר שהנתבעת אף לא הוכיחה את דמי השימוש הראויים שהיה על התובעת לשלם.

27. קיזוז דמי שכירות כנגד אי תשלום יתרת התמורה
התובעת לא תבעה דמי שכירות עבור התקופה שמאז מועד המסירה ועד שתפסה חזקה בדירה. לעניין זה טענה התובעת שיש לקזז את יתרת הסכום שהיה עליה לשלם עבור התמורה לא כל שכן ששון אמר לה שהוא ישא בדמי השכירות. סבורני כי אין מקום להידרש למחלוקת שכן שעה שלא נתבעו דמי שכירות, וממילא התובעת זכאית להשבת רק הסכומים ששילמה, לא יבואו בחישוב הסכום של 9,000 דולר שלא שולם מכלל כספי התמורה.

28. תמורת השינויים
הנתבעת טענה כי על התובעת לשלם לה עבור שינויים בדירה סך של 2,000 דולר. דא עקא, הנתבעת לא השכילה להמציא ראיות באשר לשינויים המבוקשים כמו גם שווים של אלה. מצופה כי קבלן ידאג לתעד את השינויים והתוספות שדייר מבקש לבצע בדירתו מעבר למפרט. הנתבעת לא המציאה את המפרט וכל ראיות באשר לשיפורים ולתוספות בדירת התובעת, ואין לבית המשפט ידיעה שיפוטית בעניין. אמנם התובעת אישרה שלא שילמה עבור התקנת חרסינה במרפסת, כאשר לעניין העלות הכרוכה בכך טענה שסוכם עם הנתבעת שיבוא מישהו שיעריך את השווי (עמוד 7 שורה 23). משכך, על נתבעת היה להביא ראיות באשר למגיע לה מהתובעת בגין התוספת האמורה, וכזאת לא עשתה.

29. סוף דבר

דין התביעה להתקבל.
נקבע בזאת כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, לחלופין הפרה רגילה שלא תוקנה חרף התראה שניתנה ולכן בדין ביטלה התובעת את ההסכם. לפיכך, ניתן בזאת פסק דין המצהיר כי הסכם המכר שבין התובעת לבין הנתבעת מיום 1.10.03 בטל מחמת הפרתו על ידי הנתבעת. כפועל יוצא של הביטול, על הצדדים להשיב האחד למשנהו את שקיבלו לפי ההסכם. התובעת תשיב את החזקה בדירה לנתבעת ואילו הנתבעת תשלם לתובעת את סכום ההשבה כערכו דלעיל בצירוף פיצוי בגין עוגמת נפש, כל אלה בסך כולל של 984,477 ₪. לצרכי התארגנות נקבע בזאת כי מסירת החזקה תעשה עד ולא יאוחר מיום 1.7.10 וכנגד התשלום האמור. על התובעת יהא להמציא לנתבעת, באמצעות בא כוחה, הודעה מוקדמת של 14 יום מראש על המועד המדויק של מסירת החזקה בדירה.

בנוסף תשא הנתבעת בהוצאות התובעת, קרי אגרת בית המשפט כשהיא נושאת ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום תשלומה ובנוסף בשכ"ט עו"ד בסך 75,000 ₪ בצירוף מעמ כדין.

כל הסכומים ישאו ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קבלן לא רשום

  2. ערר רשם הקבלנים

  3. העסקת קבלן עצמאי

  4. הסכם עם קבלן שלד

  5. חוב לקבלן בפירוק

  6. לשון הרע נגד קבלן

  7. רישיון קבלן שירות

  8. תשלום לקבלן פיתוח

  9. ביטול חוזה עם קבלן

  10. מחיקה מפנקס הקבלנים

  11. רטיבות בדירה מקבלן

  12. זכות עיכבון של קבלן

  13. הסכם לרישום קבלנים

  14. חוזה עם קבלן בפירוק

  15. החזר תשלום יתר לקבלן

  16. זכות התיקון של הקבלן

  17. השוואת תנאי עובדי קבלן

  18. העלמת מס של קבלן בניין

  19. פירוק שותפות בין קבלנים

  20. עורך דין רכישת דירה מקבלן

  21. תביעה של קונים נגד קבלן

  22. עובד שכיר או קבלן עצמאי

  23. איחור במסירת דירה מקבלן

  24. בקשה לרישיון קבלן שירות

  25. יחסי עובד מעביד קבלן משנה

  26. קבלן משנה יחסי עובד מעביד

  27. עובד מדינה או קבלן עצמאי

  28. עורך דין קניית דירה מקבלן

  29. תאונת עבודה של קבלן עצמאי

  30. הסכם עם קבלן כפוף למשכנתא

  31. תביעה לפי חוק חוזה קבלנות

  32. ערר על רישום בפנקס הקבלנים

  33. יחסי עובד מעביד קבלן עצמאי

  34. פיצוי מקבלן בגין אי נוחות

  35. התקנת תשתית גז ע''י הקבלן

  36. ליקויים בדירה מקבלן בחולון

  37. יחסי קבלן עצמאי מזמין עבודה

  38. תביעה נגד קבלן - דירה חדשה

  39. רישום קבלנים - עתירה לבג''צ

  40. בקשה לקבלת רישיון קבלן שירות

  41. סכסוך עם קבלן משנה - בוררות

  42. אישור מהבנק לקבלן למכירת דירה

  43. יחסי קבלן לקוח או עובד מעביד

  44. בעיות בריצוף בדירה חדשה מקבלן

  45. סתימה בצנרת בדירה חדשה מקבלן

  46. חשבוניות מס פיקטיביות של קבלן

  47. נטישת קבלן משנה באמצע העבודה

  48. טענת ביצוע עבודה רשלנית של קבלן

  49. תביעה של קבלן עבודות אלומיניום

  50. חשבוניות קבלן שיפוצים לא רשום

  51. הודעת מזמין לקבלן על פגם בעבודה

  52. גמלאות שירות המדינה לעובדי קבלן

  53. תאונת עבודה באתר בניה - רשלנות קבלנים

  54. סכסוך בין מזמין עבודה לבין קבלן

  55. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  56. רכישת מחסן מקבלן - שינויים בגודל

  57. דירה מקבלן שלא נרשמה על שם הקונים

  58. פיצוי מקבלן על אי התקנת קו טלפון

  59. זכויות קבלן עצמאי שעובד לפי עמלות

  60. מסירת דירה לא ראויה למגורים מקבלן

  61. הקשר בין בנק מלווה לבין קבלני משנה

  62. פיטורי עובד קבלן סמוך לפני 9 חודשים

  63. תביעה נגד קבלן במסגרת תביעות קטנות

  64. תביעה כספית לתשלום קבלן לקבלן משנה

  65. ביטול צ'ק לקבלן עקב אי השלמת העבודה

  66. קרבה משפחתית לקבלן בעסקת קומבינציה

  67. איחור במסירת דירה מקבלן של 5 חודשים

  68. קבלן פושט רגל - סכסוך על מקומות חניה

  69. אי תשלום שכר לקבלן ע''י מזמין העבודה

  70. קבלת דירה מקבלן ללא חיבור לחשמל ומים

  71. יחסי עובד מעביד קבלן עצמאי פועלי בניין

  72. תביעה נגד קבלן בגין אי אספקת מחסן בדירה

  73. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  74. פיצויי פיטורים לעובד קבלן בחילופי מעבידים

  75. תביעת רוכשי דירות נגד הקבלן בתביעות קטנות

  76. פיצוי בגין הפרת הסכם לביצוע עבודות קבלנות

  77. אחריות בנק מלווה עקב קשיים כלכליים של הקבלן

  78. כישלון עסקת קומבינציה בגלל קשיים כלכליים של הקבלן

  79. דחיית מועד תשלום חובות קבלנים עבור החזר הוצאות פיתוח

  80. הסכמה חוזית עם קבלן הכוללת הסכמה לביצוע דבר שהוא מעבר לנדרש

  81. תביעה בגין נזקי הוצאות מימון לחברה הקבלנית כתוצאה מעיכובים בתשלום

  82. תשלום לקבלן משנה כאשר לא נערך הסכם בכתב ואף לא הוצאה הזמנת עבודה

  83. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון