קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוזה חכירה משתלה (עם מנהל מקרקעין ישראל): .1התובע מפעיל משתלה באשקלון במקרקעין הידועים כ-גוש 1215חלקה 0047, וגוש 1216חלקה 40וגוש 1217חלקה .53 הנתבע, מנהל מקרקעי ישראל, מנהל מקרקעין אלה שהם בבעלות המדינה. (להלן ייקראו מקרקעין אלה "המקרקעין"). בתובענה זו עותר התובע לסעדים שלהלן: - מתן צו הצהרתי כי התובע זכאי לכך שיחתם עמו הסכם חכירה; - מתן צו הצהרתי, כי יש לגבות דמי חכירה שנתיים בגין המקרקעין כפי שנהוג לגבי שטחים חקלאיים. הנתבע הגיש תביעה שכנגד אשר בה עותר הוא לסילוק ידו של התובע מן המקרקעין. .2מן הראיות שהובאו בפני בית המשפט עולים הדברים שלהלן: 2.1התובע שהוא היום כבן 73מחזיק במקרקעין מאז שנת 1957, עפ"י החוזים לתקופות קצובות. עד שנת 1960, מועד בו הוקם הנתבע, נערכו חוזים בין משרד החלקאות לבין התובע ומאותו מועד בין הנתבע לתובע. עד שנת 1975נערכו בין התובע לנתבע חוזים שכותרתם "חוזה חכירה" ובהם נדרש התובע לשלם למנהל דמי חכירה. תקופות "החכירה" לא עלו על שלוש שנים מדי פעם. רק ב- 1975נערך חוזה חכירה לתקופה של שלוש שנים ובנוסף ניתנה האופציה לתובע להאריך תקופת החכירה פעמיים - בכל פעם לשלוש שנים. (ראה ת/ 1סע' 9וההסכמים הנספחים לו). 2.2בכל ההסכמים הנ"ל משנת 1969נאמר כי: "החוכר מתחייב: (א) לעבד את כל השטח המוחכר עיבוד חקלאי בלבד". (שם סע' 5). גם הותנה שם: "המוחכר ניתן לחוכר לשימוש לתקופות זמניות, קצרות ומוגבלות. כמו כן מצהיר החוכר שידוע לו כי המחכיר הסכים להחכיר לו את המוחכר רק בתנאי שהחכירה תוגבל לתקופת החכירה ובתנאי נוסף שהמוחכר יוחזר למחכיר מיד גם לפני תום תקופת החכירה, כאשר יחליט המנהל להשתמש במוחכר... לשם אחת המטרות שהמחכיר קבע אותן... לפיכך מוסכם ומוצהר בין הצדדים כי המחכיר רשאי בכל עת, לפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי להביא חוזה זה לסיומו...". (שם סע' 7). בחוזה מיום 13.3.75, היחיד בו נתנה לתובע זכות אופציה כפולה להארכת תקופת החכירה הוספה פסקה לדרישה לעבד עיבוד חקלאי "במסגרת משתלה וחממות לגידול פרחים" (ראה ת/ 1נספח א' 13). גם בכל ההסכמים שקדמו לשנת 1969נדרש התובע לעבד הקרקע עיבוד חקלאי ונדרש לפנות המקרקעין עם תום תקופת החכירה. 2.3טוען התובע כי המקרקעין ממוקמים, עפ"י תוכנית מתאר מקומית אשקלון משנת 1973, המסומנת ד/490, באזור תעשיה שתכליתו בין היתר "שטחי ירק ומשתלות". לכן סבור התובע כי השטח הוכר בשטח חקלאי יחודי (ראה ת/ 1סע' 14ונספחים ד-ו). גרסתו זו של התובע לא נסתרה. 2.4בשני חוזים אחרונים שנערכו בין הצדדים ב- 24.7.89ו- 29.10.92(נספחים ז ו-ח ב-ת/1) הוחתם התובע על חוזים שכותרתם "חוזה הרשאה" ובהם הוקנו זכויות שימוש במקרקעין לתקופות של 36חודשים. נקבע בחוזים אלה כי התובע מקבל המקרעין לרשותו "כבר רשות" למטרת ניהול משתלה. עוד נקבע כי החוזים יגיעו לסיומם עם תום תקופת ההרשאה. (ראה המבוא להסכמים וסע' 2ו- 11שם). התובע נדרש בהסכמים אלה לשלם "דמי הרשאה" לעומת "דמי חכירה" שנדרש לשלם בעבר. התובע חתם על הסכמי ההרשאה ללא כל מחאה מצידו. לענין זה טוען העד מטעם הנתבע "הסטטוס המעשי של חזקיה (התובע - י.ט.) במקרקעין לא שונה, אלא רק הכותרת וההגדרות בהסכמים" (ראה נ/ 1סע' 10(ד). 2.5ב- 27.4.95שלח הנתבע הודעה לתובע ובה הודיע כי השמאי הממשלתי שם שווי הקרקע בסך 542.735ש"ח (לא כולל מע"מ) וע"כ נדרש התובע לשלם דמי שימוש שנתיים בסך 27.136.75ש"ח בתוספת מע"מ (ראה נ/ 1סע' 12ונספח י'). התובע הגיב על ההודעה הנ"ל בטרוניה כי שווי הקרקע הוערך פי 4.6לעומת שומה קודמת מלפני שלוש שנים אף שערך הקרקע לא עלה מעבר לעליית "המדד". נטען כי אין בסיס לקביעת דמי השימוש לקרקע, המוגדרת "כשטח חקלאי", ומטרת הנתבעת בדרישתה למעשה לסלקם מן השטח. (ראה נ/ 1סע' 12ונספח יב'). הנתבעת התיחסה למכתב התובע כערעור על גובה שומה, והשמאי הממשלתי אכן הפחית שומתו לגבי שווי הקרקע לסך 525.000ש"ח כולל מע"מ ( 448.718ש"ח לא כולל מע"מ). יש לציין כי הנתבעת הגישה שומה נוספת, מטעם השמאי הממשלתי, לצורך תובענה זו, ובה שם השמאי שווי הקרקע בסך 000, 420ש"ח כולל מע"מ לחודש יולי 95' (שווה ל- 358.974ש"ח ללא מע"מ - כמאתיים אלף ש"ח פחות מן השומה הראשונה ראה נ/ 1סע' 12והשומה הנוספת נ/2). מן השומה המקורית עולה כי דמי השימוש השנתיים נקבעו לפי % 5מערך הקרקע לערך. 2.6התובע סירב לשלם "דמי השימוש" שנדרשו ובשל כך לא נחתם הסכם נוסף בין הצדדים והוגשה התביעה הנדונה ביום .28.3.96 אין מחלוקת בין הצדדים לגבי העובדה שהתובע מחזיק במקרקעין מאז 31.8.94, מועד בו פג תוקף ההסכם האחרון, בלי שנחתם כל הסכם נוסף בין הצדדים. 2.7העד עוזי אמיר, מטעם הנתבע, מאשר בחקירתו הנגדית כי עפ"י תוכנית בנין ערים היעוד של הקרקע הנדונה הוא חקלאי. להבנתו המשתלה של התובע איננה "חקלאית" הואיל ולדעתו השימוש הוא מסחרי. משתלה הנמצאת במושב לעומת זאת, ניתן להגדירה "חקלאית", הואיל ואמצעי היצור של המושב משמשים לכך (ראה פרוט' 13). העד אינו יודע לעגן קביעותיו אלה בחיקוק כלשהו או הסכם כלשהו. השמאי הממשלתי מר מוציא כשכאשר נחקר גם הוא לענין שומתו שהוגשה מטעם הנתבע. הוא מסכים כי היעוד של הקרקע הנדונה הוא חקלאי אלא שלדעתו נעשה שימוש תעשייתי בה. לכן ביסס שומתו על כך שהקרקע תעשייתית ולאחר מכן קיזז "הפחתות שונות". הוא קובע כי השימוש הוא תעשייתי מאחר ויצור השתילים מתבצע בעציצים ולא בקרקע. הוא לא בדק כלל את הטענה שבחקלאות המודרנית מקובל היום לגדל במיכלים (ראה פרוט' עמ' 16-15). העד מסכים לקביעותיו של השמאי הממשלתי בהערכתו מיום 30.12.97(נספח כ' ב-נ/1): "הקרקע אכן מסווגת כשטח חקלאי ואילו השימוש בה הינו למשתלה. המשתלה משמשת בעקרה לגידול שתילים וצמחים ולניסויים, למכירה למשתלות ומוסדות, ואילו חלק קטן מיועד למכירה במקום". השמאי הממשלתי, כמו עד ההגנה מר עוזי אמיר, אינו יודע לעגן קביעתו בענין הגדרת השימוש "התעשייתי" לעומת "החקלאי", בחיקוק או הסכם כלשהו. לענין זה אין גם להתעלם מהודאתו על פיה ערך שתי שומות בלבד, כולל השומה הנדונה, מאז הוכר כשמאי רשמי ב-1998, והוא חסר כל השכלה בתחום החקלאות (פרוט' 15). הוא מסכים כי לו היה קובע שהשימוש חקלאי היה נכון להפחית השומה ב- %50- 40(פרוט' 16). מטעם התובע הוגשה שומתו של השמאי רון רודיטי (ת/5). בחוות דעתו מפרט השמאי את השיקולים להערכתו (שם עמ' 6סע' 8). בין היתר צויינו השיקולים שלהלן: "שווי קרקע המשתלה נגזר מהשימוש המותר עפ"י תב"ע וחוזה ההרשאה, המתירים שימוש חקלאי וכמשתלה... מחירי קרקע לתעשייה באזור, תוך ביצוע הפחתות נדרשות לקרקע ביעוד חקלאי". בסיכום הערכתו שם השמאי ערך הקרקע לחודש יולי 1995בסך 000, 120ש"ח ודמי החכירה השנתיים בשיעור % 5- סך 6000ש"ח. בחקירתו הנגדית מעיד רודיטי, כי לו נסיון רב בשומה של קרקעות חקלאיות. הוא עומד על דעתו שיש לשום הקרקע על בסיס של קרקע חקלאית. מרכיב עקרי בשווי הקרקע הנדונה הינה העובדה שזכויות הבניה הינן בשעור % 15בלבד. הוא מאשר טענת התובע כי בחקלאות המודרנית מקובל להשריש ולגדל בכלים ולא בקרקע - בכך הוא למעשה מקעקע הבסיס לשומת השמאי הממשלתי אשר התיחס לשימוש בקרקע כשימוש תעשייתי משום הסיבה שאין מגדלים בקרקע עצמה. (ראה פרוט' 19-18). ממכלול הנתונים הנ"ל סבור אני שיש להעדיף שומת השמאי מטעם התובע ולקבוע כי שומת השמאי הממשלתי שגויה. זאת יש להסיק מן הסיבות להלן: - השמאי הממשלתי שב ותיקן שומתו מספר פעמים בשעור ניכר; - הוכח כי לשמאי מטעם התובע נסיון ניכר בתחום הנדון לעומת השמאי הממשלתי שביצע שתי שומות בלבד. - יש להעדיף קביעת השמאי מטעם התובע לענין הבסיס להערכת ערך הקרקע, עפ"י השימוש החקלאי המותר בה. קביעה זו מבוססת הן על יעוד הקרקע עפ"י תוכנית בנין ערים המקומית, הן על הסכמי החכירה שנערכו ע"י הנתבע ובו נדרש התובע להשתמש בקרקע לצורך עיבוד חקלאי, הן על השימוש בפועל. השמאי הממשלתי הסכים שעל בסיס זה נכון היה להפחית השומה. 2.8התובע ביקש להצביע על הפלייה הננקטת כלפיו ע"י הנתבע תוך השוואה למשתלה אחרת בשם "חישתיל", הממוקמת גם היא באשקלון וכן תוך השוואה למשתלות במושבים. לענין זה מעיד עוזי אמיר, מטעם הנתבע, כי ההתיחסות ל"חישתיל" שונה בשל העובדה ששטח הקרקע המוחזק על ידיו הוא 60דונם לעומת 7דונם של התובע (פרוט' עמ' 10). באשר למשתלות במושבים, לא נקבע לגביהם תשלום נפרד, אלא התשלום הוא במסגרת הנחלות שבמשבצת הישוב (ראה שאלון ת/3). יתר ע"כ חוזי המושבים אינם משולמים עפ"י קביעת שמאי ממשלתי, אלא עפ"י מחירון חקלאות הנקבע ע"י הנתבע. (פרוט' 12). השמאי הממשלתי מאשר כי ערך שומה ל-"חישתיל", בשנת 1999, אז שם שווי הקרקע בסך 525.316ש"ח. לכאורה סכום זה אינו עומד בשום יחס לשומת הקרקע של התובע, בהתחשב בהבדל הגדול שבשטח שתי המשתלות, אך אין בפני ביה"מ מלא הנתונים להשוות בין השניים. אינני סבור, איפוא, שעלה בידי התובע להוכיח טענתו אודות הפליה הננקטת כלפיו. אין כל בסיס להשוות קרקע המשמשת למשתלה, לקרקע במושב המשמשת גם למגורים ואורח חיים שונה. כך גם אין נתונים מלאים בפני ביה"מ, כאמור, להשוות בין משתלת התובע ל-"חישתיל". 2.9בסיכומיו מעלה התובע לראשונה טענה כי אין לפנותו בשל היותו דייר מוגן. אין לכך כל התיחסות בכתב התביעה. התובע לא הביא ראיות ע"מ להראות כי חלים לגביו הוראות סע' 3ו- 4לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב .1972 בחוזים האחרונים שנחתמו עם התובע הסכים התובע כי חוק זה לא יחול לגביו (ראה נספחים ז' ו-ח' ב-ת/ 1שם סע' 15). יש ע"כ לדחות טענה זו של התובע. 2.10בסיכומיו מציין הנתבע כי אינו חפץ לפנות התובע, אלא שהדבר נכפה עליו, משהתובע מסרב לחתום על הסכם שהוצע לו. (ראה סע' 5.3לסיכומים). .3נותר להסיק המסקנות מכל הנאמר לעיל והן כדלקמן: 3.1משנת 1957ועד שנת 1989החזיק התובע במקרקעין עפ"י הסכמי חכירה שנחתמו. מ- 1989הוחתם התובע על שני הסכמים שכותרתם "חוזה הרשאה". לטענת התובע לא שם לב לשוני בהסכמים והתיחס רק לגידול בדמי השימוש שנדרשו ממנו. הראיה שהן במכתבו למנהל מיום 19.12.88הן מכתבו מיום 18.5.95, ממשיך התובע להתיחס לחכירת הקרקע (ראה נספחים ט' ו-יב' לתצהיר נ/1). סבור אני שהיה על הנתבע כרשות ציבורית, לצרף לנוסח החדש של ההסכם, מכתב לוואי המסביר לתובע השוני בהסכמים המוצעים, לעומת ההסכמים הקודמים. עדיין אינני סבור שיש בהסכמים "החדשים" כדי לשנות תוצאות פס"ד זה. 3.2לכל אורך התקופה בה החזיק התובע במקרקעין הנדונים הובהר לו, בכל הסכם עליו חתם, כי מדובר בהשכרה ו/או החכרה ו/או מתן רשות לחזקה, לתקופה קצובה, שבתום אותה תקופה עליו לפנות המקרקעין. אף שהתובע החזיק במקרקעין שנים ארוכות, הרי שהחזיק בהן עפ"י הסכמים שהוארכו מעת לעת לתקופות קצובות. נפסק שאצל חקלאים היושבים במקרקעין מכוח "הרשאה", במשך שנים ארוכות, מתפתחת הנחה, או ציפיה, שלמעשה זכויותיהם בקרקע איתנות ואולם - "לא הציפיה של מקבל ההרשאה על התמשכותה... היא הקובעת, והמציאות נסיון העבר והתחזית לעתיד, אינם בגדר תחליף לזכות שמקורה בהסכם (ראה ע.א. 86/727 מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים נ. מחסרי פד"י מג (2) 95בעמ' 101; "דיני קנין", חלק כללי יהושע ויסמן עמ' 251). עדיין, משמתבקש ביה"מ לבחון היחסים החוזיים שבין צדדים, מה גם שמדובר בהסכם שבין האזרח לרשות, כאשר הכוחות אינם שווים בין השניים, לא ייתכן להתעלם מן העובדה שהחוכר, או המורשה, מחזיק במקרקעין ומתפרנס מהם כ- 43שנים ברציפות. היום הנטיה היא לחרוג מן הגישה המסורתית הפורמליסטית של לשון החוזה ולהתחשב גם בעקרונות וערכים, מוסר חברתי, הגינות ותום לב - מה גם שיש לצפות לקיום ערכים ועקרונות אלה בעקר מצד הרשות השלטונית. משניתן לאדם להחזיק במקרקעין במשך תקופה כה ארוכה הרי שיוצרים אצלו ציפיה, כי יותר לו להמשיך ולהחזיק במקרקעין תוך המשך קיום סביר של ההסכמים שנערכו עמו. יש לצאת מנקודת הנחה שהרשות, בנסיבות שכאלה, לא תביא לסיום החוזה וביטולו, אלא אם נתקיימו נסיבות ראויות המצדיקות זאת. עפ"י נסיון העבר והנוהג שנוצר בין הצדדים, רשאי היה התובע להסתמך על כך, שאותם חוזי חכירה, ואפילו חוזי ההרשאה, יחודשו לתקופות קצובות, אלא יוכח כי נתקיימו נסיבות ראויות - כמו שינוי יעוד קרקע וכד' - המצדיקות סיום אותו נוהג של כריתת החוזים התקופתיים. חובת תום הלב המחייבת צדדים לחוזה, חלה על רשות שלטונית באופן מוגבר (ראה בג"צ 86/731 מיקרו דף נ. חברת חשמל פד"י מא (2) 449; בג"צ 79/840 מרכז הקבלנים נ. ממשלת ישראל פד"י לד (3) 729). הנתבע הוא רשות שלטונית הכפופה למשפט ציבורי, הנדרשת לפעול בתום לב ובהגינות ציבורית (ראה "דיני קנין" ויסמן, הנ"ל שם עמ' 238-240). בהתחשב בכל אשר נאמר לעיל סבור אני כי אין לראות התנהגות הנתבע כהתנהגות סבירה ובתום לב, משמסרב הנתבע לחדש הסכם עם התובע, אחר שהסכמים דומים חודשו במהלך 43שנים, ומתנה חידוש ההסכם בשומה מופרזת של ערך הקרקע, המושתתת על נתונים שאינם ראויים כמפורט לעיל. (ראה סע' 2.7לעיל). אף הנתבע עצמו ציפה כי התובע יחדש ההסכם עמו ולא חפץ בפינוי התובע (ראה סע' 2.10לעיל), אלא שהתנה חידוש ההסכם בתנאי בלתי סביר של תשלום "דמי שימוש" שנתיים מופרזים המבוססים על שומה מוטעית. 3.3בהתחשב בכל הנאמר הנני מחליט להורות כדלקמן: 3.3.1ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו נכון וצודק כי הנתבע יערוך שומה חדשה באשר ל"דמי השימוש" (ו/או "דמי החכירה") השנתיים הראויים, בהתחשב בכך שיעוד הקרקע הנדונה, כל עוד לא שונה, הינו חקלאי, והתובע עפ"י הסכמים עם הנתבע נדרש בלשון מפורשת לעבד הקרקע עיבוד חקלאי, שמקבל ביטוי בניהול משתלה וחממות במקום. 3.3.2ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו נכון וצודק הדבר שיחודשו הסכמי חכירה תקופתיים עם התובע, תחת הסכמי הרשאה, הגם שפתוחה הדרך בפני הרשות לדרוש המרת הסכמי החכירה בהסכמי הרשאה, מטעמים ראויים שטרם פורטו בפני ביה"מ. נדחית טענת התובע, כי הנתבע מחוייב לכרות עמו הסכם חכירה לדורות, בהתחשב בעובדה שכל ההסכמים שנכרתו עד כה היו הסכמים לתקופות קצובות. 3.3.3התביעה הנגדית שהוגשה ע"י הנתבע נדחית, הואיל והתובע נדרש לפנות המקרקעין בשל טעמים שאינם ראויים - סירובו לחתום על הסכם המחייבו בדמי שימוש שאינם ראויים. אין בכך כדי למנוע מן הנתבע בעתיד לתבוע פינוי התובע, אם יוכחו טעמים ראויים לכך עקב נסיבות חדשות. 3.3.4הנני מחייב הנתבע בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 10ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד התשלום בפועל. חכירהחוזהמשתלה