המגעים בין הצדדים לא הבשילו לכלל הסכם מכר מחייב ונותרו בשלב הטרום חוזי . לא הייתה כוונה של הצדדים כבר בשלב זה להגיע להסכם מכר מחייב . בשלב זה לא הייתה עדיין הסכמה על מלוא הפרטים המהותיים של העסקה ( ראו : ע"א 158/77 רבינאי נ' חב' מן שקד פ"ד לג( 2)281 ; ע"א 1049/94 דור אנרגיה נ' חמדן פ"ד נ(5) 820 ). קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם תחלופת מכתבים מהווה הסכם מכר: 1. התובע, הנתבעת 1 והנעדרים פרנקל אלפרד ורוטנברג הרמן הם הבעלים של המקרקעין בגוש 8153 חלקה 26 בכפר יונה (להלן: "המקרקעין"). שטח המקרקעין 2001 מ"ר. הנתבעת 1 הפכה לבעלת הזכויות מכוח עסקת מתנה, על פיה העניקה מרים גולדמן ז"ל את זכויותיה ללא תמורה לאגף השיקום של משרד הבטחון עם הוראה כי הנכס ישמש למגורי נכה צה"ל או קצין צה"ל לפי שיקול דעת של ראש אגף השיקום. עוד הורתה נותנת המתנה, שאם יתברר לראש אגף השיקום שהמקרקעין אינו דרוש למגורי נכה צה"ל או קצין צה"ל- ניתן למכור את המקרקעין בכפוף לקבלת הסכמת מר פאול פנחס גולדמן או מנהל עזבונו או מי שיקבע בית המשפט המחוזי בתל אביב (ראו נספח ב' לנ/6). הנתבע 2 מונה על ידי בית המשפט המחוזי בת"א, מכוח חוק האפוטרופוס הכללי תשל"ח-1978, לנהל את זכויות הנעדרים פרנקל אלפרד ורוטנברג הרמן במקרקעין מכוח היות הנכסים הנ"ל בגדר "נכסים עזובים" (ראו נספחים א'1 ו- א'2 לנ/6). 2. במסגרת גל ההתדיינויות הקודם נחתם ב-23.1.94 הסכם פשרה בין הצדדים. עיקרו של הסכם הפשרה, שהמקרקעין יחולקו ל- 2 מגרשים. החלק הצפוני יועבר לבעלות התובע בכפוף לתשלום לנתבעים, והחלק הדרומי ישאר בבעלות הנתבעים. כמו כן הוסכם כי כל עוד לא תבוצע פרצלציה יהיה ההסכם הנ"ל בגדר הסכם שיתוף. להסכם ניתן תוקף של פסק דין בבית משפט השלום בנתניה . עד כה לא בוצעה פרצלציה. בהסכם הפשרה מ- 23.1.94 נקבע הסדר מפורט לעניין התמורה שישלם התובע לנתבעים עבור החלק הצפוני של המקרקעין. עוד נקבע בהסכם שימונה שמאי על ידי בית המשפט והשמאי יקבע את שווי החלק הצפוני ומשווי זה יפחית את ההשקעות להן טוען התובע , והתמורה תהיה השווי שיקבע בתוספת 10%. 3. התובע חפץ לרכוש גם את זכויות הנתבעים בחלק הדרומי של המקרקעין - החלק שנותר בבעלותם. ב- 11.11.01 הודיע האפוטרופוס הכללי לתובע: "... בימים אלה הוסרה התנגדות משרד הבטחון למכירת הנכס לך ללא מכרז. פנינו לשמאי הממשלתי לקבלת הערכת שווי מעודכנת בהנחה שעדיין הנך מעוניין לרכוש את הנכס עפ"י הערכת השמאי הממשלתי בתוספת 10%. נא אישורך" (ראו נספח ד' לת/1). ב- 14.11.01 השיב התובע לאפוטרופוס הכללי: "הנני מעוניין ברכישה בתנאים הנקובים. כמוסכם, שמורה לי הזכות לערער, אם אמצא לנכון, על קביעת השמאי בנוהל המקובל אצלכם בנדון..." (ראו נספח ה' לת/1). ב- 15.11.01 הודיע האפוטרופוס הכללי ששווי הנכס הנמכר על פי קביעת השמאי הממשלתי 530,000 ₪ ובתוספת 10% סכום המכר הנדרש הינו 583,000 ₪. עוד הדגיש ב"כ האפוטרופוס הכללי: "אם הנך מבקש לערער על קביעת השמאי עליך להמציא שומה נגדית מפורטת שתועבר לבדיקה והתייחסות השמאי הממשלתי" (ראו נספח ו' לת/1). התובע טען שבהחלפת המכתבים הנ"ל נכרת הסכם בכתב מחייב, ובתביעה עתר להורות על אכיפתו. התובע טען שתוכן ההסכם שנכרת הינו כדלקמן: החלק הדרומי יימכר לתובע בסכום שיקבע על ידי שמאי ממשלתי בתוספת 10%, לתובע שמורה הזכות להגיש השגות על השמאות, עם קביעת השווי הסופי יתבצע התשלום (ראו סעיף 30 לכתב התביעה). 4. להשלמת התמונה נציין את המשך השתלשלות העניינים: א. ב-18.3.02 הודיע האפוטרופוס הכללי: "... הודעת כי בכוונתך להגיש שומה נגדית... אבקשך להעביר לנו שומה נגדית לאלתר" (נספח י'1 לכתב ההגנה של האפוטרופוס הכללי). ב- 2.5.02 הגיש התובע השגה על השמאות של השמאי הממשלתי באמצעות הגשת שמאות נגדית (להלן: "ההשגה הראשונה"). נטען בשמאות הנגדית ששווי הנכס - 336,000 ₪ (נספח ח'1 לת/1). ב- 29.7.02 דחה השמאי המחוזי יהושע גולדברג את השמאות הנגדית וקבע שהשומה סבירה למועדה (ראו נספח ט'4 ל-ת/1). ב- 7.8.02 קבע השמאי המחוזי ריצ'רד גאלואי שהשומה של אגף שומת מקרקעין יפה גם ל- 7.8.02 (ראו נספח י' ל- ת/1). ב- 25.8.02 הודיע האפוטרופוס הכללי: "השמאי הממשלתי בשומתו מ- 29.7.02 קבע כי שומתו שניתנה ב- 6.6.01 סבירה למועדה ולא מצא מקום להפחיתה... אבקשך להודיענו הסכמתך לרכישה תמורה 583,000 ₪ על מנת שנכין חוזה מכר בהתאם" (נספח יא'1 לנ/6). ב- 2.10.02 הודיע האפוטרופוס הכללי: "אנו פועלים על פי הנחיית השמאי הממשלתי. השומה הנגדית שהוכנה... מטעמך הועברה לשמאי הממשלתי, נבדקה והכרעתו התקבלה... הכרעת השמאי הממשלתי מחייבת אותנו ואיננו יכולים לסטות ממנה. באם אין לך עניין ברכישת הנכס על פי קביעת השמאי הממשלתי - נא להודיע לנו ... ואנו נוציא את הנכס למכירה במכרז פומבי" (נספח יא'2 לנ/6). ב. ב- 3.10.02 הגיש התובע השגה נוספת על השמאות (להלן: "ההשגה השניה") (ראו נספח י"ד ל- ת/1). ב- 24.12.02 הודיע האפוטרופוס הכללי: "על פי בקשתך העברנו את ההכרעה בעניין השומה הנדונה לשמאי הממשלתי הראשי" (נספח יב' לנ/6). ההשגה השניה הועברה מהשמאי המחוזי להחלטת סגן השמאי הממשלתי הראשי. ב- 4.3.03 קבע סגן השמאי הממשלתי הראשי, מר בני כהן, בהשגה השניה שהגיש התובע: "לאחר ביקור בועדה, קבלת מידע תכנוני וכן פגישה עם מהנדס הועדה, הגענו לכלל דעה כדלקמן ... לאחר אישור מפת החלוקה (של הסכם הפשרה מ- 23.1.94 בעניין החלק הצפוני של המקרקעין - י.ג.) ניתן יהיה לבנות את שתי היחידות ללא התניית הריסת הבית במגרש הצפוני... הגעתי לכלל דעה שאין מקום להפחית משומתנו" (נספח ט'4 לת/1). ב- 10.6.03 הודה התובע שקיבל את ההחלטה של סגן השמאי הממשלתי הראשי בהשגה השנייה ( ראו נספח י' לתביעה ). ג. ב- 4.9.03 פנה התובע והציע מינוי שמאי מכריע ששומתו תחייב את הצדדים (נספח כ"ב ל-ת/1). ב- 11.9.03 הודיע האפוטרופוס הכללי שאינו מסכים למינוי שמאי מכריע, וכי הסכים בעבר למכור את הנכס במחיר הערכת השמאי הממשלתי בתוספת של 10% (נספח יד' לכתב התביעה). בהעדר הסכמה על מחיר הנכס, הודיע האפוטרופוס הכללי ב- 14.8.03, שבכוונתו למכור את הנכס במכרז פומבי (נספח י"ג לכתב ההגנה). ד. ב- 28.7.05, בחלוף כשנתיים, הגיש התובע את תביעתו לאכיפת ההסכם- התביעה שבנדון. 5. הנתבעים טענו כנגד: א. המכתב מ- 11.11.01 (נספח ד' ל- ת/1) היה שלב מקדמי במו"מ הטרום חוזי. האפוטרופוס הכללי הביע עקרונית נכונות למכור את המקרקעין במחיר הערכת השמאי הממשלתי בתוספת של 10%. ב. התובע לא קיבל את הכרעת השמאי הממשלתי גם לאחר שדן בשתי השגות שהגיש התובע. בהעדר הסכמה של התובע לסכום התמורה - לא ניתן היה לעבור לשלב של ניסוח הסכם שיובא לאישור הגורמים המוסמכים במשרד הבטחון ובמשרד האפוטרופוס הכללי ולאישור בית משפט. כך למעשה פקעה ההסכמה שהיתה בין הצדדים בשלב הטרום חוזי. ג. מכירת זכויות הנתבע 1 טעונה אישור משרד הבטחון והאפוטרופוס הכללי. מכירת זכויות הנתבע 2 טעונה אישור ועדת מימוש של משרד האפוטרופוס הכללי ואישור האפוטרופוס הכללי. בנוסף טעונה העסקה כמכלול אישור בית המשפט המחוזי בתל אביב- לאור האמור בסעיף 1 לפסק. האישורים של האורגנים המוסמכים במשרד הבטחון ובמשרד האפוטרופוס הכללי לא ניתנו, והעסקה לא אושרה על ידי בית המשפט. לכן גם מטעם זה לא נכרת הסכם מחייב. 6. בית המשפט המחוזי (כב' השופט ישעיה) דחה את התביעה בפסק דינו מיום 24.11.09. ב- 22.6.10 הורה בית המשפט העליון (כב' השופטת חיות) בערעור: "פסק הדין נשוא הערעור אינו כולל למרבה הצער הנמקה כלשהי באשר לתוצאה הכלולה בו ואין הוא משקף את העדויות והמסמכים שהוצגו בפני בית משפט קמא ושעליהם נסמכת אותה תוצאה. מטעם זה קיבלו באי כוח הצדדים את הצעתי לפיה יוחזר הדיון לבית משפט קמא על מנת שתינתן על ידו החלטה משלימה המבססת את פסק הדין שניתן על חומר הראיות והטיעונים שהובאו בפניו. למען הסר ספק יובהר כי אין שמורה לצדדים הזכות לחדש את ההליך על דרך של הבאת ראיות או טיעונים נוספים... מדובר בהשלמת החלטה על דרך של הנמקה המובילה אל התוצאה שאליה הגיע בית משפט קמא בפסק הדין, ואולם אם לא יהיה בידי בית משפט קמא (בייחוד בהינתן העובדה כי המותב שנתן את פסק הדין פרש בינתיים לגמלאות) לפלס נתיב מנומק אל אותה התוצאה לאחר שיבחן את חומר הראיות והטיעונים הקיימים בתיק, כי אז יבהיר את הדבר בהחלטה משלימה (בלא לקבוע תוצאה שונה)... בשלב זה ישאר הערעור תלוי ועומד...". ב- 13.9.10 הורתה נשיאת בית המשפט המחוזי, כב' השופטת ברלינר, שהתובענה תועבר לטיפולי. ב- 10.11.10 התקיים דיון בפני במעמד הצדדים. הועלו הצעות להסדר פשרה, אולם הדבר לא הסתייע. כן קבעתי שאין צורך בהשלמת טיעון, ופסק הדין יינתן על פי הנחיית בית המשפט העליון - על פי חומר הראיות והסיכומים שהוגשו בפני כב' השופט ישעיה. 7. לאחר עיון בחומר הראיות ובסיכומי הצדדים הגעתי למסקנה שיש לדחות את התביעה, כפי שהורה בית המשפט המחוזי (כב' השופט ישעיה) בפסק הדין מ- 24.11.09. הנימוקים לכך הם כדלקמן: ראשית, מסמכי ההבנות כללו 3 מסמכים שנחתמו בהפרש 4 ימים: מכתב האפוטרופוס הכללי מ- 11.11.01 (נספח ד' ל- ת/1), מכתב התובע מ- 14.11.01 (נספח ה' ל- ת/,1), ומכתב האפוטרופוס הכללי מ- 15.11.01 (נספח ו' ל- ת/1). ממסמכי ההבנות הנ"ל ניתן ללמוד על הסכמה בשלב מו"מ טרום- חוזי שטרם התגבש לכלל הסכם- בגדר "איים של הסכמה" שיהוו את הבסיס להמשך ניהול המו"מ. במכתב מ- 11.1.01 הודיע האפוטרופוס הכללי על הסכמה למכר לפי שמאות של השמאי הממשלתי בתוספת 10%. האפוטרופוס הכללי לא אימץ את ההסדר של מכר החלקה הצפונית, על פיה השמאי יהיה שמאי חיצוני שיקבע על ידי בית המשפט אלא נקבע במפורש שהתמורה תהיה על פי קביעת השמאי הממשלתי. התובע במכתבו מ- 14.11.01 לא נתן הסכמה בלתי מסוייגת להצעה אלא התנה זאת בזכותו לערער על קביעת השמאי הממשלתי על פי הנוהל המקובל בעניין זה במשרד האפוטרופוס הכללי. ב-15.11.01, יום לאחר קבלת מכתב התובע, הודיע האפוטרופוס הכללי במכתבו, שהערעור יעשה רק על ידי הגשת שומה נגדית שתועבר לבדיקה והתייחסות השמאי הממשלתי. האפוטרופוס הכללי לא הסכים במסמך ההבנות להוציא את קביעת המחיר של העסקה מהשמאי הממשלתי לשמאי פרטי מכריע אחר. האפוטרופוס הכללי לא הסכים במסמך ההבנות שמחיר העסקה יקבע על ידי ערכאה שיפוטית או ע"י שמאי שימנה בית המשפט. המגעים בין הצדדים לא הבשילו לכלל הסכם מכר מחייב ונותרו בשלב הטרום חוזי . לא הייתה כוונה של הצדדים כבר בשלב זה להגיע להסכם מכר מחייב . בשלב זה לא הייתה עדיין הסכמה על מלוא הפרטים המהותיים של העסקה ( ראו : ע"א 158/77 רבינאי נ' חב' מן שקד פ"ד לג( 2)281 ; ע"א 1049/94 דור אנרגיה נ' חמדן פ"ד נ(5) 820 ). התובע מימש את ההסכמה המקדמית שהושגה, והגיש ב- 2.5.02 השגה ראשונה שנדחתה על ידי השמאי הממשלתי המחוזי, וב- 3.10.02 השגה שניה שנדחתה על ידי סגן השמאי הממשלתי הראשי. התובע לא קיבל את קביעת סגן השמאי הממשלתי הראשי, ולפיכך בעטיו של התובע ההסכמה בשלב הטרום חוזי לא הבשילה לידי חוזה, שניתן היה להביאו לאישור משרד הבטחון ולאישור האפוטרופוס הכללי. ממילא לא נחתם הסכם וגם לא הובא הסכם לאישור בית המשפט כדי שישתכלל. דוד עצמון, מרכז ארצי באפוטרופוס הכללי, העיד בעמ' 34: "התובע היה צריך לשכנע את השמאי הממשלתי להפחית את השומה שלו. זה הוא לא הצליח... השמאי הממשלתי בכל הערעורים קיבל החלטה שהוא לא משנה את שומתו וזה מה שמעניין אותנו לצורך גיבוש העסקה בחלק הדרומי... ראינו שאנו מתברברים.... לא מגיעים לעסקה ואנו רואים ומבינים שהתובע נחוש לקבל את הנכס בנזיד עדשים ... התקבלה החלטה בדיון בפנימי באפוטרופוס לרדת מהעסקה עם התובע וללכת למכרז". שנית, האפוטרופוס הכללי התנהג על פי אמות המידה הנדרשות, ואפשר לתובע להגיש שתי השגות לשמאי הממשלתי על השמאות, למרות שעובדה זו האריכה מאד את הליכי המו"מ. סגן השמאי הממשלתי הראשי קיים דיון בהשגה בנוכחות התובע והשמאית מטעם התובע.סגן השמאי הממשלתי הראשי ביקר במקרקעין, בועדה לתכנון ובנייה, קיבל את המידע התכנוני ונפגש עם מהנדס הועדה. סגן השמאי הממשלתי הראשי התייחס לטענות התובע ודחה אותן. בני לוי, סגן השמאי הממשלתי הראשי, העיד בעמ' 17 שורות 1-25: "לאחר אישור מפת חלוקה ניתן יהיה לבנות את שתי היחידות ללא הריסת החלק הצפוני... קבעתי ערך נוכחי בסך 530,000 ₪ שמשמעותו דחיית ההשגה. השומה המקורית היתה 600,000 ₪ ומזה הופחת כ-10% בגלל בעיות מושע... התובע טען שאי אפשר לבנות על המגרש הזה... בדקנו את הטענה בועדה המקומית ואמרו שלאחר אישור תוכנית חלוקה ניתן יהיה לבנות". סגן השמאי הממשלתי הראשי קבע שעל פי המידע שנמסר לו מהועדה לתכנון ובנייה, לאחר אישור מפת המדידה של הסכם הרכישה הקודם בין הצדדים מ- 23.1.94- ניתן יהיה לבנות שתי יחידות ללא הריסת הבית במגרש הצפוני, ולפיכך אין להפחית מהשומה. במסקנה זו של השמאי הממשלתי, על פיה נקבעה תמורת המכר המוסכמת על האפוטרופוס הכללי - אין להתערב. קביעת השמאי גם מעוגנת בהסכם הפשרה בין הצדדים מ- 23.1.94 - לעניין תוכנית החלוקה של המגרשים. שלישית, עוד ב- 15.11.01, כ- 4 ימים לאחר הוצאת המכתב מ- 11.11.01 (נספח ד' ל- ת/1), שהתובע מבקש לראות בו כ"הצעה" - הודיע האפוטרופוס הכללי במכתבו מ- 15.11.01 (נספח ו' ל- ת/1): "אבקשך להודיעני הסכמתך לרכישה תמורת 583,000 ₪ (על פי שמאות השמאי הממשלתי + 10%- י.ג.) על מנת שנכין חוזה מכר". במכתב האפוטרופוס הכללי הודגש שאם תהיה הסכמה על המחיר נדרש להכין חוזה מכר בכתב. גם ממכתב זה ניתן ללמוד שלא נכרת הסכם מכר מחייב ושהמדובר היה בהסכמה בשלב הטרום חוזי. משלא הסכים התובע לסכום התמורה, לאחר שהשגותיו נדחו על ידי השמאי הממשלתי - לא הוחלפו טיוטות חוזה, ולא נכרת הסכם מחייב. רביעית, לתובע לא הוקנתה זכות להגיש השגות על סכום התמורה המוסכם על ידי האפוטרופוס הכללי (על פי הכרעת סגן השמאי הממשלתי הראשי) ללא הגבלת זמן ופעם אחר פעם. התובע העיד בעמ' 11 שורות 16-18: "בחרתי באפשרות המוסכמת שאני רשאי להשיג על השומה". התובע הודה בעמ' 12 שורות 4-5: "ש. באוגוסט 2002 לא היתה הסכמה על המחיר? ת.... היתה מחלוקת לגבי ייחוס הפחתות". משסרב התובע לסכום התמורה, הודיע האפוטרופוס הכללי ב- 14.8.03 על כשלון המו"מ ועל כך שהוא מתכוון למכור את הנכס במרכז פומבי (נספח י"ג לכתב ההגנה). משאין הסכמה מצד התובע על סכום העסקה - לא ניתן להשלים פרט מהותי בעסקה, ואין להורות על אכיפת העסקה. התובע, שהינו פרקליט, הודה שערך בעבר עסקה אחרת עם האפוטרופוס הכללי. התובע הגיש את תביעתו בשיהוי רב- רק ביולי 2005, בחלוף כשנתיים ממועד הודעת האפוטרופוס הכללי על כשלון המו"מ. חמישית, לאחר קביעת סכום התמורה על ידי השמאי הממשלתי, התובע לא ביצע כל תשלום על פי החוזה שטען שנכרת, למרות שיכול היה לבצע תשלום "תחת מחאה". ברכישה הקודמת של החלק הצפוני התובע שילם את התמורה "תחת מחאה"- ראו סעיף 10 ל- ת/6 . התובע לא דיווח על העסקה לשלטונות מס שבח. התובע לא נהג מנובמבר 2001 ועד מועד הגשת התביעה ביולי 2005 כמי שיש לו הסכם מכר תקף, והמשיך לנהל ויכוחים אין סופיים על סכום התמורה. שישית, לא ניתן לתבוע אכיפת הסכם מכר במקרקעין ולעקוף את הוראת סעיף 6(ג) לחוק האפוטרופוס הכללי, הקובעת שעסקת מכר של נכס עזוב טעונה אישור מראש של בית המשפט המחוזי. התובע, במקום להגיש בקשה של מעונין למתן הוראות לפי סעיף 14 לחוק האפוטרופוס הכללי, הגיש תביעה לאכיפת הסכם מכר במקרקעין כנגד האפוטרופוס הכללי, בה בעת שהעסקה לא קיבלה מראש אישור בית המשפט המחוזי כהוראת חוק האפוטרופוס הכללי. שביעית, לעניין הזכויות שבבעלות המדינה מכוח הסכם המתנה, להבדיל מהזכויות של הנעדרים שבניהול האפוטרופוס הכללי מכוח צו הניהול- לא ניתן להורות על אכיפת ההסכם באשר נקבע במפורש בשטר המתנה, שהנכס ניתן במתנה לצורכי אגף השיקום כדי שישמש למגורי נכה צה"ל או קצין צה"ל, וניתן למכור את המקרקעין בקיום שני תנאים: א. אם יתברר לראש אגף השיקום שהנכס אינו דרוש למגורי נכה צה"ל או קצין צה"ל. ב. ניתנה הסכמה בכתב של מר פנחס גולדמן (קרוב משפחה של נותנת המתנה) או מנהל עזבונו או מי שיקבע בית המשפט המחוזי בתל אביב. שני תנאים אלה לא התקיימו, ולפיכך לא ניתן היה לחתום על הסכם מכר בשם משרד הבטחון. שמינית, מר דוד עצמון, מנהל ענף נכסים באפוטרופוס הכללי, החתום על המכתבים מ- 11.11.01 ומ- 15.11.01 - לא היה מוסמך מטעם האפוטרופוס הכללי ומטעם משרד הבטחון לחתום על הסכם מכר מקרקעין. מר דוד עצמון הצהיר בסעיפים 19(ד)-19(ה) לתצהירו, שלא נסתרו: "מועבר הנושא להחלטת ועדת מימוש. המלצת ועדת מימוש מועברת להחלטה של האפוטרופוס הכללי... במידה וניתן אישור האפוטרופוס הכללי למכירה, אזי ניתן לחתום על חוזה מכר בכפוף לקבלת אישור בית המשפט המחוזי... במקרה דנן לא ניתנו כל האישורים הדרושים למכירת הנכס ולא נחתם חוזה". עו"ד בני כהן, המשנה ליועץ המשפטי של משרד הבטחון, הצהיר בסעיף 17 לתצהירו שלא נסתר: "אישור לגבי החלק הדרומי (מכר החלק הדרומי- י.ג.)... מעולם לא הוצא ו/או לא ניתן על ידי משרד הבטחון". משלא אושר לחתום על חוזה -על ידי האורגן המוסמך מטעם האפוטרופוס הכללי ועל ידי האורגן המוסמך מטעם משרד הבטחון- לא נכרת חוזה ואף לא חוזה על תנאי חרף העובדה שנוהל מו"מ עם התובע והיתה הסכמה בשלב המו"מ הטרום חוזי (ראו: ע"א 5042/96 כהן נ' מנהל מקרקעי ישראל פ"ד נג(1) 743, 752-753). התובע,שהינו פרקליט במקצועו, היה מודע לפרוצדורה ולצורך בקבלת האישורים הנדרשים לצורך ביצוע העסקה. התובע העיד שעשה בעבר עסקה קודמת עם האפוטרופוס הכללי. התובע העיד בעמ' 12 שורות 7-10: "ש. האם עשית קודם עסקאות עם האפוטרופוס קודם הנכס הזה? ת. כן רכשתי במכרז דירה. ש. אותו חוזה קודם הותנה באישור בית משפט מחוזי? ת. כן". בנוסף רכש התובע עוד בשנת 1994 זכויות בחלק הצפוני של המקרקעין מהאפוטרופוס הכללי. מר דוד עצמון הצהיר בסעיפים 21 ו- 23 לתצהירו, שלא נסתר: "במהלך השנים היה התובע בקשר איתי... אני יכול להעיד שהסברתי לתובע את הנהלים במשרד האפוטרופוס הכללי באשר למכירת מקרקעין. כמו כן הדגשתי בפני התובע שאין במו"מ בינינו משום התחייבות למכירה מצד האפוטרופוס הכללי והתובע אישר בפני כי הדבר ידוע לו... הסברתי לתובע כי אם הוא יגיש הצעה לרכוש את המקרקעין במחיר שיקבע על ידי השמאי הממשלתי ובתוספת 10%, אזי תובא הצעה זו לאישור ועדת המימוש ולאישור האפוטרופוס הכללי". תימוכין לגרסת העד דוד עצמון מצינו במכתב התובע מ- 5.6.90 (נספח ה' לתצהיר מר דוד עצמון), המתייחס לעסקה הקודמת בין הצדדים. במכתב מציין התובע כי ידוע לו, שלמרות שהמפקח המליץ שהנכס ימכר לו, הועבר העניין להמלצת עו"ד צוריאלי- מנהל היחידה הארצית לניהול רכוש דאז, ולאחר מכן לועדה לאישור עסקה (ועדת המימוש). תשיעית , לעניין התביעה הכספית שהגיש התובע בגין תשלומים ששילם ביתר ( מוצג ת/5 )- התובע לא ויתר על תביעתו והושת חיוב כספי על האפוטרופוס. הטענה שהתובע שינה את מצבו לרעה בהסתמך לדבריו על ההסכם שנכרת- לא נטענה בתביעה ולא הוכחה . הגמשת עמדות בתביעה הכספית הייתה כדי להיכנס לשלב המו"מ הטרום החוזי לרכישת החלק הדרומי של המקרקעין. היא אינה הופכת הסכמה טרום חוזית להסכם מכר מחייב, ואין בה כדי לרפא הפרה של ההסכמה הטרום חוזית על ידי התובע. חוזהמסמכיםשאלות משפטיותהסכם מכר