לעניין הזמנתם המאוחרת של החייבים לישיבת ההתמחרות טען ב"כ המבקשים, כי לא ניתנה למבקשים הזדמנות הולמת להתכונן לקראת ההתמחרות, זאת מכיוון שאת ההודעה על קיומה קיבלו רק יום אחד לפני כן. בע"א (ת"א) 1961/01 הרב אהרון פולמן נ' ישי בית און ואח', (טרם פורסם), אליו הפנה ב"כ המבקשים, כתב כב' השופט בר אופיר כי: "... פירוש הדבר הוא שהכונס עמד על כך, קצת באיחור, כי היה מקום לשתף את המערער בהתמחרות בהיותו מציע מיטיב ורציני, שהצעתו עולה במידה ניכרת על הצעתו של גרנות. דעתי היא כי, בנסיבותיו של עניין זה כפי שהצגתי כאן, היה על הכונס להזמין את המערער להתמחרות... הייתי אף מרחיק לכת ואומר כי היה על הכונס לדחות את מועד ההתמחרות, כדי לאפשר למערער להתארגן ולהגיש הצעה מלאה ומגובשת. אי דחיית המועד - או לחילופין אי הזמנתו של המערער להתמחרות בנתונים האמורים - כל אחד מהם מהווה לדעתי פגם יסודי בהליכי המכירה, ולכן נכון יהיה לבטל את אישור המכירה שניתן לגרנות על ידי ראש ההוצאה לפועל. הביטוי "פגם יסודי" (שמקורו בהלכה הפסוקה) רחב הוא ועמום, ועלינו לצקת לתוכו את התוכן המתאים לפי הנסיבות העובדתיות". קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הזמנה מאוחרת להתמחרות: בפני בקשת רשות ערעור על החלטת ראש ההוצל"פ בחיפה (מר ע. סעיד), מיום 24/5/01, אשר ניתנה בתיק הוצל"פ מס' 02-31602-00-8, ולפיה אושרה מכירת הנכס הידוע כחלקה 3 בגוש 4586 (להלן: "הנכס") למשיבה 3, בכפוף לזכות המבקשים לפדות את הנכס. העובדות הצריכות לעניין: המבקשים, שהם שניים מתוך שלושה חייבים בתיק ההוצל"פ נשוא בקשת רשות ערעור זו, קיבלו, ביחד עם החייב השלישי, מר שבתאי אמנון (להלן: "מר שבתאי"), מאת המשיב 2, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להן: "הבנק"), בחודש ינואר 1996, הלוואה על סך 1,000,000 ש"ח לשם רכישת הנכס, וזאת, בין היתר, כנגד שיעבוד הנכס. משלא הסדירו החייבים את חובותיהם, אשר צמחו ועמדו ערב פתיחת תיק ההוצל"פ נשוא בקשה זו, על סך של 3,986,000 ש"ח, החליט הבנק לנקוט בהליכים למימוש השיעבוד אשר ניתן להבטחת החזר החוב, ופתח את תיק ההוצל"פ הנ"ל. לצורך הליכי מימוש הנכס מונה המשיב 1 (להלן: "כונס הנכסים") ככונס נכסים על הנכס. הנכס הוערך על ידי שמאי מטעם הזוכה בסכום של 840,000$ (ולמימוש מהיר - 630,000$). כונס הנכסים פירסם את הנכס למכירה, וביום 5/4/01 קיים ישיבת התמחרות, בסיומה זכתה המשיבה 3 תמורת סכום של 865,000$. לאחר ישיבת ההתמחרות הנ"ל, הגישו המבקשים לראש ההוצל"פ התנגדות למכר וזאת בטענה כי שווי הנכס גבוה יותר ועומד על סכום של כ- 1,200,000$ - 1,100,000$, בהתאם לחוות דעת שערך שמאי מטעמם. ראש ההוצל"פ קבע דיון ליום 24/5/01, בו דחה את טענות המבקשים, וקיים התמחרות נוספת, מלפנים משורת הדין, אשר בסופה הוכרזה המשיבה 3 כזוכה במכרז, כאשר סכום המכירה הסופי עומד על סך 1,150,000$. כמו כן, איפשר בהחלטתו ראש ההוצל"פ לחייבים לפדות את השיעבוד המוטל על הנכס עד יום ה- 10/6/01. החלטה זו של ראש ההוצל"פ הינה נשוא בקשת רשות הערעור שבפני. טענות הצדדים ב"כ המבקשים טען כי הליך מימוש הנכס היה רצוף פגמים הנוגדים את עיקרי הצדק הטבעי ואת אושיות דיני המכרזים, והתנהל בצורה מקפחת כלפי המבקשים. הפגמים בהליך, לטענת ב"כ המבקשים, הינם כדלקמן: הזמנתם המאוחרת של המערערים להתמחרות שנערכה מטעם כונס הנכסים ביום 5/4/01: ההודעה על קיום ההתמחרות, כמו גם חוות הדעת שערך השמאי מטעם הנושה נמסרה לחייבים, בניגוד לתקנות ההוצאה לפועל, רק בערב ההתמחרות. החייבים, לאור זאת, לא היו יכולים להתכונן בשקידה הראויה לקראת ההתמחרות. השומה הלקויה: שווי הנכס, לפי חוות דעת שערך שמאי מטעם המבקשים, ושנערכה מיד לאחר ההתמחרות, הינו כ- 1,200,000$, כאשר עם סיום הליכי התכנון ושינוי היעוד, יגיע לסך של כ- 1,900,000$. אישור המכירה, לפיכך, זועק לשמיים, בחוסר ההגיון העסקי הטמון בו. קבלת הצעות שנתנו לאחר תום התקופה שנקבעה בהזמנה: שגה ראש ההוצל"פ כשהסכים, תוך חריגה מסמכותו, לערוך התמחרות לאחר חלוף המועד הקבוע במכרז, ובין צדדים שאחד מהם (וקנין ובניו - קבלני בניין בע"מ), כלל לא השתתף בהתמחרות אצל הכונס. עריכת ההתמחרות הנוספת לאחר תום התקופה שנקבעה בהזמנה, וללא פרסום הזמנה נוספת מהווה הפרה של עקרונות השיוויוניות וההגינות. דחיית טענות המבקשים בדבר הפגמים בהליך על הסף: ראש ההוצל"פ, במסגרת הדיון שנערך בפניו ביום 24/5/01, דחה על הסף את טענות המבקשים בדבר הפגמים בהליך המכירה. מתפקידו של ראש ההוצל"פ, להתעכב על הפגמים ולדון בנושא לגופו של עניין, בעיקר לאור העובדה שאישור מכירה סופי עדיין לא ניתן. היעדר הדיון נוגד את חובת הפיקוח המהותי של ראש ההוצל"פ, ופוגע בזכויות החייב.ב"כ המבקשים טען, בסיכום דבריו, כי לאור ההלכה הקובעת כי אם ההליכים היו פגומים - ניתן לבטלם גם לאחר שהוכרז מציע כקונה סופי, יש לבטל את הליך המכירה ולקיים מחדש את הליכי ההוצל"פ, לרבות הליכי המכרז והמכירה.מנגד, טען ב"כ המשיבים כי כונס הנכסים פעל כדין למען קידום הליכי המכירה ובין היתר, קיבל חוות דעת שמאי מעודכנת קודם לפרסום הנכס, וכן ביצע פרסום בעיתונות של הצעת המכירה.עוד טען ב"כ המשיבים כי על כונס הנכסים לבצע את כל הליכי המכירה לפי הוראות ראש ההוצל"פ, והוראות אלה אינן כפופות בהכרח לחוק ולתקנות. ראש ההוצל"פ רשאי ליתן לכונס הנכסים הוראות שאינן מצויות בתקנות ואף נוגדות להן, ובלבד שהדבר ייעשה על פי שיקול דעת נאות ובדרך הגיונית, יעילה וסבירה.ב"כ המשיבים טען כי השגות המבקשים לעניין חוות דעת השמאי, הינן מופרכות. עצם קיומן של מספר חוות דעת, שאינן זהות, אינו מעיד בהכרח על פגם בחוות דעת זו או אחרת.ב"כ המשיבים טען כי במהלך ההתמחרות שנערכה בפני ראש ההוצל"פ ביום 24/5/01, העלתה המשיבה 3 את סכום הצעתה לכדי 1,150,000$, סכום הגבוה אפילו יותר מזה הנקוב בחוות הדעת שערך השמאי מטעם המבקשים עצמם. ראש ההוצל"פ אף איפשר לחייבים לפדות את השיעבוד המוטל על הנכס עד יום 10/6/01 - זכות שהחייבים לא ניצלו. לאור האמור לעיל, טען ב"כ המשיבים, ברור כי לא נפל פגם בהליך המכירה, וכי ראש ההוצל"פ וכונס הנכסים פעלו להשגת המחיר הראוי ביותר בהתאם לנסיבות.דיוןהחלטתי לתת רשות ערעור כמבוקש, ולדון בבקשה כבערעור לגופו.ראשית, נדון בקצרה בטענות המבקשים לגבי הפגמים שנפלו, לשיטתם, בהליך מימוש הנכס. לאחר מכן, נתבונן ממעוף הציפור על הליכי המימוש כולם, ונדון בשאלה האם התקיים בהם פגם מהותי המצדיק ביטולם, גם לאחר שהוכרז מציע כקונה סופי, כפי שדורש ב"כ המבקשים.לעניין השומה טען ב"כ המבקשים, כאמור לעיל , כי הערכת השמאי מטעם הזוכה היתה פגומה ונמוכה מדי. ב"כ המבקשים הפנה, לעניין זה לע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית נ' תמרה פיין, פ"ד ל(1) 454. בפסק דין זה, קבע בית המשפט העליון (כב' השופט לנדוי), כי אם המחיר שיתקבל יהיה נמוך משמעותית מהמחיר שנקבע בשומה, ישתמש ראש ההוצל"פ בשיקול דעתו ולא יאשר את המכירה. כאן, על אף זאת ששתי חוות הדעת שהכינו השמאים מטעם שני הצדדים אינן זהות בלשון המעטה, ניתן בנקל להבחין כי סכום המכירה הסופי, כפי שנקבע ביום 24/5/01 במסגרת הדיון בפני ראש ההוצל"פ, תואם את השומה הגבוהה יותר, שהוכנה על ידי השמאי מטעם המבקשים. לעניין הזמנתם המאוחרת של החייבים לישיבת ההתמחרות טען, כאמור לעיל, ב"כ המבקשים, כי לא ניתנה למבקשים הזדמנות הולמת להתכונן לקראת ההתמחרות, זאת מכיוון שאת ההודעה על קיומה קיבלו רק יום אחד לפני כן. בע"א (ת"א) 1961/01 הרב אהרון פולמן נ' ישי בית און ואח', (טרם פורסם), אליו הפנה ב"כ המבקשים, כתב כב' השופט בר אופיר כי:ו"... פירוש הדבר הוא שהכונס עמד על כך, קצת באיחור, כי היה מקום לשתף את המערער בהתמחרות בהיותו מציע מיטיב ורציני, שהצעתו עולה במידה ניכרת על הצעתו של גרנות.דעתי היא כי, בנסיבותיו של עניין זה כפי שהצגתי כאן, היה על הכונס להזמין את המערער להתמחרות... הייתי אף מרחיק לכת ואומר כי היה על הכונס לדחות את מועד ההתמחרות, כדי לאפשר למערער להתארגן ולהגיש הצעה מלאה ומגובשת. אי דחיית המועד - או לחילופין אי הזמנתו של המערער להתמחרות בנתונים האמורים - כל אחד מהם מהווה לדעתי פגם יסודי בהליכי המכירה, ולכן נכון יהיה לבטל את אישור המכירה שניתן לגרנות על ידי ראש ההוצאה לפועל. הביטוי "פגם יסודי" (שמקורו בהלכה הפסוקה) רחב הוא ועמום, ועלינו לצקת לתוכו את התוכן המתאים לפי הנסיבות העובדתיות".קריאה נכונה של המובא לעיל מתוך פסק הדין בעניין פולמן תביא אותנו בהכרח למסקנה כי לא בכל פעם בה לא מוזמן מציע פוטנציאלי להתמחרות, משמעות הדבר תהיה ביטול הליך המכירה. יש צורך, לשם ביטול המכירה, על פי פסק הדין הנ"ל, בהתקיימותן של נסיבות נוספות. כדי לבטל את הליך המכירה, נדרשים אנו להשתכנע כי למבקשים היכולת להתמודד במסגרת הליך ההתמחרות, ואף להציע הצעה העולה על הצעתה של המשיבה 3. בהחלטתו מיום 24/5/01, ההחלטה נשוא בקשת רשות ערעור זו, נתן ראש ההוצל"פ לחייבים את הזכות לפדות את הנכס כנגד תשלום הסכום המקסימלי שהוצע עבורו בהתמחרות. לדעתי יש בכך כדי לבטל כל אפשרות לקבלת טענה בדבר אי מתן הזדמנות הולמת במהלך ההתמחרות. לו היתה למבקשים היכולת להתמודד על הנכס במסגרת הליך ההתמחרות (שהרי רק אם התשובה על שאלה זו חיובית יש לבטל את הליך המכירה) כלום לא היו מנצלים את זכותם ופודים את הנכס, כפי שאיפשר להם בהחלטתו ראש ההוצל"פ? לדעתי, אי יכולתם של המבקשים לפדות את הנכס, מעידה על כך שאינם מהווים גורם מציע "מיטיב ורציני", כפי שנדרש בפסק הדין בעניין פולמן.באותו עניין טען ב"כ המבקשים כי ההזמנה המאוחרת להתמחרות אינה עולה בקנה אחד עם הוראות תקנות 65(ג)+(ד) לתקנות ההוצאה לפועל, העוסקות בנושא העברת שומת המקרקעין לחייבים. ההלכה היא, כי במסגרת הליכי המכירה, אין ראש ההוצל"פ מחוייב להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל. השופט ד. בר אופיר, בספרו "הוצאה לפועל - הליכים והלכות" (מהדורה חמישית), בעמ' 407-408, כותב, לעניין זה, כי:נ"כאשר התמנה כונס נכסים לפי פרק ו' לתקנות, אין הליכי המכירה כפופים אלא להוראות ראש ההוצאה לפועל, אשר רשאי להיות מונחה, בשינויים המחוייבים או ללא שינויים, על ידי הוראות פרק ד' לתקנות, למרות שאין הוא מחוייב על פי הוראות אלה ... פירוש הדבר הוא כי משנתמנה כונס נכסים על ידי ראש ההוצאה לפועל, עליו לבצע את המכירה, על כל הליכיה, לפי הוראות ראש ההוצאה לפועל, והוראות אלה אינן כפופות בהכרח לחוק ולתקנות. החוק והתקנות אמורים להוות בסיס מהותי ודיוני נאות לביצוע הליכי מכירה על ידי כונס נכסים, אלא שאין זה בסיס יחיד ובלעדי. ראש ההוצאה לפועל רשאי להנחות את כונס הנכסים שיפעל על פי החוק והתקנות בלבד, ורשאי הוא לתת לו גם הוראה שאיננה מצויה בתקנות ואף נוגדת להן, ובלבד שהדבר יעשה על פי שיקול דעת נאות ובדרך הגיונית, יעילה וסבירה".ההלכה הנ"ל נקבעה בע"א 213/89 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' משה"ב משכנתאות, פ"ד מה(3) 91, שם נכתב כי:ב"(ה) אם חלים על הליכי מכירת מקרקעין על ידי כונס נכסים שנתמנה לפי חוק ההוצאה לפועל ההליכים בדבר עיקול מקרקעין ומכירתם המנויים בפרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם1979- ואם כן מה דינם של ההליכים שננקטו במקרה שלפנינו בנסיבות הענין... הליכי מכירת מקרקעין בלשכת ההוצאה לפועל מפורטים בפרק ג' לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז1967- (להלן-החוק) והם כוללים צו לעיקול המקרקעין ולפי סעיף 36 לחוק אם "עברו שלושים יום מיום רישום העיקול והחייב לא שילם את החוב הפסוק, רשאי ראש ההוצאה לפועל, לפי בקשתו של הזוכה, לצוות על מכירתם של המעוקלים". שר המשפטים הוסמך בסעיף 88(4) לחוק, בין השאר, להתקין תקנות בדבר דרכי מכירתם או מימושם של נכסים והליכי המכירה נקבעו בתקנות 70-64 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם1979- (להלן-התקנות). הליכים אלה כוללים עריכת שומה, פרסום, הצעות קנייה ומכירה פומבית והן מצויות בפרק ד' לתקנות, הנושא כותרת "עיקול מקרקעין ומכירתם". מינוי כונס נכסים לפי החוק נעשה בגדרו של פרק ה' לחוק, ולפי סעיף 53(א) שבו הוסמך ראש ההוצאה לפועל למנות כונס נכסים לנכס מסויים של החייב. לפי סעיף 54(א) לחוק יקח כונס הנכסים "לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב". החוק אינו יוצר זיקת גומלין בין הוראות פרק ה' להוראות פרק ג' לחוק, וזיקת גומלין כזו גם אינה נזכרת בפרק ו' לתקנות, הנושא כותרת "כינוס נכסים"...".הפגם השלישי לו טען ב"כ המבקשים הוא, כאמור, קיום ההתמחרות השניה ללא פרסום הזמנה כדין, כנדרש בתקנה 66 לתקנות ההוצאה לפועל. כונס הנכסים פירסם הודעה כדין, אולם פירסום זה "כיסה" אך ורק את ההתמחרות הראשונה, שנערכה בפניו. ההתמחרות השניה, שערך ראש ההוצל"פ במסגרת הדיון מיום 24/5/01, לא פורסמה כנדרש בתקנות, ואף התקיימה בין צדדים שאחד מהם (וקנין ובניו - קבלני בניין בע"מ) כלל לא השתתף בהתמחרות הראשונה, שנערכה אצל כונס הנכסים.מוכן אני, על אף כל האמור לעיל לעניין אי כפיפותו של ראש ההוצל"פ להוראות פרק ד' לתקנות במקרה דנן, לקבל בעניין זה את טענת המבקשים לפיה קיום ההתמחרות ללא פירסום הודעה כדין, ובנוסף שיתופו של מציע שלא היה שותף להתמחרות הראשונה, מהווים פגם בהליך המכירה.עם זאת, אין דעתי היא כי פגם זה מצדיק ביטול ההליך. אם נתבונן בהליך ובתוצאתו הסופית ממעוף הציפור, לא יהיה מנוס מלהגיע למסקנה לפיה תחטא ערכאת הערעור אם תתערב בהחלטת ראש ההוצל"פ. וכי מה השתנתה תוצאת ההליך לאחר קיום ההתמחרות השניה? הקונה הוא אותו קונה - המשיבה 3. הפרמטר היחידי שהשתנה הינו מחיר הנכס, שנקבע בסופו של דבר על סך העולה בקנה אחד עם חוות דעת השמאי מטעם המבקשים. השינוי הנ"ל, ועל כך אין כל ספק, פועל לטובת המבקשים.על כן, לדעתי, אין מדובר בפגם מהותי, ואין לבטל את הליך המכירה לבקשת המבקשים, שכן הם לא נפגעו מן הפגמים בהליך. עם סיום ההתמחרות הראשונה שנערכה בפניו, הגיש כונס הנכסים דו"ח מפורט לראש ההוצל"פ, אשר בחן את בקשותיהם של המבקשים לעיכוב הליכי המכירה, ואת חוות הדעת הנוגדת שערך השמאי מטעמם, ובכל זאת, לא מצא כל פסול בפעולות שנערכו. עם זאת, ולפנים משורת הדין, מצא ראש ההוצל"פ לנכון לערוך התמחרות נוספת במסגרת הדיון שנערך בפניו, וזאת בנוכחות כל הצדדים הרלוונטיים לעניין, על מנת להיטיב את ההצעה שנתקבלה למכירת הנכס.בעת מתן החלטתו, עמד לנגד עיני ראש ההוצל"פ שיקול אחד עיקרי והוא קבלת מחיר מקסימלי עבור הנכס לטובת המבקשים - בכך השתכנעתי מעבר לכל ספק. כל שעשו המבקשים היה הפרחת סכומים תלושים מן המציאות לחלל האוויר בלא שקם ולו רוכש פוטנציאלי אחד שהציע סכומים בסדר גודל זה. כל שעשו המבקשים היה להפריע ולהתנגד לכל צעד מועיל שעשו כונס הנכסים וראש ההוצל"פ במסגרת תפקידם כדי לצמצם את החוב ולמזער את הנזקים.לסיכום, ומכל האמור לעיל, דעתי היא כי דין הערעור להידחות.אני מחייב את המבקשים לשלם למשיבים 1, ו2- ביחד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד על סך 4,000 ש"ח + מע"מ.אני מחייב את המבקשים לשלם למשיבה 3 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד על סך 4,000 ש"ח + מע"מ. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.התמחרות