מהו חדר טרנספורמציה בבניין

מה זה חדר טרנספורמציה ?

חדר טרנספורמציה מצוי באלפי חדרי טרנספורמציה הפזורים בארץ, לרבות במבני מגורים, הינו החוליה המקשרת בין מערכת ההובלה וההולכה של החשמל לבין בתי הצרכנים. לחדרי טרנספורמציה אלו תפקיד חיוני במשק החשמל. תפקידם של חדרי הטרנספורמציה הוא להתאים את מתח החשמל למתח שצרכני החשמל ערוכים לקלוט אותו - מתח נמוך.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חדר טרנספורמציה בבניין משותף:

1. מבוא

בפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו התובעים ויתר בעלי הדירות בבניין הידוע כגוש 6187 חלקה 28 ברחוב אמרי חיים 41 בבני ברק, הנם הבעלים של "חדר הטרנספורמציה" המצוי בבניין והמשמש כיום את חברת החשמל (להלן:"הבניין").

התובעים הינם דיירים אשר רכשו דירות בבנין בין השנים 1998-1999.

הנתבע 1 – ברוך זיידורף - הינו הבעלים של המקרקעין והקבלן שבנה את הבניין ומכר את הדירות לתובעים, (להלן:"הקבלן").

הנתבעת 2 הינה חברת החשמל לישראל בע"מ (להלן: "חברת החשמל"), אשר ביום 26/07/00 רכשה מן הקבלן את "חדר הטרנספורמציה" - נשוא המחלוקת - ועשתה שימוש בחדר זה כחדר טרנספורמציה, המספק חשמל לדיירי הבניין ובניינים סמוכים.



2. המחלוקת בין הצדדים

נשוא המחלוקת הוא "חדר הטרנספורמציה".

לטענת התובעים, "חדר טרנספורמציה" זה, הינו חלק מן הרכוש המשותף אשר שייך והובטח להם כמחסן, המיועד לשרת את כלל דיירי הבניין.

לטענת חברת החשמל "חדר טרנספורמציה" זה, נדרש על ידי חברת החשמל, כתנאי לקבלת היתר בניה, והינו חלק מהיתר הבניה – מיום 02/11/98. "חדר טרנספורמציה" זה, נבנה על פי מפרט מיוחד שבהיתר הבניה, ואינו חלק מהרכוש המשותף. עם חתימת חוזה המכר מיום 26/07/00, בין הקבלן לבין חברת החשמל, עבר "חדר טרנספורמציה" זה לבעלותה, והיא עושה בו את השימוש לו הוא יועד בהיתר הבניה – "תחנת טרנספורמציה".

הנתבע 1 - ברוך זיידורף - לא התייצב לדיוני בית המשפט. בהודעה ששלח לבית המשפט ביום 14/12/06, הוא כותב: שהוא חייב מוגבל באמצעים ונמצא בהליך של פשיטת רגל.

בכתב ההגנה, אותו הגיש לבית המשפט (בכתב יד) ביום 27/11/06, טען ברוך זיידורף, בין השאר כדלקמן:

"הכל נעשה לפי החוק ובסמכות מלאה",

"חדר החשמל לא מסומן כרכוש משותף",

"בעת אכלוס הבניין היה החדר הזה בנוי בצורת חדר חשמל עם ריצפה תת קרקעית ועם פתחים וזה לא היה שום צורת מחסן. רק חדר חשמל. נטו."

"בהיתר הבניה של הבניין הופיע כבר החדר השנאים כמופיע בנספח ט' והכול נעשה לפי החוק ולפי ההיתר של עיריית בני ברק".

"כ"א מהדיירים ששילמו קיבלו מחסנים-ואלו שלושת הדיירים לא רצו לקבל כלום ולשלם כלום רצו את הכול בחינם. לכן מה שרכוש משותף שייך לכולם אבל מה שלא רכוש משותף כמופיע במפה לא שייך לאף אחד".

3. היתר הבניה


בחוות הדעת, אותה הגישה המומחית מטעם חברת החשמל - הגב' פנינה אבן חן - היא מפרטת את המידע התכנוני, המופיע בתיק הבניין, המצוי במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק.

לחוות הדעת מצורפים המסמכים הרלוונטיים מתוך התיק.

לענייננו, אתייחס רק ל"חדר הטרנספורמציה".

- ביום 2/11/1998 ניתן היתר הבניה לבנין.

במפרט שצורף להיתר הבניה (הגרמושקה), סומן בקומת העמודים "חדר טרנספורמציה" בשטח 22.05 מ"ר.

- ב-10/99 הוגשה לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה חדש. לבקשה צורף מכתב מיום 8/10/99, בכתב יד של הקבלן, ברוך זיידורף, בו הוא מודיע כי "עקב ביטול נחיצות של "חדר טרנספורמציה"-נוצר מחסן במקומו אשר ישמש אך ורק לכל דיירי הבית בלבד ולא לשום מטרה אחרת" (נספח ה' לתצהיר התובעים). בקשה זו, הסתמכה על אישור הספקת חשמל שניתן ביום 18/10/99 על ידי חברת חשמל, ללא הדרישה להפעלת "תחנת טרנספורמציה" (נספח יג' לתצהיר התובעים).

מפי העד, אינג' ברונו סגל, ראש מדור תכנון תחנות טרנספורמציה מחוז דן בחברת חשמל, למדתי, כי באותה העת הייתה בבניה "תחנת טרנספורמציה" באותו רחוב (אמרי חיים 30), וכי הם סברו כי היא תוכל לספק את הדרישה, ללא השקעה נוספת של חצי מיליון ש"ח בהקמת "תחנת טרנספורמציה" נוספת ברחוב אמרי חיים 41, הוא הבניין נשוא הדיון.




- ביום 27/12/99 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק, בבקשה מספר 24673, כדלקמן:

"לקבל ההתנגדות בחלקה והמחסנים בק.קרקע לכלל דיירי הבית ולדון בקומת הגג לאחר אישור התב"ע של יחידות הדיור 4".

אין די בהחלטה זו.

כל שינוי של "חדר הטרנספורמציה" לשימוש אחר מזה שאושר בהיתר מיום 2/11/98, מהווה "שימוש חורג" המחייב הוצאת היתר חדש. כך נקבע בסעיף 1(1) לתקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר/תשכ"ז-1967).

1. עבודה או שימוש הטעונים היתר.

אלה העבודות בקרקע ובבנין והשימושים בהם הטעונים היתר לפי פרק ה' לחוק כדי להבטיח ביצוע כל תכנית:

1. שימוש חורג;

חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן:"החוק"), מגדיר בסעיף 1, מהו "שימוש חורג":

"שימוש חורג", בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובבניה;

ללמדך, כי החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה - מיום 27/12/99 - הייתה רק תחילת הדרך להוצאת היתר בנייה חדש, כמתחייב מחוק התכנון והבניה. היה צורך עדיין למלא אחר ה"תנאים המוקדמים למתן היתר לשימוש חורג או למתן הקלות" כמפורט בסעיף 149 לחוק. תנאים אלו לא התמלאו בענייננו.


בעדותו בבית המשפט אומר העד, מר אודי עובד, מפקח הבניה של עיריית בני ברק:

"אישור ועדה הוא טוב ויפה, וכל עוד אין היתר בניה אין לו תוקף… משלב אישור או סירוב של ועדה, יש שלבים שצריך להשלים אותם בטרם מקבלים היתר. לשלם אגרות, להפקיד ערבויות וכיוצ"ב."

בעדותה אומרת המומחית, הגב' פנינה אבן חן:

"ש: האם שינוי מחדר טרנספורמציה למחסן כמו מחסנים אחרים שנמצאים בבנין, הוא שימוש חורג?
ת: כן. לדעתי, כן.
ש: הוועדה הייתה צריכה לעשות פרסום נוסף?
ת: כן. לפני שהייתה מוציאה היתר הייתה צריכה לפרסם פעם נוספת לפי סעיף 149 לחוק התכנון למרות שאישור שכבר ניתן."

מסתבר כי מאז החלטת ועדת התכנון והבניה מיום 27/12/99 לא נעשה דבר על מנת להמשיך ההליכים להוצאת היתר בניה חדש.

סעיף 20 לתקנות התכנון והבניה (בקשות להיתר, תנאים ואגרות) תשל"ו-1970 קובע לאמור:

"20. תוקפם של החלטה לתת היתר ושל היתר [תיקון: תשל"ג, תש"ם(2), תשנ"ח(4)]

(א) החלטת מוסד תכנון לתת היתר או לחדשו, תיחשב כבטלה בתום שנה מהיום שבו הודיע מוסד התכנון למבקש על אישור בקשתו, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר; מוסד תכנון רשאי להאריך את התקופה בשנה נוספת אם ראה צורך לעשות כן מטעמים מיוחדים שיירשמו.

(ב) תוקפו של היתר הוא לשלוש שנים מיום הוצאתו, ואולם מוסד התכנון המוציא את ההיתר רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, לתת היתר לתקופה של עד חמש שנים, אם שוכנע כי היקפו ומורכבותו של נושא ההיתר מצדיקים זאת.

(ג) לא הוחל בעבודה או בשימוש בתוך שנה מיום הוצאת ההיתר, בטל ההיתר.

(ד) הופסקה העבודה לתקופה העולה על שנה בטל ההיתר."

בהתאם לסעיף 20(א) דלעיל, תוקף החלטת הוועדה לתכנון ובניה היה לשנה. קרי עד ליום 27/12/00.

משלא ננקטו ההליכים הנוספים הנדרשים והמתחייבים, כדי לקבל היתר בניה חדש, על ידי הקבלן/בעל המקרקעין/מגיש הבקשה - החלטת הועדה לתכנון ובניה מיום 27/12/99 - התבטלה.


כך גם אישר מפקח הבניה, מר אודי עובד, בעדותו בבית המשפט:

"אם בתום החלטת הוועדה עובר פרק זמן של שנה או שנתיים, אני לא בטוח, אכן צריך להכניס לדיון מחודש לוועדה ואם לא החלטת הוועדה בטלה."


לאמור, היתר הבניה שבתוקף, הוא היתר הבניה שניתן ביום 2/11/98.

על פי היתר הבניה שבתוקף, החדר נשוא המחלוקת, הוא "חדר טרנספורמציה".


4.מעמדו של חדר הטרנספורמציה

(צילום החדר צורף לחוות דעת המומחית ובנספח ז' לתצהיר אינג' ברונו סגל).

מחלוקת בין הצדדים בדבר מעמדו של "חדר טרנספורמציה".

התובעים טוענים כי חדר זה היה מלכתחילה, חלק מהרכוש המשותף ונועד לשמש כמחסן. על כן, לטעמם, לא ניתן היה למכור אותו לחברת החשמל ולהפכו ל"חדר טרנספורמציה."

הנתבעים טוענים כי על פי היתר הבניה, "חדר טרנספורמציה" זה, נועד מלכתחילה לשמש כ"תחנת טרנספורמציה" (השנאה), ולא היה חלק מהרכוש המשותף.

מהו "חדר טרנספורמציה"?

ההסבר מצוי בתצהירו של אינג' ברונו סגל:

"חדר הטרנספורמציה המצוי במפלס הקרקע של הבניין, כמו גם אלפי חדרי טרנספורמציה נוספים הפזורים בארץ, לרבות במבני מגורים, הינו החוליה המקשרת בין מערכת ההובלה וההולכה של החשמל לבין בתי הצרכנים. לחדרי טרנספורמציה אלו תפקיד חיוני במשק החשמל. תפקידם של חדרי הטרנספורמציה הוא להתאים את מתח החשמל למתח שצרכני החשמל ערוכים לקלוט אותו - מתח נמוך. ריבוים של חדרי טרנספורמציה דוגמת חדר הטרנספורמציה נושא התובענה, נובע, בין היתר, מהעובדה שבניגוד למתקני חשמל אחרים, יש למקמם בקרבת היעד הסופי של החשמל - הצרכן, וזאת, בין היתר, על מנת למנוע "מפלי מתח", העשויים לפגוע באספקה הסדירה והתקינה של חשמל לצרכנים."




סעיף 15 ל"כללים בדבר תשלומים בעד חיבורים למערכת אספקת החשמל של חברת החשמל לישראל בע"מ (פורסם בילקוט הפרסומים 2254 מיום 12/9/1976) קובע לאמור:

"מקום לתחנת טרנספורמציה"

15. אם לפי דעת החברה אי אפשר בכלל לספק חשמל לחצרים אליהם הוזמן החיבור, או אי אפשר לתת לחצרים אלה אספקה תקינה מרשת קיימת במתח נמוך שלה לעומס הדרוש למזמין לראשונה או לכל עומס נוסף, רשאית החברה לדרוש ממזמין אותו חיבור, והמזמין יהיה חייב - לפי דרישת החברה - להקצות בחצרים מקום מתאים (כלומר חדר, תא או שטח קרקע) בשביל תחנת טרנספורמציה בהספק שתקבע החברה ולחתום על המסמכים הכרוכים בהעברת הזכויות לגבי המקום על שם החברה. לחברה תהא הרשות היחידה והמוחלטת להשתמש במקום כזה והיא תהיה רשאית לשרת מזמינים או צרכנים אחרים מן הציוד המותקן בו".

לא יינתן היתר בניה לבנין, בטרם נבדקה הבקשה להיתר הבניה, בין השאר, על ידי חברת החשמל אם בקשה זו נותנת מענה לחיבור ואספקת חשמל לבנין.

סעיף 145 א(1) לחוק התכנון והבניה קובע לאמור:

"הרוצה להגיש בקשה להיתר עבודה או לשימוש, ימציא למהנדס הוועדה בקשה לקבלת מידע שפרטיו דרושים לעניין ההיתר..."

תקנה 4 לתקנות התכנון והבניה (מידע נדרש להיתר) התשנ"ם-1992, קובעת לאמור:

4. העברת העתק מהבקשה לרשויות

העתק מהבקשה לקבלת מידע כאמור יעביר מהנדס הועדה המקומית (להלן - המהנדס) אל הגופים והרשויות הבאים ולגבי מבנים ושימושים כמפורט להלן:




(3) לחברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל מחוז ירושלים בע"מ, לפי הענין (להלן - חברת החשמל), במחוז אשר בתחומו מבוקש המידע, לגבי כל מבנה, למעט מבני מגורים של עד שתי יחידות דיור, לענין הצורך בתחנת השנאה במבנה המבוקש או בקירבתו; פרטי תחנת ההשנאה במידה שתידרש, פרטי קווי חשמל עיליים ותת- קרקעיים מתוכננים, הנחיות לגבי מרחקי בניה ומגבלות שימוש מקווי חשמל עיליים ותת-קרקעיים קיימים, כולל תרשימים של קווי חשמל עיליים ותת-קרקעיים למגרש ולסביבתו הגובלת לפי המצוי בחברת החשמל.

בענייננו, הייתה דרישה של חברת החשמל להקמת "חדר טרנספורמציה" בבנין, כתנאי למתן היתר בניה.

נוכח דרישה זו, במפרט הטכני (הגרמושקה), שצורף לבקשה לקבלת היתר בניה, הוקצה בקומת העמודים "חדר טרנספורמציה", עם מפרט מיוחד להקמתו.

היתר הבניה שניתן, כולל את הדרישה ל"חדר טרנספורמציה" .

כפועל יוצא, "חדר הטרנספורמציה", -נשוא המחלוקת-, לא היה מלכתחילה חלק מהרכוש המשותף.

ב"חדר טרנספורמציה" זה, אשר נבנה על פי מפרט מיוחד לחדרים מסוג זה, לא ניתן היה לעשות שימוש השונה מייעודו בהיתר הבניה - "חדר הטרנספורמציה".


עת הנפיקה חברת החשמל אישור ל"הספקת חשמל" לבנין, ללא הצורך בשימוש ב"חדר הטרנספורמציה". גם אז, עדיין, לא ניתן היה לעשות כל שימוש אחר בחדר זה, לרבות שיוכו לרכוש המשותף, ללא הגשת בקשה להיתר בניה חדש ל"שימוש חורג" ו"שינוי ייעוד".

על כן, עת קיבל הקבלן והבעלים של המקרקעין אישור מחברת חשמל ל"הספקת חשמל" ללא הצורך ב"תחנת טרנספורמציה" בבנין, הוגשה הבקשה לקבלת היתר בניה חדש, ל"שימוש חורג" ול"שינוי ייעוד" של "חדר הטרנספורמציה", למחסן לשימוש דיירי הבית.


בשלב מסוים זנח הקבלן/בעל המקרקעין את המשך הטיפול בבקשה זו, והיתר בניה חדש לא הוצא. כפועל יוצא לא שונה ייעודו של "חדר הטרנספורמציה" והוא לא עבר להיות חלק מהרכוש המשותף. המצב החוקי והעובדתי בבנין, נשאר כפי היתר הבניה המקורי – מיום 2/11/98 - והיחיד שקיים – "חדר טרנספורמציה".

טענת התובעים, כי בעת חתימת חוזי הרכישה, לא היו מודעים לקיומו ולייעודו של "חדר הטרנספורמציה" , אינה יכולה להשמע.

בטרם רכישת הדירה והחתימה על החוזה, היה על התובעים לעיין בהיתר הבניה ובמפרט (הגרמושקה), בו מופיע ומשורטט בצורה בולטת "חדר הטרנספורמציה" וייעודו.

בהסכמים שצורפו לתצהיר התובעים נאמר במפורש:

"והואיל והנאמן יוזם הקמת בנין מגורים במגרש הנ"ל בהתאם להיתר הבניה והמיפרט הטכני המוסכם שהוכנו ע"י האדריכל כספי ואשר הוצגו לקונה.
…………

והואיל והקונה מבקש לרכוש את זכויות המוכר במגרש ובדירה, לרבות רלסים לסוכה שבחוזה בין הנאמן למור, שבבנין, והנאמן מצידו הסכים לכך, וזאת לאחר שהקונה עיין ובדק את תוכניות הבנייה של האדריכל כספי לגבי המגרש הנ"ל, על כל משמעותן ותוצאותיהן, הן התכנוניות, הן הפיזיות והן המשפטיות."

בהיתר הבניה, במפרט הטכני, ובתוכניות האדריכל כספי, הופיע וצוין במפורש "חדר טרנספורמציה", שאינו כלול ברכוש המשותף.

ללמדך, כי התובעים ידעו, או אמורים היו לדעת, על קיומו וייעודו של "חדר הטרנספורמציה", וכי הם מנועים עתה מלטעון לייעוד אחר לחדר זה, או על השתייכותו לרכוש המשותף.


הטענה, כי חלק מהדיירים רכשו את הדירות בטרם הוצאת היתר הבניה, אינה יכולה להישמע. לא ניתן למכור ולרכוש דירה טרם ניתן היתר בניה. בטרם הוצא היתר הבניה, אין עדיין מה למכור ואין עדיין מה לקנות. הרוכש דירה טרם הוצאות היתר בניה, לוקח על עצמו את הסיכונים הכרוכים בכך. ביניהם, כי פרטים המופיעים בחוזה, הקודם להיתר הבניה, אשר אינם תואמים או מתיישבים עם היתר הבניה, אינם תקפים ואינם ברי ביצוע, הגם, שלא מצאתי באף אחד מן החוזים שהוצגו בפניי, כי "חדר הטרנספורמציה" הוא חלק מהרכוש המשותף.

לציין, כי "חדר טרנספורמציה" זה, מעולם לא היה בשימוש דיירי הבית. המקום, שנבנה על פי מפרט מיוחד כ"חדר טרנספורמציה", היה נעול כל העת. תחילה במנעולים של הקבלן, ולאחר מכן, עם רכישתו על ידי חברת החשמל, במנעולי חברת החשמל.

אם סברו התובעים/ו/או דיירי הבנין, כי מדובר בחדר/מחסן שהינו חלק מהרכוש המשותף, מדוע לא דרשו לקבל את החזקה במחסן מיד עם כניסתם לבניין בשנת 1999 ?

מדוע - בחודש אוקטובר 1999 - הצטרפו הדיירים לבקשת הקבלן , לקבל היתר היתר בניה חדש, ל"שימוש חורג" ול"שינוי הייעוד" של "חדר הטרנספורמציה" למחסן, והעברתו לרכוש המשותף, אם לטענתם, "חדר טרנספורמציה" זה, מלכתחילה היה שייך להם וייעודו היה מחסן ?

מדוע פנו לבית המשפט בנדון לראשונה רק בשנת 2006, לאחר ש"תחנת הטרנספורמציה" כבר הופעלה ?

ללמדך, כי גם דיירי הבנין הבינו כי "חדר טרנספורמציה" זה, אינו חלק מהרכוש המשותף, אלא "חדר טרנספורמציה".


אסכם ואומר, "חדר הטרנספורמציה" אינו חלק מהרכוש המשותף וגם לא היה כזה מעולם.





בתאריך 26/07/2000 נחתם החוזה בין מר ברוך זיידורף (הבעלים של המקרקעין) ובין בדז השקעות בע"מ (הקבלן) ובין חברת החשמל לישראל בע"מ, על פיו נמכר "חדר הטרנספורמציה" לחברת החשמל.

החל משנת 2005 פועלת ב"חדר הטרנספורמציה" "תחנת טרנספורמציה" המספקת חשמל לבנין זה ולבניינים אחרים.

אני דוחה את טענת התובעים, לפיה, מאחר ו"תחנת הטרנספורמציה" הופעלה רק בשנת 2005 תוקפו של היתר הבניה פג. לטענתם, על פי סעיף 20(ב) לתקנות התכנון והבניה (בקשות להיתר, תנאים ואגרות) תשל"ו-1970, תוקפו של היתר בניה הוא לשלוש שנים מיום הוצאתו, וכי על פי סעיף 20(ג) אם "לא הוחל בעבודה או בשימוש בתוך שנה מיום הוצאת ההיתר, בטל ההיתר".

היתר הבניה שבתוקף, הוא ההיתר מיום 2/11/98, והוא כולל את הדרישה לבניית "חדר טרנספורמציה".

את "חדר הטרנספורמציה" היה צריך לבנות לפי מפרט המיוחד לחדר מסוג זה.

בנית הבנין הסתיימה בשנת 1999, והבנין אוכלס בדיירים.

לא היה ניתן טופס 4 והיתר אכלוס, בטרם הסתיימה בניית הבנין.

מתן טופס 4 מלמד, כי הבנין נבנה על פי היתר הבניה, לרבות "חדר הטרנספורמציה".



ואכן, בכתב ההגנה כותב הנתבע, ברוך זיידורף:

"בעת איכלוס הבניין היה החדר הזה בנוי בצורת חדר חשמל עם ריצפה תת קרקעית ועם פתחים וזה לא היה שום צורת מחסן. רק חדר חשמל נטו".

בתצהירו כותב אינג' ברונו סגל:

"21. בנייתו של חדר טרנספורמציה היא על פי מפרט מיוחד שניתן על ידי חברת החשמל והיא אינה דומה לבנייתו של חדר המיועד לשמש כמחסן. בהתאם לכך, החדר שנבנה על ידי הקבלן, יועד כבר מראשית הדרך לשמש כחדר טרנספורמציה ולא כמחסן. כך למשל, בניית חדר טרנספורמציה מחייבת רצפה כפולה, בניה מבטון מזוין בעובי מיוחד, העדר תשתיות בדפנות החדר וכדו'."

בעדותו בבית המשפט, נשאל והשיב מפקח הבניה, מר אורן שחף:

"ש: החדר היה נעול?
ת: כן, היה סגור עם תריסים."

בתמונות שצורפו לתצהירי חברת החשמל וחוות דעת המומחית, ניתן לראות את צורת הבניה המיוחדת של "חדר הטרנספורמציה".

ללמדך, כי בניית "חדר הטרנספורמציה", על פי היתר הבניה החלה ונסתיימה במועד, כמו גם כל הבניין.

בתיק מוצגי הנתבעת/חברת החשמל, מופיע נספח ה', המאשר כי, כבר בחודש מאי 2000 נערכה בדיקה על ידי חברת החשמל וכי החדר נמצא תקין להתקנת "תחנת טרנספורמציה" (ת"ט):

"ת"ט אמרי חיים 41 בני ברק.

בתאריך 17/05/00 הסתיימו עבודות הבניה של המבנה לת"ט הנ"ל, המבנה נבדק ונמצא תקין להתקנת ת"ט".

...

הערה:
ההזמנה היא ע"ש חברת חשמל, בונה התחנה הוא הקבלן זיידורף ברוך.


הכנסת השנאים ל"חדר הטרנספורמציה" רק בשנת 2005, אינה קשורה להיתר הבניה ולבניית "חדר הטרנספורמציה" על פי היתר הבניה, אלא למועד בו החליטה חברת החשמל להפעיל את "חדר הטרנספורמציה" כ"תחנת טרנספורמציה".



4.החוזה עם חברת החשמל

ביום 18/10/99, ניתן האישור לקבלן על "הספקת חשמל" ללא הפעלת "תחנת טרנספורמציה". פטור זה ניתן, היות ובאותה תקופה, הקימה חברת החשמל "תחנת טרנספורמציה" נוספת בסמוך, ברחוב אמרי חיים 30. חברת החשמל סברה - אותה עת - כי "תחנת טרנספורמציה" זו תוכל לספק את הצריכה הנדרשת לבניין ברחוב אמרי חיים 41, נשוא הדיון.

דע עקא, שהמציאות הייתה אחרת.

בתצהירו אומר העד אנג' מיכאל לגון, ראש מדור תכנון דן צפון במחלקת תכנון רשת של מחוז דן בחברת החשמל:

"7. בין שנת 2000 לבין שנת 2005 צריכת החשמל של הבניין גדלה בלמעלה מ-130%. כמו כן, גם צריכת החשמל באזור כולו גדלה בצורה שלא אפשרה חשמל לבניין באמצעות רשת החשמל העילית שהייתה קיימת באזור.


10. בנסיבות אלו, ללא חדר הטרנספורמציה לא ניתן כיום לספק חשמל בצורה תקינה, אמינה ומסודרת לבניין.


11. ויובהר, אין כיום חלופה מעשית לחדר אחר שיספק חשמל לבניין כמו גם לצרכנים הניזונים מחדר הטרנספורמציה, הווה אומר, אם יינתן הסעד המבוקש, לא יהא באפשרותה של חברת החשמל לספק חשמל לבניין כמו גם ליתר הצרכנים הניזונים מחדר הטרנספורמציה, והדבר יגרום לפגיעה קשה בהם."

על רקע האמור, חזרה חברת החשמל אל תוכניתה המקורית, כפי היתר הבניה הקיים, הקמת "תחנת טרנספורמציה" ב"חדר הטרנספורמציה" אשר בבניין ברחוב אמרי חיים 41.


בתאריך 26/07/00 נחתם החוזה בין ברוך זיידורף - בעל המקרקעין והקבלן, לבין בדז השקעות בע"מ - לבין חברת החשמל ,לרכישת "חדר הטרנספורמציה".



5.עסקאות נוגדות - האמנם?


סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, קובע לאמור:

"עסקאות נוגדות.

התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב - זכותו עדיפה".

לטענת התובעים, עסקינן ב"עסקאות נוגדות". מול התחייבות הקבלן כי החדר נשוא המחלוקת ישמש את הדיירים כמחסן, עומד החוזה שנכרת עם חברת החשמל על פיו ישמש חדר זה כ"חדר טרנספורמציה". התובעים סבורים כי זכותם עדיפה על פני חברת החשמל.

מנגד, טוענת חברת החשמל, כי על פי היתר הבניה מדובר ב"חדר טרנספורמציה", שאינו חלק מהרכוש המשותף, וכי רכשה כדין, בתום לב ובתמורה, את "חדר הטרנספורמציה", כפי שהדבר מוצא את ביטויו בחוזה מיום 26/07/00. כפועל יוצא, זכותה עדיפה על פני כל זכות נטענת - המוכחשת - שיש לתובעים/הדיירים.

שוכנעתי כי הדין עם חברת החשמל.

כבר נאמר, כי "חדר הטרנספורמציה" לא היה חלק מהרכוש המשותף. אמנם במפרט שצורף לחוזה הדיירים מופיע בתיאור המבנה: "קומות עמודים; חניות, גינה, שבילים, חדר אשפה גז, כניסה, מחסנים, משרדים" ; אולם, ברי, כי מדובר בסעיף כללי שאינו מתייחס ל"חדר הטרנספורמציה", היות שבתוכנית - מפרט הגרמושקה - על פיו ניתן היתר הבניה, "חדר טרנספורמציה" זה, אינו מוגדר כמחסן ו/או כחלק מהרכוש המשותף, אלא בשמו - "חדר טרנספורמציה" - עם מפרט מיוחד לבניית חדר זה. מנגד, אין כל ציון ומיקוד על מיקום ה"מחסנים" המצוינים במפרט שצורף לחוזי הדיירים.



כבר נאמר כי הדיירים מעולם לא עשו שימוש ב"חדר הטרנספורמציה" כמחסן. לאורך כל השנים "חדר הטרנספורמציה" היה נעול במנעולי הקבלן ולאחר מכן - לאחר שנחתם החוזה עם חברת החשמל ביום 26/07/00 - במנעולים השייכים לחברת החשמל. הדיירים מעולם לא עשו שימוש בחדר זה כמחסן. מכאן, ברי, כי לא ל"חדר טרנספורמציה" זה הייתה הכוונה עת נכתב "מחסנים".


על כן, ולא בכדי, היה צורך להגיש בקשה להיתר בניה חדש ל"שימוש חורג" ל"שינוי ייעוד", עת נוצרה האפשרות לשייך את "חדר הטרנספורמציה" לרכוש המשותף ולייעדו למחסן. הדיירים אשר ידעו והבינו כי זה המצב העובדתי והמשפטי, הוסיפו את חתימתם כמביעים את אי התנגדותם לבקשת היתר הבניה החדש אותו הגיש הקבלן/בעל המקרקעין.



התובעים/הדיירים אינם יכולים להתבסס על הבקשה להיתר בניה חדש - אותו הגיש הקבלן/בעל המקרקעין לשינוי ייעודו של "חדר הטרנספורמציה" למחסן – כמקנה להם זכות כלשהי במקרקעין/בבנין. מאז 27/12/99 - הוא המועד בו נתנה הועדה המקומית לתכנון ובנייה אישור עקרוני למהלך זה - לא עשו הקבלן/בעל המקרקעין ו/או הדיירים דבר, כדי לקדם ולסיים את ההליך שהחל. הבקשה נזנחה. כל עוד לא הושלמו הליכי "שינוי הייעוד" ל"שימוש חורג" וניתן היתר בניה חדש, לא שונה ייעודו של "חדר הטרנספורמציה" והוא לא הפך להיות חלק מהרכוש המשותף.


האישור העקרוני, שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ביום 27/12/99, התבטל ביום 26/07/00, עם כריתת החוזה בין הקבלן/בעל המקרקעין וחברת החשמל בו נמכר "חדר הטרנספורמציה" לחברת החשמל, או, לכל המאוחר ביום 27/12/00, עת פקע - מכוח 20(א) לתקנות התכנון והבנייה - האישור העקרוני שניתן.



מנגד, לא מצאתי כל פגם או דופי, אצל חברת החשמל, בניהול המשא ומתן לקראת כריתת החוזה, וכריתתו. שוכנעתי כי חוזה זה נכרת בתום לב, בתמורה, בהתאמה להיתר הבניה, וכמתחייב על פי החוק.


החוזה נכרת בשל הצורך שנוצר ב"חדר הטרנספורמציה" לשם הקמת "תחנת טרנספורמציה", על מנת שניתן יהיה לספק חשמל באופן סדיר לבנין נשוא הדיון, ולבניינים סמוכים.

בידי חברת החשמל היה היתר הבניה היחיד שקיים, ובו מופיע "חדר הטרנספורמציה". מדובר בחדר אשר נבנה בצורה מיוחדת על פי מפרט טכני מיוחד, על מנת שניתן יהיה לעשות בו שימוש כ"תחנת השנאה".

בביקור שנערך על ידי חברת החשמל ביום 17/05/00, ועוד טרם נחתם החוזה, נמצא כי "הסתיימו עבודות הבניה של חדר הטרנספורמציה" וכי החדר נעול במנעולי הקבלן ומוכן לשימוש למטרה זו. (ראה נספח ה' לתצהיר חברת החשמל).


בחוזה שנכרת מצהיר הקבלן/בעל המקרקעין:

"והואיל ולצורך חיבור המבנה לרשת החשמל בנה המוכר באמצעות הקבלן חדר שישמש כתחנת טרנספורמציה (להלן - "החדר") כמפורט בנספח ה - תנאים מיוחדים, שגבולותיו מסומנים באדום בתרשים - נספח ב' לחוזה זה (להלן - "החדר), הבנוי בהתאם למיפרט הטכני שנמסר לקבלן על ידי החברה (להלן - "המיפרט");

והואיל והמוכר מצהיר בזאת כי הוא:

א. הבעלים הרשום או הזכאי להירשם כבעלים או החוכר של המקרקעין המפורטים בנספח ה - תנאים מיוחדים (המקרקעין הנ"ל ייקראו להלן "המגרש") והוא המחזיק של המגרש;






ד. רשאי למכור יחידות בנכס, או לגרום לרישום חכירות בנכס, לרוכשים שונים, לרבות לחברה בהתאם לחוזה זה, לחתום על חוזה זה ולמלא אחר כל האמור בו ולקבל מהחברה את התמורה המלאה עבור הממכר לפי חוזה זה.

והואיל וברצון החברה לקנות מהמוכר - לצורך התקנת מתקני טרנספורמציה את החדר הנ"ל - ולקבל מהמוכר את יתר הזכויות הנזכרות בחוזה זה ובנספחים;

והואיל וברצון המוכר למכור ולהעביר לחברה את החדר ולתת לחברה את יתר הזכויות המפורטות בחוזה זה ובנספחים;

אי לכך הסכימו הצדדים לקבוע את תנאי הרכישה של החדר והזכויות הנ"ל בחוזה זה (להלן - "החוזה") הכול מפורט להלן:

המוצהר על ידי הקבלן, היה תואם את המצב העובדתי בשטח/הבנין, את הזכויות הרשומות של המוכר/הקבלן/בעל המקרקעין, ואת היתר הבניה.

"חדר הטרנספורמציה" היה נעול במנעול הקבלן ולא נעשה בו כל שימוש.

איש מהדיירים לא טען לבעלות או לזכויות על "חדר טרנספורמציה" זה. נהפוך הוא, ביום 10/08/00 הוגשה תלונה לחברת החשמל, על ידי אחד הדיירים - פלדמן ניסי - בדבר חשש לקרינה אלקטרו מגנטית (נספח ו' לתצהירים), עקב הפעלתו המתוכננת של "חדר הטרנספורמציה".

ללמדך, שהדיירים ידעו על מטרתו של חדר זה, אשר נבנה מהותית וצורנית, כ"חדר טרנספורמציה". איש מהדיירים לא טען, באותה העת, לזכויות כלשהם ב"חדר טרנספורמציה" זה עד לשנת 2005!!!, חמש שנים!!! לאחר כריתת החוזה עם חברת החשמל ביום 26/07/00, כאשר לאורך כל אותן שנים היה "חדר הטרנספורמציה" נעול במנעולי חברת החשמל. התעוררות הדיירים הייתה רק בשנת 2005, עת החלו העבודות להתקנת "תחנת הטרנספורמציה", ב"חדר הטרנספורמציה". ביום 07/04/05 גילתה חברת החשמל - לתדהמתה - כי הדיירים, ריתכו את דלת הכניסה ל"חדר הטרנספורמציה".


במצב עובדתי ומשפטי זה, רכישת "חדר הטרנספורמציה" על ידי חברת החשמל נעשתה כדין, בתום לב ובתמורה מלאה. זכותה ובעלותה של חברת החשמל ב"חדר טרנספורמציה" זה עדיפה על כל זכות - אם הייתה כזו - של התובעים. בודאי, כאשר לא הוכח כי לתובעים/הדיירים יש זכות כלשהי ב"חדר טרנספורמציה" זה.

לא מצאתי כל רשלנות של חברת החשמל - כנטען על ידי התובעים - בכך שלא בדקה את הנכס - "קניינית ותכנונית" – בטרם חתמה על חוזה רכישת "חדר הטרנספורמציה" ביום 26/07/00.

במערכת העובדתית המפורטת לעיל, לא הייתה סיבה לערוך בדיקות נוספות בעיריית בני ברק, מעבר לנתונים שהיו אותה עת בידיה של חברת החשמל. מה גם, שאם הייתה נערכת בדיקה כלשהי, התוצאה לא הייתה שונה.

בידי חברת החשמל, היו כל המסמכים הרלוונטים, לרבות היתר הבניה והמפרט המצורף אליו. על בסיס מסמכים אלו הוציאה חברת החשמל – ביום 18/10/99 – את האישור ל"הספקת החשמל". בהיתר בניה זה, הופיע "חדר הטרנספורמציה", שהיה תנאי למתן היתר הבניה. היתה בפניה הצהרת הקבלן/בעל המקרקעין על זכויותיו במקרקעין, כמפורט לעיל. המצב בשטח תאם את היתר הבניה. "חדר הטרנספורמציה" היה בנוי על פי המפרט הטכני המיוחד והמתאים לבניית "חדר טרנספורמציה", לרבות פתח ודלתות אוורור מיוחדות. (ראה תמונות מצורפות לתצהירי חברת החשמל). "חדר הטרנספורמציה" היה נעול במנעולי הקבלן.


במערכת עובדתית זו, לא הייתה כל סיבה נראית לעין, לערוך בדיקות נוספות בעיריית בני ברק . חברת החשמל לא הייתה צריכה להעלות על הדעת כי הוגשה בקשה להיתר בניה חדש לשינוי ל"שימוש חריג" ו"שינוי ייעוד" של "חדר הטרנספורמציה" למחסן; מה גם, שבקשה זו נזנחה על ידי הקבלן/בעל המקרקעין, אשר לא המשיך את ההליכים בבקשה זו, למרות שאושרה עקרונית על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. לא נעשה הפרסום הנדרש על פי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשלום אגרות וכד'.




הדיירים מצדם, לא עשו דבר להניע את הקבלן להמשיך את הטיפול בבקשה החדשה לקבלת היתר בניה חדש במשך שבעה חודשים מאז האישור העקרוני שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה ל"שימוש החורג", ועד לחתימת החוזה עם חברת החשמל.

כפועל יוצא, לא ניתן היתר בניה חדש ל"שימוש חורג" ו"שינוי ייעוד", והיתר הבניה הקיים הוא ל"חדר טרנספורמציה".

ללמדך שגם אם הייתה נערכת בדיקה כזו, המצב העובדתי והמשפטי לא היה שונה.


החוזה שנכרת ביום 26/7/00 עם חברת החשמל - המעביר לבעלותה את "חדר הטרנספורמציה" - תואם את "היתר הבניה" ואת ייעודו של חדר זה, כפי שנבנה על פי המפרט המיוחד.

ביום 27/12/00 פקע האישור העקרוני שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה.

סוף דבר

אני דוחה את התביעה.

אני מחייב את התובעים ביחד/לחוד בתשלום הוצאות הנתבעת, לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ש"ח, בתוספת הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מהיום ועד התשלום בפועל, בתוספת מע"מ כחוק.

נמצאו 100 נושאים רלוונטיים נוספים

1. הורדת מחיר הצעה במכרז לאחר זכיה
2. האם פסק בורר מחייב צד פורמלי
3. חכירת קרקע חקלאית
4. קנס על חברת ביטוח בגלל שינוי פוליסה
5. תביעה נגד יזם פרויקט על ליקויי בניה
6. רשלנות במתן שירותים משפטיים
7. כמה פיצויים מקבלים על פיטורים בהריון
8. פיצויים על נפילה
9. החלטה בבקשה למתן הוראות לשמאי מומחה
10. מעקלים מהוצאה לפועל בדירה בשכירות
11. בוררות בנושא מזונות ילדים
12. אחריות על תאונה בשוק העירוני
13. גילוי מסמכים של צד שלישי סוד מסחרי
14. תביעה להכרה כנכה נזקק
15. סמכות ייחודית בתביעות ארגון עובדים
16. הארכת מועד עקב שביתת הפרקליטים
17. גירוש נשים שעבדו בזנות
18. הכרזת בר הסגרה
19. תביעה נגד עיריית תל אביב בגין התמשכות עבודות בניה
20. אי חתימה על חוזה מכר דירה
21. הכנסות מעסק של בני זוג עצמאיים
22. כלל העיפרון הכחול
23. נפילה מכיסא בעבודה
24. רשלנות רפואית סקירת מערכות
25. הסכם מעונות סטודנטים
26. הלכת הפחד
27. תשובה לבקשה בכתב
28. עסקה עם קטין
29. מימון סל שירותי הבריאות
30. האם דיירות מוגנת עוברת בירושה
31. התחייבות העירייה לפטור מהיטל פיתוח
32. דחיית תביעה על הסף בבית הדין לעבודה
33. אי גילוי במשא ומתן לרכישת מניות
34. צבירת תקופת אכשרה לדמי אבטלה
35. השתתפות דיירים בהוצאות הדברה
36. התיישנות רשלנות מקצועית
37. ערעור על תקופת תשלום דמי פגיעה
38. עיכוב גמלאות - הלנת שכר
39. התפטרות בגיל 65
40. בעלות על מטלטלין בדירה
41. המילים ''מבלי לפגוע בזכויות'' במכתב חברת ביטוח
42. תאונת עבודה במהלך פינוי אשפה
43. בקשה להגשת חוות דעת נוספת בערעור
44. נטל ההוכחה לגבי נסיבות סיום יחסי העבודה
45. הוצאות בגין אי התייצבות לדיון בהוצל''פ
46. מימוש ערבות בנקאית אוטונומית ללא הוכחת נזק
47. בלט מרכזי בבדיקת סי טי - תאונת דרכים
48. פטירה לפני שיוך דירות בקיבוץ
49. אישור תביעה נגזרת
50. הארכת תקופת הפרדת אסירים
51. אי התייצבות לדיון תעבורה עקב נסיעה לחו''ל
52. סמכות עניינית למתן צווים לרשות שלטונית
53. חוקיות הוראות מעבר
54. ערעור על גובה מזונות קטינים
55. חלוקת אחריות בין נהגים 60% - 40% תאונת דרכים
56. תשלום היטל שמירה
57. בקשת אסירים לקבל עיתונים
58. הגדלת שיעור קצבת פרישה
59. יצירת נאמנות ע''י הקדש
60. מעשה סדום באסיר
61. כמה מקבלים על שוד בנסיבות מחמירות
62. יחסי עובד מעביד בין נותן שירות למזמין עבודה
63. נטל השכנוע במשפט אזרחי
64. תיקון 4 לחוק הנזיקים האזרחיים
65. לשון הרע נגד מורה
66. בית הדין העליון של התנועה הדתית לאומית - ביטול פסק דין
67. תאונת דרכים שליח על קטנוע
68. גמלאות שירות המדינה לעובדי קבלן
69. צו עשה להסרת אנטנות צלחות לווין מהגג
70. ירידת ערך - מטרד
71. שינוי יעוד שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני
72. צו הרחבה בענף ההובלה
73. זכויות גרושה מול נושים של הבעל
74. מאסר על ביזיון בית המשפט
75. פסילת ספרים של מסעדה
76. תביעת נזיקין נגד ביטוח לאומי
77. תביעה נגד עורך דין על הוצאת צו עיכוב יציאה מהארץ
78. שכר טרחה לתובע ייצוגי
79. הימנעות מהרשעת אדם ללא עבר פלילי
80. רישום הערה בטאבו על הצעה לקנות מקרקעין
81. חובות ניהול עסק בפשיטת רגל
82. הפסקת תביעה בשלב הסיכומים
83. נפילה מצוק בשמורת טבע
84. בוררות בין בני זוג בעניין מזונות
85. ארנונה בית אבות
86. שיפוץ חדר אמבטיה - תביעות קטנות
87. רישוי חברות לאספקת שירותי אמבולנס
88. נפילת חפץ מדירה על בנאדם
89. פסילת ראיה של חוקר פרטי
90. חזקת השיתוף בחובות
91. מחיקת המילה לפקודת
92. פסילת ספרים מכונאי רכב
93. אי קביעת נכות ע''י ועדה רפואית
94. שווי נכס ברחוב וולפסון בתל אביב
95. תביעת פיצויים על דחיפה בתור
96. בקשה לצו לקיום הוראות הסכם
97. הסתלקות מתביעה ייצוגית
98. ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית
99. טעות בשיקול דעת של השלטונות
100. קניית דירה משועבדת





תוכן עניינים

תאונות דרכים
תאונת אופנוע
דיני תעבורה
דריסת הולך רגל
מוות בתאונת דרכים
רשלנות רפואית
תאונות עבודה
תאונות ילדים
תאונה בשטח ציבורי
נזקי גוף
דיני בנקאות
רישוי עסקים
דיני מכרזים
תביעה ייצוגית
דיני מיסים
הוצאה לפועל

מוצרים פגומים
חומרים מסוכנים
תקיפה
תקיפת כלב
לשון הרע
נזקי רכוש
פוליסות ביטוח
פגיעה בעבודה
מחלות מקצוע
נכות כללית
הגנת הצרכן
ארנונה
קרן פנסיה
דיני שטרות
משפט פלילי
פשיטת רגל

קצבת ניידות
נפגעי איבה
נפגעי פוליו
נפגעי גזזת
דיני עבודה
דיני חוזים
משפט מסחרי
נדל"ן / מקרקעין
ליקויי בניה
ירושה צוואה
משרד הביטחון
נישואין - גירושין
דיני מזונות
הסכם ממון
משמורת קטינים
תכנון ובניה




א   ב   ג   ד   ה   ו   ז   ח   ט   י   כ
ל   מ   נ   ס   ע   פ   צ   ק   ר   ש   ת

רקע תחתון