אישור מצב סופי של בית לאחר תיקונים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אישור מצב סופי של בית לאחר תיקונים: 1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בחיפה (ת.א. 1484/92, מפי כבוד השופטת ד"ר נ. דנון) לפיו חוייב המערער להמציא למשיבים לא יאוחר מאשר 6 חודשים מיום מתן הפסק (27.2.95) על חשבונו, אישור "מצב סופי" של הבית שמכר למשיבים ברח' גרינבויים 38 חיפה, וכן חייב את המערער לשלם למשיבים פיצויים בסך 4,500 ש"ח בגין הפרת החוזה באי המצאת האישור האמור, וכן שכ"ט עו"ד בסך 000,.2 ש"ח + מע"מ ואגרת המשפט. 2. הרקע הוא כדלקמן: בין הצדדים נחתם ביום 20.5.88 הסכם, שלפיו רכשו המשיבים מאת המערער בית מגורים ברח' גרינבויים 38, שכונת דניה, חיפה, המהווה מחצית מחלקה 8 בגוש 12255. מחיר הנכס נקבע לסך של 000,.130- דולר, ומדובר היה בנכס הטעון עבודות בניה והשלמה בגג, במרפסת, בקומה הראשונה, בחדרי המגורים ובחצר הכניסה. המערער התחייב לתקן בבית תיקונים שונים, וכן התחייב המערער "לגרום לכך שינתן אישור "מצב סופי" לבית בעירית חיפה ולעשות על חשבונו את כל הדרוש לשם כך." (סעיף 4(ב) להסכם). בסעיף 5 של ההסכם נקבע המחיר, ובסעיף 5(ג) פורט כי "סך של 000, 10 דולר (ישולם) עד יום 5.89 אך לא לפני שיהיה בידי המוכר אישור מצב סופי של הבית כמפורט בסעיף 4(ב) לעיל". לפי סעיף 12 של ההסכם, כל צד אשר יפר את ההסכם, או סעיף מסעיפיו התחייב לשלם לצד המקיים את כל הפיצויים על הנזקים שיגרמו לאותו צד, וזאת מבלי לפגוע בזכויות הצד המקיים לתבוע ביצוע בעין של הסכם זה או לפעול לפי החוק. בין הצדדים נתגלעו מחלוקות שונות בגין העיסקה שביניהם, ואלה באו לידי ביטוי בשתי התדיינויות: האחת זו שבעניננו והשניה בת.א. 1153/89 בו תבע המערער את המשיבים, ולפי פס"ד ביום 30.6.93 מפי כב' השופט ע. רנד, הם חוייבו לשלם למערער סכומים שונים. בתיק נשוא הערעור, (ת.א. 1584/92), תבעו המשיבים את המערער, בגין הפרת החוזה, שהתבטאה באי המצאת האישור על "מצב סופי" של הבית מעירית חיפה, וביקשו "להורות לנתבע להמציא לתובעים, לאלתר ועל חשבונו, אישור "מצב סופי" של הבית בעירית חיפה. לחילופין למנות את ב"כ התובעים ככונסי נכסיו של הנתבע לצורך קבלת אישור "מצב סופי" של הבית בעירית חיפה. לחייב הנתבע לשלם לתובעים פיצויים בגין נזק שאינו ממוני בסך 000, 10 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. לחייב הנתבע בהוצאות המשפט, בשכ"ט ומע"מ כחוק". נראה, כי בביטוי "אישור מצב סופי" כיוונו הצדדים ל"תעודת גמר" כנדרש על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, ס' 21, הקובע כי תעודת גמר תהיה ראיה לקיום תנאי ההיתר ולחוקיות השימוש והבניה בנכס, ולשם קבלתה יש להמציא תכניות והצהרות של המתכננים כנדרש על פי טופס 4 לתקנות הנ"ל. בכתב ההגנה טען המערער כי המשיבים עשו עבודות בניה שונות בבנין, ובעוד הוא עצמו מוכן להמציא את האישור הנ"ל סוכלה כוונתו לעשות זאת ע"י מעשי המשיבים שביצעו תוספות בניה בבנין ללא עריכת תוכניות וללא היתר, ובכך מנעו ממנו לקיים את התחייבותו שלו בנדון זה. יצויין, כי בינתיים הועברה הבעלות בנכס על שם המשיבים, אשר גם שילמו למערער את הסכום של 000,.10- הדולר מתוך המחיר, אף שהיו יכולים לעכב סכום זה בידם, כל עוד לא התקבל האישור על המצב הסופי. ביהמ"ש קמא שמע את עדויות הצדדים, עיין במסמכים, והגיע למסקנה כי הסיבה היחידה לכך שהמערער לא קיבל אישור סופי למצב הבית, היא רצונו של המערער לחסוך בהוצאות. ההוצאות כרוכות בעריכת תוכניות, בהגשתן לעירית חיפה, במילוי עוד תנאים שונים, לרבות תשלום של היטלים או אגרות וכד' לעירית חיפה. לאחר שקבעה את המימצאים, החליטה השופטת קמא, כאמור לעיל, לחייב את המערער להמציא למשיבים את האישור האמור תוך 6חודשים, תוך שציינה כי על המשיבים "לשתף פעולה עם הנתבע (הוא המערער) ולאפשר לארכיטקט מטעמו וכן לנציגי העיריה לבקר בדירה לצורך הכנת התוכניות". כמו כן חייבה אותו בתשלום הפיצויים האמורים לעיל וכן בשכ"ט עו"ד, מע"מ ואגרת המשפט. ביצועו של פסק הדין עוכב עד להכרעה בערעור דנן. 3. בערעור שבפנינו טוען המערער כי ביהמ"ש קמא שגה כאשר חייב אותו בפיצויים וכן כאשר חייב אותו להמציא את האישור. לטענתו נקשר הסכם שנכרת בע"פ בין הצדדים לפיו ויתרו המשיבים על המצאת האישור הסופי, דבר התואם את התשלום האמור ששולם בלא שהמשיבים עמדו על המצאת האישור. לטענתו, הבניה הנוספת שהם עשו בנכס, סיכלה את חיובו להמציא את האישור. כמו כן, טוען המערער כי אין קשר בין המצאת האישור לאפשרות מכירת הנכס לאחרים, ולפיכך לא גרם מחדלו לנזק כלשהו, ולא היתה הצדקה לחייבו בפיצויים. לא שוכנעתי כי ראוי, במקרה דנן, שערכאת הערעור תתערב בקביעותיו העובדתיות של ביהמ"ש קמא ובמסקנותיו, לפיהן היתה הפרת חוזה מצד המערער באי המצאת האישור, וכן בפיצויים הצנועים שהטיל על המערער עקב כך. כך הוא אף אם ניתן למכור ולהעביר את הנכס גם בהעדר האישור, כטענת המערער. הוא הדין בהחלטת השופטת קמא כי לא היה ויתור של המשיבים, לטובת המערער, בקשר לכך. 4. לעומת זאת, החיוב שהטיל בית המשפט קמא על המערער להמציא את האישור על דרך של צו עשה, נראה לי בעייתי, אף כי גם בקשר לכך הגעתי למסקנה שדין הערעור להדחות. לא מדובר, במקרה דנן, בפעולה התלויה במערער בלבד, אלא עליו לפנות לעירית חיפה, להמציא תוכניות סופיות של ארכיטקט המאשר בחתימתו את מצב הבנין, ולדאוג, ככל הנראה, לתיקונים או להריסה של חלקי בניה בנכס המצוי כבר בחזקת המשיבים, אשר ככל הנראה בנו או הוסיפו בנכס פריטים שונים, בעצמם. לכן טוען המערער, כי "מתן אישור מצב סופי הינה פעולה התלויה בחלקה המירבי ברשויות עירית חיפה ואינה תלויה בו ולפיכך הזמן המוקצב בפסה"ד הינו קצר ביותר וספק אם עירית חיפה תפעל תוך מועד זה". נתינת האישור מושפעת, כאמור, גם מעבודות שעשו המשיבים בנכס, שגם להן יש לתת ביטוי בתוכניות שיש לערוך, ויש להן גם השפעה על עלות המצאת האישור, היקף התשלומים לעיריה, וכדו'. כמו כן דרוש שיתוף פעולה מצידם, בנידון זה, כפי שקבעה השופטת בסייגה את צו העשה בכך ש"על התובעים לשתף פעולה עם הנתבע ולאפשר לארכיטקט מטעמו וכן לנציגי העיריה לבקר בדירה לצורך הכנת התוכניות". 5. בחוזה התחייב המשיב להמציא את האישור "על חשבונו". היינו, שהיתה התחייבות מצידו לדאוג לתוצאה, היא המצאת האישור, לעשות את כל הפעולות הנחוצות בקשר לכך, ואף לשאת בהוצאות הנדרשות. הוא הפר את התחיבותו החוזית. היתה הפרה של החוזה. הסעדים העומדים לרשות המשיבים הם: ביטול החוזה, פיצויים ואכיפה. (חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970, ס' 2). הסעד העיקרי הוא אכיפת החוזה, (ר' ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 523 ואילך). תרופת האכיפה עשויה להינתן יחד עם סעד הפיצויים, והצו שהוציא בית המשפט קמא, מהווה אכיפת החוזה. משהתחייב המערער להביא לתוצאה מסוימת על חשבונו, צדק בית המשט קמא באוכפו עליו התחייבות זו, כל עוד החוזה הוא בר ביצוע, כשאין מדובר בכפיה לעבודה אישית, אם לא דרוש פיקוח בלתי סביר של בית המשפט באכיפת ההתחיבות, אלא אם כן אכיפת החוזה היא בלתי צודקת, בנסיבות הענין. (ס' 3 לחוק הנ"ל). במקרה דנן, על אף הקשיים האמורים לעיל, לא חל אף אחד מן החריגים המונעים אכיפה, וגם המועד של שישה חודשים, שנקבע בפסק, נראה סביר. בע"א 698/89 שילה ואח' נ. בארי ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מז חלק רביעי, עמ' 796, עמד השופט אור (בעמ' 809 ואילך), על הכללים בנידון זה, והסביר כי אין להפריז בקשיים הקשורים בפיקוח הנדרש מאת בית המשפט על קיום צו האכיפה, וכי המגמה היא לפרש את הסייגים לאכיפה בצימצום, תוך אפשרות להעזר בכונס נכסים. שם דובר על עבודות בניה בעיסקת קומבינציה, שבהשוואה אליהן, המצב כאן פשוט וקל בהרבה. גם ס' 63 של חוק ההוצאה לפועל , התשכ"ז - 1967 עומד לרשות הצדדים לצורך ביצוע הצו, בקובעו: "הטיל בית המשפט על החייב לעשות מעשה... והמעשה ניתן להעשות ע"י אדם אחר, רשאי ראש ההוצאה לפועל להורות למוציא לפועל לעשות את המעשה או להרשות לזוכה או לאדם אחר לעשותו, במקום החייב". 6. לאור כל הנ"ל, אני מציע לדחות את הערעור, ולחייב את המערער לשלם למשיבים את הוצאותיהם בסך 000,.3- ש"ח, להיום. ש. ברלינר, שופט אני מסכים. י. יעקבי-שווילי - שופט אני מסכים. י. גריל - שופט הוחלט כאמור בפסק דינו של כב' השופט ש. ברלינר. ליקויי בניה