קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הלוואה חוץ בנקאית / ביטול הלוואה בשוק האפור: 1. התובעת, שנקלעה למצוקה כספית, לוותה כספים מהנתבע 1, העוסק במתן הלוואות חוץ בנקאיות. התובעת יצרה קשר עם הנתבע 1 לאחר קריאת מודעה בעיתון וסיוע של מתווכת שנטלה שכר עבור פעולתה. הנתבע 1 הודה בחקירתו בעמ' 59 שורות 23-27 שבאמצעות המתווכת ערך כ- 7 עסקאות של מתן הלוואות בסך כולל של כ- 200,000 דולר. עו"ד דוד חושן העיד בעדותו בעמ' 64 שייצג את הנתבע 1 ב- 5-10 עסקאות של הלוואות שנתן הנתבע. בין התובעת לבין הנתבע 1 נחתמו 2 הסכמי הלוואות מ- 25.2.04 ומ- 3.3.04 (נספחים ב' ו- ג' לתביעה). סכומי ההלוואות שניתנו שנויים במחלוקת בין הצדדים. 2 ההלוואות ניתנו על דרך עיסוקו של הנתבע 1, וחל עליהן הוראות חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות תשנ"ג - 1993 (להלן: "חוק הלוואות חוץ בנקאיות"). 2. להבטחת החזר 2 ההלוואות נרשמו 2 משכנתאות מדרגה ראשונה על זכויות התובעת בדירת המגורים ברח' עמק ברכה 27 תל-אביב הידועה כגוש 7110 חלקה 222/1 (להלן: "הדירה"). בדירה גרים התובעת, בעלה ובני משפחתה. לתובעת 2/5 מהזכויות בדירת המגורים. 3/5 מהזכויות רשומת ע"ש בעלה של התובעת, שלא היה מעורב ולא היה מודע לנטילת ההלוואות. התובעת בהליכי פשיטת רגל, וניתן צו לכינוס נכסיה. בהליכי מימוש המשכנתא קבע ראש ההוצאה לפועל בהחלטתו מ- 27.11.06, מאחר וקיים בעלים נוסף של חלק מהזכויות בדירה אשר לא שועבדו, ובהעדר הליך של פירוק שיתוף - מכר זכויות התובעת בדירה יכול להיעשות כמכר של נכס תפוס. הנתבע 1 המחה את זכויותיו מכוח הסכמי ההלוואות לנתבע 2. הנתבע 2 לא העיד במשפט, ובא כוחו הצהיר על הסכמה שבית המשפט יכריע בתביעה עפ"י עסקאות היסוד (עמ' 72 שורות 25-26). 3. בתובענה עתרה התובעת להצהיר על בטלות 2 הסכמי ההלוואות, לרבות 2 המשכנתאות שנרשמו מכוח הסכמי ההלוואות, וזאת מכוח תרופות הקבועות בחוק הלוואות חוץ בנקאיות. כן נתבקשו סעדים חלופיים להצהיר שלתובעת עומדות ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, חרף סעיפי הויתור ב- 2 הסכמי ההלוואות. 4. בהלוואות חוץ בנקאיות חלה מכוח החוק על המלווה חובת גילוי פרטים מוגברת בשל אופי ההלוואות בשוק האפור ומצוקת הלווים (ראו סעיף 3 לחוק הלוואות חוץ בנקאיות). הוראת חובת הגילוי בחוק הלוואות חוץ בנקאיות היא הוראה קוגנטית. חובת הגילוי של הפרטים צריכה להעשות בהסכם כתוב ולא בעל-פה. המחוקק התווה בחוק במפורט את אופן ביצוע חובת הגילוי כדי להציג בפני הלווה תמרור אדום מפני תנאים דרקונים שבחוזי ההלוואות בשוק האפור. יש להקפיד על מילוי ההגנות הקנויות ללווים בחוק הלוואות חוץ בנקאיות. ראו: רע"א 2050/09 מיסטר מאני נ' עאמר תקדין עליון 2009 (2) 1136. הפרת חובת הגילוי ע"י המלווה בהלוואות חוץ בנקאיות עלולה להביא לבטלות הסכם ההלוואה, וסעד הביטול עומד בדרישת המידתיות לאור פערי הכוחות בין המלווה לבין הלווה בשוק האפור. בע"א 9044/04 מיסטר מאני נ' ציניאשוילי תקדין עליון 2007(2) 5430 פסקה השופטת ארבל: "חובת הגילוי הינה קוגנטית ועל כן מלווה שאינו מקיים את הוראות החוק כפשוטן ובמלואן, אינו יכול להשמע בטענה שהיה על הלווה להסיק את המסקנות המתחייבות ולחשב את החישובים המתבקשים מהסכם ההלוואה". 5. הנתבע הפר הפרה חמורה את חובת גילוי הפרטים הקבועה בחוק הלוואות חוץ בנקאיות. הנתבע 1 לא גילה בחוזי ההלוואות פרטים מהותיים הנדרשים בחוק. הנתבע 1 רשם בחוזי ההלוואות פרטים לא נכונים בענין סכומי ההלוואות שניתנו. פערי הכוחות בין המלווה לבין הלווה בעיסקה היו בולטים. התובעת היתה במצוקה כלכלית קשה, ולא יכלה ללוות כספים מהמערכת הבנקאית (ראו רשימת נושיה - נ/1). הנתבע 1 - המלווה הסתייע בעורך-דין בעיסקת ההלוואה, ולתובעת - הלווה לא היה יעוץ משפטי. התובעת העידה בעמ' 25 שורות 27-29: "הייתי זקוקה לכסף. לא היה איכפת לי שום דבר מעבר לשלם לגורמים שהייתי חייבת להם, כי פחדתי מהשוק האפור". ההפרה מתעצמת לאור העובדה שהנתבע רשם בחוזים שניתנו 2 הלוואות בסך כולל של 40,000 דולר (25,000 דולר+ 15,000 דולר) שווה ערך ל- 178,520 ₪ לתקופה של שנתיים ללא ריבית צמוד לדולר, ובפועל הוכח במשפט שניתנו הלוואות בסך כולל של 75,000 ₪ (50,000 ₪ + 25,000 ₪), וגובה הריבית השנתית הוסתרה מעיני התובעת ולא צוינה בחוזי ההלוואות. גרסת הנתבע בעדותו בעמ' 45 שורה 31: "לא היה ריבית בשלב הראשון" - הופרכה. עוד נדגיש בענין זה: א. הסכומים שנרשמו בסעיף 4 ב- 2 חוזי ההלוואות, לענין הסכומים שיוחזרו בחלוף 24 חודש: 50,000 ₪ ו- 25,000 ₪ - היו סכומי ההלוואות שניתנו בפועל ע"י הנתבע לתובעת. גירסת הנתבע שנתן 2 הלוואות למשך שנתיים ללא ריבית צמוד לדולר, אינה מהימנה ואינה מסתברת לגופה. בית המשפט מאמץ את גירסת התובעת, שעל פי הסכם ההלוואה מ- 25.2.04 ניתנה הלוואה בסך 50,000 ₪, ועפ"י הסכם ההלוואה מ- 3.3.04 ניתנה הלוואה בסך 25,000 ₪. ב. הנתבע 1 העיד בעמ' 49 שורות 8-10 ובעמ' 62 שורות 31-32, שהחתים את התובעת על מסמך נוסף במועדים בהם נתן לה בפועל את כספי ההלוואות. אישורים אלה לא הוצגו ע"י הנתבע במשפט. עפ"י דיני הראיות, מעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה היתה פועלת נגדו. ראו: ע"א 548/78 שרון נ' לוי פ"ד ל"ה(1) 736, 760. ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר בע"מ פ"ד מ"ד(4) 595, 602. ג. ב- 2 הסכמי ההלוואות נרשם שהתובעת קיבלה ביום חתימת ההסכמים את סכומי ההלוואות בסך 25,000 דולר ו- 15,000 דולר. גרסה זו הופרכה. כספי ההלוואה לא ניתנו ביום חתימת ההסכם. הנתבע 1 הודה בעמ' 48 שורה 17 שנתן את כספי ההלוואה הראשונה כיום-יומיים לאחר חתימת ההסכם. הנתבע העיד בעמ' 45 שורות 11-13: "ש. נתת את הכסף אחרי שנרשמה המשכנתא? ת. עד כמה שזכור לי כן. אני לא אתן כסף כשאין לי בטוחה". בפועל חוזה ההלוואה השני נחתם ב- 3.3.04. המשכנתא נרשמה ב- 7.3.04, וגם כספי ההלוואה השניה לא הועברו במועד חתימת החוזה. בהסכמי ההלוואות נרשם שהתובעת קיבלה 25,000 דולר במזומן ו- 15,000 דולר במזומן. הנתבע הודה בעמ' 61 שורות 10-11: "ש. בשתי העסקאות נתת לה בשקלים? ת. בשקלים". 6. הפרת חובת הגילוי הקבועה בחוק הלוואות חוץ בנקאיות נעשתה במספר מישורים: ראשית, ב- 2 חוזי ההלוואות לא נרשמו סכומי ההלוואות שקיבלה הלווה בפועל - בניגוד להוראת סעיף 3(ב)(3) לחוק הלוואות חוץ בנקאיות, המורה שחוזה הלוואה יכלול גילוי מלא של הסכום שקיבל הלווה בפועל. שנית, ב- 2 חוזי ההלוואות לא נרשמו סכומי קרן ההלוואות - בניגוד להוראת סעיף 3(ב)(2) לחוק הלוואות חוץ בנקאיות. שלישית, ב- 2 חוזי ההלוואות לא נרשמו שיעורי ריבית ההלוואות עד למועד שנקבע להחזרן - בניגוד להוראת סעיף 3(ב)(4) לחוק הלוואות חוץ בנקאיות, המורה לרשום את שיעור הריבית ביחס לסכום ההלוואה. רביעית, ב- 2 סכומי ההלוואות לא צוין שיעור העלות הממשית של האשראי - בניגוד להוראת סעיף 3(ב)(8) לחוק הלוואות חוץ בנקאיות. בהצעת חוק הלוואות חוץ בנקאיות (ה"ח 2172 מ- 22.3.93) הוגדרה העלות הממשית של האשראי: "סך כל התוספות על הסכום שקיבל הלווה בפועל ושהוא יחויב בהם לפי חוזה ההלוואה, לרבות ריבית, ריבית דריבית... הפרשי הצמדה, הפרשי שער, הוצאות, עמלת הקצאה, ביטוח, שמאות ושירותים מקצועיים, ולמעט ריבית פיגורים". עוד ראו לענין פרשנות המונח "שיעור העלות הממשית של האשראי": בר"ע 5888/95 קווי אשראי נ' וניני עמנואל פ"ד נ"א(1) 424. 7. הנתבע הודה בחקירתו בעמ' 52 שורות 14-16: "את ההלוואות החוץ בנקאיות אני למדתי אחרי התיק הזה, אני לא ידעתי שיש דברים כאלה שצריך לרשום זה וזה... אז לא רשמתי אותם". עו"ד דוד חושן, שערך עבור הנתבע 1 את הסכמי ההלוואות, העיד בחקירתו בעמ' 65-66: "ש. אתה לא יודע כמה ריבית הוא גבה? ת. לא. מאיפה אני יכול לדעת... ש. אתה לא אמרת לו אתה נותן לה הלוואה, באיזה ריבית אתה נותן לה אותה. אתה עורך את ההסכם? ת.... אני לא זוכר שהיתה הלוואה אפילו". התובעת לא היתה מיוצגת ע"י פרקליט. הנתבע 1 הסתייע בשירותי פרקליט בעריכת ההסכמים, אולם בחוזי ההלוואות היתה הפרה חמורה של חובת הגילוי הקבועה בסעיף 3 לחוק הלוואות חוץ בנקאיות. 8. חוק הלוואות חוץ בנקאיות מציב 2 מסלולים נפרדים למתן תרופת ביטול למקרה של הפרה חמורה של חובת גילוי פרטים. המסלול הראשון הוא מסלול הביטול מכוח סעיף 4 לחוק הלוואות - עפ"י הוראות סעיפים 12(ב) ו- 15 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973. המסלול השני הוא מסלול הביטול מכוח סעיף 9(א) לחוק הלוואות חוץ בנקאיות. הוראות החוק מקנות לבית המשפט שיקול דעת נרחב עד כדי ביטול החוזה. סעיף 9(א) לחוק מהווה רשת ביטחון, ומאפשר לבית המשפט לבטל את חוזה ההלוואה אף אם לא הוכחה הטעיה. בפרשת ציניאשוילי בוטל חוזה הלוואה עקב הפרת חובת הגילוי וניתנה הוראה על השבה הדדית של הכספים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה. קביעה זו אושרה ע"י בית המשפט העליון. בענין זה פסקה השופטת ארבל: א. בהתחשב בעובדה כי מדובר בהלוואות חוץ בנקאיות, ונוכח פערי הכוחות בין הצדדים - אל לנו לראות בהעדרם של פרטים (הפרת חובת גילוי) כפגם פורמלי בלבד, וסעד הביטול עומד בדרישת המידתיות. ב. כאשר מדובר בהפרת חובת גילוי הקבועה בחוק הלוואות חוץ בנקאיות - התערבות מתונה יותר מביטול החוזה היא קשה מבחינה פרקטית, שכן אזי על בית המשפט לנסח מחדש את תנאי החוזה. ג. כאשר ההסכם מבוטל מתבצעת השבה כספית עפ"י סעיף 2 לחוק פסיקת ריבית והצמדה. לחוק הלוואות חוץ בנקאיות אין תחולה באשר הריבית אותה קובע החוק מתייחס להסכמים קיימים ולא להסכמים שבוטלו. אם תקבע הריבית בהתאם לחוק הלוואות חוץ בנקאיות גם במקרה של ביטול החוזים, הרי בכך יוכשר השרץ, שכן את הריבית השנתית רצה המלווה להסתיר מעיני הלווים כאשר לא ציין אותה במפורש בחוזה. 9. משהופרה הפרה חמורה חובת הגילוי ב- 2 הסכמי ההלוואות - יש להורות על ביטול ההסכמים מ- 25.2.04 ומ- 3.3.04 ועל השבה הדדית של הכספים שניתנו ע"י הנתבע 1, והוחזרו או שולמו בעסקה ע"י התובעת - בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד ההחזר בפועל. עוד נציין, משטען הנתבע שההלוואות ניתנו לתקופת ההלוואה ללא ריבית, ולאחר שנסתרה גרסה זו ולא הוכחו תנאי חוזי ההלוואות - לא ניתן לשנותם, ואין זה נכון לקבוע לצדדים תנאים שיתכן ולא הוסכמו. גם מטעם זה יש להורות על בטלות הסכמי ההלוואות ועל השבה הדדית של הכספים. 10. ההוראה על בטלות ההסכמים - מייתרת את הצורך לדון בבטלות סעיף הויתור בהסכמים על הגנות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. יחד עם זאת נציין שעפ"י הפסיקה - לענין 2 ההגנות יש חובה החלה על המלווה להבהיר ללווה בצורה בהירה הן את דבר קיומה של הזכות המוענקת לה בחוק, והן את נפקות הויתור עליה. ראו: ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז פ"ד נ"ח(3) 943. ע"א 1679/01 משכן נ' שפייזמן, פסק דינו של השופט לוי. להלכת מאני ניתן תוקף בתיקון מס' 29 לחוק ההוצאה לפועל תשס"ט - 2008. בענייננו לא הובהר לתובעת זכותה לדיירות מוגנת, במיוחד כאשר לתובעת 2/5 מהזכויות בדירה. בענייננו לא הובהר לתובעת זכותה לדיור חלוף ומשמעות הויתור עליה. קביעה זו היתה מביאה לבטלות הוראת סעיף 10 בחוזי ההלוואות - בענין הויתור על ההגנות הנ"ל, אלמלא בוטלו חוזי ההלוואות. בסעיף 10 לחוזי הלוואות נרשם בצורה שגויה סעיף 34 לחוק הגנת הדייר במקום סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הנתבע העיד בעמ' 54 שורות 25-27: "ש. איזה הגנות הוא הסביר שיש לה ומה אותן הגנות? ת. עד כמה שאני זוכר, מה ששמעתי ברפרוף, כי זה לא מענין אותי". התובעת העידה בעמ' 27 שורה 20: "לא הסבירו לי מה זה ההגנות שקבועות בחוק כלפי חוק הגנת הדייר". לתובעת לא היה ייצוג משפטי. עו"ד דוד חושן, שערך מטעם המלווה את הסכמי ההלוואות, העיד: "ש. מה שיעור הריבית על העסקה הזאת? ת. אני לא יודע" (עמ' 67 שורות 2-12); "ש. בהסכם כתוב פה כסכום שקיבלה התובעת כוללת קרן וריבית. ת. גם את זה אני לא יודע (עמ' 65 שורות 22-23); "אני לא זוכר שהיתה הלוואה אפילו (עמ' 65 שורה 31); "ש. לא הסברת לה על זה שום דבר? ת. על הריבית - לא (עמ' 66 שורות 8-9); עו"ד חושן העיד בעמ' 66 שורות 14-15 שהתובעת באה ואמרה לו שקיבלה את הכסף בחתימת החוזים, אולם הוכח שהתובעת קיבלה את הכסף רק מספר ימים לאחר חתימת החוזים. בנסיבות אלו לא ניתן ליתן משקל לעדותו של עורך-הדין לענין מתן הסבר על הגנות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. 11. וכאן אנו באים לענין המשכנתאות שנרשמו על זכויות התובעת להבטחת החזר ההלוואות. לכאורה, משבוטלו חוזי ההלוואות בטלים עימם גם המשכנתאות, שנרשמו להבטחת החזרי החוב. אלא שהוכח שהנתבע התנה את מתן ההלוואות ברישום המשכנתאות, באשר התובעת היתה שקועה בחובות למלווים חיצוניים רבים (ראו רשימת הנושים מוצג נ/1). התובעת הודתה בעמ' 26 שורות 8-9: "ש. איטח אמר לך שתצטרכי לחתום על משכנתא נכון? ת. נכון". הנתבע 1 העיד בעמ' 45 שורות 11-13: "אני לא אתן כסף כשאין לי בטוחה". אלמלא רישום המשכנתאות לא היה הנתבע נותן לתובעת את 2 ההלוואות. התובעת כאמור בהליכי פשיטת רגל ומונה כונס לנכסיה. לאור ריבוי החובות לנושים חיצוניים עלול הנתבע להמצא בפני שוקת שבורה ולהרע מאוד את מצבו, אם דינו לא יהיה כנושה מובטח שלטובתו נרשמה משכנתא - התנאי שהתנה לצורך מתן ההלוואות. 12. בע"א 741/79 כלנית השרון נ' הורוביץ פ"ד ל"ה(3) 533, 541 פסק השופט ברק: "ההשבה קשורה בחוזה וביטולו, אך אין היא נובעת מהחוזה, ואין היא תנאי מכללא בחוזה. ההשבה היא לבר - חוזית ואין היא יונקת את כוחה מהחוזה אלא מעיקרון של התעשרות שלא כדין". בע"א 2702/92 גינזברג נ' בן יוסף פ"ד מ"ז(1) 549, 557, 558 פסק השופט שמגר: "מסכים אני לתיזה, לפיה בהסדרי ההשבה הקבועים בחוק החוזים אין כדי למצות את הכללים החלים על השבה בעקבות ביטול חוזה... יש להחיל את ההגנה הקבועה בסעיף 2 לחוק עשיית עושר גם על תביעות השבה המבוססות על ההוראות הנ"ל בחוקי החוזים". סעיף 2 לחוק עשיית עושר מורה: "בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מהשבה... כולה או מקצתה, אם... ראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת". 13. משיקולי צדק שפורטו לעיל, המבוססים על החלת דיני עשיית עושר על ההשבה - עם בטלות החוזים, יש להותיר על כנן את 2 המשכנתאות עד להחזר הכספים המגיעים לנתבע - המלווה כפי שנקבע בפסק: החזר קרן הלוואה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק בניכוי הסכומים ששילמה התובעת להם יתווספו גם הפרשי הצמדה וריבית, להבדיל מסכומי המשכנתא המקוריים. 14. סוף דבר א. מוצהר בזה על בטלות הסכמי ההלוואה מ- 25.2.04 ומ- 3.3.04. ב. עפ"י עיקרון ההשבה ההדדית, כספי ההלוואה בסך 50,000 ₪ יוחזרו ע"י התובעת לנתבע 2 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מ- 27.2.04 ועד התשלום בפועל (לענין המועד של תחילת ההצמדה - ראו סעיף 5 ג' לפסק). כספי ההלוואה בסך 25,000 ₪ יוחזרו ע"י התובעת לנתבע 2 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מ- 7.3.04 ועד התשלום בפועל (לענין המועד של תחילת ההצמדה - ראו סעיף 5 ג' לפסק). התובעת רשאית לקזז מהסכומים הנ"ל את הסכומים ששילמה לנתבע 1 בגין 2 ההלוואות, לרבות שכ"ט עו"ד של המלווה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק ממועד התשלום ועד הקיזוז בפועל. ג. הגנות המוקנות לתובעת עפ"י חוק (סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל) יעמדו לתובעת עפ"י התנאים הקבועים בחוק. ד. 2 המשכנתאות שנרשמו על זכויות התובעת בדירה ישארו על כנן להבטחת התשלומים שנקבעו בסעיף 14 (ב) לפסק, ויבוטלו עם ביצוע התשלומים האמורים. ה. הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ + מע"מ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל. השוק האפורהלוואה