הורדת מחיר דירה ע''י מתווך

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הורדת מחיר דירה ע''י מתווך: 1. שתי שאלות עומדות במוקד ההכרעה בתובענה זו. האחת, כלום נושאים הנתבעים או מי מהם בחובה לשלם לתובע דמי תיווך בקשר לדירה שהציג להם התובע, מתווך במקצועו, אך נרכשה לבסוף בתיווכו של מתווך אחר. השנייה, אם יש יסוד, בנסיבות אלו, לחייב מי מהנתבעים לשלם לתובע את השכר שהובטח לו אם יעלה בידיו להוריד את מחיר הדירה מתחת לסכום שדרש עבורה המוכר בתחילה. 2. אקדים ואומר, כי מי שחתמה על ההסכם לקבלת שירותי תיווך מן התובע היא נתבעת 1 לבדה. היא עשתה זאת, אמנם, בענינו של בנה, נתבע 2, שעבורו יועדה הדירה והוא שרכש אותה. אולם, נתבע 2 מעולם לא נקשר בהסכם כתוב עם התובע, וכידוע - מצוות החוק היא כי רק הסכם בכתב מקים את הזכות לקבלת דמי תיווך במקרקעין, מידי הלקוח החתום עליו (סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996). לפיכך, ועל אף שלנתבע 2 חלק מהותי, כך להשקפתי, ביצירתה של העילה לתובענה זו, הוא לא יוכל לחוב בסעד המבוקש בה - סעד של קיום החוזה. התביעה נגדו נדחית, אפוא. 3. פני הדברים הם שונים ככל שהדבר נוגע לנתבעת 1. ביום 15.2.11 חתמה זו על הסכם לרכישת שירותי תיווך מן התובע. בסעיף 3 להסכם נרשם בזו הלשון: "הלקוח מתחייב לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור המפורט... מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם, בנוגע לאחד או יותר מהנכסים המפורטים להלן". הנכס שפורט באותו הסכם הוא דירה ברחוב העצמאות באור יהודה, ולצדו נרשם הסכום המבוקש: 780,000 ש"ח. הנתבעת חתמה על הסכם זה, ואין כל יסוד למסקנה כי לא הבינה את האמור בהסכם ואת משמעות חתימתה. היא העידה אמנם כי "לא קראתי את ההסכם, כי אני לא יודעת לקרוא עברית, הוא הסביר, אני חתמתי" (פרוטוקול מיום 21.8.11, בעמ' 4, ש' 5-4). אלא שראשית, אני מתקשה ליישב דבר זה עם עדותה של הנתבעת כי "מצאתי את הבית דרך האינטרנט" (שם, בש' 2). שנית, אם חתמה הנתבעת על דבר מה שלא הבינה, אין האשם לכך רובץ אלא לפתחה. שהרי, איש לא מנע בעדה להשהות את חתימתה ולבקש ממי מקרוביה, ורבים מאלה היו מעורבים בפרשה, כי יסביר לה את מהותו לאשורה. אעיר, כי אינני מאמין כלל וכלל לא לגרסת הנתבעת 1, אף לא לגרסתו של בנה נתבע 2, כי הבן לא ידע על ההסכם שעליו חתמה האם. זאת, הן משום שרבים מקרובי המשפחה, לרבות אביו, אשתו של הבן ואביה, וכמובן נתבעת 1 אמו, ביקרו בדירה בנוכחות התובע, והן לאור דבריה המפורשים של הנתבעת בבית-המשפט כי "אני חתמתי על הסכם שדיבר על 780,000 ש"ח והבן שלי אמר לי 'עובדים עלייך בעיניים'" (עמ' 2, ש' 18). שלישית, וחשוב מכל, אין יסוד להשערה, וממילא לא הוכח, כי התובע - בהסבירו באוזניה את ההסכם - הטעה את הנתבעת לסבור כי תוכנו הוא אחר מזה האמיתי. המסקנה היא כי הנתבעת ידעה על מה היא חתמה, והבינה את התנאים. הוראתו של הסעיף שצוטט לעיל היא ברורה. תכליתה - למנוע מאדם לנצל את שירותיו של מתווך באיתור הדירה וביצירת הקשר עם המוכר, ואחר כך לרכוש את הדירה שלא במעורבותו של מתווך זה ובלי לשאת בשכר עבודתו. על כן, אין אותה הוראה מתייחסת אך לחתימתו של הסכם לרכישה או להתחייבות לרכישה באמצעותו של המתווך, אלא לכל עסקה שיקשור הלקוח לרכישת הנכס, עם המתווך או בלעדיו. זאת, כמובן, בהתקיים הנתון היסודי כי הרכישה לא הייתה מתבצעת בלא מעורבותו של מתווך זה, כ"גורם היעיל שהביא להתקשרות" - לשון סעיף 14(3) לחוק. הסכם התיווך כולל את כל הפרטים הנדרשים על-פי דין, כקבוע בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997. לפיו, התחייבה הנתבעת לשלם לתובע סך של אחוז ומחצה ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בתוספת מע"מ, עם קשירתה של עסקה או התחייבות כאמור. עסקה כזו אכן יצאה אל הפועל, אף כי התובע הודר ממנה לאחר שהנתבעים פנו למתווך אחר. לדבריהם, הם זנחו את התובע לאחר שהחליטו כי הדירה, במצבה דאז, לא הלמה את המחיר שנדרש בעבורה - 780,000 ש"ח. רק לאחר שהמתווך האחר, נטען, הצליח להפחית את המחיר ל-745,000 ש"ח, הם החליטו לרוכשה. אינני מקבל גרסה זו. ראשית, אני מאמין לתובע כי עלה בידיו להפחית את מחיר הדירה ל-750,000 ש"ח. בעל הדירה אמנם לא הוזמן למסירתה של עדות, ואולם התובע הטעים באוזני בית-המשפט את המאמצים שעשה להורדתו של המחיר הראשוני, כשהמחיר 750,000 ש"ח הוצע על-ידו כנקודת אמצע בין המחיר הגבוה שביקש לכתחילה המוכר, לבין המחיר שחפצו הנתבעים לשלם - 730,000 ש"ח. עדותו של התובע ולפיה זיכרון דברים, שבו צוין מחיר זה, נחתם בפגישה אשר נערכה בהשתתפותו ובנוכחותם של קרובי הנתבעים ושל בעל הדירה, עשתה עלי רושם מהימן. מנגד, לא שוכנעתי כי יש ממש בגרסת הנתבעים ולפיה התובע - בניגוד לדעתו של המוכר - התעקש ונקב בסכום הגבוה - 780,000 ש"ח, תוך שהוא מסתיר מפני הנתבעים את כוונתו האמיתית של המוכר. ראשית, לתובע לא הייתה כל סיבה לעשות כן, שהרי על-פי סעיף שהוסף להסכם, ובו אדבר מייד, נקבע כי הוא יתוגמל בעין יפה עבור כל שקל שיצליח להוריד מן המחיר המקורי. שנית, אני מתקשה להאמין כי לו התכוון המוכר לכתחילה למכור את הדירה בסכום של 750,000 ש"ח, היה המשא-ומתן שניהלו עמו הנתבעים, במעורבותו של המתווך האחר, מניב אך הפחתה בסך 5,000 ש"ח - הפחתה שולית לכל הדעות - במחירה. שלישית, חוששני כי הנתבעת לא דייקה, וזו לשון המעטה, בגרסתה כי "לא זכור לי שהם בכלל דיברו על 750,000, אם כך היינו עושים חוזה וזהו. היה מדובר על 780,000 ש"ח, ביקשנו [אבל] אפילו ל-755,000 לא הורידו" (עמ' 4, ש' 15-14). גרסה זו נסתרה בידי לא אחר מן העד מטעם הנתבעים, מר מיכאל בדי - אביה של אשת נתבע 2, שסיפר בעדותו: "שאלתי [את נתבעת 1] מה הסכום, היא אמרה לי 780,000 ש"ח, שאלתי אם אין מקום להוריד, התובע אמר לי שאפשר לדבר עם בעל הדירה. הביא לי את מס' הטלפון, דיברתי עם המוכר והוא אמר 'מה שהמתווך יגיד זה מה שיהיה'. שאלתי אותה 'כמה אתה רוצה' והוא אמר לי 750,000 ש"ח. אמרתי לתובע שהוא רוצה ככה, הוא אמר 'אוקיי נגיע לפשרה'. אמרתי תודה רבה והלכתי" (עמ' 4, ש' 31-27. ההדגשות הוספו). 4. המסקנה העולה מן הדברים היא כפולה. ראשית, התובע היה הגורם היעיל בעסקה - הן בחשיפתה של הדירה לידיעת הנתבעים והן בהפחתת המחיר המקורי שדרש המוכר. בכך, ולנוכח ההסכם שנחתם, התגבשו תנאי הדין המזכים אותו בדמי תיווך כמפורט בהסכם. מכוחו של הסכם זה קמה לנתבעת 1 החבות לשאת בשכרו של התובע, בסך של אחוז וחצי ממחיר המכירה הסופי, היינו, מ-745,000 ש"ח. 5. שנית, היות שהתובע מילא חלק מהותי בנכונותו של המוכר להוזיל את המחיר, קם גם האמור בתניה, שנוספה לחוזה המכירה בכתב יד. בסעיף ההערות, כחלק בלתי נפרד מהסכם התיווך, נרשם כך: "הלקוחה הבטיחה לשלם 25% כולל מע"מ מתחת לסכום המבוקש ועד למחיר הסגירה". תניה זו אמנם לא נרשמה בשפה משפטית "נקייה" כמו יתר סעיפי החוזה, אלה המודפסים, אך בכך אין מאום. את אופן הניסוח יש לתלות בכך שהדבר נעשה בידי התובע עצמו, ולא בידי משפטן. אך כוונת הדברים גם היא ברורה - מכל סכום שיפחית המתווך מהמחיר המקורי שהתבקש לכתחילה, הוא יקבל 25 אחוזים. סעיף מעין זה נועד לתמרץ את המתווך לפעול לטובתו של הלקוח, ולצמצם את פערי האינטרסים בין השניים - שהלא, ברגיל, מבקש הרוכש לשלם כמה שפחות, ואילו המתווך מבקש לגזור ממחיר המכירה נתח גדול ככל הניתן. בכתב ההגנה הכחישה הנתבעת מכל וכל, כי חתמה על ההסכם כשסעיף זה מופיע בו, וטענה כי התובע הוסיפוֹ לאחר שחתמה, ושלא בפניה או בידיעתה. דא עקא, כי בעדותה בבית-המשפט שינתה הנתבעת מגרסתה זו, וכך היא אמרה: "אני לא זוכרת אם זה היה כתב יד. היה את החוזה בכתב דפוס והכתב שהוא כתב בכתב ידו, אני לא זוכרת אם הוא כתב על ידי... אני לא זוכרת אם אמרתי לתובע שעל כל שקל שיצליח להוריד אשלם לו 25% נוספים. אני לא יודעת מתי הוא כתב את זה בחוזה" (עמ' 4, ש' 8-5). אל מול גרסתה ההפכפכה של הנתבעת, ידע התובע לתאר היטב את הרקע להוספתו של סעיף זה: "היא אמרה לי 'אני אישה שעובדת עם עובדים זרים, אני יודעת לתמרץ ותוריד את המחיר שיהיה הכי אפקטיבי'. כתבתי את זה בנוכחותה. כשהיא חתמה על ההסכם הסעיף היה [כתוב בו]" (עמ' 1, ש' 1-16). אני מאמין לתובע כי כך היה. ומאחר שמאמציו צלחו, והוא הצליח להוריד את המחיר ב-30,000 ש"ח (יוטעם, אין לזקוף לזכותו את ההפחתה הנוספת, בסך 5,000 ש"ח לה אחראי כנראה המתווך האחר, והתובע אף אינו מבקש זאת), הרי שסבורני כי יש לזכותו גם בדמי התיווך הנובעים מסעיף זה. אוסיף ואעיר, כי אך צודק הוא להוסיף לשכרו של התובע מרכיב זה, שהלא דמי התיווך בסעיף העיקרי נגזרים מן הסכום הנמוך יותר - 750,000 ש"ח ולא מן הסכום הגבוה - 780,000 ש"ח. אי החלתו של הסעיף שבכתב תקפח אותו בשל הפחתה כפולה, ותוצאה זו אינה הוגנת. 6. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת 1, ואותה בלבד, לשלם לתובע את שכר עבודתו, הכל על-פי הנתונים אותם חישב ופירט בתביעתו. לכך ייתוספו הוצאותיו, וטרחה שטרח בהגשת תביעתו, ובסך הכל תשלם נתבעת 1 לתובע סך של 21,000 ש"ח. אם לא ישולם התשלום בתוך 30 ימים מהיום הוא יישא, בנוסף, הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. תיווךמקרקעין