קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בור מים בירושלים - צו מניעה: 1. בור מים, מאלו שכדוגמתו נמצאו בשעתו בחצר כל בית ירושלמי ובימינו הולכים ונעלמים מהנוף, הוא נושא המחלוקת שבפני. המבקשת היא "חוכרת לדורות" (מאת מינהל מקרקעי ישראל) של נכס הכולל בית וחצר סביבו בשכונת עין כרם, בפאתי ירושלים. המשיבה 2 היא "חוכרת לדורות" (מאת מינהל מקרקעי ישראל) של נכס סמוך - שבו שתי חנויות. מפלס החנויות נמוך ממפלס חצר המבקשת. בחצר המבקשת מצוי פתח לבור מים; בשל הבדלי הגבהים מצוי חלל הבור עצמו במפלס החנויות (ובחלקו אף מתחת למפלס זה). 2. הבקשה שבפני היא למתן צו מניעה וצו עשה זמניים; לטענת המבקשת מבצע המשיב 1, בנה של משיבה 2, עבודות שיפוץ בחנויות ובמהלכן אף פרץ את קיר בור המים והוא מתכוון לנצל את חלל הבור ולספחו אל החנויות. עתירת המבקשת היא לצוות על המשיבים, או כל הבא מטעמם, להימנע מכניסה אל חלל הבור, ומלעשות בו שימוש כלשהו וכן לשוב ולבנות את הקיר המפריד בין הבור לחנויות - כל זאת, כאמור, במסגרת סעד זמני. המבקשת תמכה בקשתה בתצהירה שלה אליו צורפו חוזה החכירה לרבות תכנית המגרש שצורפה לחוזה. 3. מטעם המשיבים הוגשו תצהירי המשיב 1 ואדריכלית המתכננת את שיפוץ החנויות (לרבות שטח חלל הבור - "כחלק אינטגרלי מהחנויות" כלשון תצהירה) - לתצהיר האדריכלית צורף תצלום אשר שימש את שני הצדדים לביסוס טענותיהם. לא צורפו ע"י המשיבים מסמכים נוספים. 4. כל המצהירים נחקרו בפני. במהלך העדויות צורפו צילום ומספר מסמכים נוספים. שאל חלקם אשוב בהמשך הדברים. 5. אין מחלוקת גבי העובדה שהמשיב 1 עוסק (אל נכון בברכת אמו, בעלת הזכות) בשיפוץ החנויות ובכוונתו לכלול בשיפוץ גם את שטח הבור. 6. לטענת המבקשת כלול הבור בשטחה והינו קניינה שלה; פעולות המשיב הינן, איפוא, בבחינת הסגת גבולה ופגיעה בקניינה. 7. לתשובת המשיבים שני ראשים: האחד - העדר יריבות, משלא הצביעה המבקשת, כך הטענה, על מקור כלשהו לזכות קניין בבור המים. האחר - להם, למשיבים, זכות חזקה מכח שימוש רב שנים; מכחישים הם כי לאחרונה פתחו פתח מחנותם אל הבור - פתח כזה היה שם, לגירסתם, מימים. 8. זכות הקניין בבור המים: כאמור הגישה המשיבה את תכנית החלקה המצורפת לחוזה החכירה. בור המים מצויין שם ומסומן ברורות בתוך השטח התחום כשטחה של המבקשת. אלא מאי - כך טענת ב"כ המלומד של המשיבים עוה"ד ריסקין - סימון זה איננו אלא תאור גראפי המעיד על עצם קיום הבור אך לא על הזכויות הקנייניות בו, כשם שמציינים, למשל, עמודי חשמל או כיוצ"ב. לתמיכה בטעונו זה מצביע עוה"ד ריסקין על "טבלת השטחים" שהינה חלק מהתכנית - ובה מצויינות, כמקובל, "הצמידויות", קרי: מהם השטחים הצמודים לכל יחידה (כמשמעו בסעיף 55 של חוק המקרקעין). עפ"י טבלה זו צמודים לדירת המבקשת חצר, גג ושתי מרפסות - אך לא נזכר בור המים ומכך מסיק הוא שבור המים איננו כלול בקניינה. עוד נטען [אם כי בלשון רפה - ובצדק] - כי "חישוב השטחים" ילמד כי שטח בור המים כלול בשטח יחידת המשיבים. 9. סבור אני, בכל הכבוד, כי אין יסוד לטעון זה על כל חלקיו ! כאמור, אין מחלוקת כי בור המים מצויין תכנית בשטח חצרה של המבקשת. כפי שהתברר במהלך העדויות אכן מצוי הוא, טופוגרפית, מתחת לפני שטח אותה חצר. סעיף 11 של חוק המקרקעין תשכ"ט1969- מלמדנו כי: "הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות מחצבים וכיוצא באלה והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו ..." טוען ב"כ המשיבים כי הוראה זו נכונה לגבי זכות בעלות בלבד אך איננה חלה על חכירה לדורות שמעמדה הקנייני נופל מזכות הבעלות. אין לקבל טעון זה: סעיף 6 של חוק המקרקעין מורה כי: "עיסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין ..." ואילו עפ"י סעיף 13 לאותו חוק: "עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו12- ..." העולה מצרופן של 3 ההוראות הללו איננו מתיר מקום לספק כי הקניית זכות החכירה בחצר למבקשת כללה גם את כל אשר מתחת לפני השטח "לכל העומק" כלשון הסעיף - ומכאן אף בור המים - והוא כל עוד אין הוראה אחרת בהסכם (עם הבעלים מינהל מקרקעי ישראל); בענייננו לא רק שאין הסכם אחר אלא, כאמור, בור המים מוזכר ומצויין מפורשות בשטחה של המבקשת. המשיב לא הציג כל מסמך או תכנית מהן ניתן ללמוד אחרת - ובחקירתו אף הודה כי אין בידיו מסמכים כאלה. יתרה מכך: במהלך חקירת המשיב 2 והאדריכלית התברר שתכנון השיפוץ מבוסס על תכנית מדידה עדכנית שאיננה כוללת את שטח בור המים ! [איני יכול אלא להביע תמיהה שאיש ממצהירי המשיבים לא ראה לנכון לציין עובדה זו בתצהירו]. 11. [כאן המקום לאתנחתא קצרה בניתוח טענות הצדדים ולהזכיר תצהיר האדריכלית אשר הוגש מטעם המשיבים. לא ארחיב ואסתפק, בכל הענווה, בעצה לאדריכלית שתיזהר ותקפיד בכבוד הדיוק שבדבריה לא פחות משמדייקת היא (כך תקוותי) בחישובים האדריכליים היוצאים מתחת ידיה. לא כך נעשה בתצהירה שבפני שאי הדיוקים בו רבים ואף ניכרות בו קביעות משפטיות ואמירות שבודאי אינן בתחום מומחיותה וידיעותיה. כללו של דבר: תצהיר זה טוב היה לו אלמלא הוגש משהוגש !] 12. גם המסקנות אותן מבקשים המשיבים להסיק מ"טבלת השטחים" אינן בכל הכבוד מבוססות; מהעובדה שהבור איננו נזכר כ"צמידות" מיוחדת אין להסיק דבר הן בשל שנוכח הוראות החוק המצויינות לעיל די בהצמדת שטח החצר ועמה, כאמור, מוצמד כל שמעליה ומתחתיה והן בשל שהבור מצויין, מפורשות, בתחום חלקתה של המבקשת. (יצויין לשלמות התמונה כי לא בחנתי בהחלטה זו את פני הדברים עפ"י דיני "בתים משותפים" בהעדר תשתית עובדתית ומאחר שאיש מן הצדדים לא טוען לזאת - אך סבורני שגם בבחינה כזו לא היתה מסקנתי שונה בהרבה). 13. סיכומו: - סבור אני כי המבקשת הוכיחה זכותה הקניינית בבור המים. ואילו המשיבים לא הוכיחו דבר. 14. הראש האחר לטענת המשיבים הוא, כאמור, טענת שימוש רב שנים. נוכח המסקנה "הקניינית" אליה הגעתי לעיל ספק אם יש צורך בדיון בטענה זו - שכן השימוש עצמו, כשאיננו נשען על מקור מוכר (או על טענת התיישנות) איננו יכול לעמוד כנגד הזכות הקניינית. עם זאת, לשם שלמות ההחלטה אדון אף בטענות אלו. 15. טענת השימוש נסמכת בדברי המשיב בתצהירו לפיהם "אמי מחזיקה בבור מאז 1963, תחילה כדיירת מוגנת ולאחר מכן רכשה זכויות מהמינהל. הבור היה מאז ומתמיד בחזקתה ובשימושה של אמי, בפרט לשם קבלת מים בתקופות בהן לא היה מים ביחידה של אמי" (סעיף 4 לתצהיר); עוד מציין הוא כי למבקשת אין כלל גישה אל הבור. קיימת רק גישה אחת לבור - וזו "נמצאת ביחידה של אמי". 16. בחקירת המשיב, על דוכן העדים, התגלתה תמונה שונה מהמתואר לעיל. ראשית, מסתבר כי האם מעולם לא השתמשה בנכס - לא בחנויות ובודאי לא בבור המים וכל קשריה למקום הם בתוקף היותה בעלת זכות החכירה בחנויות. אשר לחנויות: אלו שימשו בעבר את אבי המשפחה - כחנויות, אך בשנים האחרונות שימשו כמחסן - תחילה לאחי המשיב ואח"כ למשיב עצמו. ספק אם יש חיבור חשמל לחנויות, אין חיבור מים (שירותים נמצאים בחצר), ואין בעיני כל ספק שלא נעשה שימוש בבור המים "כחלק אינטגרלי מהחנויות" - קרי: כחנות או מחסן. השימוש שנעשה, לדברי המשיב, הוא בשאיבת מים מבור המים - אלא שהפעם האחרונה שבה נשאבו ע"י המשיבים מים, ככל שיכול היה המשיב להיזכר, היתה בעת מלחמת ששת הימים ! 17. אשר "לפתח" הקיים , לטענת המשיבים, מיחידת המשיבים אל הבור - הוצג, ע"י המשיבים (במצורף לתצהיר האדריכלית) תצלום משנת 1995 - ובו אכן נראה חור פעור בגובה קיר הבור (מעט מתחת לחלון המופיע בתמונה - ומשקיף, לכל הדעות, אל חצרה של המבקשת). ניכר מהתצלום שהקיר החוצץ בין בור המים למבוא (אשר תואר ע"י המשיב 2 בעדותו כ"לובי") סגור עד לגובה אותו חור, להערכתי כשני שליש מגבהו. לטענת המשיב קיים היה מתמיד פתח אחר המחבר בין ה"לובי" לבור במקום שאיננו נראה בתצלום. אין כל ראיה לקיומו של פתח כזה - וכאמור התצלום היחיד שהוגש מראה פתח אחד ברום הקיר - ופתח זה נפרץ ע"י המשיב, לדבריו, בשנת 1985. הטענה כי "רק למשיבים" פתח כניסה לבור מבוססת על התעלמות מטבעו ומהותו של בור המים; נועד הוא לאגור מי הגשמים ועל כן פתחו הטבעי הוא מלמעלה ואסור שיהיה לו פתח בצידו או תחתיתו. 18. כאמור, הוגש מטעם המשיבים גם תצהירה של האדריכלית. עפ"י הנטען בתצהיר "ביקרתי בנכס לראשונה לפני כ4- חדשים. כשהגעתי לראשונה היה מצב נתון בו הבור נשוא הבקשה היווה חלק אינטגרלי מחלל המבנה" ועוד "החלל היה מלא בתינופת (כך) רבויה במים דבר שהיווה סכנה ליסודות המבנה ולכן ביקשתי פינוי מיידי של הבור". ועוד: "... הבור מחובר לדירת המשיבים ברצף חללי". במהלך הדיון התברר כי חלקן הארי של הצהרותיה איננו מדוייק. מתברר שביקרה במקום, לראשונה, לפני שבועות ספורים - עם תחילת העבודות. את דבריה כאילו היתה שם לראשונה לפני 4 חדשים "פירשה" בכך שאז ראתה את התכניות. היא אף מדגישה שמה שראתה בפועל בשטח תאם את התכניות שקיבלה. ולא היה כל שינוי בין מה שכללה התכנית אותה קיבלה לבין מה שראתה בשטח ! דא עקא - בהמשך התברר, מדבריה שלה, שהתכנית שקיבלה היתה תכנית המדידה אשר כלל איננה כוללת את הבור ! עוד מסתבר שהמצהירה כלל לא נכנסה אל החלל, או "הלובי", אף לחנויות עצמן לא נכנסה אלא נעצרה בפתחן - שכן "גם בריצפת החנויות נמצאו מים וטינופת בגובה כ20-, 30 ס"מ. האדריכלית צרפה לחיזוק תצהירה את התצלום הנ"ל - ואם זהו מה שראתה במציאות נפלא מבינתי כיצד הסיקה כל מסקנותיה. עוד יצויין כי המשיב 2 בעדותו שלל את דברי האדריכלית כאילו התבקש על ידה לנקות את הבור מן המים והלכלוך שבו. 19. לא תהא התמונה שלימה אם לא אזכיר דברי המשיב בתצהירו כי "בשכונת עין כרם ישנם בורות מים רבים, והזכויות בהם, כדבר שבשיגרה שייכות למי שיש לו גישה לבור". לא רק שאין לאמירה זו כל כיסוי משפטי אלא שמוצנעת בה, באלגנטיות, שיטת "תפוס כפי יכולתך" - שיטה שיש, לסברתי לדחותה ולעקרה מן השורש. 20. מנגד העידה המבקשת עצמה; היא ציינה כי פתח בור המים מצוי בגינתה. מאז רכשה את הנכס לפני כ11- שנים, נוהגת היא לנקז בימי החורף את מי הגשמים מגגות ביתה אל תוך הבור - ואילו בימי הקיץ נוהגת היא לשאוב את המים מתוך הבור ומשתמשת בהם להשקיית גינתה. המבקשת הציגה תצלום בו נראים צינורות הניקוז בהם היא משתמשת . כן הציגה קבלה משנת 1995 המעידה על רכישת "משאבת מים חיצונית", - וציינה כי משאבה זו נרכשה משהתקלקלה קודמתה - ללמדך שאכן הבור שימש לאגירת מי הגשמים ושאיבת המים מתוכו. עוד ציינה כי מאז היא עצמה מתגוררת במקום עומדות חנויות המשיבים סגורות ומסוגרות, במצב מוזנח ללא שימוש (תאור המתאים לתאור האדריכלית כנ"ל). 21. המבקשת סיפרה כי ב25/11/98-, כשחזרה לעת ערב אל ביתה קידם פניה זרם מים שהוביל אל הרחוב מבית המשיבים. משהשקתה את גינתה לאחר זאת והזרימה מים אל פי הבור - מיד החלו אלו לצאת אל הרחוב כשנתיבם מתוך הבור דרך יחידת המשיבים. מכל אלו הסיקה המבקשת שבערב ה25/11- אכן פרצו המשיבים את קיר בור המים - והיו אלו מימיו אותם "פגשה" בבואה לביתה באותו ערב. עדות המבקשת לא נסתרה בכהוא זה בחקירתה הנגדית - והיא מקובלת עלי במלואה. 22. לאור כל האמור לעיל אני קובע כי המשיבים אכן פרצו את דופן בור המים ובכך הסיגו גבולה של המבקשת ופגעו בקניינה. אין בעיני, איפוא, ספק כי יש למנוע כל המשך לפגיעה זו. המבקשת עותרת אף לצו עשה זמני. מתן צו מסוג זה נדיר יותר שכן תוצאתו מרחיקת לכת יותר; בעוד צו מניעה בא להקפיא מצב קיים, נועד צו עשה להחזיר את המצב לכפי שהיה קודם שהופרה זכותו של המבקש (ר' ד"ר א. וינוגרד / צווי מניעה, הוצאת הלכות, חלק א' עמ' 71). המבחן למתן צו מסוג זה הוא בעיקר סיכויי התביעה, התנהגות הנתבע ומאזן הנוחות. מהטעמים שפורטו לעיל סבור אני כי סיכויי התביעה טובים הם - חלק ניכר מן העובדות כלל אינן שנויות במחלוקת. שני הצדדים פרסו בפני את התשתית העובדתית הרלבנטית בהרחבה. עיקר ההכרעה בשאלות משפטיות - ולאלו נתתי דעתי בהחלטה זו בהרחבה. כאמור, המשיבים לא הצביעו על כל מקור לזכות להחזיק בבור; השארת המצב - לאחר שנפרץ דופן הבור פירושו "השבתת" הבור מיעודו - אגירת מים, שכן לא ניתן לאגור בו מים במצבו זה. מכאן שאף מאזן הנוחות פועל לרעת המשיבים. לפיכך, ונוכח המסקנות אליהן הגעתי, על פיהן פגעו המשיבים, בלא כל זכות, בקניינה של המבקשת - ראוי להעתר אף לבקשה לצו העשה. ער אני לעובדה כי ייתכן שבמתן צו זה מוענק למבקשת חלק נכבד מהסעד שיתבקש בתביעה העיקרית - אך איני מוצא בכך עילה לשלילת הסעד - מהטעמים דלעיל. 23. והערה נוספת בטרם סיום - "סיפוח" חלל הבור או כל פגיעה בו הם ללא ספק שינוי מבנה המצריך היתר בניה כדין - אין כל טענה כי ניתן או התבקש היתר כזה - אף שהבקשה לא הוגשה בעילה זו אף לא בעילת שימור נוף וצביון - מרשה אני לעצמי לציין כי מדובר בפגיעה באחד מן "הסמלים" אשר איפיינו את ירושלים "של פעם" ואף סייעו לעמידתה בימי מצור ומצוקות מים. הבורות הללו נזכרים ברבים מהמקורות - ולא בכדי הושר בשעתו, בפי כל, בערגה: "איכה יבשו בורות המים, כיכר השוק ריקה" ... 24. סוף דבר: אני מקבל את הבקשה על שתי עתירותיה ומורה למשיבים לבנות את הקיר המפריד בין מה שנקרא בפי המשיב "הלובי" (הוא החלל הנראה בתמונה המצורפת לתמונת האדריכלית) לבין בור המים. באופן שיאטום וימנע זרימת מים מתוך הבור. זאת תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה. אני אוסר על המשיבים וכל הבא מטעמם או בשליחותם, להיכנס אל תוך הבור או לפגוע בדרך כלשהי בבור המים. המשיבים ישלמו למבקשת הוצאות בקשה זו בסך 4,000.- ש"ח בצרוף מע"מ כדין. ירושליםצוויםצו מניעהמים