##(1) הוצאת חלקים מהרכוש המשותף - הקדמה:## מטרתו של חוק מכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה בצורה ברורה ומובנת וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות, ומבלי להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים - מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומה הן הזכויות אשר הוא, הקונה, רוכש הימנו. כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מיפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה ... ואם מבקש המוכר לשנות מן התקנון המצוי בקשר לזכויות בבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במיפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. ייחוד והבלטה אלה מטרתם להסב את שימת לבו של הקונה לשינויים אלה (דברי השופט (כתוארו אז) מ' אלון בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פד"י לז(813 ,808 (3). רציונל זה של חוק המכר (דירות) שעיקרו במתן הגנה לקונה מפני פגיעה בזכויותיו, בין היתר, עקב גריעה מחלקי הרכוש המשותף בלא ידיעתו ובלא הסכמתו, חל הן על מכר דירה בבנין שנרשם והן על בנין שטרם נרשם. הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבנין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות. מכאן הדרישה בחוק מכר (דירות) כי גריעה מן הרכוש המשותף, בין בבנין רשום ובין בבנין שטרם נרשם, תהיה ידועה ומוסכמת על הקונה עובר להתקשרותו בהסכם המכר, ותקפותה המשפטית של גריעה זו מותנית בהסכמתו המלאה והמפורשת. (ע"א 750/88 רובינשטין נ' דיירי בית משותף, פד"י מד(869 ,861 (4; ע"א 3902/98 מיאב, חברה קבלנית לבנין נ' סטולר, פד"י נד(849 (1). ##(2) הוצאת חלקים מהרכוש המשותף - הסכמת הדיירים:## בפסק דינה של כבוד השופטת פרוקצ'יה ב ברע"א 259/99 ע"א 261/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' ציפורה סופיוב, פ"ד נה(3), 385 (2001) נפסק כי יש צורך בהסכמה של כל הדיירים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף נבע מהעובדה ששם הוצאת הקולונדה מהרכוש המשותף והוצמדה לדירה ספציפית לאחר שהדירות כבר נמכרו ולאחר שבהסכם המקורי בין הבעלים של הקרקע והקבלן לא נאמר כי שטח זה יוצמד לחנות ו/או יוצא מהרכוש המשותף, וגם בתשריט , בחוזה ובמפרט עם הדיירים לא נזכר שקומת העמודים או חלקה תצא מהרכוש המשותף. כך נאמר בפסק הדין כי : "מטרת הוראה זו (סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות - הערה שלי)להבטיח כי כאשר רוכש אדם זכויות בדירה הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף: ##(3) הוצאת חלקים מהרכוש המשותף בחוזה המכר:## (א) בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופה להסכמת כל הדיירים ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו, נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצויינו במיפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בענין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור בע"א 118/78 גוב ארי נ' כהן, (פ"ד לג(811 ,805 (1): "כדי לתת קיום להוראותיו של סעיף 6(א) לחוק מכר (דירות) אין אלא להסיק כי גם לגבי בית המיועד להירשם כבית משותף יש ליישם אותם כללים ולפנות לאותן הגדרות אשר היו חלות אילו היה מדובר כבר בבית שנרשם." (ב) גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלן המוכר שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים (ע"א 268/78 פרסי נ' ויטראוב, פד"י לד(817 ,813 (3; פרשת מיאב, שם, עמ' 857; דויטש, שם, עמ' 684). (ג) גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת של כל רוכשי הדירות...". ##(4) הוצאת חלקים מהרכוש המשותף - מה אומר החוק ?## סעיף 6 לחוק המכר קובע, כי הוצאה של חלק מהרכוש המשותף בבניין, המשנה מהוראות התקנון המצוי, חייב להיות כלול במפרט או מצורף לחוזה המכר. וכך קובע הסעיף: "6.(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים: (1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף; (2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה; ...". מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר רוכש אדם זכויות בדירה, הוא ידע, עוד קודם למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על ידו, לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה , אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף . ##(5) הוצאת חלקים מהרכוש המשותף - סיכום:## לשם הגשמת מטרת החוק, עוגנה בפסיקה במשך שנים פרשנות מחמירה – לטובת הדיירים – לסעיף 6(א)(1). לפי הפסיקה, הוצאת חלק מן הרכוש המשותף תעוגן במפרט, ולא רק בהסכם המכירה (ע"א 374/08 קטן נ' הורשטיין (2012)). כן נקבע, כי הוצאת חלק מן הרכוש המשותף צריכה להיות מפורשת וברורה, ואין די באמירה כללית הנוגעת לסמכותו של המוכר להוציא חלקים מן הרכוש המשותף ( ע"א 118/78 גוב ארי בע"מ נ' כהן (1979)), כל זאת, כאמור, מתוך הבנת טיבם של יחסי הכוחות בין המוכר לדיירים, ולשם הגנה על הדיירים. בע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 נ' כונס נכסים (2013) נמנו שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין: (1) הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה; (2) מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו; (3) הגריעה מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים [ראה גם ב ע"א 7379/06 ג.מ.ח.לחברה לבנייה 1992 בע"מ נ' ישי טהוליאן (2009), פסקה 50]. יצוין, כי בפס"ד שניתן באחרונה, ציין כב' השופט עמית כי בהתייחס לדרישות סעיף 6 לחוק המכר "לא די לכתוב במפרט כי הקבלן שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף. על המפרט הטכני או המסמך הנספח להסכם, להבהיר כי המוכר שומר גם את הזכות להותיר בידו את החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ולרשום אותם כיחידה בבעלותו" (ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו246 אח'). רכוש משותף