קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרה לא יסודית של חוזה שכירות מוגנת: 1. התביעה: בפני תביעה לצו פינוי ולצו הריסה. 1.1 טענות התובעים: 1.1.1התובעים השכירו לנתבעים דירת שני חדרים מטבח ונוחיות, (להלן המושכר) ברחוב לבוש מרדכי 2, ירושלים. קומת ביניים למטרת משרד וכו', בהתאם לחוזה שכירות מיום 95/03/15 (להלן חוזה השכירות) תמורת תשלום דמי מפתח. 1.1.2 "בניגוד לאמור בסעיף 10 סיפא לחוזה השכירות הנתבעים האריכו את המרפסת היוצאת מהחדר הפנימי של המושכר לצד החדר של הבנין בלמעלה ממטר, חפרו בחצר והציבו עמודים מבטון בחפירות שחפרו בחצר של הבנין כדי לתמוך המרפסת שהוארכה ובנו מדרגות היורדות מהמרפסת שהוראכה לחדר הבנין" (סעיף 4 לכתב התביעה). 1.1.3 בסעיף 12 לחוזה השכירות נקבע כי המעשים הנ"ל מהווים הפרה של חוזה השכירות וביטול השכירות לחלוטין ושעל הנתבעים לפנות המושכר ולהחזיר חזקתו לנתבעים" (סעיף 6 לכתב התביעה). 1.1.4 "הנתבעים נתבקשו לתקן ההפרה הנ"ל של חוזה השכירות אולם הם לא נענו לבקשה עד היום" (סעיף 8 לכתב התביעה). 1.1.5 החלק הרלבנטי של סעיף 10 לחוזה השכירות קובע לאמור: "...השוכר אינו רשאי לבצע כל שינוי בתקרה ו/או הגג של המושכר ו/או במרפסת של המושכר. במרפסות של המושכר הוא רשאי לשצפם ועל חשבונו". "על אף האמור בסעיפים 5 ו - 8 לעיל הזכות לשוכר לבצע על חשבונו שנויים ושיפוצים במושכר כדי להתאימם למטרת השכירות...". 1.2 טענות הנתבעים: 1.2.1 "...הנתבעים לא האריכו את המרפסת בלמעלה ממטר, אלא שיפצו את המרפסת מחדש, כמותר להם בסעיף 10 לחוזה, ואורכה לא עלתה יותר מ - 30 ס"מ מגודלה הקודם" (סעיף 4 לכתב ההגנה). 1.2.2 "...לאחר חתימת החוזה ביצע הנתבע את השיפוץ בהשקעה יקרה... ובודאי שמרפסת שבורה זו היתה זקוקה לתומכים צרים מבטון. כן פנה הנתבע למשכירים ע"י עוה"ד מ. מצא ועו"ד משה כהן בבקשה לאשר לו ביצוע מדרגות חירום ברוחב 50 ס"מ לשער האחורי של הבנין לשם ירידה נוחה בעת התמוטטות ח"ו הקורה לנתבע כתוצאה מניתוח גידול מוחי מסובך שעבר הנתבע" (סעיף ג לכתב ההגנה). 1.2.2 יצויין כי הנתבע 1 כתב לב"כ התובעים כבר ב כ"ד ניסן תשנ"ה (95/04/24) כי "פונה אני בבקשה אישית לאפשר לי להתקין מדרגות חירום צרות מהמרפסת האחורית קרובה לשער האחורי של הבנין על מנת לאפשר ירידה נוחה וללא בלאגן בשעת התמוטטות ח"י הקורה לי כתוצאה מניתוח גידול מוחי מסובך שבוצע לי עקב התמוטטות ואיבוד הכרה לפני חודשים מספר. ומאז אני במעקב טיפולי ותרופתי. ההכנה למדרגות החירום נעשו במהלך שיפוץ מחודש של המרפסת בכ - 20 ס"מ. אך אני ממתין לאישורכם על מנת לבצע את המדרגות החשובות לי ביותר, ובגילי להיכנס לאמבולנס במרכז גאולה זה לא דבר הכי נעים". 1.2.3 במכתבו של הנתבע 1 לעוה"ד מצא מיום 95/05/10 כתב כי "... כל ההרכבה אינה עולה על 30 ס"מ.." (סעיף 1 למכתב). 1.2.4 "מאז הסכסוך סגר הנתבע את היציאה האחורית ולא השתמש בו פרט למקרה חירום אחד. והלוואי ולא נדע צער יותר. כן מודע התובע לכך שאין אפשרות לבטל חיזוקי ו/או הריסה מדרגות מכח היותם תומכים את המרפסת כולה". (סעיף ו' לכתב ההגנה). 2. מהלך ההליך הדיוני 2.1 בהודעת הנתבעים לבית המשפט (כב' סגן הנשיא מ' רביד) מיום 96/12/15 הודיעו כי הרסו את "התוספת למרפסת (הקיימת בתוך זה... כל הבניה והתוספות למרפסת (הקיימת זה שנים) כולל שני העמודים וכן גרם המדרגות נהרסו כלא היו ורוחב המרפסת נשארה לפי גודלה המקורי"... 2.2 עוה"ד מ. מצא ב"כ הנתבעים הגיב ביולי 97/1/15 כי "הנתבעים לא הרסו את כל המדרגות שהקימו. הדגש הוא על כל המדרגות. הם הרסו חלק מהמדרגות" וכי "הנתבעים לא הרסו כל החלק של המרפסת שהרחיבו. דגש הוא על כל ההרחבה. הם הרסו חלק מההרחבה". 2.3 הנתבעים בהודעתם לבית המשפט מיום 97/01/31 (הוגשה ביולי 97/02/06) טענו כי "... הרסנו את כל התוספת ומרפסת כולל שני העמודים, וכן גרם המדרגות נהרסו כלא היו". 2.4 ביום 97/06/16 נערך ביקור בית המשפט במקום (פרוטוקול מ' 4-5). בביקור התברר כי: א. קיימת מרפסת במקום שמקודם היה גג המטבחון" (עמ' 5 שורה 8). ב. "... סימנים לגרם מדרגות שירד מהבית כלפי צפון..." (עמ' 5 שורה 2). ג. "קיימים רק שני עמודי עץ תומכים את היציקה" (של המרפסת) (עמ' 5 שורה 18). ד. "פסולת בנין במקום שהיה מטבחון" (מתחת למרפסתו) (עמ' 5 שורה 20). ה. לענין הרחבת המרפסת - "רואים שרידי קיצוץ הבטון וברזלים" (עמ' 5 שורה 14). 3. בישיבת קדם משפט מיום 97/07/02 התחייב הנתבע 1 (בשם הנתבעים): 3.1 לנקות הפסולת מתחת למרפסת. 3.2 לסלק העמודים התומכים למרפסת (שני עמודי העץ). 3.3 ליצוק/ לטייח את קצה הרצפה של המרפסת ולטייח את הקיר שבו נראים סימני המדרגות. 4. בישיבת קדם המשפט הנ"ל ביקש עוה"ד מ. מצא בשמו ובשם עוה"ד ד"ר מ. כהן, כדלקמן: 4.1 לאחר שיוחזר המצב לקדמותו אבקש שבית המשפט יפסוק הוצאות ושכ"ט עו"ד. 4.2 כמו כן אבקש לפצות את בעל הבית בגין אי פינוי אם ביהמ"ש לא יצווה על פינוי. 5. בהחלטה מאותו היום (02.07.97) נקבע כי התחיבויות הנתבעים ע"פ הצהרת מר שמרלר מקבלות תוקף של החלטה וכי לאחר שיומצאו לי התמונות על ביצוע כמפורט בהתחייבויות מר שמרלר, אחליט בענין הוצאות ושכ"ט עו"ד ופיצוי. 6. בקדם משפט שהתקיים ביום 97/09/08 הודיע הנתבע 1 (בין השאר): 6.1 "טייחתי וניקיתי השטח ואולם בעקבות נפילת המרפסת מצויים במקום הריסות המרפסת. ואולם ציפיתי לקבל היתר לבנות את המרפסת מחדש ולכן טרם פיניתי את הריסות המרפסת". (עמ' 9 שורות 20-22). 6.2 "אני מסכים שביהמ"ש יתן פסק דין על פי החומר שבתיק ולאור ממצאי הביקור במקום וזאת ללא כל טיעון נוסף ו/ או הבאת הראיות". (עמ' 9 שורות 25-26). 6.3 "אני מבקש שביהמ"ש לא יחייב אותי בפיצוי, הוצאות, ושכר טרחת עורך-דין וזאת לאור נסיבות במקרה זה כפי שכתבתי וכפי שהסברתי" (עמ' 9 שורות 27-29). 6.4 "אני מבקש לקחת בחשבון את העובדה שגם המרפסת לא קיימת היום" (עמ' 9 שורה 29). 6.5 "אני מתחייב לנקות את הפסולת תוך שבעה ימים ואגיש על כך לביהמ"ש הודעה שאכן כך עשיתי בצירוף צילומים המוכיחים שכך עשיתי..." (עמ' 9 שורות 2-4). 7. בקדם המשפט מיום 97/09/08 טענו ב"כ התובעים: 7.1 "לא מסכימים לתת רשות לבנות מרפסת מחדש" (עמ' 9 שורה 7). 7.2 "עומדים על כך שהנתבעים ינקו השטח ויוציאו הפסולת" (עמ' 9 שורה 8). 7.3 "מבקשים לחייב הנתבעים בהוצאות ושכ"ט עו"ד ופיצוי בעלי הבית בגין תביעת הפינוי" (עמ' 10 שורות 10-11). 7.4 "אנו מבקשים שביהמ"ש יתן פסק דין על-פי החומר שבתיק ולאור ממצאי הביקור במקום וזאת ללא כל טיעון נוסף ו/או הבאת ראיות" (עמ' 10 שורות 13-14). 8. ביום 97/09/16 התקבלה הודעת הנתבעים מיום 97/09/14 בצירוף תמונות, לפיה "... ניקינו את כל הפסולת והסרנו את כל שאריות המרפסת שהתמוטטה". 9. בסעיף 6 לכתב התביעה נטען כי "בסעיף 12 מחוזה השכירות נקבע כי המעשים הנ"ל (שביצעו הנתבעים - י. מ.) מהווים הפרה של חוזה השכירות וביטול השכירות לחלוטין ושעל הנתבעים לפנות המושכר ולהחזיר חזקתו לתובעים". 10. סעיף ב.4. להסכם השכירות קובע: "השוכר מתחייב בזה להיות אחראי כלפי המשכיר בעד שלמות המושכר וכל הקשור אליו מבית ומחוץ ...". 11. סעיף 10 סיפא לחוזה השכירות קובע: "... השוכר אינו רשאי לבצע כל שינוי בתקרה ו/או הגג של המושכר ו/או במרפסת של המושכר. במרפסות של המושכר הוא רשאי לשפצן על חשבונו". 12. סעיף 12 לחוזה קובע: "כל התחייבויותיו של השוכר לפי חוזה זה הן יסודיות, אם השוכר לא יפרע את תשלומי שכר הדירה, או אחד מהם, או לא ימלא אחר יתר תנאי החוזה, או אחד מהם, בכל מקרה שכזה השכירות תתבטל לחלוטין ע"י עצם הפרת החוזה ועל השוכר יהיה לפנות מייד את המושכר ולמסרו למשכיר...". (הדגשה לא במקור - י.מ.) 13. "השאלה היחידה הדורשת בדיקה במסגרת זו היא אם יש בין תנאי החוזה תנאי מפורש הקובע כי אי קיום תנאי מתנאי השכירות מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי. אם תנאי כזה קיים, כי אז התקיימה הדרישה הצורנית הקבועה בסעיף 131 (ב) לחוק הגנת הדייר". (השופט ברק, כתוארו אז) ע"א 84/121 פד"י ל"ח (4) 673, עמ' 690, וכן סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972. 14. התשובה לשאלה הנ"ל היא חיובית, וקיימת בסעיפים ב.4., 10, 12 לחוזה השכירות, וכי על כן אני קובע כי יש תנאי מפורש הקובע כי אי קיום תנאי מתנאי השכירות מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי. הנתבעים-השוכרים, לא היו רשאים להגדיל (להרחיב) את שטח המרפסת (האחורית-צפונית) בכ30- ס"מ ולא היו רשאים לבנות את המדרגות שהובילו אל המרפסת הנ"ל. 15. "... מחסום בפני תביעת פינוי בשל הפרות שאינן יסודיות, הרי מחסום כזה קיים בהוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, לפיה אפילו משתכללת עילת פינוי, "רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת". (השופט ברק, כתוארו אז, שם, שם). 16. סבור אני שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת פסק-דין של פינוי מן הטעמים הבאים: 16.1 הפרות חוזה השכירות לא הפרות יסודיות הן. הרחבת המרפסת, תוך כדי השיפוץ, בכ30- ס"מ ואף בניית מהלך המדרגות אל המרפסת הנ"ל, בשל צרכיו המיוחדים של הנתבע 1 (ליציאה אחורית לאמבולנס) אינן הפרות יסודיות כלל ועיקר. 16.2 המדרגות עצמן נהרסו ע"י הנתבע 1, ואילו המרפסת האחורית-צפונית נהרסה כולה בעקבות הסרת שני העמודים התומכים. 16.3 אין בנ"ל כדי לשנות את המושכר באופן מהותי. 16.4 הנתבעים שילמו דמי מפתח. 16.5 הנתבעים שיפצו את המושכר כולו בהשקעה גדולה. 17. בנסיבות אלה אני מוצא לנכון לחייב את הנתבעים לפצות את בעלי הבית וכן לשאת בהוצאות ושכ"ט עו"ד. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים (לפי החלק היחסי של כל אחד במושכר) סך של חמשת אלפים (5,000) ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל ממש. כמו כן אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים (לפי החלק היחסי של כל אחד מהם במושכר) הוצאות ושכ"ט עו"ד (כולל) בסך של ארבעת אלפים (4,000) ש"ח בצירוף מע"מ כחוק ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל ממש. חוזה שכירותחוזההפרה יסודיתדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותשכירות מוגנת