בעלות על חניות צמודות לנכס

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בעלות על חניות צמודות לנכס: א. מהות התובענה זוהי בקשה למתן פסק-דין הצהרתי על בעלות בזכויות בנכס. ב. העובדות הרלוונטיות המבקשת הינה חברה בע"מ שנוסדה על-ידי המנוח ז"ל (להלן: "המנוח") ואשר עסקה במתן שירותי אספקה ומכירה של גז באזור רמת-גן וגבעתיים. המנוח נפטר בשנת 1990. אשתו ובנותיו של המנוח מנהלות ובעלות מניות במבקשת (ר' נספח א לכתב הבקשה). המשיבות 1 ו-2 הינן חברות בע"מ אשר הקימו את המבנה שברחוב סירקין 13 בגבעתיים (הידוע כגוש 6168, חלקה 743. להלן: "הבניין"), ואשר רשומות מאז הקמת הבניין כבעלות הנכס שבתת-חלקה 3 (להלן: "הנכס") (לרישומים השונים בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין ראו נספח ב לכתב הבקשה - להלן: "הרישום המקרקעין"). המשיבה 3 הינה חברה בע"מ הרשומה, מאז שנת 1990, כבעלת מחצית מזכויות החכירה בתת-חלקה 7. המחצית האחרת רשומה על המשיבות 1 ו-2 נכון לעת הגשת הבקשה, אך מחצית זו נרכשה על-ידי המשיב 4 (מהמוכר דוד בלס בפשט"ר, שרכש את הזכויות בשנת 1997 מהמשיבות 1 ו-2. ר' רישום המקרקעין). המשיב 4 צורף לבקשה בהתאם להחלטת בית-המשפט מיום 10.8.2008. המשיבה 5 צורפה כמשיבה פורמאלית בהתאם להחלטת בית-המשפט מיום 19.3.2009. המבקשת טוענת כי רכשה את הנכס מידי המשיבות 1 ו-2 ביום 3.11.1971 וכי המנוח, במחדלו, לא רשם את הזכויות על שם המבקשת מפאת חוסר סדר בניהול ענייניו, וזאת עד למותו. לאחר שנפטר לא נרשמו הזכויות מכיוון שיורשי המנוח לא העלו בדעתם כי הזכויות אינן רשומות על שם המבקשת. היום, כמעט ארבעים שנים מאוחר יותר, לא נמצאו מסמכים המצביעים על כך שהעסקה אמנם התבצעה, למעט אחד: אישור לרישום הפעולה בפנקסי המקרקעין, שהופק על-ידי מנהל מס שבח מקרקעין ביום 19.6.2007 (נספח ג לכתב הבקשה). אישור זה מפרט את המשיבות 1 ו-2 בצד המוכר, את המבקשת בצד הקונה, וכן את פרטי הנכס ומועד העסקה. המשיבות 1 ו-2 נעדרו מכל הדיונים בתיק, לא הגישו כתב הגנה ולא הביעו כל עמדה לגבי טענת המבקשת כי אכן רכשה את הנכס כאמור. לעומתן, למשיבות 3 ו-4 אין כל זיקה או יריבות מול המבקשת בעניין זה, ולפיכך אקדים את המאוחר ואקבל את הבקשה לסעד הצהרתי ככל שהדבר נוגע לעצם רכישת הנכס. המחלוקת בין המבקשת לבין המשיבות 3 ו-4 (להלן: "הצדדים") מתמקדת בחניות הצמודות לבניין. על-פי הרישום, החניות המסומנות "כו", "כז" ו-"כח" (להלן: "החניות שבמחלוקת") מוצמדות לתת-חלקה 7. ואולם, לטענת המבקשת רישום זה מקורו בטעות, עוד מהתקופה בה נרכש הנכס מידי הקבלנים, וזאת בטרם הושלמה הקמת הבניין. כמו-כן טוענת המבקשת כי רישום שגוי זה מעולם לא תוקן, כשם שהנכס מעולם לא הועבר ונרשם על-שם המבקשת, ומאותן הסיבות. המבקשת סומכת את טענותיה על תצהירים של עובדי המבקשת לפיהם החניות היו בשימוש רצוף, במשך 37 שנים, של החברה לשם חניית רכבי החברה. ג. הפלוגתאות בין הצדדים הפלוגתא בין הצדדים היא: האם על בית-המשפט להצהיר שהזכויות בחניות שבמחלוקת צריכות להיות רשומות כצמודות לנכס של המבקשת? בין הצדדים התגלעו פלוגתאות נוספות, אך היות שרובן ככולן נובעות מהפלוגתא העיקרית, ובשל המסקנה אליה הגעתי בפלוגתא עיקרית זו, אדון בה בלבד. ד. האם הזכויות בחניות שבמחלוקת צריכות להיות רשומות כצמודות לנכס של המבקשת? התשובה לכך היא שלילית, וזאת מכמה נימוקים: ראשית: המבקשת לא המציאה אף ראייה בכתב שתגבה את טענותיה והצהרותיה; סעיף 8 לחוק המקרקעין (התשכ"ט-1969, ס"ח 259) מקים דרישה להוכחת העסקה באמצעות כתב. בא-כוח המשיבות 3 ו-4 מנה בסעיף 13 לסיכומיו מספר רב של ראיות שהמבקשת הייתה עשויה להסתייע בהן, אך אלה לא הוצגו על-ידה. בין היתר הייתה יכולה המבקשת להמציא אישורים של רואה החשבון שלה, עדות לתשלום דמי חכירה למנהל, ציון הנכס במאזני החברה ובדוחותיה הכספיים, חשבוניות מס או צ'קים המעידים על הרכישה וכיוצא באלה. נראה לי שאפילו המציאה המבקשת ראיות נוספות מעין אלה, ספק אם היה בהן כדי להצביע על כי החניות שבמחלוקת אכן נכללו בעסקה. שנית: המשיב 4 רכש את חלקו בתת-חלקה 7 בתום לב ובהסתמך על הרישום. מהרישום עולה כי החניות שבמחלוקת צמודות לתת-חלקה 7. יתרה מכך, המשיב 4 רכש את תת-חלקה 7 והחניות הצמודות לה באישור בית-המשפט שציין כי הנכס הינו בהתאם לרישום. שלישית: המבקשת ביססה את תביעתה לחזקה בזכויות על השימוש בפועל שעשתה בחניות שבמחלוקת במהלך כארבעה עשורים. ואולם, בכך אין כדי להוכיח את אשר היא מבקשת להוכיח. אפילו השתמשה בחניות באופן בלעדי, ובמשך כל התקופה, יכול שהדבר נבע מזכות בעלות אבל גם יכול שנבע מכוח רשות מכללא, רשות אשר אינה מהווה זכות במקרקעין. בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל ( 21.3.2007), דובר במי שהחזיק במקרקעין למעלה מ-40 שנים, ואף הקים עליו מבנים שונים. וכך כתב השופט ג'ובראן בפסקה 10 לפסק דינו, בצטטו ממאמרה של נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 57-56 (1995): "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו  של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס... רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה" מכאן שאף אם הסכימו המשיבות 1 ו-2 לנוכחות ולשימוש של המבקשת בחניות שבמחלוקת, הרי שעצם השימוש בהן לא הקנה בשום אופן זכויות כלשהן למבקשת או הגביל בדרך כלשהי את זכותן של המשיבות 1 ו-2 לעשות בחניות כרצונן, ובכלל זה להעבירן לאחר. משכך, לא נפגעו אף זכויותיו של האחר או האחרים שרכשו את החניות, בהסתמך על הרישום בטאבו וכך הלאה עד לבעליהן הנוכחיים, הם המשיבים 3 ו-4. בנוסף, בעלי החניות שבמחלוקת יכולים להביא לסיומה של הרשות מכללא להשתמש בחניות בכל עת, ובאמצעות גילוי דעתם על כך למבקשת. המשיבים 3 ו-4 גילו דעתם למבקשת כי הם מבקשים ממנה לחדול מלהשתמש בחניות שבמחלוקת, ואף גידרו אותן לשם מניעת המשך השימוש בהן. משכך באה לידי סיומה הרשות מכללא ואל למבקשת לעשות בחניות שבמחלוקת שימוש נוסף. הנימוק הרביעי: לדחיית הבקשה הוא הסתמכות של המבקשת על עדותו של אחד מעובדיה, מר דוד קצנברג, אשר ציין כי בתחילת שנות השמונים נעשתה פרצלציה מחדש בשטח החניות, ושהמנוח סיכם מול ועד הבית של הבניין על השימוש בחניות. כבר נפסק כי אין בהסכמה של בעלי דירות בבית משותף להשתמש ברכוש המשותף משום הקניית זכות במקרקעין (ע"א 188/76 רוזנוקס נ' הוטרר, פ"ד לא(1) 382, 386-385 (1976)). עצם קיומו של הסדר מעין זה, מטה את הדעת לכיוון של מתן רשות חניה, ולא של "מימוש" זכות בעלות בחניה. הסכם על חלוקת השימוש בחצר הבניין אינו גורע מזכותו הקניינית של כל חוכר בשטח החצר שהוקצה לשימושו הבלעדי של חוכר אחר. הוא אף אינו גורע מזכותו של כל חוכר לחזור בו מהסכם חלוקת השימוש בכל עת (וראו גם החלטתו של בית-משפט זה בע"א 1295/03 נוי נ' קורנפלד ( 10.7.2006), ובפרט בפסקאות 25-24 לפסק הדין). ה. סוף דבר לאור המסקנות אליהן הגעתי, אני מקבלת את הבקשה באופן חלקי, במובן זה שאני נותנת פסק דין כמבוקש בעניין בעלות המבקשת בזכויות על הנכס שבתת-חלקה 3, אך לא בחניות שבמחלוקת. כל צד יישא בהוצאותיו. בעלותחניה