פטור ממס שבח דירה שהתקבלה בירושה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פטור ממס שבח דירה שהתקבלה בירושה: דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר: להלן רקע עובדתי: העוררים הינם ילדיה ויורשיה של המנוחה ז"ל (להלן "המנוחה") וזאת על פי צו ירושה מיום 5.3.06. ביום 4.3.07 מכרו העוררים נכס ברחוב ששת הימים 12 ביהוד, הידוע כגוש 9711 חלקה 325, בשטח של 325 מ"ר, תמורת סך של 345,000 $. העוררים ביקשו לקבל פטור לפי סעיף 49(ב)(5) לחוק המיסוי בגין נכס שהתקבל בירושה. המשיב הגיע למסקנה כי על המקרקעין היו בנויות 2 דירות, אחת ישנה בת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר ויחידה שנייה חדשה בשטח של 155 מ"ר בת כ-5 חדרים. העוררים טוענים כי מדובר בבית מגורים אחד. המחלוקת בין הצדדים: האם מגיע לעוררים הפטור במסגרת סעיף 49ב(5) לחוק המיסוי כטענת העוררים או שמא לא מגיע להם הפטור הנ"ל, כיוון שעל המקרקעין ביום הפטירה וביום המכירה היו שתי דירות מגורים ולא אחת. סיכום טיעוני העוררים: הנכס נמכר כיחידת מגורים אחת. בפועל היה במקום בית ישן והוסיפו לו בנייה חדשה. בהתאם לתכניות הבנייה, נבנה חיבור פיזי שקישר בין החלק הישן לחדש והם ביחד היוו יחידת דיור אחת. בשנת 1989, לאחר סיום בניית החלק החדש, עברו חלק מהיורשים להתגורר בבית עם המנוחה, כדי לסעוד ולהשגיח עליה, כשהם עושים שימוש משותף בכל הבית על שני חלקיו כיחידת דיור אחת. המנוחה התעקשה להתקין מונה חשמל פנימי בחלק החדש לצורך התחשבנות בינה לבין הילדים בחיוב החשמל. לאחר פטירת המנוחה ביום 25.4.05 המשיכו חלק מהעוררים להתגורר בחלק החדש ואטמו את הפתח המקשר את החלק החדש לחלק הישן. ובחלק הישן לא נעשה כל שימוש עד למועד מכירת הנכס. עם תום שנת האבל על המנוחה החליטו העוררים פה אחד לרשום את צו הירושה בחברה המשכנת. המעבר בין שתי הדירות נסגר ונפתח מחדש לצורך רישום הבית המשותף לפני החתימה על הסכם המכר. רק אז הסכימה החברה המשכנת לרשום את הבית כבית משותף ורישום הזכויות בו כיחידת מגורים אחת על שם העוררים. המשיב העניק פטור לעוררים על הדירה הגדולה וחייב את הדירה הקטנה במס שבח. העוררים סוברים כי העובדות כגון: שעון מים אחד, מערכת אחת של תשתיות ביוב עם חיבור אחד לביוב המרכזי מובילות למסקנה כי מדובר בבית מגורים אחד. לפי התוכנית שהוגשה להיתר מדובר בתוספת בניה לקיים. על פי התב"ע מותרת יחידת דיור אחת. לחילופין קביעת השוויים השונים לשתי היחידות ע"י המשיב אינה סבירה, שכן המשיב קבע שווי למ"ר גבוה יותר ליחידה הישנה. סיכום טיעוני המשיב: נטל ההוכחה מוטל תמיד על כתפי מבקש הפטור. הפטור לפי סעיף 49ב(5) חל רק כאשר למנוחה לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת בעת פטירתה. במקרה דנן, היה למשיב יסוד להניח לאור מסמכים שהגיעו לידיו כי מדובר בשתי דירות נפרדות ערב המכירה. (ראה נספח 4 לכתב הערר). המעבר בין שתי הדירות נפתח אך ורק לצורך מכירת הנכס, ואילו לפני כן שימש כשתי יחידות אוטונומיות נפרדות - האחת לשימוש המורישה ובתה חנה והשניה לשימוש משפחת דהן. את העובדות למד ב"כ המשיב שביקר בשטח. בנוסף ראתה המבקרת 2 מוני חשמל נפרדים, אחת לכל דירת מגורים. גם המכתב של החברה המשכנת, לפיו יש על החלק הנמכר 2 דירות ולא אחת, דבר המונע רישום כבית משותף השפיע על החלטת המשיב לקבוע כי יש כאן 2 יחידות ולא אחת. בנוסף היו מטבחים נפרדים, מקלחות נפרדות וכיו"ב. רישום הנכס כפי שבוצע ע"י רישום בית משותף אינו משקף את המצב העובדתי בפועל. המשיב פיצל את השווי באופן שניתן פטור לפי סעיף 49ב(1) לדירה הגדולה בסך 225,000 $ ואילו הדירה הקטנה חויבה במס בסך 125,000 $. דיון ומסקנות: המסגרת הנורמטיבית לענייננו מצויה בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן - "חוק המיסוי") הקובע את ההוראה הבאה: "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: (סעיף 49 ב לחוק המיסוי) ..... (5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה: (א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; ׁ(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה." נטל ההוכחה, ככל שעסקינן בטענה לפטור, מוטל תמיד על כתפי מבקש הפטור. כך נקבע, בין השאר, בעמ"ש 1520/99 זילברצוויג נ. מנהל מס שבח, מיסים יד/1 ה-301: "נישום המבקש כי יינתן לו פטור במכירת דירת מגורים חייב להוכיח כי אכן מדובר בדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק וכי המכירה זכאית לפטור". וכן ראה וע/1340/05 סטרינסקי הלל נ. מנהל מס שבח ת"א 2. מיסים כא/6 עמ' 329 שם נקבע: "כל הטוען לפטור ממס, עליו הראיה להראות כי הוא בא בתחומי הוראת הפטור..." המועד הקובע לבחינת השאלה שבמחלוקת הוא מועד אירוע המס, כלומר המועד של "מכירת הזכות במקרקעין", קרי ה-4.3.2007. בענין זה ראה גם ע"א 2170/03 לרנר נ. מנהל מס שבח, פ"ד נט(2) ע' 250 בעמ' 256. כך גם הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך א' מהדורה שניה, סעיף 6.56 עמ' 478). בנוסף חובה להתייחס ליום פטירת המוריש, כיוון שנקבע בחוק המיסוי בסעיף הנדון כי "לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד". מכאן שעל העוררים הנטל להוכיח כי גם לפני פטירת המורישה, וגם בעת המכירה, הייתה דירה אחת ולא שתי דירות. מכאן שמדובר בתיק עובדתי גרידא בו השאלה העיקרית היא האם הייתה בממכר ביום פטירת המורישה דירה אחת או שתי דירות. אם הקביעה היא שתי דירות, הרי שאין היורשים (המוכרים) זכאים לפטור מיוחד לפי סעיף 49ב(5) לחוק המיסוי. לאחר שמיעת כל הראיות בתיק אין מנוס מלהגיע למסקנה כי ביום פטירת המורישה היו במקום שתי דירות מגורים ולא אחת כדרישת הסעיף 49ב(5) לחוק המיסוי. המשיב עלה על הבעייתיות, כאשר עיין בחוזה המכר שהוגש לו (נספח 4 ). שם נאמר כי המוכרים (העוררים) מתחייבים כי "יפעלו ככל שביכולתם ובמהירות האפשרית להסיר את המגבלה הרשומה בנספח ב' וזאת תוך שלושה חודשים מיום חתימת חוזה זה, שאם לא כן יהיה הקונה רשאי לבטל חוזה זה אך מבלי שהדבר יהווה הפרה של החוזה מצד המוכר להלן." בנוסף קיים בכתב הערר נספח "אישור זכויות במקרקעין" מיום 27.2.2007 מטעם "דירות עם" החברה המשכנת. בהערה למסמך זה נאמר: "קיימת מניעה לרישום בית משותף קיימות 3 יח' ובמינהל רשומות רק 2 יח'. עד שלא תוסר המניעה הנ"ל - אין אפשרות לעשות כל פעולה בתיק זה." גב' פנינה כהן, המשמשת כרכז חוליה במשרדי המשיב, ערכה ביקור בנכס, המצוי על המקרקעין, ביום 23.9.07, וזאת לאחר תיאום עם ב"כ המוכרים וצילמה את התמונות (מוצגים מ/1-מ/13). במסגרת הביקור התברר למשיב כי היו בנכס 2 מוני חשמל נפרדים - אחד לכל דירת מגורים. אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל היו קיימים טרם המכירה וכן גם טרם הפטירה שני מבני מגורים, אלא שהעוררים טוענים בהקשר זה: היתר הבניה היה לתוספת יחידה ולא לבניית יחידה נפרדת. ההפרדה ו/או ניתוק נעשו כדי לשכן ביחידה הישנה (הקטנה) את אמם ואחותם החולה ואילו ביחידה החדשה גרו חלק מהיורשים כדי לשמור על אמם ואחותה החולה. הפרדת מוני החשמל נעשתה בגלל צריכת חשמל מוגברת שנגרמה על ידי הבת החולה שהייתה לעתים מדליקה את כל המתקנים החשמליים ללא צורך. המשיב ממקד את הדיון בפתח שהיה קיים בין החלק הישן לחדש והוא סבור כי פתח זה נפתח רק סמוך לפני הביקור וכי ביתר הזמנים הרלוונטיים היה פתח זה סגור ותרם ליצירת שתי יחידות נפרדות. כל יחידה יכולה, לדעת המבקרת לשמש כיחידה נפרדת. המבקרת גם תחקרה את הקונים ולמדה מהם כי הם ימשיכו בהפרדה, כיוון שבכוונתם לשכן במקום שתי משפחות קרובות. יצוין כי העוררים לא הביאו כל ראיה באשר לפיצול התמורה כפי שנערך על ידי המשיב והם מנסים לעשות זאת רק במסגרת הסיכומים וללא חוות דעת מקצועית. אין מנוס מלהגיע למסקנה העובדתית כי אכן היו במקום 2 יחידות עצמאיות במועדים הקובעים בערר זה וכי אלמלא ביקור נציג מהחברה המשכנת שביקר במקום ומצא 2 יחידות דיור לא היה המשיב עולה על העניין. ברור כי הקונים דרשו שנושא זה יוכנס לחוזה ביניהם כדי למנוע מצב שבו החברה המשכנת לא תסכים להעברת הזכויות. מסקנה זו אינה משתנה גם אם היה מובא היתר הבנייה ואכן היה מתברר כי הבנייה החדשה נבנתה כתוספת לבית הקיים. מה שקובע זהו המצב בפועל ולא המצב התיאורטי הנכון של יחידה אחת. לגבי הטענה בדבר השווי שקבע המשיב לכל אחת ואחת מן היחידות היה, ככל הנראה מקום להגיש חוות דעת שמאי בנדון אבל כזו לא הוגשה. יחד עם זאת בעמ' 13 לפרטיכל מצהיר ב"כ המשיב: "על החלק החדש הכרנו בפטור. הצעתי לחברי שהחלק הישן הדירה תהיה שווה 90,000 דולר, על זה יהיה החיוב. עשינו חישובים." אני הייתי מאמץ את השווי הזה כיוון שהוא נראה לי הוגן בנסיבות העניין. לפיכך, הייתי ממליץ לחברי לדחות הערר ברובו. המשיב יוציא שומות חדשות לפיהן שווי הדירה הקטנה יהיה 90,000 דולר בש"ח לפי השער היציג ביום המכירה והיתרה תהיה פטורה כשווי הדירה הגדולה. לכן הייתי ממליץ לחייב העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ שיישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין חבר י. בן שלמה שופט (בדימוס), יו"ר: אני מסכים לאמור בחוות דעתו של חברי, עוה"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות. י. בן שלמה שופט (בדימוס) יו"ר ד"ר גדעון קלוגמן, עו"ד, חבר: אני מסכים לאמור בחוות דעתו של חברי, עוה"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות. ד"ר גדעון קלוגמן, עו"ד חבר לפיכך, הוחלט לדחות הערר כמפורט בחוות דעתו של חבר הועדה עו"ד דן מרגליות ולחייב את העוררים בהוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ שיישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. ירושהמיסיםמקרקעיןמס שבחפטור ממס