קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם בלעדיות בתיווך: ביום 2.5.01 נחתם בין התובע ובין הנתבעים הסכם להזמנת שירותי תיווך עפ"י חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1976 וכן הסכם בלעדיות ל- 6 חודשים החל מיום 2.5.01 ועד ליום 2.11.01 למכירת דירה בת 3 חדרים בשכונת נווה יעקב. עפ"י ההסכם אם הדירה תמכר בתוך תקופה של שלושת החודשים הראשונים מחתימת ההסכם דמי התיווך יהיו בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ ממחיר העסקה ואם הדירה תמכר לאחר שלושת החודשים הראשונים, דמי התיווך יהיו בשיעור של 1% ממחיר העסקה.   הנתבעים מכרו את הדירה, באמצעות מתווך אחר, בתוך שלושת החודשים הראשונים, ומנעו מהתובע לבצע את חלקו בהסכם.   בתביעתו דורש התובע פיצוי המורכב משלושה רכיבים: א.      דמי תיווך על סמך הסכם הבלעדיות בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ ממחיר העסקה. ב.      1% בצירוף מע"מ - בגין פיצוי מוסכם כפי שנקבע בהסכם התיווך. ג.        פיצוי בגין הפסד דמי תיווך צפויים בסך 2% בצירוף מע"מ מהרוכש הפוטנציאלי.   חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 מתיר למתווך להסכים עם בעל דירה על מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח - סעיף 9 (ב) לחוק. עם זאת החוק אינו דן בתרופות העומדות למתווך במקרה של הפרת הסכם הבלעדיות על ידי המוכר. אחת השאלות המתעוררות במקרה של הפרת הסכם בלעדיות היא האם במקרה שכזה זכאי המתווך לדמי התיווך, וזאת לאור הוראת סעיף 14 (3) לחוק המתווכים לפיה מתווך זכאי לדמי תיווך אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. שאלה נוספת היא האם זכאי המתווך להפסד דמי תיווך צפויים מקונה פוטנציאלי.   כב' השופטת אורית אפעל גבאי נדרשה לשאלות העולות בתיק זה בפסק הדין שניתן על ידה בת"א (ירושלים) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות נ' אהרון תק-של 2002(2) עמ' 1. בפסק הדין, לאחר ניתוח החוק, דברי ההסבר לחוק ומאמרו של פרופ' א. זמיר "לקראת חקיקתו של חוק המתווכים" קובעת כב' השופטת אפעל גבאי כי: "20. נשוב לשאלה שהצבנו בראשית דברינו בפרק זה, בדבר יכולתם של מתווך ולקוח להתנות, במסגרת הסכם בלעדיות שביניהם, על הוראות סעיף 14(3) לחוק המתווכים. לנוכח כל האמור לעיל, נראה כי יש מקום למסקנה כי צדדים להסכם תיווך, בו מוקנית למתווך בלעדיות בטיפול בעיסקה פלונית, רשאים לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך גם אם העיסקה נקשרה שלא באמצעותו. מסקנה זו נובעת מעצם טיבו וטבעו של תיווך בשיטת הבלעדיות. על פי שיטה זו נמסרת מלאכת שיווקו של הנכס באופן בלעדי למתווך אחד. אותו מתווך מחוייב על פי הסכם הבלעדיות לבצע פעולות נמרצות לשיווק הנכס, כולל פירסומו על חשבונו וכיוצא באלה, כל זאת לטובת הלקוח המעוניין בעיסקה. נכונותו של המתווך לבצע את כל אלה היא פועל יוצא של הידיעה כי במקרה שתושג עיסקה, שכרו יהיה מובטח. במקרה כזה המתווך אינו חושש מחשיפת המידע לכל, וברוב המקרים הוא אף הגורם היעיל לקשירת העיסקה, בין במישרין ובין בעקיפין." ובהמשך: "זאת, אף אם נכנס לתמונה "גורם מתערב" בדמות מתווך נוסף או אדם שהגיע במישרין אל הנתבע במטרה לקנות את הדירה. זו צריכה היתה להיות גם ציפייתו הסבירה של הנתבע, אשר התקשר בהסכם בלעדיות ונהנה מיתרונותיו."   במאמרו של פרופ' א. זמיר "לקראת חקיקתו של חוק המתווכים" המצוטט בפסק דינה של כב' השופטת אפעל גבאי מביע פרופ' זמיר את דעתו בנוגע לחקיקה הראויה וכותב כי במסגרת הסדרתם בחקיקה של הסכמי תיווך בהם מוסכם בין הלקוח למתווך על בלעדיות יש לקבוע כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אף אם לא היה הגורם היעיל, וזאת אם הלקוח הפר את תניית הבלעדיות וקשר עסקה שלא באמצעות המתווך. מהפרוטוקולים של הדיונים שהתקיימו בוועדת המשנה של וועדת חוק ומשפט לעניין חוק המתווכים במקרקעין, בתאריך 2/2/94 אשר נזכרים ומצוטטים בפסה"ד בת"א (של') 1171/99 הנ"ל עולה כי זו היתה גם כוונתם של חברי הוועדה.   7.       אני מקבלת את הדעה לפיה במקרה של הפרת הסכם בלעדיות זכאי המתווך לקבל דמי תיווך גם אם הוא לא היה הגורם היעיל לביצוע העסקה ואני מקבלת את התביעה ככל שהיא מתייחסת לדמי התיווך בגין העסקה. התובע העיד כי מצא קונה אשר הייתה מעונינת לרכוש את הדירה במחיר של 80,000 דולר. לאור הסכמת הנתבעים לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 1.5% בצירוף מע"מ בתקופה זו, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע 6,797 ₪.   8.       אלא שהתובע אינו דורש כאמור רק את דמי התיווך. בתביעתו הוא דורש פיצוי גם בגין דמי התיווך שהוא יכול היה לקבל מהקונה ולא קיבל עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבעים. בענין זה דורש התובע פיצוי מוסכם עפ"י החוזה בשיעור של 1% בצירוף מע"מ וכן דמי תיווך מקונה פוטנציאלית אשר נמנעו ממנו.   9.       כב' השופטת אפעל גבאי התייחסה בפסק דינה גם לשאלת הפיצוי בגין דמי תיווך שנמנעו מהמתווך וכתבה בפסק דינה כי: "23. עניין נוסף שיש להידרש אליו נוגע לסכום התביעה. התביעה היא לתשלום דמי תיווך על פי ההסכם בשיעור של 1.5% מסכום המכירה בתוספת מע"מ, וכן לתשלום הפסד דמי תיווך מקונה פוטנציאלי בשיעור של 2% ממחיר הנכס. דא עקא, התובע לא הוכיח את זכותו לקבל מן הקונה דמי תיווך. לא נטען, וממילא לא הוכח, שהתובע התקשר בהסכם תיווך עם קונה אשר היה מעוניין בדירה. הסכם התיווך בענייננו אינו מתייחס לנושא דמי התיווך מן הקונה ומסדיר אך את נושא תשלום דמי התיווך מהמוכר - הלקוח. התובע לא הביא ראיות בנושא זכאותו של מתווך הפועל בשרותו של מוכר דירה לקבלת דמי תיווך מרוכש הדירה. אין גם כל הוראת חוק המסדירה נושא זה. במצב דברים זה, יש לדחות חלק זה של התביעה אשר לא הוכח."   10.   בכתב התביעה כתב התובע כי דמי התיווך מהקונה הפוטנציאלית היו בשיעור של 2%. להבדיל מהמקרה שנדון בפני כב' השופטת אפעל גבאי, במקרה הנדון הוכיח התובע כי הוא מצא קונה פוטנציאלית לדירה. הגב' אנג'לה דיינוב אשכנזי העובדת עם התובע ואשר טיפלה בעסקה העידה כי: "הגיע לקוח, כשבוע אחרי כן, ביום 8.5.02 והיא רצתה את הדירה, אמרה שבסדר והיא רוצה לקנות. התובע עזר לה בקבלת משכנתא לגבי הדירה כי היינו בטוחים שסוגרים את העסקה ואז התקשרתי אל הנתבעת כמה פעמים, פעם שלישית היא אמרה לי שהיא מכרה דרך מתווך אחר." התובע העיד כי: "אנו הפסדנו את הלקוחה, ואת הרווח ממנה. היא לא הבינה איך לא ניתן לקבל את הדירה כאשר יש לנו בלעדיות. הנתבעים העלימו מאתנו את העובדה שהם מכרו את הדירה."   11.   עדות התובע ועדותה של הגב' דיינוב אשכנזי הן בנושא זה והן בנושא חתימת הסכם התיווך עם הנתבעים היו מהימנות בעיני ואני מקבלת אותן.   12.   בהסכם הבלעדיות נקבע בין הצדדים פיצוי מוסכם. מבלי להיכנס לשאלה האם פיצוי שכזה תקף לנוכח הוראות חוק המתווכים, הרי עפ"י הוראת סעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, התובע יכול לבחור בין הפיצויים המוסכמים לבין הפיצוי בגין הנזק שנגרם לו בפועל, אך אין הוא זכאי לשניהם.   13.   מאחר והתובע לא הציג את הסכם התיווך עם הקונה הפוטנציאלית ולא הוכיח כי הסכימה לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% כפי שנטען על ידו בכתב התביעה, אני פוסקת לתובע פיצוי בשיעור של 1% בצירוף מע"מ בגין הפסד דמי התיווך הפוטנציאלים, ובסה"כ 4,531 ₪.   14.   סה"כ אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע 11,328 ₪.   15.   הנתבעים טענו כי לא הבינו את ההסכם שעליו חתמו. הנתבע אף טען כי הגב' אנג'לה דיינוב אשכנזי, נציגת התובע אשר עמה היו בקשר הגיעה אליו בשעות הבוקר המוקדמות, והחתימה אותו על ההסכם מבלי שידע מה הוא עושה.   16.   לאחר שמיעת עדויות הצדדים אני דוחה טענות אלה של הנתבעים. מעדותה של הגב' אנג'לה דיינוב אשכנזי עולה כי ההוראה של התובע הייתה לא לקבל את הדירה לטיפול ללא בלעדיות והקשר עם הנתבעים נוצר שלושה חודשים לאחר הפעם הראשונה בה שוחחה הגב' אשכנזי עם הנתבעת ורק לאחר שהנתבעת יצרה עם התובע קשר מיוזמתה ונתנה את הסכמתה לבלעדיות. מעדותה של הגב' אשכנזי אף עולה כי הנתבעת 2 התווכחה עם התובע על גובה דמי התיווך ודרשה להפחית את שיעורם כפי שבסופו של דבר נעשה. עדותה של הגב' דיינוב אשכנזי נתמכת בהסכם התיווך שנחתם עם הנתבעים אשר בו הוסכם על דמי תיווך שונים בהתאם למועד המכירה של הדירה. עדות זו מהימנה בעיני ואני מקבלת אותה לעניין נסיבות החתימה על ההסכם ודוחה את טענת הנתבעים לפיה לא הבינו את מהות ההסכם שעליו חתמו. אני גם מקבלת את עדות הגב' אשכנזי לפיה העובדה שכל אחד מהנתבעים חתם על ההסכם בנפרד מעידה אף היא על הסכמתם לאמור בהסכם ועל כך שההסכם לא נחתם תחת לחץ.   17.   אוסיף כי מהעדויות עולה שהנתבעים מכרו את הדירה באמצעות מתווך אחר במחיר של 85,000 דולר, דהיינו 5,000 דולר מעל הסכום אותו דרשו בתחילה ולכן גם לאחר תשלום דמי התיווך והפיצוי לתובע עדיין לא נגרם להם הפסד עקב מכירת הדירה באמצעות המתווך השני.   18.   הנתבעים ישלמו לתובע הוצאות משפט בסך 550 ₪. הפרת חוזהחוזההסכם בלעדיותתיווך