פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכאות לפיצוי על הפקעת קרקע חקלאית: 1. זוהי תובענה לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין הידועים כחלקות 17, 72, 74, 76, 78, 80 בגוש 7658 (להלן: - "המקרקעין" או "הנכס"). ביום 7.4.03 הסכימו ב"כ הצדדים שהדיון יפוצל באופן שקודם תוכרע שאלות הזכאות לפיצויים, ורק לאחר מכן, אם יהיה מקום לכך, תידון שאלת גובה הסכום המגיע. כתוצאה מהסכמה זו, שקיבלה תוקף של החלטה, לא העידו השמאים, והעידו המבקש עצמו ושני עדים מטעם המשיבה. 2. הרקע על-פי הנטען ע"י המבקש בתובענה:   (א) המבקש מחזיק במקרקעין הנ"ל ומגדל עליהם גידולים חקלאיים מזה כ-25 שנים. על סמך החזקה זו, טוען המבקש שערב הפקעת המקרקעין, היתה לו זכות שימוש והחזקה, בלתי מוגבלת בזמן, בשטח של כ-26.5 דונם ובמחוברים אליהם, באופן שהמקרקעין, למעשה, הועמדו לרשותו לצמיתות, ולכן זכאי הוא לפיצויים.     (ב) על הרקע הזכות הנטענת מספר הוא, שלכתחילה, לא נקשרו כל הסכמים כתובים בינו לבין הבעלים (ששמו אינו נזכר בתובענה ובתצהיר אך עולה מהמסמכים שצורפו). רק מאוחר יותר, בשנות ה-90, נחתמו חוזים שנתיים (החל מ-1.1.90 וכלה ב-1.12.94), אך אלה היו רק ביטוי פורמלי להבנה שלפיה החזקתו אינה מוגבלת בזמן, ואף לאחר החוזה האחרון, המשיך המבקש להחזיק במקרקעין תמורת תשלום דמי שימוש שנתיים (נספחים "א" - "ד" לתובענה). (ג) בשנת 1997 הגיע המבקש עם בעלי המקרקעין להסכמה לפיה יוחזרו לבעלים 50 דונם, וישארו בידיו, לצמיתות, 26.5 דונם, עליהם גם מצויים מחוברים (נספח "ה" לתובענה).   (ד) עד שנת 1995 יועדו המקרקעין לחקלאות (רע/1/1), אך ביום 9.1.95 אושרה תכנית רע/בת/2002 ששינתה את היעוד לש.צ.פ וקבעה שהמקרקעין יירשמו על-שם עיריית רעננה (להלן: - "התוכנית המפקיעה"). ביום 2.4.01 פורסמה הודעה לפי סע' 5 ו-7 לפק' הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) על הכוונה להפקיע, וביום 16.8.01 פורסמה ההפקעה (יהפ 5012).   (ה) המבקש גורס שמגיעים לו פיצויי הפקעה בגין המקרקעין והמחוברים הכוללים שדה גת בשטח של כ-3.6 דונם, מבנה המשמש כבית אריזה, בשטח של כ-192 מ"ר ומבנה נוסף בשטח של כ-245 מ"ר. על-פי הנטען, נבנו מבנים אלה עוד לפני קום המדינה. משסורב המבקש ע"י המשיבה - הגיש תובענה זו.   3. עמדת המשיבה   המשיבה כופרת בזכאות המבקש לכל סכום וטוענת מספר טענות:   (א) חוזי השכירות (נספחים "א" - "ד" לתובענה) סותרים את טענתו בדבר זכות שימוש וחזקה בלתי מוגבלת בזמן, ועל-פי החוזה האחרון (נספח "ה" לתובענה) פינה המבקש את המקרקעין וחתם (נספח "ו") על הפסקת העיבוד ופינוי, וכך, טענות המבקש בדבר זכות שימוש וחזקה בלתי מוגבלת, כמו גם הטענות בדבר פינוי 50 דונם והשארות ב-26.5 דונם, סותרות בעל-פה, חוזים כתובים.   (ב) גם אם יש למבקש זכויות, הרי שמאחר שהופקעו פחות מ-40% משטח המקרקעין, אין כל זכאות לפיצויים.   (ג) המבקש עותר לפסיקת פיצויים בגין מבנים שנבנו שלא כדין והוצאו לגביהם צווי הריסה במסגרת ת"פ 6002/00 של בית משפט השלום בכ"ס - צווים שאושרו בבית המשפט המחוזי והעליון, ובנוסף הוגש נגדו ת.פ נוסף 6307/01 בגין אי קיום צו בית משפט, שאף בו הורשע המבקש. באופן ספציפי טוענת המשיבה שהמבקש אינו זכאי לפיצויים בגין שדה הגת, לנוכח ת.פ 6175/00 של בית משפט השלום בכ"ס, בו הורשע המבקש בשימוש שלא כדין במקרקעין לצורך עיבוד חקלאי של גידול גת. המשיבה אף טוענת שבעת ההפקעה כלל לא היה במקום שדה גת.   דיון והכרעה   4. המבקש מבסס את זכאותו לפיצויים על טענתו בדבר היותו בר-רשות במקרקעין משך כ-25 שנים, ועל העובדה שמשך כל התקופה הנ"ל עשה בהם שימוש ללא הפרעה, וזאת הן בשדה הגת והן בשני בתי האריזה. יודגש כבר עתה שעומדת לפני עדות יחידה של המבקש. הא ותו לא. עדותו סותרת את החוזים החתומים על-ידיו, שהוא עצמו הגיש לבית המשפט, ולמרות זאת לא דאג הוא לזמן כל עד נוסף מטעמו. ובנוסף לכך, בעת שהעיד ונחקר חקירה נגדית, לא היה עקבי ולא עורר את אמוני. כאמור, צירף המבקש לתובענה מספר חוזים מהם עולה שזכויותיו במקרקעין הוקנו לו לתקופות מוגבלות ובתנאים מסויימים. החוזה האחרון הסתיים בסוף שנת 1997, ומעבר לכך, לא נותרו למבקש, על-פי חוזה זה, כל זכויות בנכס. בתקופת החוזה האחרון - החזיק המבקש שטח קטן יותר מהשטח שהחזיק קודם לכן, בתקופת החוזים הקודמים, דהיינו, 50 דונם במקום 78 דונם שהוחזקו על-ידיו קודם לכן. ובסיום התקופה, דווח הבעלים של המקרקעין לעיריית רעננה (נספח "א" לתצהיר המשלים של המבקש) על פינוי הנכס ע"י המבקש וכן צירף מכתב פינוי של המבקש.   בנסיבות אלו, בהן המסמכים סותרים את עדות המבקש - היה זה אך מתבקש שיובאו ע"י המבקש עדויות או תימוכין נוספים כדי שניתן יהיה להתבסס על עדותו. המבקש יכול היה לזמן את בעל המקרקעין כדי להוכיח טענתו לפיה בשלהי שנת 1997 הגיע עמו להסכמה שבמסגרתה החזיר 50 דונם ובתמורה קיבל 26.5 דונם בצמיתות לחזקתו, אך לא עשה כן, ובנוסף, גם לא טרח לזמן לעדות מטעמו עדים אובייקטיביים אחרים כלשהם להוכחת טענתו שהמשיך להחזיק ב-26.5 דונם לאחר שנת 1997. באשר לבעל המקרקעין, משנשאל מדוע לא זימנו, השיב בחקירתו הנגדית - "רציתי להביא אותו, אבל התברר לי שבשביל כסף אנשים מוכנים להרוג אחד את השני. התברר לי שלי הוא כותב 27 דונם, ולעיריה הוא כותב השטח פנוי, הוא מגיש את המכתב שלי על 50 דונם, הוא לא אומר איפה. הוא סוכן כפול" (עמ' 8 שורות 17-20). מדברים אלה ניתן להבין שבעל המקרקעין אינו מאמת את גירסת המבקש, ולכן, גירסת המבקש נותרת כגירסה בודדת ללא כל תימוכין, גירסה הסותרת מסמכים כתובים ומתבססת על הסכמה המוכחשת, כנראה. על רקע אמירות אלו של המבקש תמוהים הדברים הנאמרים ע"י ב"כ המבקש בסיכומי התשובה (סע' 12-14) ולפיהם על המשיבה היה לזמן את בעל המקרקעין, שאינו מתנגד (כך נטען בסיכומים) להמשך החזקת המקרקעין ע"י המבקש, והכל מבלי שהונחה לפני תשתית עובדתית התומכת בטענה זו.   על משמעות אי הבאת עד חיוני להעיד נאמר כבר בפסיקת בית המשפט העליון - שחזקה שהמשמעות היא שהבאת העד, כנראה, היתה מזיקה לצד שנמנע מהבאתו (ראה לענין זה - ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו ואח', פד"י מה (4) 658, 651, וכן - ע"א 2275/90 לימה נ' פרץ, פד"י מז (2) 605).   במקרה דנן - מדובר מקל וחומר, שהרי מדברי המבקש עצמו ניתן ללמוד שעדות הבעלים היתה מזיקה לו.   5. מכל האמור לעיל, לא הוכח לי שהמבקש הינו בעלים של זכויות במקרקעין הנ"ל. לא הוכח לי גם שהמבקש עיבד את המקרקעין במהלך כל השנים. המבקש נמנע מהבאת כל ראיה לכך, למרות שהיו אמורות להיות לו כאלו בשפע.   6. באשר למחוברים - ולמעלה מן הצורך אציין - שבמסכת ההגנה הסתבר שהמבנים נבנו ללא היתר וניתנו לגבי חלק מהם צווי הריסה. באשר לשדה הגת - הורשע המבקש בשימוש חורג. לכן, לטענת המשיבה, אין המבקש זכאי לכל פיצוי בגינם.   עוד טוענת המשיבה שהמבקש הורשע בעבירות לענין שדה הגת, ובעת אישור התוכנית (1995) לא היה השדה קיים כלל. גם בעניין זה אין לי אלא להביע תמיהה על העדר כל תמיכה ראייתית לטענות המבקש, למעט עדות המבקש עצמו.   המשיבה מתבססת על סע' 190 (א) (3) לחוק התכנון והבניה, וכן על רע"א 1054/03 ו.מ לתכנון ובנייה י-ם נ' יהודה ונעמי בדיחי.   ב"כ המבקש טוען בסיכומיו שלא עלה בידי המבקש לאתר את היתרי הבנייה בשל העובדה שחלפו שנים רבות מאז נבנו המבנים, אך אין בכך כדי לשלול את זכאותו לפיצויים, והנטל, לדבריו, מוטל על כתפי המשיבה להוכיח שהמבנה נבנה ללא היתר. אלא שהמבקש כלל לא טרח להבהיר הכיצד הודה בדיונים המשפטיים בבנייה ללא היתר ובשימוש חורג בניגוד לחוק. המבקש טרח ליצור מסך עשן סביב המבנים וההליכים שננקטו בקשר עמם - ובכך פעל בניגוד להגיון ובניגוד לנדרש. המבקש אישר בחקירתו הנגדית (עמ' 6) שאין ברשותו היתר בנייה, ולא ניתן לקבל טענתו בדבר חוסר האפשרות לאתר את ההיתרים. ניתן היה להזמין תעודת עובד ציבור שבה יפורט מהם המסמכים המצויים בתיק הבניינים, או לזמן עדים אחרים שיכולים היו לשפוך אור על תקינות ההליכים - אך דבר מזה לא נעשה.   7. יש גם לדחות את טענת המבקש בדבר היותו בר-רשות במקרקעין. בנוסף, הן החוזים שצורפו והן אי זימונו של בעל המקרקעין או עדים אחרים, מביאים למסקנה שאין זה המקרה המתאים להכרעה על סמך עדות יחידה של בעל דין (סע' 54 לפק' הראיות (נוסח חדש)).   8. יצויין עוד שב"כ המבקש הגיש סיכומי תשובה המשתרעים על-פני 22 עמודים (!!). לא לכך נועדו כמובן סיכומי התשובה.   9. בסיכומי ב"כ המבקש אין התייחסות לטענת המשיבה לפיה הופקע פחות מ-40% מהשטח ולכן אין כל זכאות לפיצויי הפקעה, גם אם היה המבקש, מלכתחילה, זכאי לכך. משהעלתה ב"כ המשיבה טענה זו בסיכומיה, הגיב לכך ב"כ המבקש בסיכומי התשובה וטען שטענות אלו חורגות מההסכמה הדיונית ומסתמכות על מסמכים שטרם נחקרו עורכיהם (עמ' 21 לסיכומי התשובה). אלא שאין לקבל טענה זו של ב"כ המבקש, שכן - בהסכמה הדיונית נקבע שלכתחילה תקבע הזכאות מבלי שהוגדרה מהות הזכאות ומקורה - וניתן לכלול תחת כותרת זו, כמובן, גם את שיעור ההפקעה, שהרי אם שיעור ההפקעה אינו מקנה זכות לפיצוי, אין כל הגיון ואין כל טעם לנהל דיון. לגופו של ענין טוען ב"כ המבקש שלצורך חישוב ההפקעה יש לקחת בחשבון גם שטחים שהופרשו לטובת המשיבה ושאינם לצורך ציבורי, ובדרך זו, מדובר על הפקעה העולה על 40%, אלא שלא נעשה כל חישוב ממנו ניתן להבין וללמוד שאכן חישוב שיעור ההפקעה אליבא דמבקש, מעלה שמדובר על למעלה מ-40% ובכמה. מאחר שקבעתי שאין למבקש כל זכויות - אין עוד צורך בהכרעה בסוגיה זו.   10. מכל האמור לעיל, אני קובעת שהמבקש אינו בעל זכויות במקרקעין, ומכל מקום, אינו בעל זכויות המקנות לו זכאות לפיצויי הפקעה, ואני דוחה את התובענה. המבקש ישא בהוצאות המשיבה בסך 10,000 ₪ + מ.ע.מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.   קרקעותפיצוייםחקלאותקרקע חקלאיתהפקעה