סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף. סעיף זה מבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין אינו מצב רצוי, וכי יש לעודד את סיומו (ראה יהושע ויסמן דיני קנין, בעלות ושיתוף 278 (תשנ"ז), מיגל דויטש קנין כרך א 595 (תשנ"ז), ע"א 753/82 פלונית נ' פלוני, פ"ד לז(4) 626 (1983), ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר, פ"ד כז(1) 334 (1973)). חוק המקרקעין מכיר במספר דרכים לפירוק השיתוף; פירוק דרך חלוקה (סעיף 39); פירוק דרך מכירה (סעיף 40) ופירוק דרך הפיכה לבית משותף (סעיף 42 - לעניין זה נעיר כי בפסיקה הובעה הדעה כי פירוק דרך הפיכה לבית משותף אינה אלא מקרה מיוחד של פירוק דרך חלוקה- ראה ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33 (1979); ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849 (1999); ע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983)). חלוקה בעין של המקרקעין הינה הדרך המועדפת על המחוקק. סעיף 39(א) קובע: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". תכלית החלוקה בעין הינה יצירת יחידות קנין חדשות, כאשר כל שותף זוכה ליחידה עצמאית (ראה ע"א 587/78 הנ"ל עמ' 35). עם זאת לא ייתן בית המשפט צו לחלוקה בעין של מקרקעין מקום שבו שוכנע כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח שהחלוקה בעין תגרום נזק ניכר לשותפים או מי מהם. על הטוען כי חלים הסייגים לחלוקה בעין מוטל הנטל לשכנע את בית המשפט בדבר תחולת הסייג (ראה ע"א 587/78 הנ"ל עמ' 35; ע"א 8318/96 הנ"ל בעמ' 859). השאלה אם ניתן לבצע חלוקה בעין של מקרקעין נגזרת מדיני התכנון והבניה. על בית המשפט לבחון האם גודל החלקה שמקבל כל שותף עומד בדרישות דיני התכנון; עליו לבחון את אפשרויות הבניה בכל חלקה חדשה שתיווצר; להתחשב בזכויות הניצול וכדומה. לפיכך תנאי מוקדם למתן צו לחלוקת מקרקעין בעין הינו אישור תשריט חלוקה על-פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (ראה דויטש הנ"ל עמ' 613, ויסמן הנ"ל עמ' 301 וסעיף 38(א) לחוק המקרקעין). לעיתים הסתפקו בתי המשפט בראיה כי תשריט חלוקה ניתן לאישור או צפוי להיות מאושר ולא המתינו לקבלת האישור בפועל. בסעיף 40(א) לחוק המקרקעין נקבע גם כי נכס אינו ניתן לחלוקה בעין אם יש בחלוקה לגרום הפסד ניכר לשותפים (ע"א 587/78 הנ"ל; רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625, 640 (1998)). ההפסד לשותפים או מי מהם אשר ישלול את החלוקה בעין אינו הפסד מעצם הפירוק, שכן הנחת המוצא הינה כי דין השיתוף להגיע לקיצו. ההפסד המדובר הינו ההפסד שעלול להיגרם בשל דרך חלוקת המקרקעין בעין. ברע"א 1017/97 אומר השופט חשין (עמ' 642): דוגמה מובהקת לחלוקה בעין הגורמת הפסד תימצא לנו בקרקע שניתן לבנות עליה בניין בן כך-וכך קומות, וחלוקתה בין שותפיה - שניים או יותר שותפים - תותיר בידי כל אחד מהם בדל-קרקע שלא ניתן יהיה לעשות בו כל שימוש ראוי שהוא, ומכל מקום, תוצאת החלוקה תביא לכך שצירוף שוויים של כל אותם בדלי-קרקע ייפול משוויים של המקרקעין בשלמותם. במקרה זה נהיה עדים לתופעה של מעין סינרגיזם-בהיפוך, שחלוקת השלם לחלקיו תיתן בידינו חלקים ששוויים המצרפי פחות משוויו של השלם. במקרה זה ייגרם הפסד ואולי אף "הפסד ניכר". כפי שאמרנו במקום אחר (רע"פ 1127/93 מדינת ישראל נ' קליין ואח' [8], בעמ' 510): "...במקום שהשלם עומד לעצמו והוא מעשה מקשה שאינו ניתן לחלוקה... לא יכלול השלם את החלק... כבש המהלך על רגליו הוא כבש ואין הוא ראש כבש וגופו של כבש וארבע רגליים ואליה וצמר כבש". דוגמה נוספת: אולם-שמחות קנה לו שם בקהילה, ושוויו של הבניין כולל ממילא את המוניטין שאותו אולם-שמחות קנה לו. חלוקת האולם לפרוסות יאביד את המוניטין ויגרום ממילא להפסד - או להפסד ניכר - לשותפים, לכולם או למקצתם (אכן, לא בהכרח כך יהיה. אפשר שהפיכת אולם השמחות למשרדים-משרדים יפעיל אפקט סינרגטי ושוויים המצרפי של המשרדים יעלה על שוויו של אולם השמחות). הוא הדין, ככל הנראה, במקום שבו רישום הבית המשותף יהיה כרוך בהוצאות גדולות יתר-על-המידה. ראו והשוו ע"א 725/82 ריינר ואח' נ' קומיסר [9], בעמ' 140. ובהמשך לאחר שהוא מתלבט בפרשנות המושג "הפסד ניכר" הוא מסביר את גישתו: תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין - על כך מסכימים הכול - והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו. עוד נזכיר, כי על פי הוראות סעיף 39(ב) לחוק המקרקעין במקום שבו חלוקה בעין תהיה אפשרית רק עם תשלומי איזון, רשאי בית המשפט להתנות את צו החלוקה בתשלום כאמור. הכוונה הינה כי מקום שבו בשל החלוקה לא יישמר השווי היחסי של זכויות כל השותפים, יאוזן הפער בשווי באמצעות תשלומי האיזון. סעיף 39(ב) נוקט לשון "רשאי" בית המשפט, דהיינו מותיר לכאורה שיקול דעת לבית המשפט להחליט הן על עצם התשלום והן על שיעורו, אולם דומה כי הכלל הינו כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו כל אימת שקיים הפרש שווי, וימנע מכך רק במקרים חריגים. הטעם לדבר הינו כי אם ימנע בית המשפט מלחייב בתשלומי איזון יהיה בכך משום פגיעה בקניינו של השותף ללא פיצויים, פגיעה העולה כדי "הפקעה" ללא תמורה. בעת דיון בהצעת החלוקה מצווה בית המשפט להתחשב בזכויות החזקה שתפסו השותפים בפועל ובמחוברים שבנו. כך אומר לנו מפורשות סעיף 47 לחוק המקרקעין: בפירוק השיתוף בדרך של חלוקת המקרקעין בעין יקבע בית המשפט ככל האפשר את חלקתו של השותף המקים בצורה שתכלול את המחוברים. מקרקעיןחלוקה בעיןחלוקת מקרקעין