קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על הערכת שמאי: א. בפנינו ערעור הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "המערערת") על פסק-דינו של בית-משפט השלום בחיפה (כב' השופט מר א. אליקים) מיום 22.2.09, בתיק עש"א 2/08, לפיו דחה בית-משפט קמא את ערעורה של הועדה המקומית על הכרעתו של השמאי המכריע מר אמיר קורק בענין היטל ההשבחה המגיע למערערת מן המשיבה (חברת רמת חביב בע"מ, להלן: "המשיבה"). הערעור מוגש גם על החלטת בית-משפט קמא מיום 19.8.08 בה סירב בית-המשפט לקבל כראיה 5 מסמכים מטעם המערערת, והסכים שהמסמכים יוגשו רק לצורך בחינת זכות הטיעון של המערערת בפני השמאי המכריע. ב. תמצית נסיבות הענין: ביום 20.10.03 פורסם דבר אישורה של תכנית מס' חפ/919 ג' - שכונת מגורים ברמת חביב (להלן:"התכנית המשביחה") על שטח רשום של 221,290 מ"ר הממוקמים במורדות המערבים של הכרמל למרגלות שכונת "הכרמל המערבי". המשיבה היתה בעלת הזכויות במקרקעין במועד הרלוונטי והיא שיזמה תכנית זו. ג. השמאית מטעם המערערת, גב' פנינה פז, העריכה כי היטל ההשבחה עומד, נכון למועד הקובע (4.11.03) על 45,250,000 ₪ ואילו השמאי מטעם המשיבה מר נחום פרמינגר העריך את היטל ההשבחה בסכום של 2,500,000 ₪ בלבד. שני הצדדים מינו בהסכמה את מר אמיר קורק כשמאי מכריע שקיים פגישות עם הצדדים, שמע את טענותיהם, והגיש ביום 3.12.07 שומה מכרעת (המבוססת על "שיטת החילוץ") ולפיה היטל ההשבחה עומד על 11,750,000 ₪ נכון ליום 4.11.03. ד. המערערת מיאנה להשלים עם השומה המכרעת והגישה ערעור לבית-משפט קמא לפי תקנה 14(ג) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה ובו עותרת המערערת לביטולה של השומה. בסיכומיה בפני בית-משפט קמא עתרה המערערת לביטול השומה המכרעת ומינוי שמאי מקרקעין אחר כדי שישום את ההשבחה מחדש, ולחלופין, להחזיר את השומה לשמאי המכריע לאחר ביטול שומתו. ה. במסגרת השלבים המקדמיים דן בית-משפט קמא גם בבקשתה של המערערת להציג חמישה מסמכים, ובהם נתונים שונים באשר לקצב מכירת דירות באתרים שונים, נתונים שלא הוצגו בפני השמאי המכריע. בהחלטתו מיום 19.8.08 קבע בית-משפט קמא שאין הוא רואה מניעה לאפשר למערערת, לצורך תמיכה בטענותיה בערעור, להפנות לאותם חמישה מסמכים, כשהמשיבה מצדה תוכל להציג מסמכים נגדיים, אך זאת רק לנושא המסוייג, דהיינו, דיון בשאלה האם נפל פגם מבחינה משפטית בהכרעת השמאי המכריע. בית-משפט קמא הבהיר בהחלטתו שהשאלה המרכזית בנושא קצב השיווק של הדירות בפרוייקט היא שאלה של זכות טיעון, דהיינו, האם נפגעה זכות הטיעון של המערערת בנושא זה עד כדי גרימת עיוות דין, ואין מקום במסגרת הערעור שבפני בית-משפט קמא לנתח מסמכים שלא היו בפני השמאי המכריע. כאמור, ערעורה של המערערת המונח בפנינו מתייחס גם להחלטתו הנ"ל של בית-משפט קמא מיום 19.8.08. ו. בפסק דינו הבהיר בית-משפט קמא שבלב ליבו של הערעור עומדת טענתה המרכזית של המערערת והיא שהשמאי המכריע לא שם את שווי החלקה על פי גישת ההשוואה כי אם "בגישת החילוץ". בטרם ידון בערעור לעיצומו של ענין הדגיש בית-משפט קמא שלשמאי המכריע יש מעמד מעין-שיפוטי, ניתן לערער על הכרעתו של שמאי מכריע בנקודה משפטית בלבד, בית-המשפט הדן בערעורי שומה אינו ממיר את שיקול דעתו בזה של השמאי המכריע, ודלתות בית-המשפט תיפתחנה רק בפני מי שטוען לטעות משפטית או פגיעה בזכות הטיעון. בית-המשפט קבע שניתוח שווי קרקע ליחידת מגורים הוא כולו ניתוח שמאי, ואומדנו של השמאי המכריע אינו ניתן לתקיפה, ובניגוד לעמדת המערערת אין חובה שבדין לפעול בשיטת ההשוואה או בשיטה שמאית מסויימת. ז. מציין בית משפט קמא, שלשמאי המכריע יש שיקול דעת עצמאי לקבוע את הערכת השווי לפי מיטב נסיונו ומקצועיותו. שיטת ההשוואה היא טובה ומומלצת, אך שיטת החילוץ אינה פסולה, ואליבא דבית המשפט קמא השמאי המכריע שפעל לפי שיטת החילוץ הגיע לתוצאה דומה אליה הגיע שמאית המערערת שפעלה לפי שיטת ההשוואה. ח. מוסיף בית-משפט קמא שהשמאי המכריע בחר באופן מנומק לפעול בתחשיבו בגישת החילוץ אותו ערך על בסיס ממוצעי נתוני מכירה בפועל במגרשים 2001, 2002, שהיו בנויים במועד הקובע. החלטתו זו של השמאי המכריע היא בתחום השמאות המכרעת. ט. עוד ציין בית-משפט קמא שטענתה של המערערת בדבר התעלמות מעיסקאות שהוצגו בפני השמאי המכריע, אינה טענה משפטית. שמאית המערערת לא פירטה את עיסקאות ההשוואה בשומתה, והנושא עלה לראשונה בדיונים בפני השמאי המכריע, וחזקה עליו שבעת קביעת אומדנו הוא בחן גם טענות אלה. מסקנת בית-משפט קמא היא שלא נפל פגם משפטי בקביעת "שווי מצב חדש למגורים". החלטת השמאי מנומקת וניתנה במסגרת תפקידו של השמאי המכריע. י. בהמשך מוסיף וקובע בית-משפט קמא שלא היתה פגיעה כלשהיא בזכות הטיעון של המערערת. טענותיה של המערערת נשמעו בפני השמאי המכריע שאיפשר לה להגיב ככל שרצתה לרבות בהתייחס לנייר העבודה שהוצג מטעם המשיבה. המערערת ניצלה את האפשרויות והגיבה לגופו של ענין לכל השאלות שבמחלוקת. החלטת השמאי המכריע, כך קובע בית-משפט קמא, מנומקת היטב גם באשר לנושאים אלה. י"א. סוגיה נוספת בעלת משמעות שהעלתה המערערת היתה: "קצב שיווק מצב חדש". אין מחלוקת שיש לבצע הפחתה משוויים של המקרקעין בגין משך הזמן שיידרש לצורך מימוש מכירת הדירות בפרוייקט ("חישוב מקדם הדחיה"). המערערת טוענת כנגד קביעתו של השמאי המכריע בענין זה. בית-משפט קמא מציין גם כאן שקביעת שיעורו של מקדם הדחייה אינה שאלה משפטית ואין לבית-משפט נתונים וידיעה להכריע בשאלת קצב מכירת הדירות. השאלה מה יהא שיעור ההפחתה בגין קצב מכירת הדירות היא שאלה שמאית מובהקת ובית-המשפט לא יתערב בשיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע. בית-משפט קמא מציין שהשמאי המכריע נימק במפורט את טענות הצדדים ולא נפל כל פגם בזכות הטיעון של המערערת, ואף לא נמנעה אפשרותה להציג את הנתונים הרלוונטיים לטענתה. י"ב. מוסיף בית-משפט קמא שהוא לא מצא כל פגם משפטי או פגם הנוגע לזכות הטיעון באופן שבו פנה השמאי המכריע לחפש נתונים נוספים לצורך קביעתו השמאית. השמאי המכריע נימק את הדרך בה גיבש את מסקנתו ומדובר בנושא שמאי מובהק המבוסס על נסיונו של השמאי המכריע, מקצועיותו, מידע שהובא אליו על ידי הצדדים, ומידע שידוע לו ממקורותיו. בית-משפט קמא דחה את טענותיה של המערערת בכל הנוגע לחישוב מקדם הדחיה, וכן את טענות המערערת בנוגע להפחתה משווי עלויות בניה נוספות בגין גובה וחניה. בסיכומו של דבר, נדחו כל טענותיה של המערערת כנגד השומה של השמאי המכריע. י"ג. המערערת מיאנה להשלים עם פסק דינו של בית-משפט קמא וערעורה על פסק הדין (לרבות על ההחלטה מיום 19.8.08) המשתרע על 34 עמודים מונח בפנינו. בערעורה מלינה המערערת על מסקנתו של בית-משפט קמא שלא להתערב בשומה המכרעת. לטענתה, מסקנה זו של בית-משפט קמא לוקה בטעויות מהותיות: הן באשר להותרת חופש פעולה לשמאי המכריע שלא לחשב את שווי המקרקעין לפי הדין וההלכה ולפעול כאוות נפשו ללא כל הסבר, והן באשר למניעת זכות הטיעון של המערערת לתיזה חדשנית אותה הגה השמאי המכריע בשומתו באשר לאופן קביעת מקדם הדחיה, וזאת באשר לעצם התיזה (שאת קיומה מכחישה המערערת), והן באשר לנתונים שהביא השמאי המכריע לביסוסה (ולטענת המערערת: חלקם שגויים). דבר זה פגע מהותית במערערת, לגירסתה, והוביל לתוצאה מעוותת. בנימוקיה מסבירה המערערת, לאורך 224 סעיפים, מדוע לדעתה מקפחת אותה השומה של השמאי המכריע, ומדוע ראוי היה לבטל את השומה המכרעת ולמנות שמאי מקרקעין אחר, ולחלופין, להחזיר את הדיון לשמאי המכריע. על טענותיה חזרה המערערת בעיקרי הטיעון שמטעמה, ואילו המשיבה הסבירה בעיקרי הטיעון שמטעמה מדוע לא נפל כל פגם משפטי, לא בשומה המכרעת, וממילא גם לא בפסק דינו של בית-משפט קמא, ומדוע לא היתה כל פגיעה בזכות הטיעון של המערערת, מה עוד שהטענות שבערעור מתייחסות לסוגיות שמאיות - עובדתיות מובהקות שכלל אינן ניתנות לערעור. י"ד. באות-כח שני הצדדים עשו מלאכתן נאמנה והניחו בפנינו, בנוסף לתיקי המוצגים עתירי המסמכים, משנה סדורה של טיעונים מפורטים ומנומקים. נתנו דעתנו לכל האמור בפסק דינו של בית-משפט קמא (לרבות ההחלטה מיום 19.8.08), בהודעת הערעור, ובעיקרי הטיעון של שני הצדדים, אך למעט סוגיה אחת, אליה נתייחס מיד בהמשך, לא ראינו כל הצדקה להתערבותנו, וזאת למרות הטיעונים והנימוקים הרבים שהעלתה המערערת. ט"ו. כמו בית-משפט קמא שוכנענו גם אנו שלא נפלה בשומה המכרעת טעות משפטית, ולא נפגעה זכות הטיעון של המערערת. הסוגיות אותן העלתה המערערת בערעורה הינן סוגיות שמאיות-עובדתיות שאינן מצדיקות התערבותו של בית-המשפט ביושבו כערכאת ערעור על שומה מכרעת, כשהשמאי המכריע הוא למעשה מותב מעין-שיפוטי. איננו רואים מקום להרבות בנימוקים וזאת מן הטעם שפסק דינו של בית-משפט קמא מפורט, מנומק, ומעוגן היטב בפסיקה, וכך גם הבהרנו לבאות כח הצדדים בדיון שהתקיים בפנינו בתאריך 11.5.2010. ט"ז . בסוגיה אחת בלבד רואים אנו לנכון להתערב: המערערת ביקשה להסתמך בפני בית משפט קמא על 5 מסמכים, שהעיקרי בהם הוא אישור המשרד למיסוי מקרקעין בחיפה מיום 30.6.08, בקשר למכירות בשלושה פרוייקטים שהוזכרו על ידי השמאי המכריע בטבלה שערך (עיינו: סעיף 7 בהחלטת בית-משפט קמא מיום 19.8.08, וסעיפים 154-155 בהודעת הערעור). מן הנתונים שבמסמכים אלה מבקשת המערערת להסיק שהנתונים אודות קצב השיווק עליהם התבסס השמאי המכריע לצורך קביעת "מקדם הדחיה" הם בחלקם מופרכים, ומכל מקום שגויים (כך לפי טענת המערערת בסעיף 156 של הודעת הערעור). בית-משפט קמא קבע בהחלטתו מיום 19.8.08, ובצדק, שאין בכוונתו לשמוע ראיות, וכן אין בדעתו לנתח נתוני מכירה, ולדון במשקלו של מסמך זה או אחר (פיסקה 11 של ההחלטה מיום 19.8.08). אין כל הצדקה, כך ציין בית משפט קמא, לנתח במסגרת הערער מסמכים שלא היו בפני השמאי המכריע (פיסקה 13 של ההחלטה). בית-משפט קמא קבע שהוא מוכן לאפשר למערערת, לצורך תמיכה בטענותיה בערעור, להפנות ל-5 המסמכים הנ"ל, והמשיבה מצדה תוכל להציג מסמכים נגדיים, אך זאת רק לנושא מסוייג אחד, דהיינו, לצורך דיון בשאלה האם נפל פגם מבחינה משפטית בהכרעת השמאי המכריע (פיסקה 14 בהחלטה הנ"ל, ופיסקה 9 בפסק דינו של בית-משפט קמא). י"ז. לטענת המערערת הרלוונטיות של מסמכים אלה התבררה, ויכולה היתה להתברר לה, רק לאחר שקיבלה את השומה המכרעת ולמדה ממנה את הנתונים בהם התחשב השמאי המכריע. לגירסת המערערת נתונים אלה "חדשים ומפתיעים", ולא זו בלבד אלא שהם "שגויים ומוטעים" (סעיף 153 בהודעת הערעור). י"ח. אנו אכן סבורים שבדין קבע בית-משפט קמא שאין כל הצדקה לדון במסגרת הערעור בתוכנם של מסמכים שלא עמדו לנגד עיניו של השמאי המכריע, כשם שאין לשמוע ראיות במסגרת הערעור, לנתח נתוני מכירה, ולדון במשקלו של מסמך זה או אחר, כשהמקום לדון בכל אלה הוא בפני השמאי המכריע. י"ט. יחד עם זאת, וכדי לאפשר הבאת כל הנתונים הרלוונטיים, במלואם, בפני השמאי המכריע בסוגיה הספציפית של "קצב שיווק מצב חדש" סבורים אנו שיש מקום בענין זה בלבד, לאפשר למערערת להביא את חמשת המסמכים נשוא ההחלטה מיום 19.8.08, ואלה בלבד, לעיונו של השמאי המכריע. (לענין זה, אנו מפנים גם לאמור בסעיף 236 שבעיקרי הטיעון מטעם המשיבה בדבר החזרת התיק לשמאי המכריע לבחינתו החוזרת, בצירוף מתן הנחיות מפורשות על ידי בית המשפט). נוסיף, שהמשיבה רשאית, ככל שתמצא לנכון, בתוך 15 יום ממועד המצאת פסק דיננו, להביא גם היא בפני השמאי המכריע עד חמישה מסמכים לכל היותר בסוגיה הנ"ל של "קצב שיווק מצב חדש" (עם העתק ישירות לב"כ המערערת). השמאי המכריע יתבקש לעיין בכל המסמכים הנ"ל, ולהשיב על השאלה האם הוא משנה על יסוד מסמכים אלה את החלטתו בסוגיה של "קצב שיווק מצב חדש"? ואם כן, מה המסקנה אליה הוא מגיע לאחר עיון במסמכים אלה, ומדוע. כ. יובהר שהצדדים לא יפנו לשמאי המכריע אלא לאחר חלוף 15 הימים העומדים לרשות המשיבה להמצאתם של לא יותר מחמישה מסמכים נגדיים מטעמה (עם העתק ישירות לב"כ המערערת). נוסיף, שהשמאי המכריע מתבקש ליתן את החלטתו בסוגיה הנ"ל על יסוד עיונו במסמכי המערערת מחד גיסא, ובמסמכי המשיבה מאידך גיסא, ואולם , השמאי המכריע רשאי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, להזמין אליו את הצדדים למפגש לצורך הצגת שאלות, בירור ודיון במעמד הצדדים, בסוגיה הנ"ל בלבד, אם הוא ימצא לנכון לעשות זאת. שכר טרחתו של השמאי המכריע בגין העיון במסמכים הנ"ל, ומתן תשובתו לשאלה הנ"ל שפירטנו לעיל, ישולם על ידי שני הצדדים בחלקים שווים. אין צו להוצאות בערעור. ערעורשמאות