לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 משנרשם הסכם שיתוף במקרקעין, כוחו יפה כלפי כל אדם. נקבע על כן שהסכם כזה, מקנה "זכות חפצית" או "זכות קנינית" (ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ. הממונה על המרשם, פד"י כט1 עמ' 243); קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי: התובעים והנתבעים רכשו במשותף מגרש ברמת השרון, חלקה 487 בגוש 6598 ברח' קהילת וילנה 20 ועליו הקימו בית דו משפחתי בעל קיר משותף (להלן: "המגרש"). בבסיס יחסי הצדדים בכל הנוגע לרכושם המשותף הנ"ל וחלוקת השימוש בו ביניהם עומד הסכם שיתוף שנכרת ביום 5.8.90 [ ראה נסח הרישום של החלקה הנ"ל והסכם השיתוף, נספחים א ' ו ב' לתצהיריהם של התובע מס' 1 (להלן: "ארצי") והנתבע מס' 1 (להלן: "אלקובי"); ראה סעיפים 4.1, 4.5, 4.7 לתצהיר ארצי וסעיפים 1 עד 4 לתצהיר אלקובי ]. להסכם השיתוף נספח תשריט, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו (להלן: "התשריט"; סעיף 3.א להסכם השיתוף); בתשריט מתוארת חלוקת השטחים בין הצדדים בצורה סכמטית ובקירוב; חלוקה זו תואמת עקרונית את החלוקה שנקבעה לאחר מכן בפועל על פי תכניות ההגשה לבניה שהוגשו לוועדה לתכנון ובניה רמת השרון (להלן: "הוועדה") ואת התרי הבניה שהתקבלו ואשר אתייחס אליהם בהמשך הדברים. צורת המגרש היא כעין טרפז אשר בסיסו הרחב יותר פונה אל הרחוב והוא הבסיס הקדמי של המגרש; צלעות הטרפז ארוכות יותר מבסיסו הנ"ל (ראה גם תאור המגרש בחוות דעתו של המהנדס רחמים שרים, בפרק "תיאור המגרש"; להלן: "שרים" ו "חוו"ד שרים"). מרבית שטחו הקדמי של המגרש, הפונה אל הרחוב (למעט דרך הגישה המתוארת להלן), יועד על פי הסכם השיתוף לתובעים; שטחו האחורי של המגרש יועד לנתבעים. בחלקו הקדמי של המגרש, לאורך אחת מצלעות האורך של המגרש, מבסיסו הקדמי ועד לחלק המיועד לנתבעים בצידו האחורי, במקביל לחלקם של התובעים, הוקצתה רצועת מהמגרש להיות "דרך משותפת", כפי תאורה בתשריט ואשר "…תהיה לשני הצדדים זכות להשתמש (בה) לצורך מעבר של מכוניותיהם" (סעיף 3.ב סיפא להסכם השיתוף; להלן: "דרך הגישה"). דרך הגישה היא על כן רצועה צרה שבין קו הבנין לבין גבול המגרש שבאותו הצד; רוחבה של דרך הגישה אינו עולה על 3.5 מטר (סעיף 15 לתצהיר אלקובי). עוד יאמר כי גם השטח שבהמשך דרך הגישה שהוא חלק מקטע המגרש אשר בשימושם של הנתבעים, המותחם בין הבית לבין גבול המגרש הוא באותו הרוחב. הבית אכן נבנה והסכסוך הנוכחי, נשוא התובענה העיקרית, הוא לעניין מקום חניית מכונית הנתבעים בקצה דרך הגישה. ביום 2.12.90 הגישו הצדדים תכנית הגשה לוועדה ועל פי תכנית זו ניתן היתר הבניה לבתיהם של הצדדים על המגרש; תכנית זו היא התכנית מש/1 כפי סימונה במהלך הדיון בבקשה למתן צו מניעה זמני בתיק זה (להלן: "הדיון הראשון"); עמודה הראשון של הבקשה להיתר בניה צורף לתצהירו של אלקובי כנספח ג' והתשריט הכלול בתכנית זו הנוגע למצב המגרש והבניה המתוכננת עליו צורף לתצהירו של ארצי כנספח ו'. לתכנית זו (להלן: "תכנית ההגשה הראשונה") ניתן היתר הבניה, כפי המפורש על גבי הבקשה להיתר , ביום 5.5.91 [ ראה גם סעיף 9 לתצהירו של אלקובי וכן סעיף 7.1 לתצהירו של אבני וכן סעיף 6(ב) לסיכומי טענות ארצי (להלן: "ההיתר")]. על פי ההיתר היה כל אחד מבתי הצדדים אמור לכלול שתי חניות לרכב; האחת מקורה והשניה בלתי מקורה. שתי החניות המקורות תוכננו ונבנו בפועל כחלק ממבנה הבנין, בקצה דרך הגישה. הראשונה שבהן, מתחת לביתם של התובעים ומיד לאחריה, צמודה לה בקיר משותף המהווה הקיר המשותף של שני הבתים, חניה מקורה של הנתבעים. שתי החניות, סגורות בתריסי גלילה, נראות היטב בתמונות נספח ח' לתצהיר ארצי שאחת מהן היא עותק התמונה במ/3 שהוגשה בדיון הראשון (להלן: "התמונות"). להבהרת התמונה: לצורך החניית רכביהם של הצדדים בחניות המקורות, היה על כלי הרכב להכנס מהרחוב אל דרך הגישה; לקראת סופה של דרך הגישה על כלי הרכב להכנס לחניות הנ"ל, ראשונה חניית התובעים ולאחריה חניית הנתבעים. חניית התובעים הבלתי מקורה הייתה אמורה להיות בחזית הבית. חניה זו קיימת בפועל וגם מורחבת אך אין לכך נגיעה לפסק דין זה. חניית הנתבעים הבלתי מקורה הייתה אמורה להיות בסוף דרך הגישה; לאמור, לאחר הפניה לחניית התובעים המקורה, במפלס הקרקע של הבית, ולאחר הפניה אל חניית הנתבעים המקורה הסתיימה דרך הגישה שהיא כאמור דרך משותפת. המשכה של דרך הגישה, בשטחם של הנתבעים הייתה אמורה להיות חניה בלתי מקורה של הנתבעים (להלן: "החניה המתוכננת"). בעיית מיקומה של החניה המתוכננת ניתנת להראות כבר מתכנית ההגשה הראשונה; על פי תכנית זו, מדרגות הכניסה לביתם של הנתבעים, ממפלס החצר אל הקומה הראשונה, היו אמורות להיות מצויות בסופה של דרך הגישה, לפני החניה המתוכננת. למעשה אמורות היו המדרגות ל"פלוש" אל משטח החצר המהווה המשך של דרך הגישה ולתפוס חלק ממרחב הצר שבין קיר הבית לבין גבול המגרש בהמשך דרך הגישה כך שמהשטח המותחם בין הבית לבין גבול המגרש ברוחב של 3.5 מטר, כאמור לעיל, היה אמור להיוותר שטח פנוי של 2.5 מטר למעבר כלי רכב אל החניה המתוכננת (ראה פיסקה אחרונה לסעיף 5.1 בחוות דעת שרים). כדי להגיע אל החניה המתוכננת, שהייתה מצויה מיד לאחר המדרגות, על רכב הנתבעים לעבור כאמור בדרך, ובסופה לחלוף במיצר שבין המדרגות לבין גבול המגרש ברוחב של 2.5 מטר כאמור. בפועל נבנו מדרגות הכניסה לביתם של הנתבעים בחריגה מההיתר והן תופסות שטח רב יותר מהמרווח שהיה מתוכנן (2.5 מטר כאמור לעיל) באופן שאינו מאפשר כניסה של כלי רכב אל החנייה המתוכננת, ובכך מבוטלת למעשה החניה המתוכננת ואינה קיימת בפועל (ראה חוות דעת שרים, שם בסוף סעיף 5.1; האמור לעיל נראה היטב בתמונות). כתוצאה מכל האמור לעיל, מחנים הנתבעים או אלקובי את מכוניתם בקצה דרך הגישה, לפני המדרגות הכניסה לביתם, בצמוד למעשה לכניסה לחניה המקורה שלהם (ראה התמונה נספח ט' לתצהיר ארצי); הנתבעים מצידם אינם חולקים על תיאור מצב דברים זה אך טוענים, בין היתר, להסכמה של התובעים לכך (סעיפים 18 עד 21 לתצהיר אלקובי). לטענת הנתבעים שונה הסכם השיתוף שלש פעמים לאחר חתימתו; איני רואה צורך להדרש לשתי הפעמים הראשונות הנטענות על ידי הנתבעים, הואיל ואין להן כל משמעות באשר לשינוי השלישי של הסכם השיתוף, שהוא השינוי הרלבנטי הנטען. שינוי זה של הסכם השיתוף נבע בפועל מכך ששני הצדדים לא מלאו אחר הוראות ההיתר. החניות המקורות אינן משמשות ליעודן והן מהוות חדרי משחק לילדיהם של שני הצדדים (עדות לכך בדברי ארצי בדיון הראשון; אלקובי אינו מכחיש זאת וכל רצונו לחנות את רכבו בסמוך לחניה המקורה ולא בתוכה נובע למעשה ממצב דברים זה); ארצי סגר את הפטיו שבדירתו, בשני מפלסיו וגם זאת בניגוד להיתר תוך תוספת שטחים שאינה מוכחשת על ידיו וכפי העולה גם מחוות דעת שרים, שהוא מומחה מטעמם של התובעים (ראה גם סעיף 36 לתצהיר אלקובי). אלקובי בנה כאמור את מדרגות ביתו בחריגה לתכנית ההגשה הראשונה. בעקבות שינויים אלה, לא החנו עוד התובעים את מכוניתם בחניתם המקורה ועל כן לא היה להם עוד עניין בחלק דרך הגישה שבסמוך לחניה המקורה של אלקובי (הוא מקום החניה הנוכחי) שהיה אמור לשמש להם לתמרון מכוניתם בעת כניסתה לחניה המקורה בנסיעה אחורנית. על כן הוסכם בין התובעים לבין הנתבעים שהנתבעים יוכלו לעשות שימוש במקום החניה הנוכחי והתובעים לא ישאו בהוצאות הבניה של אותו חלק בדרך הגישה (סעיפים 18 עד 23 לתצהיר אלקובי). לעמדה זו של הנתבעים, כפי תצהירו של אלקובי, יש סיוע משמעותי בעדות שנמסרה על ידי ארצי בדיון הראשון; שם נאמרו על ידיו הדברים הבאים: "…ברגע שהגענו לריצוף אמרתי לאשר (אלקובי - צ.כ.) שאת קטע הריצוף שלו הוא ישלם…אני לא יודע איזה שיש הריצוף, ואת הקטע המסוים הזה לא שילמתי. מדובר על ריצוף באיזור החניה שלו…". בתביעה הנגדית דרשו הנתבעים, בין היתר, לחייב את התובעים לשלם את חלקם בגין הבניה של חלק זה של דרך הגישה. בשני הסיבובים של סיכומי טענות התובעים, לא נמצאה כל תגובה של ממש לדרישה זו, הן לעניין סכומי הכסף הנתבעים (שאכן אינם גבוהים ביחס) והן באשר לעובדה שהתובעים לא שילמו אותם וסיבת אי תשלומם. הגם ששינוי זה של הסכם השיתוף נעשה בע"פ בלבד נראה שיש לו תוקף, לפחות בין הצדדים. לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), משנרשם הסכם שיתוף במקרקעין, כוחו יפה כלפי כל אדם. נקבע על כן שהסכם כזה, מקנה "זכות חפצית" או "זכות קנינית" (ע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ. הממונה על המרשם, פד"י כט1 עמ' 243); מכאן קצרה הדרך לגישה לפיה אין תוקף להסכם שיתוף כאמור, אלא אם נעשה בכתב, במקרים בהם כוונת הצדדים היא לרישומו כאמור (סעיף 8 לחוק המקרקעין; פרופ' מיגל דויטש, "קנין" כרך א' פיסקה 8.55 עמ' 551). במקרה זה, אין ספק שכוונת הצדדים הייתה לרישומו של הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין כפי הרשום בו במפורש בסעיפי המבוא להסכם ובסעיף 5(ג) להסכם. עדיין שאלה היא מה תוקפו של שינוי של הסכם בכתב שנעשה בע"פ, או במלים אחרות, האם לא ניתן לשנות הסכם שחובה לעשותו בכתב אלא בכתב גם כן. נראה שמקום בו הכתב כצורת ההסכם המחייבת הוא בעלת משמעות מהותית, לא ניתן לשנות את ההסכם בע"פ אלא, אלא במקרים בהם שניתן לקבוע שהתמלא ה"יסוד ההרתעתי" בדרישת הכתב כמו מקום שבו קיימת "הודאת בעל דין" באותו פרט שלא בא זכרו בחוזה שבע"פ או ששני הצדדים מסכימים באשר לעובדת השינוי שבע"פ או ההשלמה שבע"פ לחוזה שבכתב (ע"א 196/87 רות שוויגר נ. אליהו רז לוי ואח', פד"י מו3 עמ' 2, פסק דינו של כב' השופט גולדברג; ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניין בע"מ נ. בלהה גושן ואח', פד"י נב4 עמ' 673). במקרה זה, מהווים דבריו של ארצי בדיון הראשון ראיה של ממש, הבאה מפי בעל הדין, באשר להסכמה אליה הגיעו הצדדים ועל כן נראה לי שיש לתת תוקף לאותה הסכמה. מאחר שמוצא אני כעובדה שהסכם השיתוף תוקן או שונה בהסכמת הצדדים, כך שאלקובי יוכל להחנות את מכוניתו במקום החניה הנוכחי, שוב איני צריך להדרש לשאלות הנכבדות שהועלו על ידי הצדדים באשר לזכויות שימוש ברכוש המשותף של בית משותף, דינו של הבית כבית משותף בטרם רישומו כך וכן שאלה נוספת, שלא בא זכרה בטענות הצדדים והיא היחס שבין הסכם השיתוף לבין זכות שימוש ברכוש משותף של בית הרשום כבית משותף או ראוי להרשם כך. התוצאה היא על כן שדין התביעה הראשית להדחות. ניתן לקבוע בצמוד לאמור לעיל שדין התביעה שכנגד, ככל שנוגעת לתשלומים בגין דרך הגישה להדחות גם כן, הואיל ואם מקובל עלי לקבל את המוסכם בין הצדדים, הרי שחלק מהסכמה זו היה באי חיובם של התובעים בתשלום יתרת הוצאות דרך הגישה. גם את חלקה האחר של התביעה שכנגד ניתן לדחות ללא דיון ארוך במיוחד. עניינה של זו הוא בחריגות הבניה שביצעו התובעים בביתם, כאמור לעיל, אשר על פי חישובם של התובעים, בחוות דעת מומחים שהוגשו על ידיהם, מגיעות לכדי 9.45% ניצול בניה מעבר לזכותם של התובעים באחוזי הבניה. נראה שאין התובעים חולקים על עצם החריגה ועל חישובי האחוזים למרות חישוב שונה במקצת לפי חוות דעת שרים [ ראה פיסקה ז(1) בתשובת התובעים לסיכומי הנתבעים ]. על פי כן טוענים הנתבעים בתביעתם הנגדית, ניצלו התובעים 3.45% מעבר לאחוזי ההקלה המגיעים להם (6%) ובכך פגעו בזכויות הנתבעים לתוספת אחוזי בניה על פי הקלה (ראה חוות דעת המומחה אדריכל אילן גרגיר מטעם הנתבעים). לטעמי, תביעתם זו של הנתבעים, עשוי שיהיה בה ממש, אך היא מוקדמת. הנחת הבסיס של הנתבעים היא שהם כמו התובעים, זכאים לתוספת בניה בגין "הקלה" בשיעור של 6%. מוכן אני לצאת מתוך הנחה שאכן זכאים הם להקלה זו כדבר שבשגרה. איני יכול לקבל כהנחה ש"גזילת" 3.45% זכויות בניה על ידי התובעים, פוגעת בנתבעים. "גזילה" זו נובעת למעשה מבניה שנעשתה על ידי התובעים בניגוד להיתר; אין בסיס להנחה שהוועדה תהיה מוכנה להכיר בחריגה זו כחריגה לגיטימית שיש לזקפה לרעת הנתבעים בהיותם שותפים עם התובעים באותו נכס. סביר יותר בעיני שעל הוועדה למצות את הדין עם התובעים מחד, ולאשר לנתבעים את ההקלה המגיעה להם מאידך, אם מגיעה להם הקלה כזו (וראה לעניין זה האמור בחוות דעתו שרים פרק 6 סעיפים 6 ו 7). על כן רואה אני בתביעתם הנגדית של הנתבעים בענין זה תביעה מוקדמת, שספק אם תהיה מוצדקת גם אם תפעל הוועדה בדרך בה סוברים הם שתפעל, הואיל ועשוי הוא שעל הוועדה לפעול כך שלא תפגע זכותם של הנתבעים בכל מקרה. התוצאה היא על כן ששתי התביעות, היינו התביעה הראשית והתביעה הנגדית נדחות. כל צד ישא בהוצאותיו. מזכיר ראשי של בית המשפט יעביר עותק של פסק דין זה ליועץ המשפטי של עירית רמת השרון על מנת שיבחן האם יש מקום לחקירה או להעמדה לדין של מי מבעלי הבית בגין חריגות בניה או בגין סיבות אחרות הקשורות בבניית הבית. היועץ המשפטי של עירית רמת השרון יעביר לבית המשפט דיווח על פעולותיו בתוך 60 יום מעת מסירת החלטה זו לידיו. חוזהמקרקעיןהסכם שיתוף