הקלות בהיתרי בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הקלות בהיתרי בניה להקמת בניין: בפני שתי עתירות מינהליות שנשמעו כאחת מחמת שבחלקן הגדול ענינן אחד. 1. בעת"מ 49/98 עותרת "הירדן" למתן צו לועדה המקומית קרית אתא (להלן:"הועדה המקומית") ולועדת הערר המחוזית (להלן:"ועדת הערר") לנמק מדוע לא יאשרו לה שינויים בפרטי ההיתר שניתן ע"י הועדה המקומית ב 9.3.97 בבקשה: 327002, לחלופין מדוע לא יאשרו הקלות שביקשה "ירדן" בבקשה זו ומדוע לא תנפיק הועדה המקומית "הירדן" טופס 4 כדי שניתן יהיה לספק חשמל, מים וטלפון לדיירי הבנין. 2. בנימוקי העתירה טוענת "הירדן" הטענות הבאות: א. "הירדן" קיבלה ב- 3.9.97 היתר להקמת בנין המכיל 9 יחידות דיור. ההיתר כלל הקלה, כך ששטח הבניה שאושר היה 1054 מ"ר. ב. תחילה "הירדן" סברה כי היא זקוקה ל 1016 מ"ר בלבד והגישה תשריטים בהתאם, אך תוך כדי הבניה נוכחה כי משיקולי תכנון אדריכלי עליה לבצע שינויים קלים בתכנון - שינויים שיעלו את שטח הבניה ל 1040 מ"ר שהוא עדיין מתחת לגודל השטח שאושר מלכתחילה. ג. "הירדן" פנתה איפוא לועדה המקומית והגישה תוכנית שינויים - מצב סופי לאישור ובמסגרתה שבה וביקשה את ההקלה, הקלה שמקובל לתיתה לקבלנים באיזור הבניה הרלוונטי. ד. הועדה המקומית דחתה, בהחלטתה מיום: 18.2.98 את הבקשה בנימוק שהתוספת אינה מתאימה מבחינה אדריכלית. לכן גם לא ניתן ל"הירדן" טופס 4. ה. "הירדן" הגישה ערר לועדת הערר המחוזית והראתה בו כי התוספת משתלבת עם הבניה הקיימת ואין בה כל פגיעה אדריכלית. ו. בעת הדיון בערר, העלתה ועדת הערר המחוזית מיוזמתה את הטענה שלא נטענה ע"י הועדה המקומית והיא שאין כל מקום לדיון בערר מאחר ולא הוכח בפני הועדה קיום תוכנית בנין עיר מפורטת לגבי האיזור בו בנתה "הירדן" שהוא תנאי נדרש לפי ס' 1 לפרק ח' לתוכנית המתאר כ/ 051 שהוחלה על שטח קרית אתא. ז. לענין זה טוענת הירדן הטענות הבאות: [1] אכן לא קיימת תוכנית מפורטת לגבי הגוש נשוא העתירה כפי שגם לא קיימת לגבי שטחים רבים אחרים בקרית אתא ולמרות זאת הועדה המקומית נותנת היתר בניה, שכן לעמדתה אין צורך בקיום תוכנית מפורטת לפי התוכנית כ/051. [2] הועדה המקומית פנתה אל הועדה המחוזית לתכנון ובניה בבקשה לבטל הדרישה הגורפת להכנת תוכניות מפורטות בנימוק שבשטחים רבים אין צורך בתוכניות מפורטות, אך הועדה המחוזית בהחלטתה מיום: 8.4.97 דחתה בקשה זו תוך מתן אפשרות להמשיך במתן היתרי בניה לתקופת ביניים של שישה חודשים. [3] נוכח החלטה זו החליטה הועדה המקומית ב- 29.1.98 ליזום בעצמה את ביטול הדרישה לתוכנית מפורטת ע"י הפקדת תוכנית מתאר כ/מק/ 051 המבטלת הדרישה לתוכנית מפורטת. ביום 21.4.98- החליטה הועדה המקומית לאשר את התוכנית כ/מק/ 051 ושלחה אותה ב- 3.5.98 לעיון שר הפנים. [4] ביום 30.6.98 החליט מנכ"ל משרד הפנים בתוקף הסמכות שהואצלה לו ע"י שר בפנים כי יש צורך באישור שר הפנים לתוכנית. [5] למרות החלטה זו, עד היום הזה (יותר משנתיים!!) שר הפנים לא החליט לא לאשר ולא לא לאשר את התוכנית. 3. עמדת ועדת הערר היא כי נוכח זאת שמחד שר הפנים החליט שיש צורך באישורו לתוכנית כ/מק/ 051 ומאידך לא נתן אישור כזה עד היום, הרי שאין תוקף לתוכנית כ/מק/ 051 ולכן אין מקום לדון בערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית שסירבה לאשר תוכנית השינויים שהגישה לה "הירדן". 4. בעת"מ 51/98 - הועדה המקומית עותרת למתן צו שיצהיר כי התוכנית כ/מק/ 051 היא כן בתוקף. בענין זה הועדה המקומית ו"הירדן" מצויות "בסירה אחת" ולשתיהן עמדה זהה. 5. הועדה המקומית מבקשת בעתירתה זו גם הצהרה שהדרישה להמצאת תוכנית מפורטת המצויה בס' 1לתוכנית כ/ 051 מכוונת רק לאיזורים מיוחדים והם איזורים שמיועדים למתקני ספורט, איזור מסחרי מרכזי, איזור שהוכרז כשטח לתכנון מפורט ושטח לתכנון בעתיד ואילו לגבי כל האיזורים האחרים, אין צורך בהגשת תוכנית מפורטת. עוד מבקשת הועדה המקומית הצהרה שהיא מוסמכת לאשר על דרך של הקלה הוצאת היתרי בניה גם לגבי היתרים שניתנו בטרם פורסמה התוכנית כ/מק/051. 6. למרות שעתירת "הירדן" בעת"מ 48/98 קדמה לעתירת הועדה בעת"מ 51/98, אדון תחילה בעת"מ 51/98, שכן אם זו, כולה או חלקה, תתקבל ממילא יפתח הפתח בפני "הירדן" בערר לקיום הדיון בערר שהגישה בפני ועדת הערר, דיון שתוצאתו עשויה להיות התיתרות עתירתה נגד הועדה המקומית. 7. דעתי היא שאכן נכונה עמדת הועדה המקומית שהפרשנות הנכונה לסעיף 1 בפרק ח' (להלן:"הסעיף הרלונטי") לתוכנית כ/ 051 היא, שהסעיף דורש - כתנאי למתן היתר, הגשת תוכנית מפורטת רק לגבי איזורים מיוחדים והם איזורים שמיועדים למתקני ספורט, אזורים המיועדים למרכזים מסחריים, אזורים שהוכרזו כשטח לתכנון מפורט ושטחים לתכנון בעתיד, ואין לפרש סעיף זה כאילו הוא מונע מתן היתרי בניה בלי שתוגש תוכנית מפורטת, לגבי איזורים שאינם מסווגים ככאלו. 8. פרשנות זו היא לא רק הגיונית אלא גם מתחייבת מעיון בסעיפים האחרים של התוכנית כפי שאראה להלן. 9. לשון הסעיף הרלונטי היא זו: "לא ינתן היתר בניה אלא לגבי קרקע הכלולה בתוכנית בנין עיר מפורטת תקפה ובהתאם לתוכנית תקפה כנ"ל". בסעיפים אחרים של התוכנית היא מגדירה מגדירה התוכנית שטחים מסוימים כ"שטח לתכנון מפורט". אם הפרשנות של ועדת הערר היתה נכונה מה בצע בהגדרת שטחים לתכנון מפורט כאשר כל השטחים הם כאלו?! (ראה ס' 13 לפרק ג' בתוכנית וס' 15 לפרק ה') . בע' 8 לתכנית (טבלת הבניה) מצויה הוראה כזו: "אזור למתקני ספורט כפוף לתוכנית מפורטת שתאושר כחוק" (הוראה כזו מצויה גם בס' 16(ה) לתכנית). מה בצע בהוראות כאלו לפי פרשנות ועדת הערר?! הוראות דומות מצויות בתוכנית גם לגבי "איזור מסחרי מרכזי" ושטח לתכנון בעתיד. מה בצע בכל ההוראות האלו אם נכונה פרשנות ועדת הערר?! המסקנה המתבקשת היא שרק לגבי "ארבעת סוגי השטחים" האלו, היינו אזורים לתכנון מפורט, אזורים לתכנון בעתיד, איזור למתקני ספורט ואיזור מסחרי מרכזי מתיחסת הדרישה הכלולה בסעיף הרלוונטי. 10. נימוק נוסף הוא שאת המונח "תוכנית מפורטת" אין לפרש פרוש אחיד, שכן אינה דומה רמת פירוט הדרושה לגבי שטח פלוני לרמת פרוט הדרושה לגבי שטח אלמוני. לגבי השטח הרלוונטי נקבעו בתוכנית כ/ 051 הפרמטרים התכנוניים הבאים: גודל המגרש המינימלי, אורך חזית מגרש מינימלית, אחוזי הבניה, מספר קומות, מספר יחידות דיור, כל מרווחי הבניה. רמת פירוט זו עונה על המונח "תוכנית מפורטת" לגבי האיזורים דוגמת האיזור הרלוונטי. 11. נוכח זאת הרי שהתכנית כ/מק/ 051 שכל מטרתה היתה להתגבר על הפרשנות הבלתי נכונה של הסעיף הרלוונטי בתוכנית כ/051, מיותרת. אך משהובא לעולם אדון בשאלת תוקפה. 12. סעיף 109 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 קובע לאמור: [א] "החליט מוסד תכנון להפקיד תוכנית יעביר את התוכנית לעיונו של שר הפנים מיד לאחר החלטתו. השר רשאי להורות תוך 60 יום מהיום שהועברה אליו התוכנית כי התוכנית טעונה אישור. החליט השר כאמור יודיע על כך למוסד התכנון הנוגע בדבר תוך 10 ימים מיום החלטתו. [ב] החליט השר כי התוכנית טעונה אישורו לא ינתן תוקף לתוכנית אלא באישור השר. החלטת השר תנתן תוך 3 ימים מהיום שהתוכנית הוגשה לאישורו. לא נתן החלטה תוך תקופה זו יראו את התוכנית כמאושרת ע"י השר (המודגש יקרא להלן: "הסיפא של ס' 109"). בעניננו, שתיקת השר, לאור האמור בסיפא של ס' 109 "דינה כאישורו את התוכנית כ/מק/051. ב"כ הועדה המקומית פעל לפי המלצתי ולמכתבו מיום 28.2.99 אל שר הפנים צירף גם את החלטתו זו. למרות זאת עד היום כאמור כב' שר הפנים לא הודיע את עמדתו לחיוב או לשלילה לגבי התוכנית כ/מק/ 051. כל שהושב על פניית עו"ד סגל הוא מכתבה של מנהלת לשכת השר מיום: 7.3.99 כי: "המכתב הועבר לבדיקה אצל הגורם המקצועי במשרד אשר ישיבך ישירות". "הגורם המקצועי" השיב במכתב מיום 29.3.99 חתום בידי גב' חלי קולסקי, בודקת תוכניות שזה לשונו: "בהמשך למכתבכם לשר הפנים מיום 28.2.99 הריני להשיב לך כי מכתבכם הועבר לטיפול הלשכה המשפטית". מאז ועד היום הזה עברה שוב שנה ומחצית השנה ו"אין קול ואין עונה" ומכאן שגם "אין קשב". חייב אני לומר שהתנהלות זו של הדברים יש בה משום התעלמות מוחלטת מרוחו של חוק התכנון והבניה שבא לעולם לאפשר בניה ולא לסכלה. 13. נכון הוא שנפל פגם בהליכי פרסום התוכנית והוא שהיא פורסמה לפני שניתנה החלטת השר, אך פגם זה נרפא רטרואקטיבית משעבר הזמן להחלטת השר לפי הסיפא של ס' 109. עובדה היא שגם את ההודעה כי יש צורך באישור השר לתוכנית השר לא נתן תוך 60 יום אלא לאחר מכן. אם כן יכול היה השר ליתן החלטה שלילית גם לאחר הפרסום ובכך היה מתבטל תוקף הפרסום, אך השר לא נתן החלטה עד היום! 14. יצוין כאן כי בהחלטתי מיום 25.2.99 שניתנה בעקבות דיון שקיימתי במעמד הצדדים המלצתי בפני הועדה המקומית לשלוח בשנית (היינו לאחר הפרסום) את התוכנית לשר הפנים ובכך "להפעיל" את ס' 109 מתחילתו. כתבתי עוד בהחלטה זו את הדברים הבאים: "לכאורה נראה לי שעם המצב הנוכחי הועדה המקומית אינה יכולה להמשיך לחיות" (כוונתי היתה לאי יכולת ליתן היתרי בניה) . 15. נוכח כל זאת ולאור הסיפא של ס' 109 היכול להיות ספק כלשהו בשאלה כיצד יש לפרש את שתיקת שר הפנים?! 16. המורם מכל האמור הוא שאני מקבל את העתירה בעת"מ 51/98 ומצהיר כדלהלן: [1] גם לפי התוכנית כ/ 051 אין צורך בהגשת תוכנית מפורטת כתנאי למתן היתרי בניה ע"י העותרת אלא לגבי ארבעה סוגי האזורים המפורטים בפס"ד זה לעיל. [2] התוכנית כ/מק/ 051 תקפה. [3] הועדה המקומית מוסמכת לאשר על דרך של הקלה הוצאת היתרי בניה גם לגבי היתרים שניתנו בטרם נכנסה לתוקף התוכנית כ.051 קמ. וזאת מתוקף התוכנית כ/051. 17. התוצאה האמורה מחייבת את ועדת הערר לדון בערערה של "הירדן" על החלטת הועדה המקומית לגופה. 18. אינני סבור שאני רשאי וצריך לדון בעתירת "הירדן" ככל שהיא מכוונת נגד החלטת הועדה המקומית. מי שמוסמך לדון בערר לגופו היא ועדת הערר והיא טרם דנה בערר מפני שסברה שאינה יכולה לדון בו. עם זאת אעיר שלכאורה אכן קשה להבין את החלטת הועדה המקומית שדחתה את בקשתה של "ירדן" ואני מניח שבעקבות פס"ד זה והאמור בו, הועדה המקומית תדון בשנית בבקשת "ירדן" והחלטתה בעקבות דיון זה תייתר את הצורך בקיום דיון בערר של "הירדן" בפני ועדת הערר. 19. המשיבה בשתי העתירות (ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז חיפה) תשלם לכל אחת משתי העותרות: הועדה המקומית לתכנון ובניה, וחברת "הירדן" 000, 4 ש"ח + מע"מ כדין כהוצאות ושכ"ט עו"ד. בניההקלה (תכנון ובניה)היתר בניה