דיני התכנון והבניה





  1. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  2. קנס על עבירות תכנון ובניה

  3. בחירות לועדה לתכנון ובניה

  4. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  5. סמכות אכיפת דיני תכנון ובניה


הקדמה
דיני התכנון מתחשבים בזכות קניינו של אדם בקרקע, אולם הגשמת מדיניות התכנון, לא אחת, מחייבת הטלת מגבלות ניכרות על אדם ביחס לשימוש הקרקע שבבעלותו. הגשמת יעדים חברתיים דרך מדיניות תכנון עשויה לפגוע בקניינו בקרקע, ולהגביל את מיצוי ההנאה ממנה. חובתם של דיני התכנון לאזן כראוי בין המשקל שיש לתת למימוש זכות הקנין של הפרט בקרקע, לבין צרכי הכלל המחייבים לעיתים גריעה מהנאת הקנין כדי להגשים תכליות תכנון חשובות המקדמות את האינטרס הציבורי"(ר' עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (כב' השופטת א' פרוקצ'יה).

זכות אחוזי בניה בבית משותף
בית המשפט קבע כי, ברמה העקרונית אחוזי בניה זו זכות ששייכת לכל הבעלים. זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע שעליה ניצב בית משותף שייכות במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף. עם העברת הבעלות עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם, כלומר הקונה, הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש באחוזי הבנייה שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה.

שימוש חורג
שימוש חורג בקרקע או בבניין מוגדר, בין היתר, כאחת משתי החלופות הבאות: ראשית, שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותר להשתמש בהם לפי כל תוכנית החלה על הקרקע או על הבניין. המדובר, אפוא, בשימוש חורג מתוכנית. שנית, שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותרה בהיתר על-פי חוק הדן בתכנון ובניה. המדובר בשימוש חורג מהיתר (ראו הגדרת המונח "שימוש חורג" בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה). (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

על אף היות השימוש החורג מנוגד לתכליות התכנוניות העומדות ביסוד תוכניות בינוי, יש לוועדה המקומית (ובענייננו - לוועדה המחוזית, שכן המדובר בקרקע חקלאית מוכרזת) שיקול דעת, שבגדרו היא רשאית להעניק היתר לשימוש חורג מתוכנית (ראו סעיף 146 לחוק התכנון והבניה). החוק אינו מפרט את השיקולים שעל הוועדה לשקול במתן היתר מסוג זה ועל פי הפסיקה, היא עשויה במסגרת שיקול דעתה לבחון אם השימוש החורג מתיישב עם אינטרסים תכנוניים שונים וכיצד ישפיע על הסביבה שבה נעשה שימוש זה (ראו עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה, מחוז דרום, פ"ד נח (3) 199 (2004); בג"צ 389/87 סלומון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אזור המרכז, פ"ד מב(4) 30 (1988), להלן: "עניין סלומון").

גישת הפסיקה
גישת הפסיקה בעניין היתרים לשימוש חורג היא שחריגות, בין אם מדובר בהיתר לשימוש חורג ובין אם מדובר בהקלות, הן בבחינת רע הכרחי אשר יש לאפשרו בצמצום (ראו ע"א 5927/98 בחוס גאן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה, פ"ד נז(5) 752 (2003), 763; עניין סלומון, 36). שימוש חורג נועד במהותו לשמש כפתרון זמני ולא לקבוע מצג עניינים ארוך טווח (ראו ע"א 2617/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עלית, פ"ד נז(2) 63 (2001), להלן: "עניין מחצבות כנרת"). לפיכך, אף נקבע, בסעיף 148 לחוק, כי היתר לשימוש חורג מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש (ראו עע"מ 1490/05 ד"ר וותד נשאת נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, ניתן ביום 21.2.06).

עצם העובדה שהחוק הסמיך את מוסדות התכנון לתת היתר לשימוש חורג אינו מלמד כי היתר כזה יינתן לכל מי שיבקש, גם אם לא יוצג נימוק תכנוני לכך. נימוק כזה יכול שיהיה, למשל, שינוי העיתוי והנסיבות והתפתחות המרקם העירוני עקב כך (ראו ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ולבניין בע"מ נ. הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה מודיעין ואח', פ"ד נא(2) 825 (1997), להלן: "עניין בן יקר גת", עמ' 863, 864), אשר בעקבותיה יכול שייווצרו צרכים המחייבים את השימוש החורג כפתרון זמני עד לשינויה של התוכנית.

בצד האפשרות להתיר שימוש חורג קובע החוק הגבלה מפורשת על כך, המצויה בסעיף 151 המורה כי "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבניין"."סטיה ניכרת מתוכנית", לעניין סעיף 151, הוגדרה בהרחבה תקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002 (לנוסח המקביל בתקנות הקודמות ראו תקנה 1 לתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית), תשכ"ז-1967). סטייה ניכרת מתוכנית כוללת, למשל, שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהייעוד שנקבע בתוכנית והוא משנה את אופייה של הסביבה הקרובה. המושג "הסביבה הקרובה" הנזכר בתקנה אינו מצטמצם רק לשטח הסמוך למקום בו מתבקש השימוש החורג, אלא הוא מתייחס גם לשטח נרחב יותר בסביבתו של מקום זה (ראו עע"מ 10089/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' לאה ברוך ואח', ניתן ביום 5.4.11, להלן: "עניין אירוס הגלבוע"). (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

אלא שגם במקום שבו השימוש החורג המבוקש אינו מהווה סטייה ניכרת לא ניתן להסיק מכך כי יינתן היתר לשימוש חורג. בעניין זה קובעת תקנה 6 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית), התשס"ב-2002, כי מוסד התכנון רשאי, במסגרת שיקול דעתו המנהלי, שלא להעניק היתר לשימוש חורג מתוכנית, אף אם שימוש זה אינו מהווה סטייה ניכרת מהוראות התוכנית.

היתר לשימוש חורג
מתן היתר לשימוש חורג נתון לשיקול דעתם הרחב של מוסדות התכנון, בכפוף לתנאים הקבועים לכך בחוק. ככל רשות מינהלית, על רשות תכנונית לנהוג על פי הדין ולהשתית את החלטתה על שיקולים ענייניים וסבירים. גבולות התערבותו של בית המשפט בהחלטות וועדות התכנון מצטמצמים לבחינת חוקיות החלטות מוסד התכנון על פי עילות המשפט המינהלי, ולסבירות שיקוליה במסגרת מתחם הסבירות הנתון לה (ראו עניין סלומון, בעמ' 35; עניין מחצבות כנרת, בעמ' 72; עניין אירוס הגלבוע, בעמ' 34). עם זאת, מקום בו מדובר בפרשנות חיקוק על ידי רשות מינהלית, אין די במבחן הסבירות (ראו בג"ץ 869/92 זוולי נ' יו"ר ועדת הבחירות המרכזית לכנסת השלוש עשרה, פ"ד מו (2) 692 (1992), עמ' 702-703). (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

ועדות התכנון והבניה
לאור החשיבות של הגשמת מדיניות התכנון המשתנה, נקבע כי ועדות התכנון אינן כבולות להחלטותיהן הקודמות. אין בהחלטות הקודמות כדי למנוע מהוועדות להעריך מחדש את הנסיבות ולשנות תוכניות, אם הן סבורות כי יהא בכך לקדם ולשרת את האינטרס הציבורי באופן נכון יותר (ר' בג"צ 318/75 חג'דס נ' הועדה המחוזית חיפה פ"ד ל(2) 133). לכן, שיקולים של שינוי במצב התכנוני, הוכרו כשיקולים המאפשרים לרשות לחזור בה מהחלטתה לאישור למתן היתר (ר' למשל בג"ץ 529/80 גרצברג נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה המרכז השרון הדרומי, פ"ד ל"ה (2) 491; בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, פ"ד מ"ב (2) 133).

יחד עם זאת, על הרשות לקחת בחשבון את הסתמכותם של צדדים פרטיים על תוכניות קודמות, ועליה לנסות למזער את הפגיעה בהם. לכן, כך נפסק:

"בבוא ועדת תכנון לשקול מחדש תכנית שיזמה והמליצה עליה או לשנות תכנית שאושרה, עליה לשקול את הדברים בזהירות רבה, למען לא תקפח בהחלטה כזאת זכויותיו של אזרח, אשר פעל על-פיה, ולא תגרום עוולה”.(ר' בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, פ"ד ל"ח (1) 701, כב' השופט ד' לוין).

לאור האמור לעיל, בתי המשפט התערבו בהחלטות של ועדות התכנון אשר שינו מצב קיים, כאשר התנהגות הרשות יש בה משום "משחק מחבואים עם האזרח ומידה של שרירות לב (ר' ענין חדג'ס וענין חברא קדישא לעיל).

פסיקה לדוגמא
בעת"מ (ת"א) 2485/05 פנחס וימר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ת"א, התעוררה שאלה דומה לזו שבפנינו. באותו ענין, התגוררו העותרים בקומות 4 ו-5 בבנין. העותרים עתרו נגד אישור תוכנית שהתירה בניית בניינים רבי קומות (9, 12 ו-16 קומות). העותרים טענו כי כאשר הם רכשו את דירותיהם, הם בדקו בדיקה מקיפה של המצב התכנוני של האזור, והסתמכו על הוראות תוכנית, שידעו כי היא מיועדת לחול על השכונה הגובלת בבתיהם. הם טענו כי אישור התוכנית יהווה פגיעה מהותית בהסתמכותם על המצב התכנוני באזור.

בית המשפט (כב' השופטת רובינשטיין) בחן את השאלה האם יכול אדם שבחר לגור באזור אורבאני מתפתח לכבול את ידי הגופים התכנוניים, לעצור את פיתוח איזור מגוריו, ולמנוע משכניו לנצל ניצול מיטבי את קניינם, בשל העובדה שבעת קניית ביתו חל על החלקה השכנה מצב תכנוני אחר. (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין תכנון ובניה).

בית המשפט דחה את העתירה וקיבל את טענת הוועדה המחוזית, לפיה באזור אורבאני מתפתח, לא ניתן לקבע ולבלום פיתוח עירוני בשל טענות הסתמכות על מצב תכנוני קיים. בית המשפט קבע כי:

"נקודת ההתבוננות של הוועדה נכונה ומשרתת את המטרות אשר לשמן הוקמה. ועדות התכנון, הממונות על פיתוח ותכנון הקרקעות במדינה, צריכות לשקול בראש ובראשונה את האינטרס הציבורי והתכנוני הרחב ובהתאם, מתוך שיקולים תכנונים עניינים, לקבל את החלטותיהן... אין בכך לומר כי לאינטרסים של יחידים, כמו העותרים... אין משקל... אכן, לאינטרסים אלו ניתן משקל במסגרת שיקולי הוועדות וניתן להם מענה אף בחוק התכנון והבניה... כמו לדוגמא במוסד ההתנגדויות... או בסעיף 197... עם זאת, האינטרסים והזכויות הללו מהווים רק חלק מן התמונה המצטרפים לאינטרס ציבורי רחב יותר אותו אמונות ועדות התכנון לשים לנגד עיניהם".



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. הריסת תקרה

  3. איחוד חלקות

  4. נספח בינוי מנחה

  5. פגיעה מתוכנית

  6. תכניות בינוי

  7. תכנית משביחה

  8. הוצאת צו הריסה

  9. בניה על חוף הים

  10. סעיף 14א תמ''א 38

  11. סטיה ניכרת מתכנית

  12. אי בניית ממ''ד

  13. צו הריסה מנהלי

  14. בקשה תואמת תכנית

  15. היתר בניה למבנה

  16. פרצלציה לא רצונית

  17. הקלה בזכויות בניה

  18. מהו שימוש חורג ?

  19. אי ביצוע צו הריסה

  20. פרשנות תכנית מתאר

  21. צו הריסה וגם קנס

  22. איחוד יחידות משנה

  23. אישור חריגות בניה

  24. בניה באתר עתיקות

  25. הריסת בריכת שחיה

  26. עורך דין צו הריסה

  27. צו הריסה קיר בטון

  28. עצירת בנייה מיידית

  29. פינוי בינוי פיצוי

  30. הקלות בהיתרי בניה

  31. היתר לבניית קיר ים

  32. עורך דין היתר בניה

  33. בקשה להגדלת שיפוע גג

  34. תוכנית שיקום מחצבה

  35. סטיה ניכרת מתכנית

  36. היתר בניה לעליית גג

  37. היתר בניה כפר נופש

  38. היתר בניה קרוואנים

  39. איך מבטלים צו הריסה

  40. אי קיום צווי הריסה

  41. היתר בניה ללא תוכנית

  42. קרן חניה - היתר בניה

  43. היתר בניה חלון נוסף

  44. מה זה תוכנית בינוי ?

  45. תכנון חזיתות בניינים

  46. היתר לבניית גג רעפים

  47. היתר בניה מועצה דתית

  48. היתר לבניית עליה לגג

  49. היתר בניה מרכז מסחרי

  50. היתר זמני לשימוש חורג

  51. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  52. ביטול היתר בניה שניתן

  53. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  54. היעדר היתר בניה לדירה

  55. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  56. פרסום הפקדת תכנית מתאר

  57. ביטול היתר לשימוש חורג

  58. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  59. שימוש חורג חדרי אירוח

  60. מטרת חוק התכנון והבניה

  61. בקשה לשימוש חורג לחניון

  62. שימוש חורג במבנה חקלאי

  63. היתר לשימוש חורג פעוטון

  64. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  65. סיכול עסקת פינוי בינוי

  66. שימוש חורג במחסן חקלאי

  67. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  68. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  69. מע''מ בעסקאות פינוי בינוי

  70. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  71. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  72. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  73. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  74. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  75. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  76. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  77. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  78. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  79. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  80. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  81. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  82. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  83. ביטול תוקף תכנית מתאר מקומית

  84. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון