דיני הגנת הדייר


הזכות לדיירות מוגנת
הזכות לדיירות מוגנת אינה זכות קניינית "טהורה" והיא לא הוכרה בפסיקה כ"זכות במקרקעין" (ע"א 564/79 רומנו נ' כהן שוחט פ"ד לו (1) 634 (1982), ע"א 511/88 מנדלבאום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה , 13.8.1990 וכן בשא 17332/06 כץ אילן נ' שיקורי מימון (חיפה), , 26/06/2007). אולם, הפסיקה הכירה בכך שלזכות הדיירות המוגנת יש מעין תכונות קנייניות, רכושיות. בת.א. (שלום רמלה) 3119/04 רשות הפיתוח נ' ביטון חנה (7.5.2007) נקבע כי: "הזכות לדיירות מוגנת אינה שווה לזכות הבעלות, הגם שלזכות של דייר מוגן יש מעין תכונות קנייניות, רכושיות, הניתנות להערכה בכסף, והיא זכות טובה כלפי כולי עלמא, אלא שזכות זו, בשונה מזכות הבעלות, פוקעת מכח הוראות חוק הגנת הדייר ובין השאר בהתקיים עילת פינוי".




  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק


עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר - אי תשלום דמי שכירות
סעיף 131 (1) לחוק הגנת הדייר קובע כי אחת מעילות הפינוי מתקיימת כאשר הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. בפסיקת בתי המשפט נקבע כי עילת הפינוי של הפסקת תשלומים נוצרת כאשר הדייר נמנע מתשלום דמי שכירות באופן המגיע לידי ניתוק של המשכיות התשלומים

על מנת שתקום לו לבעל הבית עילת פינוי הקבועה בסעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, על האחרון הנטל להוכיח כי הפסקת תשלום דמי השכירות הפכה עניין של קבע ומגיעה לכדי ניתוק המשכיות התשלום [ראו: רע"א 1901/99 סוהל נראם ואח' נ' אסעד יוסף זוהר, תק-על 99(2) 686]. (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין הגנת הדייר).

עוד יוקדם ויובהר, כי אי תשלום דמי שכירות לבעל הבית עקב סירובו של האחרון לקבלם, להבדיל ממחדלו של הדייר, אינו מהווה ניתוק בהמשכיות התשלום, אף אם אלה לא שולמו שנים הרבה.

לעניין זה קובעת ההלכה הפסוקה כי "כאשר בעל הבית מסרב אפילו פעם אחת לקבל דמי שכירות, וברור כי לא שינה את עמדתו, אין הדייר חייב לחזור על פעולה ריקה מתוכן ולהציע אותם כל פעם מחדש ... הניתוק בהמשכיות התשלומים צריך להיגרם כתוצאה ישירה ממחדלו של הדייר ולא עקב סירובו של בעל הבית ... (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון מס' 3, עמ' 7).

בפסיקה נקבע כי עילת פינוי כנגד דייר מוגן תקום רק כאשר מתקיים נתק קבוע בהמשכיות התשלומים ( ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהטל, פ"ד טו 1320 ). כמו כן נקבע כי אם קיים ספק בדבר מקום התשלום של דמי השכירות, על הדייר לפעול בהתאם לאמור בסעיף 14(ב) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971, ולשלם את דמי השכירות במקום עסקו של המשכיר ואם אין לו מקום עסק, במקום מגוריו (ע"א 1014/94 עקיבאן נ' מריגיאנסקי (2.1.1996 ). סעיף 21 סיפא לאותו חוק קובע כי כל עוד לא נתן המשכיר הודעה לשוכר על העברת זכויותיו לאחר או לא נודע לשוכר ממקור אחר על העברת הזכויות, מופטר הוא מתשלום דמי שכירות ומקיום שאר חיוביו כלפי המשכיר (ר' ד' בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שניה), עמ' 6-9). באין ראיה למתן הודעה מטעם המשכיר לאן חייב השוכר להעביר את דמי השכירות, ובאין ראיה על ידיעתו של השוכר על העברת זכויותיו של המשכיר, פטור השוכר מתשלום דמי השכירות (ת"א) 1510/95 מימון נ' דנוך ואח', (1.12.1997).

עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר - גרימת נזק לבניין בו נמצאת הדירה
סעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר קובע עילת פינוי נוספת, מקום שהמושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים, כך למשל הימנעותו של דייר מביצוע תיקונים פשוטים וסירוב לאפשר לשרברב לתקן את נזילות הצנרת, כל אלה מעידים על מעשה זדון מצידו ובכך קמה לה עילת פינוי כאמור בסעיף 131(3) לחוק הגנת הדייר

עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר - הטרדת השכנים
סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר קובע עילת פינוי כאשר הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו בפסיקת בתי המשפט נקבע כי על בעל הבית המבקש לבסס עילת פינוי בגין הטרדה והרגזה להוכיח שהדייר המוגן נוהג התנהגות מטרידה ומרגיזה הנושאת אופי מתמיד וקבוע, אשר מכביד באופן ניכר על קיומם של יחסי שכירות תקינים ואין די במעשה הטרדה בודד

עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר - הפרת תנאי השכירות
על מנת שתקום לו לבעל הבית עילה לפינוי דייר מוגן מכוח הוראת סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, על בעל הבית הנטל להוכיח כי הדייר לא קיים תנאי שאי קיומו מעניק לבעל הבית, לפי תנאי השכירות, את הזכות לתבוע פינוי.

"הפירוש הנכון של הוראה זו הוא שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבעית לבסס את תביעתו על עילה זו ... בעל הבית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעמיד עילת פניוי – עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. ואם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר שאין בידיו עילת פינוי לעניין אותו מעשה" (ראו: ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עמ' 15) (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין הגנת הדייר).

הווה אומר, תנאי מוקדם לביסוסה של עילת תביעה מכוח סעיף 131(2) לחוק, הינו קיומה של הוראה מפורשת בחוזה השכירות – אשר הופרה על ידי הדייר המוגן.

עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר - עילת הנטישה
על בעל הנכס הטוען לנטישת השוכר הנטל להראות כי הדייר נטש את המושכר לחלוטין על מנת שלא לשוב אליו. ככל שבעל הבית יביא ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר עובר הנטל לדייר להוכיח את העובדות שהוא טוען להן כדי להסביר מדוע אין להסיק מראיות התובע על כך שנטש את המושכר באשר לכוונה זו נקבע כי זו נבחנת על פי הרצון לחזור ועל פי הסיכוי הממשי לחזרה תוך פנייה למעשים גלויים המלמדים על כוונה כזו ( (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, 767 (1992) וההפניות שם).

עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר - הריסת המושכר
1. תביעה לפינוי דייר מוגן מדירת מגורים על יסוד עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 לאמור: "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין הגנת הדייר).

מתן סעד מן הצדק לדייר מוגן
מתן סעד מן הצדק בא לתת סעד שכזה לדייר שהפר את חוזה השכירות וקמה עילת פינוי (ר' סעיף 132 (א') לחוק הגנת הדייר). בקביעת סעד מן הצדק יש לתת את הדעת לכך שעם העלאתה של זכות הקניין למעמד של זכות חוקתית יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר (בר אופיר, 163) ומכל מקום יש להעניק את הסעד בצמצום בכדי למנוע מצב שבו היוצא מן הכלל יהפוך לכלל (דאלי, שם פסקה ו', וההפניות שם. מתן סעד מן הצדק ניתן ב'מצבים קשים היכולם לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין' (רע"א 4740/92 ברוך אדלר נ' שלום חן). (למידע מפורט ניתן ליצור קשר עם עורך דין הגנת הדייר).

אחד התנאים למתן סעד מן הצדק הוא שאין מדובר בפגיעה ארעית וכי זו תוקנה מייד (בר אופיר, 164). במקרה זה הנטישה לא נפסקה ואינה עתידה להיפסק. משה וגם ג'רמי אינם באמת מתכוונים לחזור ולהתגורר בה וכל מטרת ההתנגדות לתביעת הפינוי היא אכיפת התובע לתשלום פיצוי עבור החזרת הדירה לידיו. כפי שתיארתי לעיל מקום בו לא ננקטו ההליכים להעברת הזכות לאחר, בהתאם לדרכים שמתוה חוק הגנת הדייר, לא קמה לנתבעים הזכות לפדיון זכות הדיירות המוגנת וכך גם לא הונחו התנאים למתן סעד מן הצדק. מטעם זה איני סבור כי הונחה תשתית לקבוע את שטוענים הנתבעים – כי יש לתת סעד מן הצדק בדמותו של חיוב התובע לפדות את זכות הדירות המוגנת כאשר זו למעשה פקעה עם נטישת המושכר ללא שננקטו ההליכים להעברת זכות השכירות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דייר מוגן נגזר ונדחה

  2. בן של דייר מוגן שנפטר

  3. זכות דיירות מוגנת בצריף

  4. חוק הגנת הדייר - נטישה

  5. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  6. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  7. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  8. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  9. שינויים במושכר דייר מוגן

  10. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  11. זכויות נכדים של דייר מוגן

  12. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  13. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  14. העברת זכויות של דייר מוגן

  15. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  16. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  17. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  18. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  19. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  20. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  21. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  22. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  23. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  24. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  25. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  26. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  27. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  28. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  29. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  30. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  31. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  32. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  33. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  34. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  35. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  36. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  37. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  39. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  40. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  41. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  42. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  43. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  44. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  45. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון